{"id":1478,"date":"2010-06-16T13:00:40","date_gmt":"2010-06-16T15:00:40","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/\/?p=1478"},"modified":"2010-06-16T13:00:40","modified_gmt":"2010-06-16T15:00:40","slug":"csm-decisao-reitera-a-obrigatoriedade-da-prova-de-quitacao-condominial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=1478","title":{"rendered":"CSM: Decis\u00e3o reitera a obrigatoriedade da prova de quita\u00e7\u00e3o condominial."},"content":{"rendered":"

AC\u00d3RD\u00c3O<\/strong><\/p>\n

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELA\u00c7\u00c3O C\u00cdVEL N\u00ba 1.247-6\/6, <\/strong>da Comarca da CAPITAL, <\/strong>em que \u00e9 apelante o MINIST\u00c9RIO P\u00daBLICO DO ESTADO DE S\u00c3O PAULO <\/strong>e apelado o 8\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS <\/strong>da referida Comarca.<\/p>\n

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por vota\u00e7\u00e3o un\u00e2nime, em dar provimento ao recurso, de conformidade com os votos do Desembargador Relator e do Desembargador Revisor que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.<\/p>\n

Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores VIANA SANTOS, <\/strong>Presidente do Tribunal de<\/p>\n

Justi\u00e7a, e MARCO C\u00c9SAR<\/strong> M\u00dcLLER VALENTE, <\/strong>Vice-Presidente do Tribunal de Justi\u00e7a.<\/p>\n

S\u00e3o Paulo, 13 de abril de 2010.<\/p>\n

(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/strong><\/p>\n

V O T O<\/strong><\/p>\n

REGISTRO DE IM\u00d3VEIS \u2013 Escritura de venda e compra de unidade condominial \u2013 Acesso negado \u2013 Indispensabilidade da quita\u00e7\u00e3o das despesas condominiais \u2013 Responsabilidade do adquirente pelas d\u00edvidas condominiais anteriores \u00e0 transa\u00e7\u00e3o \u2013 D\u00favida improcedente – Recurso provido.<\/strong><\/p>\n

Trata-se de apela\u00e7\u00e3o interposta contra senten\u00e7a que julgou improcedente d\u00favida suscitada pelo 8\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Capital e deferiu o acesso ao registro de escritura de venda e compra de im\u00f3vel em condom\u00ednio, independentemente da prova da quita\u00e7\u00e3o de d\u00e9bitos condominiais.<\/p>\n

A I. representante do Minist\u00e9rio P\u00fablico postula, em apela\u00e7\u00e3o a reforma da r. senten\u00e7a, uma vez que a exig\u00eancia da quita\u00e7\u00e3o das despesas condominiais \u00e9 prevista no artigo 4\u00ba, \u00a7 \u00fanico, da Lei n. 4.591\/64, tal como redigida pela Lei n. 4.591\/64. Sustentou haver distin\u00e7\u00e3o entre a responsabilidade do titular do bem o momento em que se constitui a obriga\u00e7\u00e3o e a do adquirente, que s\u00f3 responde pelo valor da coisa onerada.<\/p>\n

O parecer da Procuradoria Geral de Justi\u00e7a \u00e9 pelo improvimento do recurso.<\/p>\n

\u00c9 o relat\u00f3rio<\/strong>.<\/p>\n

Ao examinar hip\u00f3tese id\u00eantica \u00e0 que gerou a presente d\u00favida o E. Conselho Superior da Magistratura j\u00e1 teve oportunidade de decidir no sentido de que a exig\u00eancia do art. 4\u00ba da Lei n. 4.591\/64 n\u00e3o foi afastada pelo disposto no art. 1.345 do C\u00f3digo Civil:<\/p>\n

