![\"\"](\"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/wp-content\/uploads\/2019\/05\/Decis\u00e7\u00f5es-CSM1-600x322.png\")
<\/p>\n<\/p>\n
AC\u00d3RD\u00c3O\u00a0<\/strong><\/p>\n Vistos, relatados e discutidos estes autos de\u00a0Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1043342-11.2018.8.26.0100<\/strong>, da Comarca de\u00a0S\u00e3o Paulo<\/strong>, em que \u00e9 apelante\u00a0SK REALTY EMPREENDIMENTOS IMOBILI\u00c1RIOS LTDA<\/strong>, s\u00e3o apelados\u00a0MUNICIPALIDADE DE S\u00c3O PAULO\u00a0<\/strong>e\u00a0PRIMEIRO OFICIAL DE REGISTRO DE IMOVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.<\/strong><\/p>\n ACORDAM,\u00a0<\/strong>em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o:\u00a0“Negaram provimento, v.u.”,<\/strong>\u00a0de conformidade com o voto do Relator, que integra este ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n O julgamento teve a participa\u00e7\u00e3o dos Exmos. Desembargadores\u00a0PEREIRA CAL\u00c7AS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTI\u00c7A) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO P\u00daBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO CRIMINAL).<\/strong><\/p>\n S\u00e3o Paulo, 28 de maio de 2019.<\/p>\n GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO<\/strong><\/p>\n Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/strong><\/p>\n Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1043342-11.2018.8.26.0100<\/strong><\/p>\n Apelante: Sk Realty Empreendimentos Imobili\u00e1rios Ltda<\/strong><\/p>\n Apelados: Municipalidade de S\u00e3o Paulo e Primeiro Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Comarca da Capital<\/strong><\/p>\n VOTO N\u00ba 37.736<\/strong><\/p>\n Registro de im\u00f3veis \u2013 Incorpora\u00e7\u00e3o empresarial \u2013 Transmiss\u00e3o imobili\u00e1ria sujeita ao sistema de t\u00edtulo e modo \u2013 Compromisso de compra e venda sem aptid\u00e3o causal \u2013 Transfer\u00eancia da propriedade \u2013 Necessidade de pr\u00e9via averba\u00e7\u00e3o da incorpora\u00e7\u00e3o para o registro da escritura p\u00fablica de compra e venda \u2013 ITBI \u2013 Imunidade tribut\u00e1ria que necessita de an\u00e1lise pr\u00e9via do titular da compet\u00eancia tribut\u00e1ria \u2013 Recurso n\u00e3o provido.<\/strong><\/p>\n Trata-se de recurso de apela\u00e7\u00e3o interposto por SK Realty Empreendimentos Imobili\u00e1rios Ltda. contra a r. senten\u00e7a de fls. 207\/211, que julgou procedente a d\u00favida suscitada pelo 1\u00ba Oficial de Registros de Im\u00f3veis da Comarca de Capital, mantendo a recusa do ingresso de escritura p\u00fablica de compra e venda de im\u00f3vel em raz\u00e3o da viola\u00e7\u00e3o do princ\u00edpio da continuidade.<\/p>\n Sustenta a apelante o cabimento do registro, sem a incid\u00eancia de impostos de transmiss\u00e3o imobili\u00e1ria, por ser sucessora da vendedora em raz\u00e3o de incorpora\u00e7\u00e3o, quanto a neg\u00f3cio jur\u00eddico ocorrido em data anterior \u00e0 incorpora\u00e7\u00e3o da empresa Salto Empreendimentos Imobili\u00e1rios SE Ltda. Pela recorrente (fls. 223\/232).<\/p>\n A D. Procuradoria Geral da Justi\u00e7a opinou pelo n\u00e3o provimento do recurso (fls. 258\/262).<\/p>\n \u00c9 o relat\u00f3rio.<\/strong><\/p>\n O t\u00edtulo apresentado a registro encerra escritura p\u00fablica de compra e venda do im\u00f3vel matriculado sob o n. 111.082, no qual a vendedora SK Realty Empreendimentos Imobili\u00e1rios Ltda. menciona atuar na condi\u00e7\u00e3o de sucessora de direitos e obriga\u00e7\u00f5es de Salto Empreendimentos Imobili\u00e1rios SE Ltda., em raz\u00e3o de incorpora\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Na matr\u00edcula do im\u00f3vel consta a empresa Salto Empreendimentos Imobili\u00e1rios SE Ltda. como propriet\u00e1ria, n\u00e3o havendo qualquer registro atinente ao compromisso de compra e venda celebrado e tampouco a incorpora\u00e7\u00e3o empresarial (a fls. 161\/163).<\/p>\n O artigo 1.116 do C\u00f3digo Civil estabelece:<\/p>\n Art. 1.116. Na incorpora\u00e7\u00e3o, uma ou v\u00e1rias sociedades s\u00e3o absorvidas por outra, que lhes sucede em todos os direitos e obriga\u00e7\u00f5es, devendo todas aprov\u00e1-la, na forma estabelecida para os respectivos tipos.