{"id":14958,"date":"2019-07-24T17:19:16","date_gmt":"2019-07-24T19:19:16","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=14958"},"modified":"2019-07-24T17:19:16","modified_gmt":"2019-07-24T19:19:16","slug":"csmsp-registro-de-imoveis-duvida-julgada-procedente-escritura-de-compra-e-venda-objeto-de-rerratificacao-para-alterar-o-comprador-que-passou-a-ser-pessoa-juridica-de-que-sao-soci","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=14958","title":{"rendered":"CSM|SP: Registro de Im\u00f3veis \u2013 D\u00favida julgada procedente \u2013 Escritura de compra e venda objeto de rerratifica\u00e7\u00e3o para alterar o comprador que passou a ser pessoa jur\u00eddica de que s\u00e3o s\u00f3cios os adquirentes originais \u2013 Possibilidade, uma vez que a rerratifica\u00e7\u00e3o ocorreu antes do registro do neg\u00f3cio jur\u00eddico \u2013 Imposto de Transmiss\u00e3o “inter vivos” recolhido em nome do anterior adquirente \u2013 Necessidade de comprova\u00e7\u00e3o do pagamento do imposto em raz\u00e3o da transmiss\u00e3o realizada para a nova adquirente \u2013 Alega\u00e7\u00e3o de dificuldade para a retifica\u00e7\u00e3o da guia de recolhimento do ITBI, ou para a repeti\u00e7\u00e3o do ind\u00e9bito, que n\u00e3o comporta solu\u00e7\u00e3o no procedimento de d\u00favida que tem natureza administrativa e em que o Munic\u00edpio n\u00e3o interv\u00e9m \u2013 Recurso n\u00e3o provido."},"content":{"rendered":"

\"\"<\/p>\n

AC\u00d3RD\u00c3O\u00a0<\/strong><\/p>\n

Vistos, relatados e discutidos estes autos de\u00a0Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1001939-02.2017.8.26.0390<\/strong>, da Comarca de\u00a0Nova Granada<\/strong>, em que \u00e9 apelante\u00a0SANTOS & OLIVEIRA NG COM\u00c9RCIO DE MATERIAIS DE CONTRU\u00c7\u00c3O LTDA – ME<\/strong>, \u00e9 apelado\u00a0OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS E ANEXOS DA COMARCA DE NOVA GRANADA<\/strong>.<\/p>\n

ACORDAM,\u00a0<\/strong>em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o:\u00a0“Negaram provimento ao recurso e mantiveram a proced\u00eancia da d\u00favida, v.u”<\/strong>, de conformidade com o voto do Relator, que integra este ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n

O julgamento teve a participa\u00e7\u00e3o dos Exmos. Desembargadores\u00a0PEREIRA CAL\u00c7AS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTI\u00c7A) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS (PRES. DA SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO P\u00daBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO CRIMINAL)<\/strong>.<\/p>\n

S\u00e3o Paulo, 28 de mar\u00e7o de 2019.<\/p>\n

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO<\/strong><\/p>\n

Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/strong><\/p>\n

Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1001939-02.2017.8.26.0390<\/strong><\/p>\n

Apelante: Santos & Oliveira Ng Comercio de Materias de Constru\u00e7\u00e3o Ltda – Me<\/strong><\/p>\n

Apelado: Oficial do Registro de Im\u00f3veis, T\u00edtulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurid\u00edcas da Comarca de Nova Granada-sp<\/strong><\/p>\n

VOTO N\u00ba 37.714<\/strong><\/p>\n

Registro de Im\u00f3veis \u2013 D\u00favida julgada procedente \u2013 Escritura de compra e venda objeto de rerratifica\u00e7\u00e3o para alterar o comprador que passou a ser pessoa jur\u00eddica de que s\u00e3o s\u00f3cios os adquirentes originais \u2013 Possibilidade, uma vez que a rerratifica\u00e7\u00e3o ocorreu antes do registro do neg\u00f3cio jur\u00eddico \u2013 Imposto de Transmiss\u00e3o “inter vivos” recolhido em nome do anterior adquirente \u2013 Necessidade de comprova\u00e7\u00e3o do pagamento do imposto em raz\u00e3o da transmiss\u00e3o realizada para a nova adquirente \u2013 Alega\u00e7\u00e3o de dificuldade para a retifica\u00e7\u00e3o da guia de recolhimento do ITBI, ou para a repeti\u00e7\u00e3o do ind\u00e9bito, que n\u00e3o comporta solu\u00e7\u00e3o no procedimento de d\u00favida que tem natureza administrativa e em que o Munic\u00edpio n\u00e3o interv\u00e9m \u2013 Recurso n\u00e3o provido.<\/strong><\/p>\n

