{"id":15338,"date":"2020-10-27T14:40:18","date_gmt":"2020-10-27T16:40:18","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=15338"},"modified":"2020-10-27T14:40:18","modified_gmt":"2020-10-27T16:40:18","slug":"csmsp-recurso-provido-registro-de-imoveis-duvida-apelacao-escritura-de-compra-e-venda-de-lote-condominio-voluntario-simples-inexistencia-d","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=15338","title":{"rendered":"CSM|SP: Recurso provido \u2013 Registro de Im\u00f3veis \u2013 D\u00favida \u2013 Apela\u00e7\u00e3o \u2013 Escritura de compra e venda de lote \u2013 Condom\u00ednio volunt\u00e1rio simples \u2013 Inexist\u00eancia de elemento registr\u00e1rio a indicar descumprimento de normas urban\u00edsticas e do projeto de loteamento \u2013 Inexist\u00eancia de venda de fra\u00e7\u00e3o ideal ou forma\u00e7\u00e3o sucessiva de condom\u00ednio volunt\u00e1rio \u2013 Aquisi\u00e7\u00e3o direta ao loteador da integralidade do im\u00f3vel por dois compradores \u2013 Descumprimento futuro de restri\u00e7\u00e3o convencional ou legal deve ser impugnada pelos demais propriet\u00e1rios do loteamento, pelo loteador ou pelo Poder P\u00fablico \u2013 Desdobro n\u00e3o autorizado \u2013 Incid\u00eancia da veda\u00e7\u00e3o do item 166 do Cap\u00edtulo XX das NSCGJ aos casos em que haja elemento registr\u00e1rio indicando burla \u00e0s normas urban\u00edsticas \u2013 Ato futuro ilegal deve ter seu ingresso no registro impedido \u2013 Impossibilidade de presun\u00e7\u00e3o da m\u00e1-f\u00e9 dos adquirentes \u2013 D\u00favida improcedente \u2013 Recurso provido."},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a><\/p>\n

AC\u00d3RD\u00c3O<\/strong><\/p>\n

Vistos, relatados e discutidos estes autos de\u00a0Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1021487-53.2019.8.26.0451<\/strong>, da Comarca de\u00a0Piracicaba<\/strong>, em que s\u00e3o apelantes\u00a0PAULO CESAR DE MATOS e ANDRE ROBERTO CORADINI<\/strong>, \u00e9 apelado\u00a02\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS E ANEXOS DA COMARCA DE PIRACICABA<\/strong>.<\/p>\n

ACORDAM,\u00a0<\/strong>em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o:\u00a0“Deram provimento \u00e0 apela\u00e7\u00e3o para julgar improcedente a d\u00favida suscitada, determinando o registro do t\u00edtulo, v.u.”<\/strong>, de conformidade com o voto do Relator, que integra este ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n

O julgamento teve a participa\u00e7\u00e3o dos Exmos. Desembargadores\u00a0PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTI\u00c7A) (Presidente), LUIS SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), GUILHERME G. STRENGER (PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO CRIMINAL), MAGALH\u00c3ES COELHO(PRES. DA SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO P\u00daBLICO) E DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO PRIVADO)<\/strong>.<\/p>\n

S\u00e3o Paulo, 1\u00ba de setembro de 2020.<\/p>\n

RICARDO ANAFE<\/strong><\/p>\n

Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/strong><\/p>\n

Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1021487-53.2019.8.26.0451<\/strong><\/p>\n

Apelantes: Paulo Cesar de Matos e Andre Roberto Coradini<\/strong><\/p>\n

Apelado: 2\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis, T\u00edtulos e Documentos e Civil das Pessoas Jur\u00eddicas<\/strong><\/p>\n

