![\"\"](\"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/Decis\u00e7\u00f5es-Corregedoria-Geral-da-Justi\u00e7a4-1024x658.png\")
<\/p>\n<\/p>\n
PODER JUDICI\u00c1RIO<\/strong><\/p>\n TRIBUNAL DE JUSTI\u00c7A DO ESTADO DE S\u00c3O PAULO<\/strong><\/p>\n CORREGEDORIA GERAL DA JUSTI\u00c7A<\/strong><\/p>\n Processo CG n\u00b0 2016\/68700<\/p>\n (141\/2016-E)<\/strong><\/p>\n Tabeli\u00e3o de Notas \u2013 Lavratura de Escritura P\u00fablica \u2013 Aus\u00eancia de falta funcional \u2013 Arquivamento de procedimento apurat\u00f3rio \u2013 Recurso desprovido.<\/strong><\/p>\n Excelent\u00edssimo Senhor Corregedor Geral da Justi\u00e7a,<\/p>\n Trata-se de recurso administrativo interposto em face de senten\u00e7a que determinou o arquivamento de expediente, em que se verificou a conduta do X\u00ba Tabeli\u00e3o de Notas de Guarulhos, ao lavrar escritura p\u00fablica de venda e compra do im\u00f3vel objeto da matr\u00edcula n. 116.324.<\/p>\n Os recorrentes alegam, preliminarmente, a nulidade do procedimento apurat\u00f3rio, por aus\u00eancia de regular tramita\u00e7\u00e3o. No m\u00e9rito, sustentam que agiu de maneira irregular o Tabeli\u00e3o, ao lavrar a escritura, ainda que ciente de que, sobre o im\u00f3vel, pesava a decreta\u00e7\u00e3o de anterior fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o e, via de consequ\u00eancia, constri\u00e7\u00e3o judicial.<\/p>\n A D. Procuradoria de Justi\u00e7a opinou pelo desprovimento do recurso.<\/p>\n \u00c9 o breve relato.<\/p>\n Passo a opinar.<\/p>\n A preliminar deve ser ultrapassada. Trata-se de mero procedimento apurat\u00f3rio, precedente, se o caso, de processo administrativo. O objetivo do procedimento apurat\u00f3rio \u00e9 verificar a exist\u00eancia de elementos de autoria e materialidade de eventual falta funcional, para o que a participa\u00e7\u00e3o de terceiros interessados \u2013 os recorrentes \u2013 n\u00e3o \u00e9 sequer obrigat\u00f3ria.<\/p>\n Seja como for, o que se verifica nos autos \u00e9 uma participa\u00e7\u00e3o ativa dos recorrentes, que, em longas peti\u00e7\u00f5es, tiveram a oportunidade de externar todas as suas teses.<\/p>\n No m\u00e9rito, o recurso n\u00e3o merece provimento.<\/p>\n Como disse o ju\u00edzo de primeiro grau, o Tabeli\u00e3o n\u00e3o laborou em falta funcional alguma. Ao lavrar a escritura p\u00fablica de venda e compra do im\u00f3vel de matr\u00edcula n. 116.324, observou que a vendedora era aquela que constava do folio real, que n\u00e3o havia averba\u00e7\u00e3o de constri\u00e7\u00e3o alguma e fez constar que as partes ficavam cientes da exist\u00eancia do processo n. 0018811-30.2014.<\/p>\n Nesse processo 0018811-30.2014, houve recurso, para essa Corregedoria Geral da Justi\u00e7a, cujo parecer \u2013 devidamente aprovado \u2013 transcrevo, em parte, a seguir. Ver-se-\u00e1 que o problema de fundo reside na circunst\u00e2ncia de que, n\u00e3o obstante a decreta\u00e7\u00e3o de fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o em rela\u00e7\u00e3o ao im\u00f3vel objeto da matr\u00edcula n. 78.876, pelo ju\u00edzo da 12\u00aa Vara C\u00edvel Central, ela n\u00e3o foi averbada na matr\u00edcula n. 116.324, que \u00e9 advinda do R. 11 daquela matr\u00edcula 78.876. E n\u00e3o foi averbada porque o im\u00f3vel sofreu muta\u00e7\u00e3o espacial, oriunda de Institui\u00e7\u00e3o e Especifica\u00e7\u00e3o de Condom\u00ednio, dando origem \u00e0 cria\u00e7\u00e3o de novas matr\u00edculas, referentes a unidades aut\u00f4nomas, sobre as quais n\u00e3o recaia constri\u00e7\u00e3o alguma, visto que n\u00e3o averbada a decreta\u00e7\u00e3o de fraude.