![\"\"](\"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/wp-content\/uploads\/2019\/05\/Decis\u00e7\u00f5es-CSM1-600x322.png\")
<\/p>\n<\/p>\n
AC\u00d3RD\u00c3O<\/strong><\/p>\n Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1108217-82.2021.8.26.0100<\/strong>, da Comarca de S\u00e3o Paulo<\/strong>, em que s\u00e3o apelantes ESP\u00d3LIO HEIKO TUJIMOTO YAMADA<\/strong> e CLAUDIA AKEMI YAMADA<\/strong>, \u00e9 apelado D\u00c9CIMO OITAVO OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS DA COMARCA DA CAPITAL.<\/strong><\/p>\n ACORDAM, <\/strong>em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o: “Deram provimento ao recurso, a fim de julgar improcedente a d\u00favida e determinar o registro do t\u00edtulo, com observa\u00e7\u00e3o, v u.”,<\/strong> de conformidade com o voto do Relator, que integra este ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n O julgamento teve a participa\u00e7\u00e3o dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTI\u00c7A) (Presidente), GUILHERME GON\u00c7ALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOS\u00c9 FEDERIGHI(PRES. DA SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO P\u00daBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO CRIMINAL).<\/strong><\/p>\n S\u00e3o Paulo, 7 de julho de 2022.<\/p>\n FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA<\/strong><\/p>\n Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/strong><\/p>\n APELA\u00c7\u00c3O C\u00cdVEL n\u00ba 1108217-82.2021.8.26.0100<\/strong><\/p>\n APELANTES: Esp\u00f3lio Heiko Tujimoto Yamada e Claudia Akemi Yamada<\/strong><\/p>\n APELADO: D\u00e9cimo Oitavo Oficial de Registro de Im\u00f3veis da comarca da Capital<\/strong><\/p>\n VOTO N\u00ba 38.732\u00a0<\/strong><\/p>\n Registro de Im\u00f3veis \u2013 D\u00favida julgada procedente \u2013 Instrumento particular \u2013 Termos do contrato que deixam clara a exist\u00eancia de contrato de compromisso de permuta \u2013 Precedentes do E. Conselho Superior da Magistratura, admitindo o registro do t\u00edtulo \u2013 Altera\u00e7\u00e3o legislativa que incluiu, expressamente, o compromisso de permuta no rol do art. 167, inciso I, da Lei n\u00ba 6.015\/1973 \u2013 Penhora dos direitos inscritos \u2013 Possibilidade \u2013 \u00d3bices afastados \u2013 Apela\u00e7\u00e3o provida, com observa\u00e7\u00e3o.<\/strong><\/p>\n Trata-se de apela\u00e7\u00e3o interposta pelo Esp\u00f3lio de Heiko Tujimoto Yamada, <\/em>representado por sua inventariante, Cl\u00e1udia Akemi Yamada, <\/em>contra a r. senten\u00e7a proferida pela MM.\u00aa Ju\u00edza Corregedora Permanente do 18\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Capital, que julgou procedente a d\u00favida suscitada e manteve a qualifica\u00e7\u00e3o negativa formulada pelo registrador em rela\u00e7\u00e3o ao instrumento particular de compromisso de compra e venda e ao termo de penhora e dep\u00f3sito, prenotados sob nos 820.596 e 820.598, tendo por objeto o im\u00f3vel matriculado sob n\u00ba 183.363 junto \u00e0 referida serventia imobili\u00e1ria (fls. 48\/51).