\u201cDeveras, o par\u00e1grafo \u00fanico do artigo 4\u00ba da Lei n\u00ba 4.591\/64 \u00e9 categ\u00f3rico ao dispor que a aliena\u00e7\u00e3o de unidades condominiais, assim como a transfer\u00eancia de direitos a elas relativos, \u201cdepender\u00e1 de prova de quita\u00e7\u00e3o das obriga\u00e7\u00f5es do alienante para com o respectivo condom\u00ednio. Por isso, j\u00e1 decidiu este Conselho que, para acesso do respectivo t\u00edtulo ao f\u00f3lio real, \u00e9 de se exigir tal comprova\u00e7\u00e3o (Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 56.318-0\/6, Capital, Rel. Des. Nigro Concei\u00e7\u00e3o, pub. D.O. 09\/04\/99, p. 07). Quanto ao artigo 1.345 do novel diploma civil substantivo, longe de revogar tal regra, teve por escopo, t\u00e3o-somente, explicitar o car\u00e1ter \u201cpropter rem\u201d dos d\u00e9bitos condominiais. \u00c9 norma destinada a preservar o condom\u00ednio de inadimplemento decorrente de eventual disputa entre alienante e adquirente acerca da responsabilidade pelo pagamento. Por\u00e9m, de modo nenhum exime o primeiro daquela obriga\u00e7\u00e3o antes destacada, que \u00e9 requisito legal para aliena\u00e7\u00e3o da unidade e representa garantia n\u00e3o s\u00f3 a favor da comunidade condominial, mas, tamb\u00e9m, do pr\u00f3prio adquirente, m\u00e1xime ante a responsabilidade real\u00e7ada pelo citado dispositivo do C\u00f3digo Civil. Para melhor compreend\u00ea-lo, cogite-se, v. g., da hip\u00f3tese de falsidade de declara\u00e7\u00e3o feita nos termos do par\u00e1grafo 2\u00ba do artigo 2\u00ba da Lei n\u00ba 7.433\/85, em que, apesar de regularmente registrada a aliena\u00e7\u00e3o, haver\u00e1 d\u00e9bito pendente do alienante, pelo qual o adquirente responder\u00e1. A prop\u00f3sito, conv\u00e9m destacar que dita lei regula a lavratura de escrituras p\u00fablicas e o aludido artigo 2\u00ba, conforme a letra de seu caput, disciplina, especificamente, a \u201cescritura p\u00fablica de im\u00f3veis urbanos. Logo, a previs\u00e3o contida no respectivo par\u00e1grafo 2\u00ba, subordinado ao caput por for\u00e7a de contin\u00eancia, circunscreve-se ao caso de instrumento p\u00fablico, n\u00e3o se estendendo a contrato particular de compromisso de venda e compra, como o que gerou a presente d\u00favida.<\/p>\n

Nesse diapas\u00e3o, acerca de d\u00edvidas condominiais, \u201cconsiderar-se-\u00e1 prova de quita\u00e7\u00e3o a declara\u00e7\u00e3o feita pelo alienante ou seu procurador, sob as penas da lei, a ser expressamente consignada nos instrumentos de aliena\u00e7\u00e3o ou transfer\u00eancia de direitos\u201d, desde que consubstanciados em escrituras p\u00fablicas.<\/p>\n

Com efeito, a incid\u00eancia da disposi\u00e7\u00e3o legal pressup\u00f5e a solenidade, publicidade e formalidade do instrumento p\u00fablico, bem como a f\u00e9 p\u00fablica do tabeli\u00e3o que o lavra, n\u00e3o se afigurando vi\u00e1vel dilatar o espectro dessa regra especial para alcan\u00e7ar contrato particular como o de que ora se trata. E, ainda que assim n\u00e3o fosse, o conte\u00fado da cl\u00e1usula contratual invocada pelo apelante n\u00e3o se prestaria \u00e0 pretendida equipara\u00e7\u00e3o com a declara\u00e7\u00e3o prefigurada pelo par\u00e1grafo 2\u00ba do artigo 2\u00ba da Lei n\u00ba 7.433\/85.<\/p>\n

Como bem sintetizado no parecer ministerial, \u201ca refer\u00eancia de que a aliena\u00e7\u00e3o faz-se livre e desembara\u00e7ada de quaisquer d\u00edvidas, \u00f4nus e despesas de condom\u00ednio significa t\u00e3o-somente que o alienante responde por tais d\u00e9bitos at\u00e9 o momento da contrata\u00e7\u00e3o, n\u00e3o se prestando, contudo, a comprovar a quita\u00e7\u00e3o de eventuais obriga\u00e7\u00f5es para com o condom\u00ednio, como previsto na lei\u201d (fls. 84).Ou seja, a cl\u00e1usula em tela regula a rela\u00e7\u00e3o entre as partes, nela n\u00e3o se vislumbrando o car\u00e1ter de declara\u00e7\u00e3o formal no sentido de que est\u00e3o quitados os d\u00e9bitos condominiais.<\/p>\n