<\/p>\n Assim, ao contr\u00e1rio do que dizem os recorrentes, n\u00e3o estava averbada fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o ou qualquer medida constritiva sobre o bem im\u00f3vel da matr\u00edcula 116.324, objeto da compra e venda.<\/p>\n Veja-se o que restou decidido nos autos do processo 0018811-30.2014:<\/p>\n “ALBERTO ALBANO J\u00daNIOR e LEDA COSTA ALBANO interpuseram recurso contra senten\u00e7a proferida pela MM. Ju\u00edza Corregedora Permanente da 01\u00aa Vara C\u00edvel da Comarca de Guarulhos, objetivando averbar penhora referente ao im\u00f3vel objeto da matr\u00edcula n\u00b0 78.876 do 02\u00b0 Registro de Im\u00f3veis de Guarulhos para efetivar decis\u00e3o proferida pelo D. Ju\u00edzo da 12\u00aa Vara C\u00edvel do Foro Central da Comarca de S\u00e3o Paulo que, ao reconhecer a exist\u00eancia de fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o nos autos do processo n\u00b0 0010362-34.2000.8.26.0011, declarou a inefic\u00e1cia dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos realizados pela executada MAGNO EMPREENDIMENTOS E INCORPORA\u00c7\u00d5ES LTDA, consistentes no distrato realizado com os antigos propriet\u00e1rios do im\u00f3vel e na den\u00fancia da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, determinando-se a constri\u00e7\u00e3o mesmo ap\u00f3s a inaugura\u00e7\u00e3o do novo empreendimento de incorpora\u00e7\u00e3o realizado pela sociedade sucessora BENJAMIN EMPREENDIMENTOS IMOBILI\u00c1RIOS SPE LTDA e da institui\u00e7\u00e3o formal do Condom\u00ednio Residencial Vida Plena Guarulhos.<\/em><\/p>\n O Oficial Registrador ofertou informa\u00e7\u00f5es \u00e0s fls.36\/38 e 286\/290.<\/em><\/p>\n O Minist\u00e9rio P\u00fablico se manifestou pela improced\u00eancia do pedido (fls. 45\/64, 313\/314).<\/em><\/p>\n A MM. Ju\u00edza Corregedora Permanente acolheu as pondera\u00e7\u00f5es do D. Oficial do Registro de Im\u00f3veis e manteve a recusa \u00e0 realiza\u00e7\u00e3o da averba\u00e7\u00e3o, julgando improcedente o pedido (fls.329\/331).<\/em><\/p>\n A senten\u00e7a foi mantida ap\u00f3s a rejei\u00e7\u00e3o do recurso de embargos de declara\u00e7\u00e3o (fls.334\/375 e 400)<\/em><\/p>\n Os interessados interpuseram recurso (fls.405\/467), reiterando as raz\u00f5es anteriormente expostas, especialmente no que se refere ao cerceamento de defesa gerado pela impossibilidade da dila\u00e7\u00e3o probat\u00f3ria (desarquivamento de expediente administrativo e a juntada de documentos), al\u00e9m da quest\u00e3o envolvendo a pr\u00e1tica de atos fraudulentos e nulos de pleno direito que, embora inv\u00e1lidos, foram lan\u00e7ados \u00e0 margem da matr\u00edcula, sendo patente a responsabilidade civil, administrativa e criminal dos envolvidos, inclusive da sociedade empresarial (incorporadora) respons\u00e1vel pela sucess\u00e3o do empreendimento imobili\u00e1rio, com o alerta de que houve aproveitamento do projeto original e continuidade da atividade, sem preju\u00edzo da falsidade da anota\u00e7\u00e3o relativa \u00e0 inexist\u00eancia de aliena\u00e7\u00f5es das unidades antes do distrato, bem como da desist\u00eancia irregular do procedimento de incorpora\u00e7\u00e3o (fls. 138\/149, 270\/272, 293\/301 e 317\/327).