![\"\"](\"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/Decis\u00f5es-1\u00aa-e-2\u00aa-Varas-de-Registros-P\u00fablicos1.png\")
<\/p>\n<\/p>\n
Processo 1091014-15.2018.8.26.0100<\/strong><\/p>\n D\u00favida<\/p>\n Registro de Im\u00f3veis<\/p>\n 5\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis<\/p>\n H. V. S.<\/p>\n Vistos.<\/p>\n Trata-se de d\u00favida suscitada pelo Oficial do 5\u00ba Registro de Im\u00f3veis da Capital a requerimento de H. V. S., ap\u00f3s negativa de processamento de pedido extrajudicial de usucapi\u00e3o, cujo objeto \u00e9 o im\u00f3vel matriculado sob o n\u00ba 28.094 da mencionada serventia. Aduz o Oficial que h\u00e1 possibilidade de lavratura de escritura p\u00fablica para que o requerente adquira a propriedade do bem, com recolhimento dos impostos devidos, n\u00e3o sendo poss\u00edvel o reconhecimento da usucapi\u00e3o na hip\u00f3tese, por veda\u00e7\u00e3o presente no art. 13, \u00a72\u00ba do Provimento 65\/2017 do Conselho Nacional da Justi\u00e7a. Juntou documentos \u00e0s fls. 03\/169.<\/p>\n A suscitada apresentou impugna\u00e7\u00e3o \u00e0s fls. 170\/175, aduzindo que n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel o registro do t\u00edtulo que legitima sua posse sobre o bem, tendo sido apresentada nota devolutiva anteriormente, al\u00e9m de alegar estarem presentes os requisitos para a declara\u00e7\u00e3o da prescri\u00e7\u00e3o aquisitiva.<\/p>\n \u00c9 o relat\u00f3rio. Decido.<\/p>\n A presente d\u00favida deve ser extinta, sem julgamento do m\u00e9rito. Conforme exposto adiante, o procedimento adotado pelo Oficial n\u00e3o se mostra pertinente, raz\u00e3o pela qual a extin\u00e7\u00e3o desde logo se faz de rigor. N\u00e3o sendo analisado o m\u00e9rito da quest\u00e3o, entendo que a participa\u00e7\u00e3o do Minist\u00e9rio P\u00fablico pode ser, excepcionalmente, afastada, com o fim de agilizar a prola\u00e7\u00e3o de senten\u00e7a e o correto seguimento do procedimento extrajudicial, evitando assim maiores delongas e preju\u00edzos.<\/p>\n Pois bem. Cito o decidido no Proc. n\u00ba 1008143-25.2018.8.26.0100:<\/p>\n \u201c[O] caso da usucapi\u00e3o extrajudicial demanda procedimento diverso (da retifica\u00e7\u00e3o extrajudicial), al\u00e9m de conter previs\u00e3o pr\u00f3pria nas normas da E. CGJ, em seu cap\u00edtulo XX: \u201c425. Sem preju\u00edzo da via jurisdicional, \u00e9 admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapi\u00e3o, que ser\u00e1 processado diretamente perante o cart\u00f3rio do registro de im\u00f3veis da comarca em que estiver situado o im\u00f3vel usucapiendo. O interessado, representado por advogado, instruir\u00e1 o pedido com: I. Ata notarial lavrada pelo tabeli\u00e3o da circunscri\u00e7\u00e3o territorial em que situado o im\u00f3vel atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunst\u00e2ncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei n. 13.105, de 2015; II. Planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anota\u00e7\u00e3o de responsabilidade t\u00e9cnica no respectivo conselho de fiscaliza\u00e7\u00e3o profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matr\u00edcula do im\u00f3vel usucapiendo ou na matr\u00edcula dos im\u00f3veis confinantes; III. Certid\u00f5es negativas dos distribuidores da comarca da situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e do domic\u00edlio do requerente; IV. Justo t\u00edtulo ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o im\u00f3vel. 426. O pedido ser\u00e1 autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenota\u00e7\u00e3o at\u00e9 o acolhimento ou a rejei\u00e7\u00e3o do pedido.