VOTO N\u00ba 31.187<\/strong><\/p>\n

Recurso provido \u2013 Registro de Im\u00f3veis \u2013 D\u00favida \u2013 Apela\u00e7\u00e3o \u2013 Escritura de compra e venda de lote \u2013 Condom\u00ednio volunt\u00e1rio simples \u2013 Inexist\u00eancia de elemento registr\u00e1rio a indicar descumprimento de normas urban\u00edsticas e do projeto de loteamento \u2013 Inexist\u00eancia de venda de fra\u00e7\u00e3o ideal ou forma\u00e7\u00e3o sucessiva de condom\u00ednio volunt\u00e1rio \u2013 Aquisi\u00e7\u00e3o direta ao loteador da integralidade do im\u00f3vel por dois compradores \u2013 Descumprimento futuro de restri\u00e7\u00e3o convencional ou legal deve ser impugnada pelos demais propriet\u00e1rios do loteamento, pelo loteador ou pelo Poder P\u00fablico \u2013 Desdobro n\u00e3o autorizado \u2013 Incid\u00eancia da veda\u00e7\u00e3o do item 166 do Cap\u00edtulo XX das NSCGJ aos casos em que haja elemento registr\u00e1rio indicando burla \u00e0s normas urban\u00edsticas \u2013 Ato futuro ilegal deve ter seu ingresso no registro impedido \u2013 Impossibilidade de presun\u00e7\u00e3o da m\u00e1-f\u00e9 dos adquirentes \u2013 D\u00favida improcedente \u2013 Recurso provido.<\/strong><\/p>\n

1. Trata-se de apela\u00e7\u00e3o interposta por Paulo C\u00e9sar de Matos e Andr\u00e9 Roberto Coradini de Jesus visando a reforma da senten\u00e7a de fl. 100\/102, que julgou procedente d\u00favida suscitada pelo 2\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis, T\u00edtulos e Documentos e Civil de Pessoas Jur\u00eddicas de Piracicaba, mantendo a recusa de ingresso na matr\u00edcula de escritura p\u00fablica de compra e venda de im\u00f3vel em condom\u00ednio volunt\u00e1rio simples pelos apelantes.<\/p>\n

A Nota de Devolu\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo apresentou os seguintes fundamentos (fl. 26\/27):<\/p>\n

\u201cForma\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio ordin\u00e1rio entre pessoas sem v\u00ednculo em lote oriundo de loteamento ind\u00edcios de burla ao plano inicial do loteamento.<\/p>\n

A forma\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio ordin\u00e1rio entre pessoas que n\u00e3o tem entre si qualquer v\u00ednculo, \u00e9 elemento indici\u00e1rio da prov\u00e1vel altera\u00e7\u00e3o do plano inicial do loteamento, mediante futuro desdobro. Tal fato impede a efetiva\u00e7\u00e3o do registro pretendido. Caso haja v\u00ednculo entre os adquirentes, o t\u00edtulo (escritura, instrumento particular), dever\u00e1 ser rerratificado para que dele conste tal informa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Fundamento normativo:\u00a0<\/strong>item 171 do Cap. XX do Prov. 58\/89 da E. Corregedoria Geral da Justi\u00e7a do Estado de S\u00e3o Paulo.<\/p>\n

Fundamento jurisprudencial:\u00a0<\/strong>decidido pelo C. Conselho Superior da Magistratura do Estado de S\u00e3o Paulo, nas Apela\u00e7\u00f5es C\u00edveis 1002675-90.2015.8.26.0066 e 1000352-08.2018.8.26.0584\u201d.<\/p>\n

O recurso sustenta, em resumo, ocorr\u00eancia de cerceamento de defesa, por conta do indeferimento do pedido de manifesta\u00e7\u00e3o do tabeli\u00e3o que lavrou a escritura de compra e venda, al\u00e9m da renova\u00e7\u00e3o de manifesta\u00e7\u00e3o do registrador, sem possibilidade de tr\u00e9plica.<\/p>\n