<\/em><\/p>\n A D. Procuradoria de Justi\u00e7a opinou pelo n\u00e3o provimento do recurso\u00a0<\/em>(77.657\/662).<\/em><\/p>\n \u00c9 o relat\u00f3rio.<\/em><\/strong><\/p>\n Existiu, no passado, grande indefini\u00e7\u00e3o sobre a natureza do ato de registro (g\u00eanero) tabular da penhora, ap\u00f3s o tratamento legal conferido ap\u00f3s a reforma do C\u00f3digo de Processo Civil (art. 659, \u00a74\u00b0 e art. 615-A), em contraposi\u00e7\u00e3o ao disposto na Lei n\u00b0 6.015\/73 (no art. 167, I, “5”), at\u00e9 o momento em que prevaleceu o entendimento adotado pela lei posterior (Lei n\u00b0 11.382\/06), ou seja, pela averba\u00e7\u00e3o das penhoras.<\/em><\/p>\n Nesse sentido, a d\u00favida inversa suscitada (fls.02\/22) deve ser admitida e conhecida como pedido de provid\u00eancias, porque versa sobre ato suscet\u00edvel de averba\u00e7\u00e3o, enquanto a apela\u00e7\u00e3o comporta conhecimento como recurso administrativo (art. 246 do C\u00f3digo Judici\u00e1rio do Estado de S\u00e3o Paulo), \u00e0 luz do princ\u00edpio da fungibilidade recursal.<\/em><\/p>\n Assim como acontece na d\u00favida, \u00e9 poss\u00edvel que o juiz determine dilig\u00eancias para melhor prover a instru\u00e7\u00e3o do expediente administrativo, desde que exista pertin\u00eancia com a discuss\u00e3o relacionada com a admissibilidade ou n\u00e3o do registro ou averba\u00e7\u00e3o de um t\u00edtulo preconstitu\u00eddo. No caso, a provid\u00eancia requerida pelo interessado (desarquivamento de expediente) n\u00e3o firma qualquer hip\u00f3tese de cerceamento, pois a juntada da documenta\u00e7\u00e3o est\u00e1 cifrada \u00e0 exist\u00eancia da fraude ou nulidade de atos jur\u00eddicos que j\u00e1 foram reconhecidos no \u00e2mbito jurisdicional. O epis\u00f3dio, para ficar em apenas um dos detalhes da quest\u00e3o preliminar suscitada no recurso, n\u00e3o \u00e9 suficiente para justificar qualquer dila\u00e7\u00e3o probat\u00f3ria, como se houvesse relev\u00e2ncia na apura\u00e7\u00e3o da controv\u00e9rsia instaurada pela atua\u00e7\u00e3o do Oficial Registrador, at\u00e9 porque, conforme ensina o Desembargador RICARDO DIP: “No limite, admiss\u00edvel, entretanto \u00e9 a produ\u00e7\u00e3o de prova \u2013 incluso oral e t\u00e9cnica \u2013, quando necess\u00e1ria \u00e0 impossibilidade absoluta de satisfazer as exig\u00eancias do registro pretendido” (Direito Imobili\u00e1rio Brasileiro, Alguns Aspectos do Processo de D\u00favida do Registro Imobili\u00e1rio, Quartier Latin, 2011, p.1098).<\/em><\/p>\n A irresigna\u00e7\u00e3o recursal est\u00e1 voltada contra a senten\u00e7a que manteve as exig\u00eancias indicadas na nota de devolu\u00e7\u00e3o prenotada em 25\/04\/2014 (n\u00b0 360.649), inviabilizando o ingresso do t\u00edtulo judicial e a consequente averba\u00e7\u00e3o da penhora, com fundamento na muta\u00e7\u00e3o f\u00e1tica e jur\u00eddica do im\u00f3vel objeto da matr\u00edcula n\u00b0 78.876, em raz\u00e3o da institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio edil\u00edcio denominado Residencial Vida Plena Guarulhos, inscri\u00e7\u00e3o tabular de acess\u00f5es (constru\u00e7\u00f5es), desmembramento de partes comuns e privativas e abertura de matr\u00edculas para as respectivas unidades aut\u00f4nomas.