Processo n\u00ba: 0101669-64.2018.8.19.0001<\/p>\n
Suscitante: Cart\u00f3rio do 9\u00ba Of\u00edcio de Registro de Im\u00f3veis da Capital\/RJ<\/p>\n
Apelante: Minist\u00e9rio P\u00fablico do Estado do Rio de Janeiro<\/p>\n
Apelada: Melo Duarte Com\u00e9rcio Atacadista de Material de Constru\u00e7\u00e3o Ltda. \u2013 ME<\/p>\n
Relatora: Des. Elisabete Filizzola<\/p>\n
AC\u00d3RD\u00c3O<\/p>\n
APELA\u00c7\u00c3O. D\u00daVIDA REGISTRAL. USUCAPI\u00c3O EXTRAJUDICIAL. EXIG\u00caNCIAS: NOTIFICA\u00c7\u00c3O DOS ENTES P\u00daBLICOS, PUBLICA\u00c7\u00c3O DE EDITAL E JUSTIFICATIVA \u00c0 N\u00c3O ESCRITURA\u00c7\u00c3O CORRETA DAS TRANSA\u00c7\u00d5ES E AO N\u00c3O AJUIZAMENTO DE ADJUDICA\u00c7\u00c3O COMPULS\u00d3RIA. ART. 216-A, LEI 6.015\/73. PROVIMENTO CNJ 65\/2017. EXEGESE. PROCED\u00caNCIA PARCIAL DA D\u00daVIDA. CONFIRMA\u00c7\u00c3O DA SENTEN\u00c7A.<\/p>\n
I) \u00c9 certo que i) \u201co oficial de registro de im\u00f3veis dar\u00e1 ci\u00eancia \u00e0 Uni\u00e3o, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Munic\u00edpio, (…) para que se manifestem\u201d sobre o pedido de reconhecimento de usucapi\u00e3o extrajudicial, bem como ii) \u201cpromover\u00e1 a publica\u00e7\u00e3o de edital em jornal de grande circula\u00e7\u00e3o, onde houver, para a ci\u00eancia de terceiros eventualmente interessados (…)\u201d (art. 216-A, \u00a7\u00a7 3\u00ba e 4\u00ba, Lei 6.015\/73, inclu\u00eddos pela Lei 13.105\/2015). Da\u00ed o acerto e a inexist\u00eancia de controv\u00e9rsia quanto \u00e0 primeira exig\u00eancia, que ressalta a necessidade de notifica\u00e7\u00e3o dos entes p\u00fablicos, bem como a publica\u00e7\u00e3o do edital.<\/p>\n
II) Esp\u00e9cie em que, por\u00e9m, o Oficial rejeitou, com espeque no art. 13, \u00a7 2\u00ba, do Provimento CNJ 65\/2017, a justifica\u00e7\u00e3o da interessada pela op\u00e7\u00e3o da via da usucapi\u00e3o extrajudicial em detrimento da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria.<\/p>\n
III) Com efeito, \u201cem qualquer dos casos, dever\u00e1 ser justificado o \u00f3bice \u00e0 correta escritura\u00e7\u00e3o das transa\u00e7\u00f5es para evitar o uso da usucapi\u00e3o como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributa\u00e7\u00e3o dos impostos de transmiss\u00e3o incidentes sobre os neg\u00f3cios imobili\u00e1rios, devendo registrador alertar o requerente e as testemunhas de que a presta\u00e7\u00e3o de declara\u00e7\u00e3o falsa na referida justifica\u00e7\u00e3o configurar\u00e1 crime de falsidade, sujeito \u00e0s penas da lei\u201d (art. 13, \u00a7 2\u00ba, Prov. CNJ 65\/2017).<\/p>\n
IV) Nada obstante, o simples rito \u2013 extrajudicial ou judicial \u2013 n\u00e3o tem o cond\u00e3o de interferir sequer minimamente na ess\u00eancia do direito material, de maneira que, se id\u00eantico direito pode ser, em tese, reconhecido pela via judicial, n\u00e3o h\u00e1 sentido em se proscrever sua obten\u00e7\u00e3o extrajudicialmente, na contram\u00e3o, ali\u00e1s, do intuito legislativo, que concebeu uma op\u00e7\u00e3o \u00e0 parte, c\u00e9lere e igualmente eficaz, desafogando-se o Judici\u00e1rio.<\/p>\n
V) Se, pois, a parte preenche os requisitos \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade por usucapi\u00e3o \u2013 e a presente d\u00favida suscitada n\u00e3o verticaliza tais circunst\u00e2ncias \u2013, \u00e9-lhe facultado promover assim a demanda de usucapi\u00e3o como requerer sua declara\u00e7\u00e3o extrajudicial, nos termos da novel legisla\u00e7\u00e3o de reg\u00eancia, sem que, com base apenas nessa l\u00edcita elei\u00e7\u00e3o, se cogite de burla fiscal, at\u00e9 porque, tendo, em tese, adquirido originariamente a propriedade, n\u00e3o lhe \u00e9 mandat\u00f3rio que se valha de mecanismos pr\u00f3prios da aquisi\u00e7\u00e3o derivada; m\u00e1xime no caso dos autos, em que a parte interessada sequer logrou localizar a vetusta propriet\u00e1ria registral do im\u00f3vel.<\/p>\n
RECURSO DESPROVIDO. SENTEN\u00c7A CONFIRMADA.<\/p>\n
Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apela\u00e7\u00e3o n\u00b0 0101669- 64.2018.8.19.0001, em que \u00e9 apelante o Minist\u00e9rio P\u00fablico do Estado do Rio de Janeiro e apelada Melo Duarte Com\u00e9rcio Atacadista de Material de Constru\u00e7\u00e3o Ltda. \u2013 ME.<\/p>\n