<\/p>\n Preliminarmente, requer o apelante a concess\u00e3o de efeito suspensivo \u00e0 apela\u00e7\u00e3o, para obstar o registro do contrato de venda e compra, m\u00fatuo e aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia, tendo por objeto o im\u00f3vel em quest\u00e3o, celebrado por Silvania Correia de Santana em alegada fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o. No m\u00e9rito, afirma que o registro do instrumento particular de compromisso de compra e venda foi determinado por decis\u00e3o judicial proferida nos autos do Proc. n\u00ba 0000107-79.2021.8.26.0011, que tramitou perante a 2\u00aa Vara C\u00edvel do Foro Regional de Pinheiros, Comarca de S\u00e3o Paulo, raz\u00e3o pela qual deve ser afastada a exig\u00eancia de lavratura de escritura p\u00fablica para a pr\u00e1tica do ato e, por conseguinte, h\u00e1 de ser averbada a penhora dos direitos que a executada, Silvania Correia de Santana, tem sobre o im\u00f3vel objeto da matr\u00edcula n\u00ba 183.363 do 18\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis de S\u00e3o Paulo, tal como deferida naquele processo. Aduz que n\u00e3o se trata de da\u00e7\u00e3o em pagamento, mas de compromisso de compra e venda com permuta de im\u00f3veis, ou seja, promessa de permuta, aplicando-se \u00e0 hip\u00f3tese as regras da compra e venda, nos termos do art. 533 do C\u00f3digo Civil (fls. 56\/69).<\/p>\n A douta Procuradoria de Justi\u00e7a opinou pelo n\u00e3o provimento do recurso (fls. 149\/151).<\/p>\n \u00c9 o relat\u00f3rio.<\/strong><\/p>\n De in\u00edcio, mister consignar que a pretendida averba\u00e7\u00e3o de penhora n\u00e3o retira a compet\u00eancia deste Egr\u00e9gio Conselho Superior da Magistratura para o julgamento da apela\u00e7\u00e3o, eis que, para tanto, h\u00e1 que ser apreciada, antes, a pertin\u00eancia do \u00f3bice imposto ao registro stricto sensu <\/em>decorrente do instrumento particular prenotado perante a serventia imobili\u00e1ria. Superada essa quest\u00e3o, o pedido de atribui\u00e7\u00e3o de efeito suspensivo \u00e0 apela\u00e7\u00e3o n\u00e3o merece sequer conhecimento, pois ausente interesse processual na formula\u00e7\u00e3o do pleito. \u00c9 que a apela\u00e7\u00e3o, em procedimento de d\u00favida, naturalmente j\u00e1 possui efeito suspensivo por n\u00e3o estar inclu\u00edda em quaisquer das hip\u00f3teses trazidas pelo art. 1.012, \u00a7 1\u00ba, do C\u00f3digo de Processo Civil.<\/p>\n N\u00e3o se olvide, ademais, que referido pedido deveria, se o caso, ter sido formulado em peti\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria, a fim de possibilitar aprecia\u00e7\u00e3o antes do julgamento da apela\u00e7\u00e3o, sendo incab\u00edvel o requerimento de tal provid\u00eancia na pr\u00f3pria pe\u00e7a recursal (art. 1.012, \u00a7 3\u00ba, do C\u00f3digo de Processo Civil).<\/p>\n E uma vez instaurada a d\u00favida registr\u00e1ria, o prazo da prenota\u00e7\u00e3o \u00e9 prorrogado at\u00e9 solu\u00e7\u00e3o final do procedimento, o que, por for\u00e7a do princ\u00edpio da prioridade, impede a inscri\u00e7\u00e3o no f\u00f3lio real de outros t\u00edtulos contradit\u00f3rios que, eventualmente, tenham ingressado no protocolo em data posterior. Est\u00e1 afastado, portanto, o alegado risco de dano ao recorrente, sendo certo que a quest\u00e3o referente \u00e0 eventual ocorr\u00eancia de fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o deve ser tratada nas vias pr\u00f3prias, pois invi\u00e1vel a aprecia\u00e7\u00e3o da controv\u00e9rsia nesta esfera administrativa.<\/p>\n No caso, em 16 de mar\u00e7o de 2021, foi prenotado o termo de penhora oriundo dos autos do Processo n\u00ba 0000107-79.2021.8.26.0011, da 2\u00aa Vara C\u00edvel do Foro Regional XI Pinheiros, Comarca de S\u00e3o Paulo, tendo o Oficial expedido nota de devolu\u00e7\u00e3o nos seguintes termos: \u201cDeixa de ser averbada a penhora<\/em> ora determinada, em raz\u00e3o da executada n\u00e3o ser propriet\u00e1ria do<\/em> im\u00f3vel da matr\u00edcula n\u00ba 183.363 desta Serventia\u201d <\/em>(fls. 27).