<\/em><\/p>\n Os interessados, na qualidade compromiss\u00e1rios compradores, ingressaram com a\u00e7\u00e3o judicial contra a incorporadora MAGNO EMPREENDIMENTOS E INCORPORA\u00c7\u00d5ES LTDA e obtiveram a rescis\u00e3o da promessa de compra e venda de unidade futura (apartamento “na planta”) e, em consequ\u00eancia, houve a instaura\u00e7\u00e3o da fase de cumprimento de senten\u00e7a para a satisfa\u00e7\u00e3o das perdas e danos objeto da tutela condenat\u00f3ria. Ap\u00f3s diversas tentativas de penhora, inclusive pelo sistema eletr\u00f4nico (Bacen-Jud), sobreveio determina\u00e7\u00e3o pela constri\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel objeto da matr\u00edcula n\u00b0 78.876, por termo nos autos, consoante disp\u00f5e o art. 659, \u00a74\u00b0 e \u00a75\u00b0 do C\u00f3digo de Processo Civil (itens “a” e “b”, fl.26).<\/em><\/p>\n As informa\u00e7\u00f5es prestadas pelo D. Oficial Registrador sobre a nota de devolu\u00e7\u00e3o, \u00e0s fls. 36\/38 e 286\/290, revelam que o t\u00edtulo judicial emitido (certid\u00e3o) n\u00e3o ingressou no f\u00f3lio real em virtude da qualifica\u00e7\u00e3o negativa que alertou sobre as muta\u00e7\u00f5es, f\u00e1ticas e jur\u00eddicas, sofridas pelo im\u00f3vel, notadamente ap\u00f3s a formaliza\u00e7\u00e3o dos registros que desencadearam o novo processo de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e a institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio edil\u00edcio, na sequ\u00eancia da resili\u00e7\u00e3o bilateral do contrato celebrado pela sociedade executada com os propriet\u00e1rios do terreno, tornando il\u00edcita a averba\u00e7\u00e3o \u00e0 margem da matr\u00edcula n\u00b0 78.876, em raz\u00e3o do princ\u00edpio da especialidade objetiva, tal como constou \u00e0s fls. 286\/290, tendo em vista o natural desdobramento gerado pela abertura das matr\u00edculas para descrever as unidades aut\u00f4nomas comercializadas.<\/em><\/p>\n A Certid\u00e3o Para Conhecimento (fls.24\/27) tem origem na decis\u00e3o que reconheceu o car\u00e1ter fraudulento da opera\u00e7\u00e3o que gerou o cancelamento do registro da incorpora\u00e7\u00e3o (R-3) do Condom\u00ednio “Green Park” (AV-9), assim como do distrato celebrado para desfazer a promessa de permuta firmada pelos propriet\u00e1rios do terreno AB\u00cdLIO LUIZ CEPEDA e sua mulher DEOLINDA DE JESUS MIGUEL CEPEDA (AV-10), sendo que referidas transa\u00e7\u00f5es foram efetivadas ap\u00f3s a aliena\u00e7\u00e3o das unidades aut\u00f4nomas pela incorporadora MAGNO EMPREENDIMENTOS E INCORPORA\u00c7\u00d5ES LTDA (fls. 150\/165).<\/em><\/p>\n O D. Ju\u00edzo da 12\u00aa Vara C\u00edvel do Foro Central da Comarca de S\u00e3o Paulo (autos n\u00b0 0010362-34.2000.8.26.0011) concluiu pela inefic\u00e1cia do distrato referente ao im\u00f3vel que poderia garantir o adimplemento do d\u00e9bito (patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o) em favor dos compromiss\u00e1rios compradores (adquirentes da unidade do Condom\u00ednio “Green Park”), tornando sem efeito (art. 593, II do CPC), em rela\u00e7\u00e3o aos interessados (credores), a extin\u00e7\u00e3o do contrato de permuta do terreno e dos atos e assentos posteriores, inclusive da nova troca celebrada, em substitui\u00e7\u00e3o, pelos propriet\u00e1rios do terreno com a incorporadora sucessora BENJAMIN EMPREENDIMENTOS IMOBILI\u00c1RIOS SPE LTDA (R-11), respons\u00e1vel pela incorpora\u00e7\u00e3o (R-12 e AV-25), institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio edil\u00edcio Vida Plena Guarulhos (R-27), constru\u00e7\u00e3o do pr\u00e9dio (AV-26) e aliena\u00e7\u00e3o das suas unidades (fls.150\/264).