ACORDAM os Desembargadores integrantes do CONSELHO DA MAGISTRATURA, por unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao recurso e confirmar a senten\u00e7a, em reexame necess\u00e1rio, nos termos do voto da relatora.<\/p>\n
RELAT\u00d3RIO<\/p>\n
Cuida-se de D\u00daVIDA suscitada pelo Oficial do Cart\u00f3rio do 9\u00ba Of\u00edcio de Registro de Im\u00f3veis da Capital\/RJ ao Exmo. Dr. Juiz de Direito da Vara de Registros P\u00fablicos da mesma comarca, a partir do requerimento formulado por Thiago Jos\u00e9 Hora Costa da Silva, representante da sociedade empres\u00e1ria, Melo Duarte Com\u00e9rcio Atacadista de Material de Constru\u00e7\u00e3o Ltda – ME, objetivando o registro da Usucapi\u00e3o Extrajudicial, com base no art. 1.071 do C\u00f3digo de Processo Civil\/2015, que inseriu o artigo 216-A na Lei n\u00ba 6.015\/73, referente ao im\u00f3vel situado na Estrada Campo da Areia, lote 03 do PA 40235, descrito na Matr\u00edcula n\u00ba 133.424.<\/p>\n
Em sua inicial (fls. 03 e 648\/654) o Oficial esclarece que deixou de efetuar o registro requerido, pois restaram pendentes de cumprimento as seguintes exig\u00eancias:<\/p>\n
1) A notifica\u00e7\u00e3o dos Entes P\u00fablicos, bem como a publica\u00e7\u00e3o do edital, solicitados no item VIII, al\u00edneas \u201cc\u201d e \u201cd\u201d do requerimento, depender\u00e1 de toda a documenta\u00e7\u00e3o encontrar-se em ordem atendendo o disposto nos artigos 15 e 16 do Provimento CNJ n\u00ba 65\/2017;<\/p>\n
2) Atendendo o disposto no art. 13, \u00a72\u00ba do Provimento do CNJ n\u00ba65\/2017, se faz necess\u00e1rio justificar o \u00f3bice \u00e0 correta escritura\u00e7\u00e3o quanto \u00e0 efetiva\u00e7\u00e3o da PROMESSA DE VENDA e PROMESSA DE CESS\u00c3O (justo t\u00edtulo), registradas em 10\/01\/2002, com os n\u00bas 6 e 8 na matr\u00edcula 133.424, em virtude da usucapi\u00e3o n\u00e3o servir como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da TRIBUTA\u00c7\u00c3O DOS IMPOSTOS DE TRANSMISS\u00c3O sobre os neg\u00f3cios imobili\u00e1rios, sendo que a DECLARA\u00c7\u00c3O FALSA na justifica\u00e7\u00e3o configurar\u00e1 crime de falsidade, sujeito \u00e0s penas da lei. (A JUSTIFICATIVA QUANTO AO N\u00c3O AJUIZAMENTO DA A\u00c7\u00c3O DE ADJUDICA\u00c7\u00c3O COMPULS\u00d3RIA, PELO FATO DO PROCESSO SE MOSTRAR MAIS VAGAROSO, N\u00c3O ATENDE O DISPOSTO NO ART. 13, \u00a72\u00ba DO PROVIEMNTO 65\/2018, UMA VEZ QUE N\u00c3O CONFIGURA IMPEDIMENTO LEGAL, LOGO O T\u00cdTULO H\u00c1BIL PARA O REGISTRO, ATENDENDO AO DISPOSTO NO ART.1418 DO CCB SERIA A CARTA DE ADJUDICA\u00c7\u00c3O).<\/p><\/blockquote>\n
Acompanham a inicial os documentos de fls.04\/647 e 657\/686.<\/p>\n
Em sede de impugna\u00e7\u00e3o (fls.690\/697), a parte interessada sustenta que em momento algum discordou da exig\u00eancia 1 e, em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 exig\u00eancia 2, alegou que n\u00e3o h\u00e1, no texto da lei que instituiu a usucapi\u00e3o extrajudicial, nenhuma exig\u00eancia ou necessidade de esgotamento de procedimento ou mesmo de qualquer instrumento preparat\u00f3rio para, a partir dele, surja o direito de pleitear a aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria da propriedade pelo exerc\u00edcio da posse.<\/p>\n
Declarou que n\u00e3o foi celebrada a escritura definitiva de compra e venda porque a propriet\u00e1ria n\u00e3o foi encontrada, por n\u00e3o possuir endere\u00e7o certo e conhecido.<\/p>\n
Destacou, ainda, que caberia ao Oficial apenas alertar ao requerente e \u00e0s testemunhas de que a presta\u00e7\u00e3o de declara\u00e7\u00e3o falsa na referida justifica\u00e7\u00e3o configurar\u00e1 crime de falsidade, sujeito \u00e0s penas da lei.<\/p>\n
Em anexo \u00e0 referida peti\u00e7\u00e3o seguem os documentos de fls.698\/703.<\/p>\n
Manifesta\u00e7\u00e3o do Minist\u00e9rio P\u00fablico (fls.710\/719) opinando pela proced\u00eancia da d\u00favida suscitada, por entender que s\u00e3o legais e pertinentes as exig\u00eancias formuladas pelo Oficial.<\/p>\n
Senten\u00e7a (fls.729\/734) julgou procedente a primeira exig\u00eancia e improcedente a segunda.<\/p>\n