Por outro lado, a carta de cobran\u00e7a expedida pelo condom\u00ednio, referente a d\u00edvidas contadas a partir de fevereiro de 1998, igualmente n\u00e3o serve para suprir a lacuna. Havendo compromisso de venda e compra meramente particular, sem efic\u00e1cia em rela\u00e7\u00e3o a terceiros, descabe pretender limitar a prova de quita\u00e7\u00e3o a junho de 1991, \u00e9poca de sua celebra\u00e7\u00e3o. E o fato de serem cobrados d\u00e9bitos de 1998 em diante n\u00e3o significa, necessariamente, que n\u00e3o existam d\u00edvidas anteriores. Ali\u00e1s, consta expressamente da referida carta, enviada ao apelante e sua esposa, que as unidades enfocadas \u201cgeram despesas condominiais mensais que, todavia, jamais foram observadas e adimplidas por Vossas Senhorias\u201d (fls. 45). Grifei. Ali, ademais, se enunciam, na mesma esteira, d\u00e9bitos \u201cdesde a institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio at\u00e9 o presente momento\u201d (fls. 45)\u201d (Ap. n. 001.247.6\/6-00, rel.<\/strong> Des. Jos\u00e9 M\u00e1rio Antonio Cardinale<\/strong>).<\/p>\n

No caso, respeitada a convic\u00e7\u00e3o do i. sentenciante, n\u00e3o h\u00e1 raz\u00e3o que justifique alterar a jurisprud\u00eancia consagrada nesse E. Conselho Superior da Magistratura.<\/p>\n

Diante do exposto, d\u00e1-se provimento ao recurso, para julgar procedente a d\u00favida.<\/p>\n

(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/strong><\/p>\n

V O T O<\/strong><\/p>\n

Acompanho o nobre Relator.<\/p>\n

O artigo 4\u00ba, \u00a7 \u00fanico, da Lei n\u00ba 4.591\/64, que n\u00e3o foi revogado pelo artigo 1.345 do C\u00f3digo Civil, prev\u00ea expressamente que a aliena\u00e7\u00e3o de unidade condominial e a transfer\u00eancia de direitos a ela relativos depende de prova da quita\u00e7\u00e3o das obriga\u00e7\u00f5es do alienante para com o respectivo condom\u00ednio.<\/p>\n

Na esp\u00e9cie, o t\u00edtulo \u2013 carta de arremata\u00e7\u00e3o – apresentado pelos apelantes para registro foi qualificado negativamente diante da aus\u00eancia de prova de quita\u00e7\u00e3o das obriga\u00e7\u00f5es condominiais.<\/p>\n

Agiu com acerto o Oficial Registrador, de acordo com a jurisprud\u00eancia pac\u00edfica deste Egr\u00e9gio Conselho Superior da Magistratura, invocada pelo douto Relator em seu voto, a exigir essa comprova\u00e7\u00e3o para acesso do t\u00edtulo ao f\u00f3lio real.<\/p>\n

Nesse sentido ainda:<\/p>\n

REGISTRO DE IM\u00d3VEIS \u2013 Carta de arremata\u00e7\u00e3o \u2013 D\u00favida procedente \u2013 Unidade condominial integrante de condom\u00ednio edil\u00edcio \u2013 Recusa do Oficial de Registro de Im\u00f3veis ao registro \u2013 Aus\u00eancia de prova de quita\u00e7\u00e3o de d\u00e9bitos condominiais \u2013 Intelig\u00eancia do art. 4\u00ba, par\u00e1grafo \u00fanico, da Lei n. 4.594\/64 e do art. 1.345 do C\u00f3digo Civil \u2013 Recurso n\u00e3o provido (Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n. 1.034-6\/4 \u2013 S\u00e3o Paulo \u2013 Conselho Superior da Magistratura \u2013 Relator: Ruy Camilo \u2013 17.03.09 \u2013 V.U. \u2013 Voto n. 17.586).<\/em><\/p>\n

Posto isso, d\u00e1-se provimento ao recurso, para julgar procedente a d\u00favida.<\/p>\n

(a) MARCO C\u00c9SAR M\u00dcLLER VALENTE, Vice-Presidente do Tribunal de Justi\u00e7a. <\/strong>(D.J.E. de 15.06.2010)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

AC\u00d3RD\u00c3O Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELA\u00c7\u00c3O C\u00cdVEL N\u00ba 1.247-6\/6, da Comarca da CAPITAL, em que \u00e9 apelante o MINIST\u00c9RIO P\u00daBLICO DO ESTADO DE S\u00c3O PAULO e apelado o 8\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS da referida Comarca. ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por vota\u00e7\u00e3o un\u00e2nime, em dar provimento ao […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[37],"tags":[82],"class_list":["post-1478","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-csm-sao-paulo","tag-decisoes"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/1478","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=1478"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/1478\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=1478"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=1478"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=1478"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}