<\/em><\/p>\n A problem\u00e1tica surge porque os interessados, embora credores, n\u00e3o conseguem efetivar o que est\u00e1 escrito na senten\u00e7a condenat\u00f3ria e o veto ao ingresso da penhora (fl.26) dificulta a realiza\u00e7\u00e3o dos atos processuais de expropria\u00e7\u00e3o (aliena\u00e7\u00e3o) destinados \u00e0 satisfa\u00e7\u00e3o da d\u00edvida l\u00edquida, certa e exig\u00edvel. Existe s\u00f3lida jurisprud\u00eancia administrativa sobre o alcance da qualifica\u00e7\u00e3o registral do t\u00edtulo judicial e n\u00e3o h\u00e1 como escapar da conclus\u00e3o de que o oficial registrador exercita importante fun\u00e7\u00e3o p\u00fablica, sendo que “entre o delegado e o Estado estabeleceu-se uma rela\u00e7\u00e3o complexa, cujos aspectos fundamentais s\u00e3o a investidura, a fiscaliza\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica e a disciplina” (JOS\u00c9 RENATO NALINI, in Registro de Im\u00f3veis e Notas \u2013 responsabilidade civil e disciplinar, RT, 1997, p. 85). Significa que o delegado, como agente prestador de servi\u00e7o p\u00fablico que \u00e9, dever\u00e1 exercer a atividade delegada seguindo as leis, normas e decis\u00f5es normativas que s\u00e3o emitidas para regulamentar o servi\u00e7o extrajudicial, exatamente porque a observ\u00e2ncia do princ\u00edpio da legalidade busca a almejada estabilidade jur\u00eddica que concede a seguran\u00e7a para o usu\u00e1rio.<\/em><\/p>\n Assim, o t\u00edtulo judicial submete-se \u00e0 qualifica\u00e7\u00e3o registral como qualquer outro, o que n\u00e3o significa dizer que o agente delegado est\u00e1 autorizado a descumprir ordens ou determina\u00e7\u00f5es emitidas pelo juiz no exerc\u00edcio da fun\u00e7\u00e3o jurisdicional. O ju\u00edzo de legalidade exercido pelos titulares das serventias de Registro de Im\u00f3veis encontra justificativa na efic\u00e1cia material do registro, em especial na constitui\u00e7\u00e3o, modifica\u00e7\u00e3o ou extin\u00e7\u00e3o de determinados direitos reais ou pessoais, mas \u00e9 preciso cuidado para encontrar os limites da qualifica\u00e7\u00e3o negativa sobre documentos subscritos por ju\u00edzes, n\u00e3o sendo permitido ao registrador avan\u00e7ar sobre o exame do m\u00e9rito de uma decis\u00e3o judicial impositiva (ordem), como\u00a0<\/em>se\u00a0fosse poss\u00edvel ignorar a sistem\u00e1tica que envolve o devido processo legal e a qualidade da coisa julgada.<\/em><\/p>\n \u00c9 certo que o im\u00f3vel objeto da matr\u00edcula n\u00b0 78.876, penhorado por termo nos autos pelo D. Ju\u00edzo da 12\u00aa Vara C\u00edvel do Foro Central da Comarca de S\u00e3o Paulo, sofreu muta\u00e7\u00f5es f\u00e1ticas e jur\u00eddicas em decorr\u00eancia da institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio edil\u00edcio e do natural desdobramento das \u00e1reas comuns e privativas, comprometendo a pr\u00f3pria exist\u00eancia jur\u00eddica do im\u00f3vel envolvido na permuta (terreno).<\/em><\/p>\n Com isso, a qualifica\u00e7\u00e3o negativa n\u00e3o pode ser censurada, pois o entrave ao ingresso do t\u00edtulo (certid\u00e3o) decorre de um controle pr\u00e9vio, de car\u00e1ter eminentemente jur\u00eddico, que n\u00e3o extrapolou a an\u00e1lise dos aspectos formais, justificando, portanto, o veto \u00e0 averba\u00e7\u00e3o, pois n\u00e3o houve, no caso, desrespeito aos limites e par\u00e2metros estabelecidos pela jurisprud\u00eancia administrativa desta Corregedoria.