O Minist\u00e9rio P\u00fablico de 1\u00ba Grau apresentou Recurso de Apela\u00e7\u00e3o (fls.777\/787) destacando que, para buscar a efetiva\u00e7\u00e3o das promessas de venda e de cess\u00e3o de direitos constantes da matr\u00edcula do im\u00f3vel a parte interessada deveria promover a escritura definitiva de compra e venda e cess\u00e3o. Argumenta que, caso n\u00e3o seja poss\u00edvel localizar os outorgantes promitentes, compete a ela recorrer ao Poder Judici\u00e1rio, ajuizando a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, com o devido recolhimento dos impostos, tal como aduzido pelo Sr. Oficial do 9\u00ba RGI na sua segunda exig\u00eancia.<\/p>\n
Ressaltou que a usucapi\u00e3o consiste em forma de aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria da propriedade, desde que cumpridos seus requisitos legais, ao passo que a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria \u00e9 forma de aquisi\u00e7\u00e3o de propriedade de forma derivada, posto que o propriet\u00e1rio demonstrou o interesse em vender o im\u00f3vel e recebeu o valor acordado, n\u00e3o tendo sido lavrado apenas o documento definitivo de transfer\u00eancia, cabendo \u00e0 parte valer-se da a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria para efetivar as promessas realizadas.<\/p>\n
Contrarraz\u00f5es \u00e0s fls.800\/814. Documentos anexos \u00e0s fls.815\/834.<\/p>\n
A Douta Procuradoria Geral da Justi\u00e7a (fls.842\/854), atuante junto a este Egr\u00e9gio Conselho, opinou pelo conhecimento e desprovimento do recurso de apela\u00e7\u00e3o, com a consequente confirma\u00e7\u00e3o, in totum, da senten\u00e7a recorrida.<\/p>\n
\u00c9 o relat\u00f3rio.<\/p>\n
A parte interessada, ora apelada, pleiteou o registro da Usucapi\u00e3o Extrajudicial, com base no art. 1.071 do C\u00f3digo de Processo Civil\/2015, que inseriu Inicialmente, o artigo 216-A na Lei n\u00ba 6.015\/73, referente ao im\u00f3vel descrito na Matr\u00edcula n\u00ba 133.424.<\/p>\n
O Oficial, no entanto, n\u00e3o efetuou o registro pleiteado, pois entendeu necess\u00e1ria a notifica\u00e7\u00e3o dos entes p\u00fablicos e a publica\u00e7\u00e3o de edital, al\u00e9m da apresenta\u00e7\u00e3o de justificativa id\u00f4nea quanto i) ao \u00f3bice \u00e0 correta escritura\u00e7\u00e3o da escritura definitiva, considerando as Promessas de Venda e de Cess\u00e3o registradas na matr\u00edcula do im\u00f3vel, bem como ii) ao n\u00e3o ajuizamento da a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, tudo \u00e0 luz do art. 13, \u00a7 2\u00ba do Provimento CNJ n\u00ba 65\/2017.<\/p>\n
Inicialmente, cumpre ressaltar que o Artigo 1.071 do Novo C\u00f3digo de Processo Civil adicionou \u00e0 Lei de Registros P\u00fablicos (Lei 6.015\/73) o artigo 216-A.<\/p>\n
Esta norma criou a possibilidade do reconhecimento extrajudicial da usucapi\u00e3o, ou seja, dispensa-se, facultativamente, o processo judicial para tal desiderato.<\/p>\n
O procedimento corre diretamente perante o cart\u00f3rio do registro de im\u00f3veis da comarca em que estiver situado o im\u00f3vel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado.<\/p>\n
Passa-se, ent\u00e3o, \u00e0 an\u00e1lise das exig\u00eancias formuladas pelo Oficial Registrador.<\/p>\n
\u00c9 bem de ver, desde logo, que a parte interessada \u2013 Melo Duarte Com\u00e9ercio Atacadista de Material de Constru\u00e7\u00e3o Ltda.-EPP \u2013 relata terem sido formuladas mais de tr\u00eas dezenas de exig\u00eancias, todas cumpridas no \u00e2mbito da serventia extrajudicial, at\u00e9 que, enfim, veio a ser suscitada a presente d\u00favida com apenas as duas j\u00e1 reproduzidas anteriormente (fls. 648\/654).<\/p>\n
No que se refere \u00e0 primeira exig\u00eancia, relativa \u00e0 necessidade de notifica\u00e7\u00e3o dos Entes P\u00fablicos e publica\u00e7\u00e3o do edital \u2013 contra a qual n\u00e3o se op\u00f4s a parte interessada (fls. 691) \u2013, verifica-se que a senten\u00e7a andou bem ao julg\u00e1-la procedente, na medida em que decorre explicitamente da legisla\u00e7\u00e3o: LRP<\/p>\n
Art. 216-A. Sem preju\u00edzo da via jurisdicional, \u00e9 admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapi\u00e3o, que ser\u00e1 processado diretamente perante o cart\u00f3rio do registro de im\u00f3veis da comarca em que estiver situado o im\u00f3vel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instru\u00eddo com: (Inclu\u00eddo pela Lei n\u00ba 13.105, de 2015)<\/p>\n
(…)<\/p>\n
3\u00ba. O oficial de registro de im\u00f3veis dar\u00e1 ci\u00eancia \u00e0 Uni\u00e3o, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Munic\u00edpio, pessoalmente, por interm\u00e9dio do oficial de registro de t\u00edtulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido. (Inclu\u00eddo pela Lei n\u00ba 13.105, de 2015)<\/p>\n