No m\u00e9rito, afirma que a decis\u00e3o torna ineficaz a previs\u00e3o legal do condom\u00ednio civil simples, n\u00e3o havendo qualquer men\u00e7\u00e3o de desdobro na escritura p\u00fablica apresentada a registro, n\u00e3o cabendo ao registrador inferir a inten\u00e7\u00e3o futura das partes para recusar o ingresso. Afirma a possibilidade de poss\u00edvel futuro desdobro, autorizado pela Municipalidade, mesmo que inexistentes v\u00ednculos entre os interessados. Da mesma forma, afirma a possibilidade de afastamento futuro das restri\u00e7\u00f5es urban\u00edsticas impostas pelo loteador. Alega que a dimens\u00e3o diminuta do im\u00f3vel e a exist\u00eancia de restri\u00e7\u00e3o urban\u00edstica no registro do loteamento impede o desdobro, afastando-se a desconfian\u00e7a do registrador. Ainda, que realiza\u00e7\u00e3o de compra e venda, n\u00e3o h\u00e1 necessidade de indica\u00e7\u00e3o de v\u00ednculo entre compradores, que podem ser simples investidores e que o impedimento de ingresso deve ocorrer por conto de eventual pedido de registro de desdobro. Sugere, por fim, altera\u00e7\u00e3o das NSCGJ, alterando-se a reda\u00e7\u00e3o do item 166 do Cap\u00edtulo XX (fl. 108\/138).<\/p>\n

A Procuradoria Geral de Justi\u00e7a opinou pelo n\u00e3o provimento do recurso (fl. 160\/162).<\/p>\n

\u00c9 o relat\u00f3rio.<\/strong><\/p>\n

2. Trata-se de recurso de apela\u00e7\u00e3o interposto por Paulo C\u00e9sar de Matos e Andr\u00e9 Roberto Coradini de Jesus, pretendendo afastar o \u00f3bice apontado pelo 2\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis, T\u00edtulos e Documentos e Civil de Pessoas Jur\u00eddicas de Piracicaba, registrando-se a escritura de compra e venda de bem im\u00f3vel em favor dos apelantes, estabelecendo-se condom\u00ednio civil simples entre os mesmos.<\/p>\n

A senten\u00e7a de primeiro grau reconheceu a exist\u00eancia de risco de ocorr\u00eancia de fraude \u00e0 legisla\u00e7\u00e3o urban\u00edstica e ao projeto inicial do loteamento aprovado, por conta da possibilidade de desmembramento irregular, o que se conclui pela aquisi\u00e7\u00e3o em condom\u00ednio civil simples de lote n\u00e3o edificado por pessoas sem comprova\u00e7\u00e3o de qualquer v\u00ednculo.<\/p>\n

Em primeiro plano, afasto a preliminar de cerceamento de defesa.<\/p>\n

Procedimento de d\u00favida n\u00e3o \u00e9 processo judicial ou administrativo, tratando-se de procedimento tipicamente administrativo, de natureza especial e voltado exclusivamente \u00e0 aprecia\u00e7\u00e3o da legalidade da qualifica\u00e7\u00e3o negativa como ato pr\u00f3prio do registrador. N\u00e3o h\u00e1 lide ou coisa julgada material, em nada se impedindo a reapresenta\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo atendidas as exig\u00eancias, afastando-se a aplica\u00e7\u00e3o ao mesmo de institutos t\u00edpicos de processos judiciais e administrativos, como as regras constitucionais e legais atinentes ao direito de defesa.<\/p>\n

A cogni\u00e7\u00e3o \u00e9 limitada e n\u00e3o sujeita \u00e0 imutabilidade natural \u00e0s decis\u00f5es judiciais, estas sim submetidas \u00e0 aplica\u00e7\u00e3o necess\u00e1ria dos princ\u00edpios constitucionais do contradit\u00f3rio e da ampla defesa.<\/p>\n

Tanto \u00e9 assim que o registrador, no procedimento de d\u00favida, n\u00e3o \u00e9 considerado parte interessada na decis\u00e3o do procedimento, nem tendo interesse recursal, mas mero remetente da impugna\u00e7\u00e3o \u00e0s raz\u00f5es de recusa apresentadas pelo interessado no ato de registro, com interesse limitado \u00e0 justifica\u00e7\u00e3o administrativa de sua decis\u00e3o de qualifica\u00e7\u00e3o negativa.<\/p>\n