<\/em><\/p>\n Com efeito, a realiza\u00e7\u00e3o da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria (R-12\/78.876) transformou o im\u00f3vel outrora descrito como “um terreno situado na Avenida Benjamin Harris Hunnicutti, bairro do Roncador, na Vila Rio de Janeiro, com a \u00e1rea de 21.306,20 m\u00b2”, tendo em vista a cria\u00e7\u00e3o das 526 unidades aut\u00f4nomas, sem preju\u00edzo do estabelecimento de \u00e1reas comuns consideradas inalien\u00e1veis e indivis\u00edveis pela legisla\u00e7\u00e3o civil (art. 1.331, \u00a72\u00b0 do C\u00f3digo Civil).<\/em><\/p>\n O registro da institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio edil\u00edcio modificou a situa\u00e7\u00e3o registral do im\u00f3vel, alertando sobre a falta de correspond\u00eancia com a descri\u00e7\u00e3o desatualizada existente na certid\u00e3o judicial e nos documentos anexos apresentados \u00e0 Serventia Imobili\u00e1ria, impedindo a averba\u00e7\u00e3o da penhora imposta na decis\u00e3o. Cumpre anotar que o princ\u00edpio da especialidade objetiva, previsto no \u00a72\u00b0 art. 225 da Lei n\u00b0 6.015\/73, considera irregulares, para efeito de matr\u00edcula, os t\u00edtulos nos quais a caracteriza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel n\u00e3o coincida com a que consta do registro anterior, at\u00e9 porque este preceito n\u00e3o tolera a imprecis\u00e3o tabular, raz\u00e3o pela qual “toda inscri\u00e7\u00e3o deve recair sobre um objeto precisamente individuado” (AFR\u00c2NIO DE CARVALHO, Registro de Im\u00f3veis, Rio de Janeiro, Forense, 1977, p.219).<\/em><\/p>\n N\u00e3o bastasse, ficou provado, documentalmente, que muitas unidades aut\u00f4nomas foram alienadas a terceiros, sendo que tais im\u00f3veis est\u00e3o descritos em matr\u00edculas pr\u00f3prias (fIs.263\/264), permitindo aceitar, como correta, a conclus\u00e3o sobre a perda da exist\u00eancia aut\u00f4noma do bem descrito no documento judicial (terreno) e o n\u00e3o cabimento da averba\u00e7\u00e3o.<\/em><\/p>\n Contudo, o obst\u00e1culo formal utilizado para bloquear a averba\u00e7\u00e3o n\u00e3o abala a certeza do direito material do credor lesado pela opera\u00e7\u00e3o fraudulenta utilizada n\u00e3o s\u00f3 para esvaziar o patrim\u00f3nio da incorporadora, mas tamb\u00e9m para modificar a titularidade sobre os direitos do im\u00f3vel afetado ao empreendimento, eliminando a garantia existente pela extin\u00e7\u00e3o irregular do patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o sem a devida restitui\u00e7\u00e3o em favor dos adquirentes e consumidores (art.31-E da Lei n\u00ba 4.591\/64). A manobra il\u00edcita executada e o estado de insolv\u00eancia foram reconhecidos por decis\u00e3o definitiva e a declara\u00e7\u00e3o de inefic\u00e1cia beneficia incondicionalmente o credor, independentemente da situa\u00e7\u00e3o dos atuais adquirentes e condom\u00ednios.