4\u00ba. O oficial de registro de im\u00f3veis promover\u00e1 a publica\u00e7\u00e3o de edital em jornal de grande circula\u00e7\u00e3o, onde houver, para a ci\u00eancia de terceiros eventualmente interessados, que poder\u00e3o se manifestar em 15 (quinze) dias. (Inclu\u00eddo pela Lei n\u00ba 13.105, de 2015)<\/p><\/blockquote>\n
No mesmo sentido \u00e9 o Provimento CNJ n\u00ba 65\/2017, que estabelece diretrizes para o procedimento da usucapi\u00e3o extrajudicial nos servi\u00e7os notariais e de registro de im\u00f3veis:\u00a0Prov. CNJ 65\/2017<\/p>\n
Art. 15. Estando o requerimento regularmente instru\u00eddo com todos os documentos exigidos, o oficial de registro de im\u00f3veis dar\u00e1 ci\u00eancia \u00e0 Uni\u00e3o, ao Estado, ao Distrito Federal ou ao Munic\u00edpio pessoalmente, por interm\u00e9dio do oficial de registro de t\u00edtulos e documentos ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifesta\u00e7\u00e3o sobre o pedido no prazo de quinze dias.<\/p>\n
1\u00ba A in\u00e9rcia dos \u00f3rg\u00e3os p\u00fablicos diante da notifica\u00e7\u00e3o de que trata este artigo n\u00e3o impedir\u00e1 o regular andamento do procedimento nem o eventual reconhecimento extrajudicial da usucapi\u00e3o.<\/p>\n
2\u00ba Ser\u00e1 admitida a manifesta\u00e7\u00e3o do Poder P\u00fablico em qualquer fase do procedimento.<\/p>\n
3\u00ba Apresentada qualquer ressalva, \u00f3bice ou oposi\u00e7\u00e3o dos entes p\u00fablicos mencionados, o procedimento extrajudicial dever\u00e1 ser encerrado e enviado ao ju\u00edzo competente para o rito judicial da usucapi\u00e3o.<\/p>\n
Art. 16. Ap\u00f3s a notifica\u00e7\u00e3o prevista no caput do art. 15 deste provimento, o oficial de registro de im\u00f3veis expedir\u00e1 edital, que ser\u00e1 publicado pelo requerente e \u00e0s expensas dele, na forma do art. 257, III, do CPC, para ci\u00eancia de terceiros eventualmente interessados, que poder\u00e3o manifestar-se nos quinze dias subsequentes ao da publica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
1\u00ba O edital de que trata o caput conter\u00e1:<\/p>\n
I \u2013 o nome e a qualifica\u00e7\u00e3o completa do requerente;<\/p>\n
II \u2013 a identifica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel usucapiendo com o n\u00famero da matr\u00edcula, quando houver, sua \u00e1rea superficial e eventuais acess\u00f5es ou benfeitorias nele existentes;<\/p>\n
III \u2013 os nomes dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados e averbados na matr\u00edcula do im\u00f3vel usucapiendo e na matr\u00edcula dos im\u00f3veis confinantes ou confrontantes de fato com expectativa de dom\u00ednio;<\/p>\n
IV \u2013 a modalidade de usucapi\u00e3o e o tempo de posse alegado pelo requerente; A primeira exig\u00eancia, aparentemente incontroversa, consiste na pr\u00e9via necessidade de se ordenar e concluir toda a documenta\u00e7\u00e3o, cumprindo-se todos os requisitos procedimentais, para que seja feita a imprescind\u00edvel notifica\u00e7\u00e3o dos Entes P\u00fablicos e a publica\u00e7\u00e3o de edital para conhecimento de terceiros.<\/p>\n
V \u2013 a advert\u00eancia de que a n\u00e3o apresenta\u00e7\u00e3o de impugna\u00e7\u00e3o no prazo previsto neste artigo implicar\u00e1 anu\u00eancia ao pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapi\u00e3o.<\/p>\n
2\u00ba Os terceiros eventualmente interessados poder\u00e3o manifestar-se no prazo de quinze dias ap\u00f3s o decurso do prazo do edital publicado.<\/p>\n
3\u00ba Estando o im\u00f3vel usucapiendo localizado em duas ou mais circunscri\u00e7\u00f5es ou em circunscri\u00e7\u00e3o que abranja mais de um munic\u00edpio, o edital de que trata o caput deste artigo dever\u00e1 ser publicado em jornal de todas as localidades.<\/p>\n
4\u00ba O edital poder\u00e1 ser publicado em meio eletr\u00f4nico, desde que o procedimento esteja regulamentado pelo \u00f3rg\u00e3o jurisdicional local, dispensada a publica\u00e7\u00e3o em jornais de grande circula\u00e7\u00e3o.<\/p><\/blockquote>\n
Da\u00ed o acerto do decisum, ao assinalar (fls. 730):<\/p>\n
A primeira exig\u00eancia, aparentemente incontroversa, consiste na pr\u00e9via necessidade de se ordenar e concluir toda a documenta\u00e7\u00e3o, cumprindo-se todos os requisitos procedimentais, para que seja feita a imprescind\u00edvel notifica\u00e7\u00e3o dos Entes P\u00fablicos e a publica\u00e7\u00e3o de edital para conhecimento de terceiros.<\/p>\n