<\/p>\n Em 13 de agosto de 2021, o Termo de Penhora reingressou na serventia imobili\u00e1ria, junto do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra, datado de 24 de julho de 2017.<\/p>\n Em suma, pretende o apelante, em primeiro lugar, o registro deste Instrumento Particular, por meio do qual Silvania Correia de Santana teria prometido \u00e0 venda o im\u00f3vel objeto da matr\u00edcula n\u00ba 193.516 do 18\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Capital, em favor de Gilberto Aparecido Dias de Araujo, casado com Sirlei Aparecida Idalgo Araujo, recebendo como parte do pagamento o im\u00f3vel objeto da matr\u00edcula n\u00ba 183.363 da referida serventia imobili\u00e1ria, para que, ent\u00e3o, em segundo lugar, seja poss\u00edvel a averba\u00e7\u00e3o da penhora dos direitos que a executada Silvania possui sobre este im\u00f3vel. Tal penhora, note-se, foi deferida nos autos do Processo n\u00ba 0000107-79.2021.8.26.0011, da 2\u00aa Vara C\u00edvel do Foro Regional XI Pinheiros.<\/p>\n Importa lembrar, a prop\u00f3sito, que a origem judicial do t\u00edtulo n\u00e3o o torna imune \u00e0 qualifica\u00e7\u00e3o registral, ainda que limitada a seus requisitos formais e sua adequa\u00e7\u00e3o aos princ\u00edpios registrais, conforme o disposto no item 117, do Cap\u00edtulo XX, das Normas de Servi\u00e7o da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a:<\/p>\n “117 – Incumbe ao oficial impedir o registro de t\u00edtulo que n\u00e3o satisfa\u00e7a os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento p\u00fablico ou particular, quer em atos judiciais.” <\/em><\/p><\/blockquote>\n Este Egr\u00e9gio Conselho Superior da Magistratura tem decidido, inclusive, que a qualifica\u00e7\u00e3o negativa n\u00e3o caracteriza desobedi\u00eancia ou descumprimento de decis\u00e3o judicial (TJSP; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 0003968-52.2014.8.26.0453; Relator PEREIRA CAL\u00c7AS; \u00d3rg\u00e3o Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Piraju\u00ed – 1\u00aa Vara; Data do Julgamento: 25\/02\/2016; Data de Registro: 13\/04\/2016).<\/p>\n Segundo informou o registrador ao suscitar a presente d\u00favida (fls. 01\/07), o Termo de Penhora do im\u00f3vel matriculado sob n\u00ba 183.363 \u201cfoi qualificado negativamente em vista<\/em> do im\u00f3vel a ser penhorado estar na titularidade diversa da executada,<\/em> ferindo, assim, o princ\u00edpio da continuidade, previsto no artigo 195 e o<\/em> artigo 237, ambos da Lei 6.015\/73\u201d. <\/em>Com rela\u00e7\u00e3o ao Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra, em que a executada figura como promitente vendedora do im\u00f3vel objeto da matr\u00edcula n\u00ba 193.516, esclareceu que \u201ctamb\u00e9m recebeu qualifica\u00e7\u00e3o negativa em<\/em> virtude do neg\u00f3cio jur\u00eddico celebrado n\u00e3o revestir-se de compromisso<\/em> de venda e compra, j\u00e1 que parte do valor a ser pago para a resolu\u00e7\u00e3o<\/em> do contrato consiste na transmiss\u00e3o do im\u00f3vel objeto da matr\u00edcula n\u00ba<\/em> 183.363 (…) \u00e0 executada e, sendo assim, necess\u00e1ria a sua celebra\u00e7\u00e3o<\/em> solene, nos termos do art. 108 do C\u00f3digo Civil\u201d, <\/em>ressaltando que, apesar da nomenclatura do instrumento particular, estaria configurada \u201cverdadeira promessa de permuta, cujo neg\u00f3cio jur\u00eddico<\/em> n\u00e3o possui acesso ao folio real, em virtude da falta de previs\u00e3o legal<\/em> contida no rol do art. 167, I, da Lei 6.015\/73.