![\"\"](\"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/Decis\u00f5es-1\u00aa-e-2\u00aa-Varas-de-Registros-P\u00fablicos1.png\")
<\/p>\n<\/p>\n
Processo 1070011-04.2018.8.26.0100<\/strong><\/p>\n D\u00favida<\/p>\n Notas<\/p>\n 2\u00ba Oficial de Registro de Imoveis da Capital<\/p>\n E. V. dos S.<\/p>\n Vistos.<\/p>\n Trata-se de d\u00favida suscitada pelo Oficial do 2\u00ba Registro de Im\u00f3veis da Capital a requerimento de E. V. dos S. F., ap\u00f3s negativa de processamento de pedido extrajudicial de usucapi\u00e3o, cujo objeto \u00e9 o im\u00f3vel matr\u00edculado sob o n\u00ba 83.906 na mencionada serventia.<\/p>\n Alega o Oficial que a suscitada possui direitos de compromiss\u00e1ria compradora registrados na matr\u00edcula do im\u00f3vel, n\u00e3o sendo poss\u00edvel o pedido de usucapi\u00e3o, uma vez que a autora poderia ajuizar a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria. Aduz que a adjudica\u00e7\u00e3o seria o rem\u00e9dio apropriado, com respectivo recolhimento do ITBI, n\u00e3o sendo a usucapi\u00e3o meio substituitivo para aquisi\u00e7\u00e3o de propriedade.<\/p>\n A suscitada n\u00e3o apresentou impugna\u00e7\u00e3o em ju\u00edzo, mas perante a serventia (fls. 05\/09) aduziu que a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria n\u00e3o seria poss\u00edvel, por n\u00e3o ter localizado o propriet\u00e1rio tabular, al\u00e9m de n\u00e3o haver impedimento legal ao pedido de usucapi\u00e3o na presente hip\u00f3tese, valendo o compromisso de compra e venda como justo t\u00edtulo.<\/p>\n O Minist\u00e9rio P\u00fablico opinou pela improced\u00eancia da d\u00favida (fls. 26\/28).<\/p>\n \u00c9 o relat\u00f3rio. Decido.<\/p>\n De in\u00edcio, novamente refor\u00e7o a orienta\u00e7\u00e3o dada no Proc. N\u00ba 1008143-25.2018.8.26.0000, no sentido de que devem os Oficiais de Registro de Im\u00f3veis, nos pedidos de usucapi\u00e3o extrajudicial, autuar todos os pedidos apresentados, conforme o disposto no item 426 do Cap. XX das NSCGJ, podendo apenas negar a autua\u00e7\u00e3o quando n\u00e3o estiverem presentes os requisitos formais previstos nos arts. 3\u00ba e 4\u00ba do Provimento 65\/17 do CNJ.<\/p>\n N\u00e3o foi o que se verificou neste caso, em que o Oficial, ap\u00f3s apresenta\u00e7\u00e3o de requerimento pela interessada, negou o processamento do pedido, apresentando nota devolutiva (fls. 17\/18) em que aduz n\u00e3o ser o procedimento de usucapi\u00e3o adequado para atingir suas pretens\u00f5es.<\/p>\n Como j\u00e1 exposto, as quest\u00f5es relativas ao m\u00e9rito devem se resolver ao fim do processo extrajudicial. Destaco novamente as dificuldades que a negativa de autua\u00e7\u00e3o traz \u00e0 analise do pedido em sede de d\u00favida: aqui, n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel esclarecer como se deu o pedido extrajudicial (ao que parece foi apresentada apenas a ata notarial, em discord\u00e2ncia com o Prov. 65\/17 do CNJ), dificultando ainda a prola\u00e7\u00e3o de senten\u00e7a com dispositivo claro, uma vez que eventual improced\u00eancia para afastar o \u00f3bice n\u00e3o possibilita o seguimento do pedido extrajudicial, que n\u00e3o foi autuado, por falta de apresenta\u00e7\u00e3o de outros documentos formalmente exigidos para o processamento do pedido.<\/p>\n Ainda, a autua\u00e7\u00e3o permite que eventual \u00f3bice quanto ao m\u00e9rito, como o aqui apresentado, seja impugnado por d\u00favida na qual poder\u00e1 ser analisado a totalidade do procedimento administrativo, possibilitando a an\u00e1lise da corre\u00e7\u00e3o da negativa feita pelo Oficial com a presen\u00e7a de todos os elementos necess\u00e1rios para tanto. Dito isso, passo ao m\u00e9rito.