Com efeito, a referida exig\u00eancia \u00e9 legal e pertinente, uma vez que expressamente previstos tais requisitos nos par\u00e1grafos 3\u00ba e 4\u00ba do artigo 216-A da Lei 6015\/73.<\/p>\n
Depreende-se da leitura dos referidos dispositivos que, para a conclus\u00e3o do procedimento extrajudicial, \u00e9 impositiva a ci\u00eancia dos entes p\u00fablicos e a publica\u00e7\u00e3o de edital para conhecimento de terceiros eventualmente interessados.<\/p>\n
As medidas, portanto, dependem do pr\u00e9vio saneamento do requerimento e cumprimento das demais exig\u00eancias, como forma de se evitar desnecess\u00e1rio disp\u00eandio de tempo, esfor\u00e7o e dinheiro.<\/p>\n
Somente estando completa toda a instru\u00e7\u00e3o do requerimento de usucapi\u00e3o extrajudicial \u00e9 que dever\u00e1 o pedido ser levado a conhecimento dos entes federativos e de terceiros.<\/p>\n
(…)<\/p>\n
Noutro giro, o requerimento levado a registro n\u00e3o foi considerado corretamente instru\u00eddo porque o Oficial considerou indispens\u00e1vel a apresenta\u00e7\u00e3o de justificativa id\u00f4nea quanto ao \u00f3bice \u00e0 correta escritura\u00e7\u00e3o da escritura definitiva, bem como ao n\u00e3o ajuizamento da a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, sendo esta a segunda exig\u00eancia, que ora se analisa.<\/p>\n
Invocando o art. 13, \u00a7 2\u00ba do Provimento n\u00ba 65\/2017 do Conselho Nacional de Justi\u00e7a, o suscitante argumenta que \u201co Oficial Registrador dever\u00e1 avaliar a justifica\u00e7\u00e3o para o uso da usucapi\u00e3o extrajudicial, de modo a evitar que o mesmo seja utilizado como meio inid\u00f4neo, visando burlar o sistema notarial e registral e da tributa\u00e7\u00e3o dos impostos de transmiss\u00e3o incidentes sobre os neg\u00f3cios imobili\u00e1rios (ITBI)\u201d. Assim, \u201cao analisar as raz\u00f5es de elei\u00e7\u00e3o do procedimento, n\u00e3o julgou suficiente a justificativa do suscitado de que o ajuizamento de a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria n\u00e3o fora feito por ser uma op\u00e7\u00e3o mais vagarosa e, por isso tenha optado pela usucapi\u00e3o\u201d (fls. 652).<\/p>\n
O Oficial arrematou desta forma seu entendimento (fls. 654):<\/p>\n
\u201cAo julgar insuficiente a justificativa, o Registrador tamb\u00e9m tem d\u00favida sobre o poss\u00edvel \u00e2nimo do Suscitado em se eximir da obriga\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria, haja vista que, diferentemente da a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o, a usucapi\u00e3o n\u00e3o gera a cobran\u00e7a de imposto de transmiss\u00e3o (ITBI), por ser uma forma de aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria de propriedade.\u201d<\/p><\/blockquote>\n
Disp\u00f5e o mencionado art. 13, \u00a7 2\u00ba:<\/p>\n
Art. 13. Considera-se outorgado o consentimento mencionado no caput do art. 10 deste provimento, dispensada a notifica\u00e7\u00e3o, quando for apresentado pelo requerente justo t\u00edtulo ou instrumento que demonstre a exist\u00eancia de rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica com o titular registral, acompanhado de prova da quita\u00e7\u00e3o das obriga\u00e7\u00f5es e de certid\u00e3o do distribuidor c\u00edvel expedida at\u00e9 trinta dias antes do requerimento que demonstre a inexist\u00eancia de a\u00e7\u00e3o judicial contra o requerente ou contra seus cession\u00e1rios envolvendo o im\u00f3vel usucapiendo.<\/p>\n
1\u00ba S\u00e3o exemplos de t\u00edtulos ou instrumentos a que se refere o caput:<\/p>\n
I \u2013 compromisso ou recibo de compra e venda;<\/p>\n
II \u2013 cess\u00e3o de direitos e promessa de cess\u00e3o;<\/p>\n
III \u2013 pr\u00e9-contrato;<\/p>\n
IV \u2013 proposta de compra;<\/p>\n
V \u2013 reserva de lote ou outro instrumento no qual conste a manifesta\u00e7\u00e3o de vontade das partes, contendo a indica\u00e7\u00e3o da fra\u00e7\u00e3o ideal, do lote ou unidade, o pre\u00e7o, o modo de pagamento e a promessa de contratar;<\/p>\n
VI \u2013 procura\u00e7\u00e3o p\u00fablica com poderes de aliena\u00e7\u00e3o para si ou para outrem, especificando o im\u00f3vel;<\/p>\n