\u201d<\/p><\/blockquote>\n Veja-se que o item 426 n\u00e3o cont\u00e9m a mesma express\u00e3o do item 244, n\u00e3o se exigindo a \u201cordem\u201d do procedimento. A interpreta\u00e7\u00e3o do item 426, portanto, e em conjunto com o item 425, deve levar ao entendimento de que, apresentados os documentos previstos no item 425, deve o Oficial realizar a autua\u00e7\u00e3o, desde logo prorrogando o prazo da prenota\u00e7\u00e3o, sendo que eventual \u00f3bice deve ser apresentado durante o procedimento, e n\u00e3o anteriormente. (…) A recusa a autua\u00e7\u00e3o s\u00f3 poder\u00e1 se dar quando inexistentes os documentos previstos no j\u00e1 mencionado item 425, ou quando o requerimento se der fora dos par\u00e2metros previstos no art. 3\u00ba do Provimento 65\/17 do CNJ.<\/p>\n Neste sentido, decidi no Processo n\u00ba 1004203-52.2018.8.26.0100 que \u201co requerimento (…) \u00e9 insuficiente para dar in\u00edcio ao procedimento de usucapi\u00e3o extrajudicial, pois n\u00e3o preenche os requisitos da peti\u00e7\u00e3o inicial prevista no Art. 319 do C\u00f3digo de Processo Civil. Conforme art. 3\u00ba do Provimento 65\/2017 do CNJ, tais requisitos devem ser observados para que seja feita a autua\u00e7\u00e3o do pedido e para que haja regular prosseguimento do feito.\u201d<\/p>\n Assim, quando irregular o requerimento ou inexistente um dos documentos ali descritos, dever\u00e1 o Oficial exigir adequa\u00e7\u00e3o daquele ou apresenta\u00e7\u00e3o destes antes de realizar a autua\u00e7\u00e3o, sem preju\u00edzo da possibilidade de pedido de suscita\u00e7\u00e3o de d\u00favida pelo interessado. (…) Em suma, apresentado o requerimento de usucapi\u00e3o, o Oficial deve verificar a adequa\u00e7\u00e3o da peti\u00e7\u00e3o (conforme Art. 3\u00ba do Provimento 65\/17 do CNJ) e a apresenta\u00e7\u00e3o dos documentos previstos no item 425 do Cap\u00edtulo XX das NSCGJ.<\/p>\n Qualificados positivamente, realizar\u00e1 a autua\u00e7\u00e3o. Em caso negativo, exigir\u00e1 a adequa\u00e7\u00e3o do requerimento, em seu aspecto formal. Em qualquer dos casos, a apresenta\u00e7\u00e3o de \u00f3bices a usucapi\u00e3o, quanto a seu m\u00e9rito, deve se dar com o procedimento j\u00e1 autuado.<\/p>\n Se o \u00f3bice for relativo a impugna\u00e7\u00e3o por titulares de direitos reais sobre o im\u00f3vel usucapiendo ou dos im\u00f3veis confinantes, por algum dos entes p\u00fablicos ou por terceiro interessado, o Oficial observar\u00e1 o item 429 e ss. do Cap\u00edtulo XX das NSCGJ, bem como o decidido no Processo n\u00ba 1000162-42.2018.8.26.0100.<\/p>\n J\u00e1 quando o \u00f3bice disser respeito a insufici\u00eancia de documentos ou mesmo a falta de preenchimento dos requisitos legais da usucapi\u00e3o, dever\u00e1 observar o disposto no art. 17 do Provimento 65\/2017 do CNJ, que assim disp\u00f5e:<\/p>\n \u201cArt. 17. Para a elucida\u00e7\u00e3o de quaisquer d\u00favidas, imprecis\u00f5es ou incertezas, poder\u00e3o ser solicitadas ou realizadas dilig\u00eancias pelo oficial de registro de im\u00f3veis ou por escrevente habilitado.<\/p>\n \u00a7 1\u00ba No caso de aus\u00eancia ou insufici\u00eancia dos documentos de que trata o inciso IV docaputdo art. 216-A da LRP, a posse e os demais dados necess\u00e1rios poder\u00e3o ser comprovados em procedimento de justifica\u00e7\u00e3o administrativa perante o oficial de registro do im\u00f3vel, que obedecer\u00e1, no que couber, ao disposto no \u00a7 5\u00bado art. 381 e ao rito previsto nos arts. 382 e 383, todos do CPC.<\/p>\n \u00a7 2\u00ba Se, ao final das dilig\u00eancias, ainda persistirem d\u00favidas, imprecis\u00f5es ou incertezas, bem como a aus\u00eancia ou insufici\u00eancia de documentos, o oficial de registro de im\u00f3veis rejeitar\u00e1 o pedido mediante nota de devolu\u00e7\u00e3o fundamentada.<\/p>\n \u00a7 3\u00ba A rejei\u00e7\u00e3o do pedido extrajudicial n\u00e3o impedir\u00e1 o ajuizamento de a\u00e7\u00e3o de usucapi\u00e3o no foro competente.<\/p>\n \u00a7 4\u00ba Com a rejei\u00e7\u00e3o do pedido extrajudicial e a devolu\u00e7\u00e3o de nota fundamentada, cessar\u00e3o os efeitos da prenota\u00e7\u00e3o e da prefer\u00eancia dos direitos reais determinada pela prioridade, salvo suscita\u00e7\u00e3o de d\u00favida.