N\u00e3o h\u00e1, portanto, que se falar em contradit\u00f3rio ou garantia \u00e0 ampla defesa, n\u00e3o havendo qualquer m\u00e1cula no procedimento ou na senten\u00e7a por conta do indeferimento do pedido de manifesta\u00e7\u00e3o do tabeli\u00e3o que lavrou a escritura com registro recusado, ou a renova\u00e7\u00e3o da manifesta\u00e7\u00e3o do registrador sem que se ouvisse, por for\u00e7a do contradit\u00f3rio, o interessado na suscita\u00e7\u00e3o da d\u00favida.<\/p>\n

Fica, assim, afastada a preliminar suscitada no recurso.<\/p>\n

No m\u00e9rito, o recurso comporta provimento.<\/p>\n

Foi prenotado no registro de im\u00f3veis escritura p\u00fablica de compra e venda de lote n\u00e3o edificado, tendo por objeto o im\u00f3vel objeto da matr\u00edcula n\u00ba 108.938 do 2\u00ba Registro de Im\u00f3veis de Piracicaba.<\/p>\n

Do neg\u00f3cio jur\u00eddico observa-se a condi\u00e7\u00e3o de compradores dos recorrentes e suas esposas, com divis\u00e3o igualit\u00e1ria das despesas e, consequentemente, da propriedade, n\u00e3o se inferindo, de qualquer maneira, divis\u00e3o certa das partes ideais sobre o bem im\u00f3vel. Este, por for\u00e7a da escritura, \u00e9 alienado em sua totalidade pelo loteador a dois compradores em propor\u00e7\u00e3o ideal id\u00eantica, mas sem fixa\u00e7\u00e3o, de qualquer foram, da parte do im\u00f3vel que a cada um caber\u00e1. Declaram no neg\u00f3cio, ainda, que t\u00eam ci\u00eancia das restri\u00e7\u00f5es convencionais incidentes sobre o bem, determinadas pelo loteador e objeto de registro pr\u00f3prio.<\/p>\n

Ou seja, a descri\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio indica a forma\u00e7\u00e3o de um condom\u00ednio volunt\u00e1rio simples, sem que haja identifica\u00e7\u00e3o de \u00e1rea certa a cada um dos adquirentes, com aliena\u00e7\u00e3o e aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade em seu todo em neg\u00f3cio \u00fanico pelo pr\u00f3prio loteador. As circunst\u00e2ncias n\u00e3o se identificam com a forma\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio volunt\u00e1rio por aliena\u00e7\u00f5es sucessivas da metade ideal, seja por parte do loteador, seja por parte de propriet\u00e1rio sucessivo, diferenciando-se aqui a forma\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria do condom\u00ednio volunt\u00e1rio daquela decorrente de aliena\u00e7\u00e3o parcial sucessiva.<\/p>\n

O Oficial de Registro fundou sua d\u00favida na incid\u00eancia da regra do item 166, do Cap\u00edtulo XX das NSCGJ:<\/p>\n

166. \u00c9 vedado o registro de aliena\u00e7\u00e3o volunt\u00e1ria de fra\u00e7\u00f5es ideais com loca\u00e7\u00e3o, numera\u00e7\u00e3o e metragem certas, ou a forma\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio volunt\u00e1rio, que implique fraude ou qualquer outra hip\u00f3tese de descumprimento da legisla\u00e7\u00e3o de parcelamento do solo urbano, de condom\u00ednios edil\u00edcios e do Estatuto da Terra.<\/p><\/blockquote>\n

A veda\u00e7\u00e3o n\u00e3o se aplica \u00e0 hip\u00f3tese de sucess\u00e3o\u00a0causa mortis<\/em>.<\/p>\n

A distin\u00e7\u00e3o f\u00e1tica do caso impede a incid\u00eancia da veda\u00e7\u00e3o administrativa.<\/p>\n