VII \u2013 escritura de cess\u00e3o de direitos heredit\u00e1rios, especificando o im\u00f3vel;<\/p>\n
VIII \u2013 documentos judiciais de partilha, arremata\u00e7\u00e3o ou adjudica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
2\u00ba Em qualquer dos casos, dever\u00e1 ser justificado o \u00f3bice \u00e0 correta escritura\u00e7\u00e3o das transa\u00e7\u00f5es para evitar o uso da usucapi\u00e3o como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributa\u00e7\u00e3o dos impostos de transmiss\u00e3o incidentes sobre os neg\u00f3cios imobili\u00e1rios, devendo registrador alertar o requerente e as testemunhas de que a presta\u00e7\u00e3o de declara\u00e7\u00e3o falsa na referida justifica\u00e7\u00e3o configurar\u00e1 crime de falsidade, sujeito \u00e0s penas da lei.<\/p>\n
3\u00ba A prova de quita\u00e7\u00e3o ser\u00e1 feita por meio de declara\u00e7\u00e3o escrita ou da apresenta\u00e7\u00e3o da quita\u00e7\u00e3o da \u00faltima parcela do pre\u00e7o aven\u00e7ado ou de recibo assinado pelo propriet\u00e1rio com firma reconhecida.<\/p>\n
4\u00ba A an\u00e1lise dos documentos citados neste artigo e em seus par\u00e1grafos ser\u00e1 realizada pelo oficial de registro de im\u00f3veis, que proferir\u00e1 nota fundamentada, conforme seu livre convencimento, acerca da veracidade e idoneidade do conte\u00fado e da inexist\u00eancia de lide relativa ao neg\u00f3cio objeto de regulariza\u00e7\u00e3o pela usucapi\u00e3o.<\/p><\/blockquote>\n
Vale sublinhar que esta foi tamb\u00e9m a linha adotada pelo Minist\u00e9rio P\u00fablico de primeiro grau em seu recurso de apela\u00e7\u00e3o, entendendo o recorrente que \u201cn\u00e3o houve justifica\u00e7\u00e3o h\u00e1bil a autorizar o uso da usucapi\u00e3o extrajudicial em detrimento da correta escritura\u00e7\u00e3o das transa\u00e7\u00f5es com o devido recolhimento do imposto e obedi\u00eancia aos requisitos legais do sistema notarial \u201d (fls. 785), ressaltando \u201cque o instituto ainda \u00e9 novo no nosso ordenamento, motivo pelo qual requer maior prud\u00eancia quanto \u00e0s consequ\u00eancias pr\u00e1ticas, sob pena de haver preju\u00edzo ao er\u00e1rio quanto ao n\u00e3o recolhimento do imposto e substitui\u00e7\u00e3o do instituto da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria pelo instituto da usucapi\u00e3o extrajudicial\u201d (fls. 786).<\/p>\n
De fato, a novidade do instituto inspira cuidados, entretanto, no estrito \u00e2mbito da presente d\u00favida, que elencara duas exig\u00eancias n\u00e3o cumpridas, a raz\u00e3o est\u00e1 com o d. sentenciante, sen\u00e3o vejamos.<\/p>\n
\u00c9, claro, leg\u00edtima a preocupa\u00e7\u00e3o do d. Oficial e da d. Promotora de Justi\u00e7a, cautelosos com o er\u00e1rio, zelosos pelos cofres p\u00fablicos.<\/p>\n
Ocorre que, com todas as v\u00eanias, esta tese acaba por desconsiderar a mais importante circunst\u00e2ncia que subjaz ao debate: o reles rito \u2013 extrajudicial ou judicial \u2013 n\u00e3o tem o cond\u00e3o de interferir sequer minimamente na ess\u00eancia do direito material em voga.<\/p>\n
\u00c9 dizer: a faculdade da via extrajudicial dirigida \u00e0 declara\u00e7\u00e3o da usucapi\u00e3o n\u00e3o se sujeita a requisitos diversos \u00e0queles estabelecidos \u00e0 usucapi\u00e3o buscada judicialmente.<\/p>\n
Ora, a usucapi\u00e3o \u00e9 a mesma, as normas e as hip\u00f3teses do Direito Privado s\u00e3o as mesmas.<\/p>\n
A prop\u00f3sito, \u201cpresentes os requisitos legais, \u00e9 poss\u00edvel o reconhecimento extrajudicial das diversas modalidades de usucapi\u00e3o, salvo aquelas em que a lei exigir expressamente a manifesta\u00e7\u00e3o do Minist\u00e9rio P\u00fablico\u201d (art. 17, Provimento CGJ 23\/2016).<\/p>\n
Logo, \u00e9 de plena adequa\u00e7\u00e3o a fundamenta\u00e7\u00e3o do magistrado a quo, quando consignou (fls. 731):<\/p>\n
(…)<\/p>\n
Nesse sentido, ainda que, em tese, seja cab\u00edvel procedimento de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, n\u00e3o poder-se-ia negar ao interessado o reconhecimento da usucapi\u00e3o, pois inexiste previs\u00e3o legal que erija a impossibilidade daquela via judicial como condi\u00e7\u00e3o para a prescri\u00e7\u00e3o aquisitiva.<\/p>\n
A usucapi\u00e3o \u00e9 instituto de direito civil que consiste em aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria da propriedade por meio do exerc\u00edcio de posse mansa e pac\u00edfica de bem, com animus domini, durante prazo legalmente determinado.<\/p>\n