\u201d<\/em><\/p>\n Em verdade, embora se tenha dado o nome de Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra ao instrumento cujo registro foi postulado, est\u00e1-se diante de contrato de promessa de permuta.<\/em><\/p>\n Isto porque, foi estabelecido que Silvania Correia de Santana promete vender a Gilberto Aparecido Dias de Araujo, casado com Sirlei Aparecida Idalgo Ara\u00fajo, o im\u00f3vel matriculado sob n\u00ba 193.516 junto ao 18\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Capital, pelo pre\u00e7o de R$ 365.000,00, a ser pago da seguinte forma: \u201c(-a) \u2013 R$<\/em> 28.000,00 (vinte e oito mil reais) ser\u00e3o pagos junto ao condom\u00ednio para<\/em> total quita\u00e7\u00e3o de d\u00e9bitos (…); (-b) um APARTAMENTO (…) matriculado<\/em> sob n\u00ba 183.363 no 18\u00ba Registro de Im\u00f3veis de S\u00e3o Paulo (…), com valor<\/em> atribu\u00eddo de <\/em>R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais); (-c) R$<\/em> 87.000,00 (oitenta e sete mil reais) ser\u00e3o pagos atrav\u00e9s de<\/em> financiamento junto a Institui\u00e7\u00e3o Financeira\u201d, <\/em>mediante celebra\u00e7\u00e3o de contrato particular com for\u00e7a de escritura (cl\u00e1usula 7\u00aa) (fls. 22\/25).<\/em><\/p>\n Ou seja, ajustou-se que a maior parte do valor total do im\u00f3vel (R$ 365.000,00) seria paga mediante a entrega de outro apartamento, no valor de R$ 250.000,00.<\/p>\n Nesse sentido:<\/p>\n \u201cQuando a permuta se opera entre im\u00f3veis de valores desiguais, um dos permutantes pode completar a sua presta\u00e7\u00e3o com dinheiro, sem que isso a desnature em compra e venda, desde que o valor maior seja o do im\u00f3vel.\u201d <\/em>(Afr\u00e2nio de Carvalho, Registro de Im\u00f3veis<\/em>, Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 113).<\/p>\n \u201cA troca n\u00e3o deixa de ser troca se a contrapresta\u00e7\u00e3o, em ver de ser s\u00f3 a outra coisa, consiste na outra coisa mais import\u00e2ncia pecuni\u00e1ria, que serve \u00e0 correspond\u00eancia dos valores. O que \u00e9 preciso \u00e9 que o bem n\u00e3o pecuni\u00e1rio seja o objeto do contrato, em primeira plana. Se A quer adquirir a propriedade da casa de B e lhe presta mais da metade do valor em dinheiro, h\u00e1 compra-e-venda, e n\u00e3o troca. Se ele diz que ‘compra’ por 5 e d\u00e1, para completar o ‘pre\u00e7o’, outra casa, do valor de 6, figurando 11 como o pre\u00e7o, houve troca, e n\u00e3o venda, a despeito das express\u00f5es empregadas.\u201d <\/em>(Pontes de Miranda, Tratado de Direito Privado<\/em>, tomo XXXIX, Rio de Janeiro: Borsoi, 1962, \u00a7 4.339, n. 2, p. 379).<\/p><\/blockquote>\n Na literalidade da lei, o rol do art. 167, inciso I, da Lei n\u00ba 6.015\/0973, vigente ao tempo da prenota\u00e7\u00e3o, trazia a possibilidade de registro da permuta, mas n\u00e3o da promessa de permuta. Ocorre que, ao dar interpreta\u00e7\u00e3o sistem\u00e1tica para referido dispositivo legal, este Conselho Superior da Magistratura, por mais de uma vez, j\u00e1 se pronunciou no sentido da possibilidade do registro da promessa de permuta, dada a sua similitude \u00e0 promessa de compra e venda e ante o disposto no art. 533 do C\u00f3digo Civil (CSM –<\/em> Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 0008876-60.2011.8.26.0453, Rel. Des. Jos\u00e9 Renato<\/em> Nalini; CSM – Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 0006797-56.2012.8.26.0071, Rel.