<\/em><\/p><\/blockquote>\n Desse modo, a empresa incorporadora sucede em todos os direitos e obriga\u00e7\u00f5es da empresa incorporada em decorr\u00eancia de sucess\u00e3o universal.<\/p>\n A sucess\u00e3o na incorpora\u00e7\u00e3o de sociedades empresariais decorre de ato\u00a0inter vivos<\/em>, portanto, \u00e9 regida pelo direito das obriga\u00e7\u00f5es e empresarial, n\u00e3o se aplicando as disposi\u00e7\u00f5es do direito das sucess\u00f5es, notadamente, o disposto no artigo 1.784 que estabelece a transmiss\u00e3o independentemente de outra provid\u00eancia (droit de saisine<\/em>).<\/p>\n Essa situa\u00e7\u00e3o, com aplica\u00e7\u00e3o por analogia \u00e0 sociedade limitada, \u00e9 prevista no artigo 234 da Lei n. 6.404\/76 que disp\u00f5e:<\/p>\n Art. 234. A certid\u00e3o, passada pelo registro do<\/em>\u00a0com\u00e9rcio, da incorpora\u00e7\u00e3o, fus\u00e3o ou cis\u00e3o, \u00e9 documento h\u00e1bil<\/em>\u00a0para a averba\u00e7\u00e3o, nos registros p\u00fablicos competentes, da<\/em>\u00a0sucess\u00e3o, decorrente da opera\u00e7\u00e3o, em bens, direitos e<\/em>\u00a0obriga\u00e7\u00f5es.<\/em><\/p><\/blockquote>\n Diante disso, a aquisi\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria em raz\u00e3o de atos de incorpora\u00e7\u00e3o empresarial segue o disposto no artigo 1.245 do C\u00f3digo Civil, o qual encerra op\u00e7\u00e3o legislativa pelo sistema do t\u00edtulo e do modo.<\/p>\n Conforme M\u00f3nica Jardim (Efeitos substantivos do registro predial. Almedina: Coimbra, 2013, p. 51):<\/p>\n No sistema de t\u00edtulo e modo a aquisi\u00e7\u00e3o, modifica\u00e7\u00e3o ou extin\u00e7\u00e3o dos direitos reais dependem de um t\u00edtulo \u2013 fundamento jur\u00eddico ou causa que justifica a muta\u00e7\u00e3o jur\u00eddicoreal \u2013 e de um modo: acto pelo qual se realiza efectivamente a aquisi\u00e7\u00e3o, modifica\u00e7\u00e3o ou extin\u00e7\u00e3o do direito real, acto atrav\u00e9s do qual se executa o pr\u00e9vio acordo de vontades.<\/em><\/p><\/blockquote>\n Nessa linha, o par\u00e1grafo primeiro do artigo 1.245 do C\u00f3digo Civil refere \u2013\u00a0Enquanto n\u00e3o se registrar o t\u00edtulo translativo, o alienante<\/em>\u00a0continua a ser havido como dono do im\u00f3vel.<\/em><\/p>\n De outra parte, o contrato de promessa ou compromisso de compra e venda, ainda que em situa\u00e7\u00e3o excepcional, n\u00e3o presente neste julgamento, possa encerrar t\u00edtulo de transmiss\u00e3o da propriedade (artigo 26, p. 6\u00ba, da Lei n. 6.766\/79), regra geral tem por objeto a celebra\u00e7\u00e3o do contrato de compra e venda, inclusive, nesse caso, o direito real decorrente de seu registro envolve direito real de aquisi\u00e7\u00e3o e n\u00e3o transmiss\u00e3o da propriedade (C\u00f3digo Civil, artigos 1.417 e 1.418).<\/p>\n Nessa perspectiva, a apelante celebrou contrato de compra e venda em cumprimento ao compromisso de compra e venda (a fls. 141\/146).<\/p>\n Ocorre, todavia, a necessidade da transmiss\u00e3o da propriedade entre as empresas incorporadora e absorvida para cumprimento do contrato de compromisso de compra e venda, o qual \u00e9 causa para celebra\u00e7\u00e3o do contrato de compra e venda (j\u00e1 celebrado) e n\u00e3o t\u00edtulo de translativo do direito de propriedade.<\/p>\n Portanto, a titular do direito de propriedade do im\u00f3vel registrado sob o n. 111.082 \u00e9 a empresa incorporada (de Salto Empreendimentos Imobili\u00e1rios SE Ltda.).<\/p>\n A transmiss\u00e3o da propriedade para a apelante depender\u00e1 da averba\u00e7\u00e3o no registro imobili\u00e1rio do ato de incorpora\u00e7\u00e3o, seguido do registro da transfer\u00eancia da propriedade em cumprimento \u00e0 obriga\u00e7\u00e3o assumida pela empresa incorporada no contrato preliminar firmado anteriormente \u00e0 incorpora\u00e7\u00e3o.