Assim, ao contr\u00e1rio do que ocorre nos casos de transmiss\u00e3o de direitos reais, na prescri\u00e7\u00e3o aquisitiva, a propriedade \u00e9 adquirida com o simples adimplemento dos requisitos legais, sendo a posterior senten\u00e7a meramente declarat\u00f3ria (Artigo 1241 do C\u00f3digo Civil).<\/p>\n
(…)<\/p><\/blockquote>\n
Mais adiante, o trecho que mais bem sintetiza a acertada orienta\u00e7\u00e3o do sentenciante (fls. 732):<\/p>\n
Se n\u00e3o \u00e9 vedado ao possuidor que ostenta t\u00edtulo de promessa de venda registrado intentar a\u00e7\u00e3o judicial de usucapi\u00e3o, tampouco lhe pode ser fechada a via extrajudicial para o reconhecimento de seu direito.<\/p>\n
Com efeito, se id\u00eantico direito pode ser, em tese, reconhecido pela via judicial, sentido n\u00e3o h\u00e1 em se proscrever sua obten\u00e7\u00e3o extrajudicialmente, na contram\u00e3o, ali\u00e1s, do intuito legislativo, que concebeu uma op\u00e7\u00e3o \u00e0 parte, c\u00e9lere e igualmente eficaz, desafogando-se o Judici\u00e1rio.<\/p>\n
Veja-se que n\u00e3o se est\u00e1 a facilitar qualquer fraude nem a\u00e7\u00f5es de m\u00e1-f\u00e9.<\/p>\n
Simplesmente se reconhece que, ao serem cabalmente comprovados todos os requisitos legais \u00e0 usucapi\u00e3o almejada (ordin\u00e1ria, extraordin\u00e1ria), descabe \u2013 questionar a raz\u00e3o pela qual a parte \u2013 insista-se, com os requisitos preenchidos \u2013 optara por tal ou qual provid\u00eancia, at\u00e9 porque, como j\u00e1 dito, o reconhecimento da usucapi\u00e3o tem cunho declarat\u00f3rio, conforme remansoso entendimento jurisprudencial.<\/p><\/blockquote>\n
\u00c9 oportuna a ilustra\u00e7\u00e3o:<\/p>\n
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INOCORR\u00caNCIA. A\u00c7\u00c3O REIVINDICAT\u00d3RIA. T\u00cdTULO DE PROPRIEDADE. SENTEN\u00c7A DE USUCAPI\u00c3O. NATUREZA JUR\u00cdDICA (DECLARAT\u00d3RIA). FORMA DE AQUISI\u00c7\u00c3O ORIGIN\u00c1RIA. FINALIDADE DO REGISTRO NO CART\u00d3RIO DE IM\u00d3VEIS. PUBLICIDADE E DIREITO DE DISPOR DO USUCAPIENTE. RECURSO DESPROVIDO.<\/p><\/blockquote>\n
Omissis.<\/p>\n
A usucapi\u00e3o \u00e9 modo origin\u00e1rio de aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade; ou seja, n\u00e3o h\u00e1 transfer\u00eancia de dom\u00ednio ou vincula\u00e7\u00e3o entre o propriet\u00e1rio anterior e o usucapiente.<\/p>\n
A senten\u00e7a proferida no processo de usucapi\u00e3o (art. 941 do CPC) possui natureza meramente declarat\u00f3ria (e n\u00e3o constitutiva), pois apenas reconhece, com oponibilidade erga omnes, um direito j\u00e1 existente com a posse ad usucapionem, exalando, por isso mesmo, efeitos ex tunc. O efeito retroativo da senten\u00e7a se d\u00e1 desde a consuma\u00e7\u00e3o da prescri\u00e7\u00e3o aquisitiva.<\/p>\n
O registro da senten\u00e7a de usucapi\u00e3o no cart\u00f3rio extrajudicial n\u00e3o \u00e9 essencial para a consolida\u00e7\u00e3o da propriedade imobili\u00e1ria, porquanto, ao contr\u00e1rio do que ocorre com as aquisi\u00e7\u00f5es derivadas de im\u00f3veis, o ato registral, em tais casos, n\u00e3o possui car\u00e1ter constitutivo. Assim, a senten\u00e7a oriunda do processo de usucapi\u00e3o \u00e9 t\u00e3o somente t\u00edtulo para registro (arts. 945 do CPC; 550 do CC\/1916; 1.241, par\u00e1grafo \u00fanico, do CC\/2002) – e n\u00e3o t\u00edtulo constitutivo do direito do usucapiente, buscando este, com a demanda, atribuir seguran\u00e7a jur\u00eddica e efeitos de coisa julgada com a declara\u00e7\u00e3o formal de sua condi\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
O registro da usucapi\u00e3o no cart\u00f3rio de im\u00f3veis serve n\u00e3o para constituir, mas para dar publicidade \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria (alertando terceiros), bem como para permitir o exerc\u00edcio do ius disponendi (direito de dispor), al\u00e9m de regularizar o pr\u00f3prio registro cartorial.<\/p>\n
Recurso especial a que se nega provimento.<\/p>\n
(REsp 118.360\/SP, Rel. Min. Vasco Della Giustina (Desembargador Convocado do TJ\/RS), Terceira Turma, julgado em 16\/12\/2010, DJe 02\/02\/2011).<\/p>\n
Em palavras outras, no caso dos autos, a parte teria \u00e0 sua disposi\u00e7\u00e3o tanto a i) busca pelo reconhecimento da usucapi\u00e3o \u2013 desimportante o rito \u2013 quanto ii) a via da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria.<\/p>\n