<\/em> Des. Jos\u00e9 Renato Nalini; CSM – Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba<\/em> 9000002-48.2013.8.26.0101, Rel. Des. Elliot Akel).<\/em><\/p>\n Sobre o tema, merece destaque o seguinte trecho de precedente ainda mais antigo:<\/p>\n “Porque, a rigor, a promessa de permuta constituiria duas promessas rec\u00edprocas e simult\u00e2neas de venda, mesmo paralelo existente entre a permuta em si e o contrato definitivo de venda e compra (v.g. Valmir Pontes, Registro de Im\u00f3veis, Saraiva, 1982, p. 91), seu registro n\u00e3o seria, por isso, imposs\u00edvel.<\/em><\/p>\n Ali\u00e1s, isto j\u00e1 decidiu o Conselho Superior, com lastro em numerosa doutrina citada, nacional e estrangeira (v. Apela\u00e7\u00e3o n. 37.727-0\/3, Comarca de Itu), reconhecendo que o contrato de promessa de permuta \u00e9 apto a induzir efeitos reais, quando registrado, o que, inclusive, foi objeto de exig\u00eancia, em aresto da Suprema Corte (RE 89.501-9-RJ), para deferimento de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, destarte com aplica\u00e7\u00e3o, \u00e0 esp\u00e9cie, justamente do regramento da promessa de compra e venda” <\/em>(CSM \u2013 Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 0101195-0\/5, Rel. DES. LUIZ T\u00c2MBARA, j. 11.09.2003).<\/p><\/blockquote>\n E muito embora a mat\u00e9ria n\u00e3o estivesse de todo pacificada, visto que o julgado mais recente havia entendido pela impossibilidade de registro (CSM – Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba<\/em> 1099413-38.2015.8.26.0100, Rel. Des. Pereira Cal\u00e7as)<\/em>, o fato \u00e9 que, a confirmar o acerto dos anteriores precedentes, a Medida Provis\u00f3ria n\u00ba 1.085\/2021 veio alterar o art. 167, I, da Lei n\u00ba 6.015\/1973, justamente para, modificando a reda\u00e7\u00e3o da al\u00ednea \u201c30\u201d, passar a prever, expressamente, o registro \u201cda permuta e da promessa de<\/em> permuta\u201d.<\/em><\/p>\n Nesse cen\u00e1rio, os \u00f3bices levantados pelo Oficial devem ser afastados.<\/p>\n Por conseguinte, h\u00e1 que ser registrado o instrumento particular de promessa de permuta celebrado entre os titulares de dom\u00ednio e Silvania Correia de Santana, tendo por objeto o im\u00f3vel matriculado sob n\u00ba 183.363 junto ao 18\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Capital, averbando-se, na sequ\u00eancia, a penhora dos direitos por esta havidos sobre o bem.<\/p>\n Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento <\/strong>\u00e0 apela\u00e7\u00e3o, a fim de julgar improcedente a d\u00favida e determinar o registro do t\u00edtulo (com a observa\u00e7\u00e3o de que o registrador, ao realizar a inscri\u00e7\u00e3o, dever\u00e1 fazer men\u00e7\u00e3o a contrato de compromisso de permuta), averbando-se, ent\u00e3o, a penhora dos direitos inscritos.<\/p>\n FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA<\/strong><\/p>\n Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator <\/strong><\/p>\n (DJe de 24.08.2022 \u2013 SP)<\/p>\n AC\u00d3RD\u00c3O Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1108217-82.2021.8.26.0100, da Comarca de S\u00e3o Paulo, em que s\u00e3o apelantes ESP\u00d3LIO HEIKO TUJIMOTO YAMADA e CLAUDIA AKEMI YAMADA, \u00e9 apelado D\u00c9CIMO OITAVO OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS DA COMARCA DA CAPITAL. 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