<\/p>\n Assim disp\u00f5e o art. 13, \u00a72\u00ba do Prov. 65\/17 do CNJ:<\/p>\n \u201cArt. 13 (…) \u00a7 2\u00ba Em qualquer dos casos, dever\u00e1 ser justificado o \u00f3bice \u00e0 correta escritura\u00e7\u00e3o das transa\u00e7\u00f5es para evitar o uso da usucapi\u00e3o como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributa\u00e7\u00e3o dos impostos de transmiss\u00e3o incidentes sobre os neg\u00f3cios imobili\u00e1rios, devendo registrador alertar o requerente e as testemunhas de que a presta\u00e7\u00e3o de declara\u00e7\u00e3o falsa na referida justifica\u00e7\u00e3o configurar\u00e1 crime de falsidade, sujeito \u00e0s penas da lei.\u201d<\/p><\/blockquote>\n Do que se l\u00ea, h\u00e1 uma veda\u00e7\u00e3o normativa ao pedido de usucapi\u00e3o extrajudicial quando este se d\u00e1 com os fim de burlar os requisitos legais exig\u00edveis para os neg\u00f3cios jur\u00eddicos imobili\u00e1rios. A leitura isolada de tal dispositivo, portanto, daria raz\u00e3o ao Oficial.<\/p>\n Todavia, o caput do art. 13, bem como seu \u00a71\u00ba, permitem concluir que a mera exist\u00eancia de compromisso de compra e venda n\u00e3o justifica, por si s\u00f3, \u00f3bice a usucapi\u00e3o. Diz o caput do art. 13 que o requerente pode apresentar justo t\u00edtulo acompanhado de prova de sua quita\u00e7\u00e3o como forma de dispensar o consentimento do titular do dom\u00ednio, e o inciso I do \u00a71\u00ba menciona que o compromisso de compra e venda \u00e9 um exemplo de justo t\u00edtulo. Ou seja, o compromisso de compra e venda, acompanhado de prova de sua quita\u00e7\u00e3o, pode ser apresentado no pedido extrajudicial de usucapi\u00e3o, havendo previs\u00e3o expressa de que a apresenta\u00e7\u00e3o de tais documentos \u00e9 ben\u00e9fica ao requerente, por dispensar a notifica\u00e7\u00e3o do titular do dom\u00ednio. Se a apresenta\u00e7\u00e3o do compromisso de compra e venda quitado \u00e9 prevista em norma espec\u00edfica relativa a usucapi\u00e3o extrajudicial, n\u00e3o se pode dizer que tais documentos impediriam o pedido por permitirem o ajuizamento de a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria.<\/p>\n A an\u00e1lise conjunta das normas citadas permite concluir, portanto, que a exist\u00eancia do compromisso de compra e venda quitado s\u00f3 seria \u00f3bice \u00e0 usucapi\u00e3o extrajudicial quando houvesse a possibilidade de ser lavrada escritura definitiva do neg\u00f3cio realizado.<\/p>\n Todavia, nos termos do \u00a72\u00ba, a parte requerente pode justificar a impossibilidade de tal lavratura (sujeita a san\u00e7\u00f5es em caso de falsidade), abrindo caminho para o pedido extrajudicial de usucapi\u00e3o. Entendo que, ao mencionar os \u201crequisitos legais do sistema notarial e registral\u201d, a norma visa a impedir que haja pedido de usucapi\u00e3o quando a parte pode, pelos meios tradicionais, realizar a transmiss\u00e3o de propriedade.<\/p>\n A possibilidade de ajuizar uma a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, contudo, n\u00e3o se encontra dentro destes meios tradicionais, uma vez que tal a\u00e7\u00e3o se d\u00e1 justamente quando os meios notariais e registrais se mostram insuficientes \u00e0 pretens\u00e3o.<\/p>\n Em outras palavras, se a parte est\u00e1 impossibilitada de lavrar a escritura definitiva de compra e venda, e devidamente justificar as raz\u00f5es para tanto, poder\u00e1 optar pela adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria ou pedido de usucapi\u00e3o, a depender do preenchimento dos requisitos de cada uma destas op\u00e7\u00f5es, n\u00e3o havendo impeditivo, contudo, que opte pela usucapi\u00e3o quando entender n\u00e3o ser a adjudica\u00e7\u00e3o caminho vi\u00e1vel para obter seu direito.