A aplica\u00e7\u00e3o da limita\u00e7\u00e3o do item 166 das NSCGJ exige que se vislumbre, no neg\u00f3cio jur\u00eddico a ser registrado, elementos internos e atuais a indicar que a aliena\u00e7\u00e3o e forma\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio decorre de um parcelamento irregular ou fraudulento, o que se observa em casos da propriedade ser alienada em fra\u00e7\u00f5es e de forma sucessiva. Isto n\u00e3o ocorre em casos como o presente, nos quais a totalidade da propriedade \u00e9 adquirida do vendedor, que \u00e9 o pr\u00f3prio loteador, por duas pessoas distintas, em condom\u00ednio volunt\u00e1rio, sem descri\u00e7\u00e3o de fra\u00e7\u00e3o certa no terreno para cada um, mas apenas proporcionalidade no direito adquirido.<\/p>\n

A exist\u00eancia de futuro desdobro, se houver, ou divis\u00e3o de fato do im\u00f3vel, n\u00e3o pode, nestes casos, impedir a forma\u00e7\u00e3o inicial do condom\u00ednio volunt\u00e1rio. \u00c9 que, em havendo desdobro ilegal ou em desacordo com as restri\u00e7\u00f5es convencionais aplicadas ao im\u00f3vel, caberia ao<\/p>\n

Poder P\u00fablico, aos demais propriet\u00e1rios do loteamento ou mesmo ao loteador, impugnar e impedir sua realiza\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

E, ainda, caberia ao Oficial de Registro de Im\u00f3veis recusar o ingresso de eventual futuro t\u00edtulo caracter\u00edstico do desdobro ilegal, cumprindo-se ao princ\u00edpio da legalidade e a estrita observ\u00e2ncia das restri\u00e7\u00f5es convencionais impostas ao bem.<\/p>\n

O que n\u00e3o se admite \u00e9, de forma antecipada e indicando presun\u00e7\u00e3o da m\u00e1-f\u00e9, impedir a aquisi\u00e7\u00e3o integral da propriedade por dois sujeitos na forma de condom\u00ednio volunt\u00e1rio simples, diretamente ao loteador, ante a aus\u00eancia de elementos registr\u00e1rios aptos \u00e0 conclus\u00e3o pela exist\u00eancia de venda fracionada do lote.<\/p>\n

E, n\u00e3o havendo venda de fra\u00e7\u00f5es ideais do lote ou forma\u00e7\u00e3o sucessiva de condom\u00ednio volunt\u00e1rio simples, mas a aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria da totalidade do bem por dois compradores, sem especializa\u00e7\u00e3o das fra\u00e7\u00f5es adquiridas, n\u00e3o incide, concretamente, a veda\u00e7\u00e3o administrativa do item 166, do Cap\u00edtulo XX das NSCGJ.<\/p>\n

Fica, assim, afastado o \u00f3bice ao registro, julgando-se improcedente a d\u00favida suscitada.<\/p>\n

3. Por todo o exposto, pelo meu voto,\u00a0dou provimento\u00a0<\/strong>\u00e0 apela\u00e7\u00e3o para julgar improcedente a d\u00favida suscitada, determinando o registro do t\u00edtulo.<\/p>\n

RICARDO ANAFE<\/strong><\/p>\n

Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/strong>.<\/p>\n

(DJe de 21.09.2020 \u2013 SP)<\/p>\n

<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

AC\u00d3RD\u00c3O Vistos, relatados e discutidos estes autos de\u00a0Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1021487-53.2019.8.26.0451, da Comarca de\u00a0Piracicaba, em que s\u00e3o apelantes\u00a0PAULO CESAR DE MATOS e ANDRE ROBERTO CORADINI, \u00e9 apelado\u00a02\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS E ANEXOS DA COMARCA DE PIRACICABA. ACORDAM,\u00a0em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o:\u00a0“Deram provimento […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[37],"tags":[],"class_list":["post-15338","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-csm-sao-paulo"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/15338","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=15338"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/15338\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=15338"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=15338"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=15338"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}