Trata-se de apela\u00e7\u00e3o interposta contra r. senten\u00e7a que julgou procedente d\u00favida suscitada pelo Sr. Oficial de Registro de Im\u00f3veis, T\u00edtulos e Documentos e Civil de Pessoa Jur\u00eddica da Comarca de Nova Granada e manteve a negativa do registro da compra e venda do im\u00f3vel objeto da matr\u00edcula n\u00ba 11.333 que foi realizada por escritura p\u00fablica objeto de rerratifica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

O apelante alegou, em suma, que \u00e9 pessoa jur\u00eddica regularmente constitu\u00edda, tem a posse do im\u00f3vel e o utiliza em conformidade com os requisitos fixados pelo Munic\u00edpio de Nova Granada na institui\u00e7\u00e3o do Distrito Industrial, raz\u00e3o pela qual o registro da escritura de compra e venda, com sua rerratifica\u00e7\u00e3o, n\u00e3o causar\u00e1 preju\u00edzos. Asseverou que foi promovido o recolhimento do ITBI devido pela compra e venda e que a rerratifica\u00e7\u00e3o da escritura p\u00fablica, para alterar a figura do comprador, n\u00e3o alterou o fato gerador desse imposto. Disse que houve aumento significativo do valor venal do im\u00f3vel e que ter\u00e1 preju\u00edzo injustific\u00e1vel se for obrigada a recolher novamente o ITBI, mesmo se for considerada a possibilidade do comprador inicialmente indicado solicitar a devolu\u00e7\u00e3o do valor que pagou ao Munic\u00edpio. Por fim, n\u00e3o h\u00e1 veda\u00e7\u00e3o para a retifica\u00e7\u00e3o da escritura p\u00fablica de compra e venda com a altera\u00e7\u00e3o da figura do comprador que, neste caso, passou a ser a empresa constitu\u00edda pelas pessoas que inicialmente figuraram como adquirentes do im\u00f3vel, pois a retifica\u00e7\u00e3o ocorreu antes do registro da escritura p\u00fablica. Asseverou que a escritura de rerratifica\u00e7\u00e3o visou atender as exig\u00eancias formuladas pelo Oficial de Registro de Im\u00f3veis quando da apresenta\u00e7\u00e3o da escritura de compra e venda retificada, n\u00e3o podendo servir para a formula\u00e7\u00e3o de novas exig\u00eancias que acabam por impedir o registro da compra e venda. Requereu o provimento do recurso para que seja promovido o registro da compra e venda.<\/p>\n

A douta Procuradoria Geral de Justi\u00e7a opinou pelo n\u00e3o provimento do recurso (fls. 180\/183).<\/p>\n

\u00c9 o relat\u00f3rio.<\/p>\n

Foi originalmente apresentada para registro escritura p\u00fablica de compra e venda do im\u00f3vel objeto da matr\u00edcula n\u00ba 11.333 do Registro de Im\u00f3veis de Nova Granada, lavrada em 06 de junho de 2017, em que figuraram como vendedor J. Cardoso Com\u00e9rcio e Transporte de Areia e Pedra Ltda. ME e como compradores Wiliam dos Santos Oliveira e Ana Paula Santos de Oliveira (fls. 11\/13).<\/p>\n

Consta \u00e0s fls. 36 que o registro dessa escritura foi recusado porque n\u00e3o foi comprovada a autoriza\u00e7\u00e3o municipal para a venda do im\u00f3vel situado em Distrito Industrial, como exigido pela Lei n\u00ba 065\/2002 do Munic\u00edpio de Nova Granada.<\/p>\n

Ainda segundo a apelante, para atender essa exig\u00eancia foi lavrada em 18 de setembro de 2017, nas p\u00e1gs. 109\/110 do Livro 063 do Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabeli\u00e3o de Notas do Munic\u00edpio de Ipigu\u00e1, Comarca de S\u00e3o Jos\u00e9 do Rio Preto, escritura p\u00fablica de rerratifica\u00e7\u00e3o em que passou a figurar como compradora do im\u00f3vel a empresa Santos & Oliveira NG Com\u00e9rcio de Materiais de Constru\u00e7\u00e3o Ltda. \u2013 ME, o que ocorreu mediante anu\u00eancia dos compradores originais que s\u00e3o os s\u00f3cios da nova adquirente (fls. 09\/10).<\/p>\n