<\/em><\/p>\n Em outras palavras, a inaptid\u00e3o formal do t\u00edtulo n\u00e3o altera ou restringe a decis\u00e3o judicial que declarou o car\u00e1ter fraudulento do ato que permitiu a den\u00fancia da incorpora\u00e7\u00e3o (revoga\u00e7\u00e3o) sem a restitui\u00e7\u00e3o dos valores pagos pelos adquirentes (art.36 da Lei n\u00b0 4.591\/64), pois o cancelamento gerou a libera\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, isto \u00e9, do terreno cedido em permuta, o que contribuiu para o esvaziamento patrimonial do incorporador, prejudicando consumidores, inclusive o credor interessado na averba\u00e7\u00e3o da penhora.<\/em><\/p>\n A jurisprud\u00eancia criada pelos ju\u00edzes representa um grande avan\u00e7o em mat\u00e9ria de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, traduzindo-se em mecanismos eficazes destinados \u00e0 prote\u00e7\u00e3o dos consumidores v\u00edtimas de fraudes praticadas no setor, evitando-se a consolida\u00e7\u00e3o de injusti\u00e7as, como as retratadas na obra de CAIO M\u00c1RIO DA SILVA PEREIRA: “O incorporador, que experimentara o mercado e mobilizara o dinheiro alheio, financiando seus pr\u00f3prios neg\u00f3cios, n\u00e3o era por ningu\u00e9m molestado, j\u00e1 que aos prejudicados nada lhes restava al\u00e9m de in\u00f3cuas reclama\u00e7\u00f5es, ficando o reembolso do disp\u00eandio na depend\u00eancia da boa vontade do devedor ou da sua solv\u00eancia” (Condom\u00ednios e Incorpora\u00e7\u00f5es, Forense, 9\u00aa ed., Forense, p.267).<\/em><\/p>\n A despeito da situa\u00e7\u00e3o dos atuais adquirentes das unidades condominiais, \u00e9 preciso encontrar a solu\u00e7\u00e3o mais razo\u00e1vel para definir o direito preponderante ap\u00f3s a necess\u00e1ria abordagem do conflito instaurado no caso concreto e, sem pretender avan\u00e7ar sobre estas quest\u00f5es jur\u00eddicas que ser\u00e3o analisadas pelo D. Juiz competente, certo \u00e9 que o credor est\u00e1 amparado por senten\u00e7a de m\u00e9rito cuja efetiva\u00e7\u00e3o est\u00e1 pendente, o que \u00e9 depreciativo \u00e0 fun\u00e7\u00e3o jurisdicional.<\/em><\/p>\n Assim como ocorre na hipoteca e havendo requerimento do interessado (credor), o D. Ju\u00edzo poder\u00e1 decidir sobre a oportunidade de determinar o fracionamento da penhora para vincular individualmente cada unidade do condom\u00ednio edil\u00edcio existente no im\u00f3vel, observada a correspondente fra\u00e7\u00e3o ideal e proporcionalmente ao valor da d\u00edvida, aplicando-se por analogia o art. 1.488 do C\u00f3digo Civil, caso n\u00e3o seja reconhecido direito de terceiro de boa-f\u00e9.<\/em><\/p>\n Conforme j\u00e1 salientado, os crit\u00e9rios utilizados no \u00e2mbito da qualifica\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo judicial constituem, no caso, um ju\u00edzo meramente formal do D. Oficial, mas n\u00e3o interferem no m\u00e9rito das decis\u00f5es judiciais, especialmente daquela que declarou a fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o. Embora tenha optado por n\u00e3o bloquear a matr\u00edcula, o D. Ju\u00edzo respons\u00e1vel pelo processamento da execu\u00e7\u00e3o, caso provocado, poder\u00e1 encontrar a solu\u00e7\u00e3o adequada para, se assim entender, superar os empecilhos formais que atualmente impedem o ingresso do t\u00edtulo, adequando-se a nova determina\u00e7\u00e3o ou ordem ao princ\u00edpio da especialidade objetiva, at\u00e9 porque ao Poder Judici\u00e1rio compete avaliar, definitivamente, sobre os par\u00e2metros de legalidade, inclusive em mat\u00e9ria registral (STJ CC n\u00ba 2143\/SP, RSTJ 126\/196, Relator Ministro S\u00c1LVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA).<\/em><\/p>\n A jurisprud\u00eancia e doutrina cuidaram de diferenciar os t\u00edtulos judiciais das ordens emitidas pelos ju\u00edzes, cabendo citar, de um lado, a abalizada opini\u00e3o de REGNOBERTO MARQUES DE MELO JR.<\/em>[1]<\/strong>, para quem “\u00e9 relevant\u00edssimo que se pontue que o registro de imobili\u00e1rio da penhora n\u00e3o deve ser prejudicado pela falta de registro do im\u00f3vel no nome do executado. A penhora n\u00e3o depende do registro imobili\u00e1rio. Este, que \u00e9 ato causal, e n\u00e3o atributivo, \u00e9 que depende daquele. Quem decide a penhora \u00e9 o Juiz da Execu\u00e7\u00e3o. E somente ele”.<\/em><\/p>\n Em contraposi\u00e7\u00e3o, merece destaque o que foi escrito pelo Desembargador VEN\u00cdCIO ANT\u00d4NIO DE PAULA SALLES<\/em>[2]<\/strong>\u00a0para enquadrar as determina\u00e7\u00f5es como atos dotados de imperatividade, exigindo, contudo, do agente delegado a cobran\u00e7a do atendimento aos padr\u00f5es m\u00ednimos que dizem respeito \u00e0 identifica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e a presen\u00e7a do devedor como titular do dominial \u00fanico ou condominial, eis que o ingresso do mandado \u00e9 capaz de produzir uma expans\u00e3o eficacial sobre a esfera de direitos e interesses de terceiros, sendo que o Oficial Registrador deve atuar na tutela de interesses e direitos de todos aqueles n\u00e3o alcan\u00e7ados pela a\u00e7\u00e3o judicial em que foi emitida a ordem de penhora.<\/em><\/p>\n Em resumo, a certid\u00e3o recepcionada na Serventia imobili\u00e1ria n\u00e3o tem mesmo aptid\u00e3o para desencadear o assento tabular, o que n\u00e3o significa dizer que o D. Juiz de Direito est\u00e1 impedido de examinar a quest\u00e3o registral nos autos da execu\u00e7\u00e3o e, havendo decis\u00e3o fundamentada ordenando a averba\u00e7\u00e3o, mesmo com repercuss\u00e3o do direito de terceiros, o D. Oficial Registrador n\u00e3o poder\u00e1 criar embara\u00e7os ao cumprimento do provimento jurisdicional (art.14, V e art.600, III, ambos do CPC).”<\/em><\/p><\/blockquote>\n Logo, n\u00e3o se poderia exigir do Tabeli\u00e3o cuidados outros que n\u00e3o o exame da idoneidade do im\u00f3vel e a an\u00e1lise dos requisitos formais para a tradu\u00e7\u00e3o jur\u00eddica da vontade das partes, o que fez por meio da lavratura, correta, da escritura.<\/p>\n Ante o exposto, o parecer que, respeitosamente, submeto a Vossa Excel\u00eancia prop\u00f5e o desprovimento do recurso administrativo.<\/p>\n Sub censura.<\/em><\/p>\n S\u00e3o Paulo, 04 de julho de 2016.<\/p>\n Swarai Cervone de Oliveira<\/strong><\/p>\n Juiz Assessor da Corregedoria<\/strong><\/p>\n DECIS\u00c3O:\u00a0<\/strong>Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso.<\/p>\n Publique-se. S\u00e3o Paulo, 04 de julho de 2016<\/p>\n (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CAL\u00c7AS<\/strong> \u2013 Corregedor Geral da Justi\u00e7a.<\/p>\n D.J.E. de 11.07.2016<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" PODER JUDICI\u00c1RIO TRIBUNAL DE JUSTI\u00c7A DO ESTADO DE S\u00c3O PAULO CORREGEDORIA GERAL DA JUSTI\u00c7A Processo CG n\u00b0 2016\/68700 (141\/2016-E) Tabeli\u00e3o de Notas \u2013 Lavratura de Escritura P\u00fablica \u2013 Aus\u00eancia de falta funcional \u2013 Arquivamento de procedimento apurat\u00f3rio \u2013 Recurso desprovido. 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