<\/p>\n \u00a7 5\u00ba A rejei\u00e7\u00e3o do requerimento poder\u00e1 ser impugnada pelo requerente no prazo de quinze dias, perante o oficial de registro de im\u00f3veis, que poder\u00e1 reanalisar o pedido e reconsiderar a nota de rejei\u00e7\u00e3o no mesmo prazo ou suscitar\u00e1 d\u00favida registral nos moldes dos art. 198 e seguintes da LRP.\u201d<\/p><\/blockquote>\n Assim, como exposto acima, a negativa de processamento do pedido s\u00f3 \u00e9 poss\u00edvel quando n\u00e3o forem apresentados os documentos exigidos pelo art. 3\u00ba do Provimento 65\/17 do CNJ e no item 425 do Cap. XX das NSCGJ. N\u00e3o h\u00e1 previs\u00e3o normativa que permita ao Oficial negar o processamento do pedido extrajudicial de usucapi\u00e3o, desde logo, com base em seu m\u00e9rito.<\/p>\n Neste sentido, o art. 17, \u00a72\u00ba, do Provimento 65\/2017 do CNJ prev\u00ea que a rejei\u00e7\u00e3o do pedido, por meio de nota de devolu\u00e7\u00e3o, se dar\u00e1 \u201cao final das dilig\u00eancias\u201d. Portanto, irregular a negativa ora apresentada, j\u00e1 que a exig\u00eancia para que haja o registro do instrumento particular de cess\u00e3o de direitos se d\u00e1 sob o fundamento de ser poss\u00edvel a aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade pelos meios tradicionais, o que diz respeito ao m\u00e9rito do pedido, e n\u00e3o a suas formalidades.<\/p>\n Veja-se que, formalmente, a parte apresentou justificativa para n\u00e3o se socorrer dos meios tradicionais (fls. 155\/164), aduzindo que n\u00e3o pode registrar o t\u00edtulo existente. Deste modo, deveria o Oficial ter autuado o pedido e seguido com seu regular tr\u00e2mite. Nele, seriam notificados tanto o Munic\u00edpio como os titulares de direito real presentes na matr\u00edcula.<\/p>\n A Municipalidade poder\u00e1, ent\u00e3o, impugnar especificamente a quest\u00e3o de burla ao sistema tribut\u00e1rio (uma vez que o Munic\u00edpio \u00e9 o interessado em eventual simula\u00e7\u00e3o ou fraude para n\u00e3o pagamento do ITBI).<\/p>\n Se o Oficial entende haver ind\u00edcios de irregularidade, poder\u00e1, com o fim de proteger-se de eventual responsabilidade tribut\u00e1ria, fazer constar na notifica\u00e7\u00e3o ao Munic\u00edpio sua suspeita. Quanto aos titulares de direito real, o Oficial teria de notificar S. A. e E. C., hip\u00f3tese em que poderia, por exemplo, constatar que se encontram em local incerto e n\u00e3o sabido, ou mesmo j\u00e1 estarem falecidos, o que justificaria a impossibilidade de registro do instrumento de cess\u00e3o de direitos, pois n\u00e3o seria poss\u00edvel cumprir-se a nota devolutiva previamente apresentada (fl. 176), conforme alegado pela parte.<\/p>\n Com isso, ao fim do procedimento, presentes todos os elementos necess\u00e1rios \u00e0 an\u00e1lise do pedido, teria o Oficial maior capacidade em julgar o m\u00e9rito da justificativa do requerente, s\u00f3 ent\u00e3o podendo negar o registro, por considerar ser poss\u00edvel a aquisi\u00e7\u00e3o do dom\u00ednio pelos meios legais.<\/p>\n Antes de realizar as notifica\u00e7\u00f5es e demais dilig\u00eancias que entender necess\u00e1rias, a negativa do pedido de plano se mostra irregular. A import\u00e2ncia de que o processo seja autuado e que a negativa se d\u00ea ao final se destaca no presente feito.<\/p>\n Neste procedimento de d\u00favida, esta Corregedoria deve analisar a seguinte quest\u00e3o: \u201c\u00e9 poss\u00edvel o registro regular do direito, sem necessidade do pedido de usucapi\u00e3o?\u201d. Com a negativa de autua\u00e7\u00e3o do pedido, n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel chegar a uma resposta. O Oficial aduz ser poss\u00edvel tal registro, e a parte traz impugna\u00e7\u00e3o com alega\u00e7\u00f5es quanto a impossibilidade de cumprir a nota devolutiva anteriormente apresentada.<\/p>\n Tratando-se de procedimento de d\u00favida, n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel dila\u00e7\u00e3o probat\u00f3ria para que se verifique a pertin\u00eancia da justificativa da parte. Assim, julgar a d\u00favida improcedente representaria reconhecer o direito da parte antes mesmo de ser possibilitada impugna\u00e7\u00e3o por parte de terceiros.