<\/p>\n O Princ\u00edpio da Continuidade, previsto no artigo 195 da Lei de Registros P\u00fablicos, com aplica\u00e7\u00e3o no caso em exame por for\u00e7a da aquisi\u00e7\u00e3o derivada da propriedade imobili\u00e1ria, impede o ingresso do t\u00edtulo sem o registro da aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade em nome da recorrente (alienante constante do t\u00edtulo apresentado).<\/p>\n N\u00e3o encerrando o compromisso de compra e venda t\u00edtulo bastante (causa) para a transmiss\u00e3o dominial e n\u00e3o sendo a alienante constante do t\u00edtulo (escritura p\u00fablica de compra e venda) propriet\u00e1ria do im\u00f3vel, n\u00e3o cabe o ingresso no registro imobili\u00e1rio.<\/p>\n Esse ponto foi tratado de forma precisa pela MM. Ju\u00edza Corregedora Permanente, como segue:<\/p>\n No presente caso, o im\u00f3vel encontra-se registrado em nome de Salto Empreendimentos Imobili\u00e1rios SE Ltda. (fls. 161\/163). Por outro lado, o t\u00edtulo que se pretende registrar (fls. 141\/146) tem como outorgante SK Realty Empreendimentos. Portanto, n\u00e3o h\u00e1 identidade entre propriet\u00e1rio e outorgante, o que inviabiliza o registro, nos termos do Art. 195 da Lei 6.015\/73.<\/em><\/p>\n Assim, para possibilitar o registro do t\u00edtulo, deve ser averbado\/registrado ato em que se noticie que o bem passou a pertencer a SK Realty, ou ser apresentado t\u00edtulo em que a propriet\u00e1ria Salto conste como outorgante.<\/em><\/p><\/blockquote>\n Nestes termos, a primeira exig\u00eancia deve ser mantida.<\/p>\n O artigo 156, par\u00e1grafo 2\u00ba, inciso I, da Constitui\u00e7\u00e3o Federal, estabelece a seguinte imunidade com rela\u00e7\u00e3o ao Imposto sobre Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis:<\/p>\n Art. 156. Compete aos Munic\u00edpios instituir impostos sobre:<\/em><\/p>\n (…)<\/em><\/p>\n II \u2013 transmiss\u00e3o “inter vivos”, a qualquer t\u00edtulo, por ato oneroso, de bens im\u00f3veis, por natureza ou acess\u00e3o f\u00edsica, e de direitos reais sobre im\u00f3veis, exceto os de garantia, bem como cess\u00e3o de direitos a sua aquisi\u00e7\u00e3o;<\/em><\/p>\n (…)<\/em><\/p>\n \u00a7 2\u00ba O imposto previsto no inciso II:<\/em><\/p>\n I \u2013 n\u00e3o incide sobre a transmiss\u00e3o de bens ou direitos incorporados ao patrim\u00f4nio de pessoa jur\u00eddica em realiza\u00e7\u00e3o de capital, nem sobre a transmiss\u00e3o de bens ou direitos decorrente de fus\u00e3o, incorpora\u00e7\u00e3o, cis\u00e3o ou extin\u00e7\u00e3o de pessoa jur\u00eddica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, loca\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis ou arrendamento mercantil;<\/em><\/p><\/blockquote>\n Nestes termos, a imunidade tribut\u00e1ria n\u00e3o ocorre, nos termos da norma constitucional,\u00a0se, nesses casos, a atividade preponderante do<\/em>\u00a0adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, loca\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis<\/em>\u00a0ou arrendamento mercantil.<\/em><\/p>\n N\u00e3o compete ao Oficial do Registro Imobili\u00e1rio examinar a n\u00e3o incid\u00eancia, mas sim ao titular da compet\u00eancia tribut\u00e1ria.<\/p>\n A manifesta\u00e7\u00e3o do Munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo confirma essa compreens\u00e3o (a fls. 235\/241).<\/p>\n Ante a necessidade da transfer\u00eancia da propriedade im\u00f3vel, bem como da an\u00e1lise da imunidade pela municipalidade, igualmente, compete manter a exig\u00eancia nesse sentido.<\/p>\n Por todo o exposto, pelo meu voto, nego provimento \u00e0 apela\u00e7\u00e3o.<\/p>\n GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO<\/strong><\/p>\n Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator\u00a0<\/strong><\/p>\n (DJe de 27.06.2019 – SP)<\/p>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" AC\u00d3RD\u00c3O\u00a0 Vistos, relatados e discutidos estes autos de\u00a0Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1043342-11.2018.8.26.0100, da Comarca de\u00a0S\u00e3o Paulo, em que \u00e9 apelante\u00a0SK REALTY EMPREENDIMENTOS IMOBILI\u00c1RIOS LTDA, s\u00e3o apelados\u00a0MUNICIPALIDADE DE S\u00c3O PAULO\u00a0e\u00a0PRIMEIRO OFICIAL DE REGISTRO DE IMOVEIS DA COMARCA DA CAPITAL. 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