Al\u00e9m disso, consta na escritura p\u00fablica de rerratifica\u00e7\u00e3o que a venda do im\u00f3vel para a apelante foi autorizada pela Lei n\u00ba 0036\/2017, do Munic\u00edpio de Nova Granada.<\/p>\n

Posteriormente, com a reapresenta\u00e7\u00e3o da escritura de compra e venda, e sua rerratifica\u00e7\u00e3o, foi o registro novamente recusado porque: I) a Lei Municipal n\u00ba 36\/2017 descreve o im\u00f3vel como consistente em lote de terreno com 1.575,00m\u00b2, ao passo que a matr\u00edcula diz respeito a um barrac\u00e3o com 357,64m\u00b2 e seu respectivo terreno, o que violaria a continuidade; II) os efeitos da rerratifica\u00e7\u00e3o retroagem \u00e0 data do ato que foi retificado, raz\u00e3o pela qual a empresa Santos & Oliveira NG Com\u00e9rcio de Materiais de Constru\u00e7\u00e3o Ltda.-ME n\u00e3o pode ser compradora de im\u00f3vel por meio de escritura p\u00fablica que foi originalmente lavrada na data em que sua personalidade jur\u00eddica n\u00e3o existia de forma regular; III) a guia de ITBI indicada na escritura de compra e venda deve ser retificada para constar como adquirente a empresa Santos & Oliveira NG Com\u00e9rcio de Materiais de Constru\u00e7\u00e3o Ltda. \u2013 ME, ou deve ser promovido o novo recolhimento do Imposto de Transmiss\u00e3o “inter vivos” \u2013 ITBI (fls. 28\/33).<\/p>\n

A primeira exig\u00eancia foi corretamente afastada pelo MM. Juiz Corregedor Permanente, pois n\u00e3o h\u00e1 discrep\u00e2ncia entre a descri\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel contida na matr\u00edcula n\u00ba 11.333 e a Lei Municipal n\u00ba 0036\/3017 que autorizou sua venda para a empresa Santos & Oliveira NG Com\u00e9rcio de Materiais de Constru\u00e7\u00e3o Ltda. (fls. 21).<\/p>\n

O cumprimento da segunda exig\u00eancia, consistente na apresenta\u00e7\u00e3o de lei municipal autorizando a venda do im\u00f3vel, acabou sendo promovido por ocasi\u00e3o da escritura p\u00fablica de rerratifica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Contudo, a autoriza\u00e7\u00e3o municipal foi concedida para a venda do im\u00f3vel para a empresa Santos & Oliveira NG Com\u00e9rcio de Materiais de Constru\u00e7\u00e3o Ltda., e n\u00e3o para os compradores inicialmente indicados na escritura p\u00fablica, o que ensejou a rerratifica\u00e7\u00e3o para a modifica\u00e7\u00e3o da pessoa do adquirente.<\/p>\n

Essa altera\u00e7\u00e3o n\u00e3o acarreta a nulidade do neg\u00f3cio jur\u00eddico, nem impede o registro da compra e venda para a apelante porque a escritura rerratificada n\u00e3o foi registrada, com transfer\u00eancia do dom\u00ednio do im\u00f3vel aos compradores originais, e porque esses compradores anu\u00edram com a modifica\u00e7\u00e3o realizada.<\/p>\n

A propriedade somente se transfere, por ato “inter vivos”, mediante registro do t\u00edtulo aquisitivo (arts. 1.227 e 1245 do C\u00f3digo Civil), raz\u00e3o pela qual a retifica\u00e7\u00e3o da escritura p\u00fablica com a modifica\u00e7\u00e3o da pessoa do comprador, desde que mediante anu\u00eancia do adquirente original, n\u00e3o impede o registro em conformidade com o ato rerratificado.<\/p>\n

Ademais, sendo o registro do t\u00edtulo constitutivo do direito real de propriedade, n\u00e3o existe impedimento para que a nova compradora passe a figurar na matr\u00edcula como propriet\u00e1ria do im\u00f3vel, pois a data da aquisi\u00e7\u00e3o do dom\u00ednio ser\u00e1 a do protocolo do t\u00edtulo no Registro de Im\u00f3veis, a que retroagem os efeitos do registro.<\/p>\n