<\/p>\n A proced\u00eancia, por outro lado, representaria afastar sua justificativa quando esta possui, a princ\u00edpio, raz\u00f5es pertinentes. Todavia, se autuado o procedimento, e sendo negado o direito apenas ao final, eventual impugna\u00e7\u00e3o por d\u00favida possibilitaria a este ju\u00edzo uma an\u00e1lise completa do caso, permitindo um melhor provimento jurisdicional.<\/p>\n Cabe ao Oficial, portanto, autuar o pedido e realizar as dilig\u00eancias necess\u00e1rias para acolher ou afastar a justificativa apresentada pela parte, nos termos do Art. 13, \u00a72\u00ba do Prov. 65\/17 do CNJ.<\/p>\n Se entender haver burla, dever\u00e1 fundamentar, ao final do processo extrajudicial, as raz\u00f5es pela qual entende que o pedido de usucapi\u00e3o \u00e9 improcedente, afastando especificamente os argumentos apresentados pela parte para n\u00e3o utilizar-se do sistema registral e notarial para adquirir a propriedade.<\/p>\n Tal procedimento facilitar\u00e1, inclusive, eventual pedido judicial de usucapi\u00e3o, uma vez que a requerente poder\u00e1 utilizar-se de todo o processado (inclusive notifica\u00e7\u00f5es e anu\u00eancias), agilizando o processo judicial.<\/p>\n Como exposto no Proc. n\u00ba 1008143-25.2018.8.26.0100, e recentemente no Proc. n\u00ba 1070011-04.2018.8.26.0100, a negativa do pedido com base no m\u00e9rito, no in\u00edcio dos procedimentos, traz diversas dificuldades a este ju\u00edzo. O ac\u00famulo de quest\u00f5es semelhantes possibilitou concluir que o julgamento da d\u00favida suscitada nestes casos, como procedente ou improcedente, representa uma an\u00e1lise pr\u00e9via das quest\u00f5es que deveriam ser tratadas ao final do processo extrajudicial.<\/p>\n O julgamento de tais quest\u00f5es, de plano, n\u00e3o representa a melhor atitude, por impossibilitar o conhecimento completo de todos os fatos e fundamentos relevantes para que se alcance uma decis\u00e3o correta.<\/p>\n Deste modo, o melhor caminho a ser tomado \u00e9 se julgar a d\u00favida prejudicada, por n\u00e3o haver fundamento na exig\u00eancia do Oficial antes da autua\u00e7\u00e3o. O pedido extrajudicial dever\u00e1, portanto, ser autuado e regularmente processado.<\/p>\n Excetuadas as hip\u00f3teses de impugna\u00e7\u00e3o, ou outros casos excepcionais, a negativa do pedido, quanto ao seu m\u00e9rito, dever\u00e1 se dar ao final, seguido o procedimento do art. 17 do Provimento 65\/17 do CNJ.<\/p>\n Deixo, portanto, de analisar a pertin\u00eancia ou n\u00e3o da justificativa apresentada pela parte, n\u00e3o realizando qualquer julgamento quanto a exist\u00eancia de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributa\u00e7\u00e3o dos impostos de transmiss\u00e3o incidentes sobre os neg\u00f3cios imobili\u00e1rios.<\/p>\n Ao julgar a d\u00favida prejudicada, apenas est\u00e1 se afastando a pertin\u00eancia de ser apresentado \u00f3bice quanto ao m\u00e9rito no in\u00edcio do procedimento extrajudicial, o que dever\u00e1 ser adotado como regra.<\/p>\n Do exposto, julgo prejudicada a d\u00favida suscitada pelo Oficial do 5\u00ba Registro de Im\u00f3veis da Capital a requerimento de H. V. S.. N\u00e3o h\u00e1 custas, despesas processuais nem honor\u00e1rios advocat\u00edcios decorrentes deste procedimento.<\/p>\n Oportunamente, arquivem-se os autos.<\/p>\n P.R.I.C.<\/p>\n S\u00e3o Paulo, 06 de setembro de 2018.<\/p>\n Tania Mara Ahualli Ju\u00edza de Direito<\/p>\n (DJe de 11.09.2018 – SP)<\/p>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Processo 1091014-15.2018.8.26.0100 D\u00favida Registro de Im\u00f3veis 5\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis H. V. S. Vistos. Trata-se de d\u00favida suscitada pelo Oficial do 5\u00ba Registro de Im\u00f3veis da Capital a requerimento de H. V. 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