Essa l\u00edcita elei\u00e7\u00e3o da parte, por si s\u00f3, n\u00e3o autoriza cogitar de burla fiscal, at\u00e9 porque, tendo, em tese, adquirido originariamente a propriedade, n\u00e3o lhe \u00e9 mandat\u00f3rio que se valha de mecanismos pr\u00f3prios da aquisi\u00e7\u00e3o derivada.<\/p>\n
Negar-lhe a usucapi\u00e3o ao fundamento de que s\u00f3 lhe seria leg\u00edtima a adjudica\u00e7\u00e3o agrediria frontalmente o C\u00f3digo Civil e, nessa hip\u00f3tese, seu t\u00edtulo seria totalmente irrelevante.<\/p>\n
Como se percebe, n\u00e3o pode ser essa a exegese da legisla\u00e7\u00e3o de reg\u00eancia, sob pena de se ter o novel instituto por natimorto, in\u00f3cuo; m\u00e1xime na esp\u00e9cie dos autos, em que a parte interessada sequer logrou localizar a vetusta propriet\u00e1ria registral do im\u00f3vel, a qual, ali\u00e1s, j\u00e1 assentira, no bojo da promessa de compra e venda de 1998 (fls. 446), \u00e0 imiss\u00e3o imediata da outorgada na posse, o que tamb\u00e9m foi consignado pela promitente cedente na promessa de cess\u00e3o do ano 2000, em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 ora interessada (fls. 456).<\/p>\n
Por derradeiro, como bem destacou a douta Procuradoria, \u201coutra justificativa \u00e9 que constam nos autos documentos que comprovam que o terreno que se pretende usucapir \u00e9 objeto de A\u00e7\u00e3o Civil P\u00fablica n. \u00ba 0121978- 43.2017.8.19.0001, na qual consta acordo para a execu\u00e7\u00e3o de Plano de Recupera\u00e7\u00e3o de \u00c1rea Degradada \u2013 PRAD e constru\u00e7\u00e3o de Conjunto Habitacional do Programa Minha Casa Minha Vida, nos lotes 02 e 03 (fls. 815\/822), sendo concedida Carta de Fian\u00e7a, cuja validade \u00e9 de at\u00e9 20.03.2019, para recupera\u00e7\u00e3o ambiental e drenagem pluvial no terreno (fl. 823), havendo, portanto, a necessidade de regularizar a propriedade do im\u00f3vel em tempo h\u00e1bil. \u201d (fls. 851\/852).<\/p>\n
Dessa forma, deve ser afastada a segunda exig\u00eancia inicialmente formulada, porquanto justificado o \u00f3bice \u00e0 correta escritura\u00e7\u00e3o da escritura definitiva, bem como o n\u00e3o ajuizamento da a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria.<\/p>\n
De mais a mais e conquanto evidente, n\u00e3o \u00e9 demasiado gizar que este Colegiado ora aprecia as mat\u00e9rias que lhe foram devolvidas assim pela interposi\u00e7\u00e3o do recurso ministerial como por for\u00e7a do reexame necess\u00e1rio legal, mas exclusivamente no \u00e2mbito da d\u00favida suscitada, de maneira que o julgamento se at\u00e9m a chancelar uma e refutar outra das duas \u00fanicas exig\u00eancias formuladas e submetidas ao Ju\u00edzo de Registros P\u00fablicos, n\u00e3o se imiscuindo, portanto, na avalia\u00e7\u00e3o do cumprimento dos requisitos legais \u00e0 usucapi\u00e3o sustentada.<\/p>\n
Ante o exposto, vota-se pelo conhecimento e desprovimento do recurso, confirmando-se a senten\u00e7a de proced\u00eancia parcial da d\u00favida, em reexame necess\u00e1rio.<\/p>\n
Rio de Janeiro, 08 de novembro de 2018.<\/p>\n
Desembargadora ELISABETE FILIZZOLA<\/p>\n
Relatora<\/p>\n
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Processo n\u00ba: 0101669-64.2018.8.19.0001 Suscitante: Cart\u00f3rio do 9\u00ba Of\u00edcio de Registro de Im\u00f3veis da Capital\/RJ Apelante: Minist\u00e9rio P\u00fablico do Estado do Rio de Janeiro Apelada: Melo Duarte Com\u00e9rcio Atacadista de Material de Constru\u00e7\u00e3o Ltda. \u2013 ME Relatora: Des. Elisabete Filizzola AC\u00d3RD\u00c3O APELA\u00c7\u00c3O. D\u00daVIDA REGISTRAL. USUCAPI\u00c3O EXTRAJUDICIAL. EXIG\u00caNCIAS: NOTIFICA\u00c7\u00c3O DOS ENTES P\u00daBLICOS, PUBLICA\u00c7\u00c3O DE EDITAL E JUSTIFICATIVA […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[26],"tags":[],"class_list":["post-14710","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-tjs"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/14710","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=14710"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/14710\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=14710"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=14710"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=14710"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}