E no registro constar\u00e1 como t\u00edtulo aquisitivo a escritura p\u00fablica de compra e venda com sua rerratifica\u00e7\u00e3o que foi realizada quando a empresa compradora j\u00e1 estava regularmente constitu\u00edda.<\/p>\n

Afasta-se, por esses motivos, a recusa do registro fundada na impossibilidade de rerratifica\u00e7\u00e3o da escritura p\u00fablica para alterar a identidade do comprador. Permanece, por\u00e9m, a necessidade de apresenta\u00e7\u00e3o de nova guia de recolhimento do Imposto de Transmiss\u00e3o “inter vivos” \u2013 ITBI em que figure como adquirente a empresa Santos & Oliveira NG Com\u00e9rcio de Materiais de Constru\u00e7\u00e3o Ltda.<\/p>\n

A guia do Imposto de Transmiss\u00e3o “inter vivos” \u2013 ITBI indicada na escritura p\u00fablica foi recolhida tendo como adquirente do im\u00f3vel Wiliam dos Santos Oliveira, portador do CPF 364.119.298-66 (fls. 15).<\/p>\n

Tendo ocorrido altera\u00e7\u00e3o substancial do neg\u00f3cio jur\u00eddico, imp\u00f5e-se a apresenta\u00e7\u00e3o de nova guia de recolhimento do Imposto de Transmiss\u00e3o “inter vivos” \u2013 ITBI em que figure como adquirente o novo comprador, o que poder\u00e1 ser feito tanto mediante retifica\u00e7\u00e3o da guia anterior como atrav\u00e9s do novo recolhimento do imposto.<\/p>\n

Isso porque compete ao Munic\u00edpio de Nova Granada verificar se o imposto j\u00e1 pago teve como fato gerador a compra e venda celebrada entre o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel e a empresa Santos & Oliveira NG Com\u00e9rcio de Materiais de Constru\u00e7\u00e3o Ltda., ou se o fato gerador consistiu na venda do im\u00f3vel para Wiliam dos Santos Oliveira e Ana Paula Santos Oliveira que posteriormente anu\u00edram com a transmiss\u00e3o de seus direitos de compradores para a apelante.<\/p>\n

Essa exig\u00eancia n\u00e3o se altera pelo fato dos compradores originais serem os s\u00f3cios da nova adquirente, pois t\u00eam personalidades jur\u00eddicas distintas.<\/p>\n

Por fim, o presente procedimento \u00e9 via impr\u00f3pria para a declara\u00e7\u00e3o de que o imposto j\u00e1 recolhido teve como fato gerador a venda do im\u00f3vel para a apelante, porque esse reconhecimento depende da retifica\u00e7\u00e3o da guia de recolhimento do ITBI a ser promovida pelo Munic\u00edpio de Nova Granada.<\/p>\n

Ademais, o procedimento de d\u00favida tem como finalidade a solu\u00e7\u00e3o da controv\u00e9rsia entre o apresentante e o Oficial de Registro sobre a possibilidade de acesso do t\u00edtulo ao f\u00f3lio real, raz\u00e3o pela qual eventual lit\u00edgio entre o apelante e o Munic\u00edpio de Nova Granada, que tenha por objeto ato praticado pela Administra\u00e7\u00e3o P\u00fablica, dever\u00e1 ser solucionado em a\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria.<\/p>\n

Ante o exposto, e porque subsistente um dos \u00f3bices opostos ao registro, nego provimento ao recurso e mantenho a proced\u00eancia da d\u00favida.<\/p>\n

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO<\/strong><\/p>\n

Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator\u00a0<\/strong><\/p>\n

(DJe de 03.07.2019 – SP)<\/p>\n

 <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

AC\u00d3RD\u00c3O\u00a0 Vistos, relatados e discutidos estes autos de\u00a0Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1001939-02.2017.8.26.0390, da Comarca de\u00a0Nova Granada, em que \u00e9 apelante\u00a0SANTOS & OLIVEIRA NG COM\u00c9RCIO DE MATERIAIS DE CONTRU\u00c7\u00c3O LTDA – ME, \u00e9 apelado\u00a0OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS E ANEXOS DA COMARCA DE NOVA GRANADA. ACORDAM,\u00a0em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[37],"tags":[],"class_list":["post-14958","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-csm-sao-paulo"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/14958","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=14958"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/14958\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=14958"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=14958"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=14958"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}