<\/p>\n Ainda, relevante a posi\u00e7\u00e3o da D. Promotora:<\/p>\n \u201c[\u00c9] bem verdade que o referido dispositivo normativo n\u00e3o veda o prosseguimento da an\u00e1lise dos documentos, nem impede a proced\u00eancia do pedido, mas apenas imp\u00f5e a necessidade de um alerta, resguardando-se, entre outros, eventual direito do Fisco. E isso se d\u00e1, pois a Lei civil n\u00e3o estabelece como condi\u00e7\u00e3o \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria da propriedade pela usucapi\u00e3o que o interessado n\u00e3o seja compromiss\u00e1rio comprador, limitando o reconhecimento \u00e0 presen\u00e7a do tempo necess\u00e1rio, da posse com o fito de adquirir a propriedade e do justo t\u00edtulo, em determinados casos.\u201d<\/p><\/blockquote>\n Sendo esta a hip\u00f3tese destes autos, em que a requerente justifica a impossibilidade de ajuizar pedido de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria no fato do propriet\u00e1rio tabular se encontrar em lugar incerto e n\u00e3o sabido, n\u00e3o pode a mera exist\u00eancia de compromisso de compra e venda impossibilitar o prosseguimento do pedido administrativo de usucapi\u00e3o.<\/p>\n Com o prosseguimento do pedido, em especial quando intimada a Municipalidade, poder\u00e1 haver ainda impugna\u00e7\u00e3o espec\u00edfica quanto a este ponto (uma vez que o Munic\u00edpio \u00e9 o interessado em eventual simula\u00e7\u00e3o ou fraude para n\u00e3o pagamento do ITBI), com nova an\u00e1lise pelo Oficial das pondera\u00e7\u00f5es trazidas pelo impugnante que impediriam o reconhecimento extrajudicial do direito da requerente. Se o Oficial entende haver ind\u00edcios de irregularidade, poder\u00e1, com o fim de proteger-se de eventual responsabilidade tribut\u00e1ria, fazer constar na notifica\u00e7\u00e3o ao Munic\u00edpio sua suspeita.<\/p>\n Todavia, havendo justificativa da impossibilidade de transmiss\u00e3o da propriedade pelos meios tradicionais, e n\u00e3o havendo impugna\u00e7\u00e3o ou suspeita de que a justificativa \u00e9 falsa, o Oficial n\u00e3o pode negar o pedido \u00fanica e exclusivamente por existir compromisso de compra e venda registrado, e tampouco pode negar-se a autuar o requerimento.<\/p>\n Assim, \u00e9 caso de afastar-se o \u00f3bice apresentado. Tal afastamento, contudo, n\u00e3o representa autom\u00e1tico reconhecimento da usucapi\u00e3o, que dever\u00e1 ser processada nos termos legais. O in\u00edcio do processamento, contudo, dever\u00e1 se dar com o preenchimento das exig\u00eancias do art. 2\u00ba e 3\u00ba do Prov. 65\/17 do CNJ, que, do que consta nestes autos, n\u00e3o foram observadas.<\/p>\n Do exposto, julgo improcedente a d\u00favida suscitada pelo Oficial do 2\u00ba Registro de Im\u00f3veis em face de E. V. dos S. F., determinando o seguimento do pedido de usucapi\u00e3o extrajudicial, observado o acima disposto quanto a necessidade de apresenta\u00e7\u00e3o de peti\u00e7\u00e3o que respeite os requisitos exigidos legalmente para o processamento. N\u00e3o h\u00e1 custas, despesas processuais nem honor\u00e1rios advocat\u00edcios decorrentes deste procedimento.<\/p>\n Oportunamente, arquivem-se os autos.<\/p>\n P.R.I.C.<\/p>\n (DJe de 11.09.2018 – SP)<\/p>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Processo 1070011-04.2018.8.26.0100 D\u00favida Notas 2\u00ba Oficial de Registro de Imoveis da Capital E. V. dos S. Vistos. 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