{"id":13664,"date":"2017-08-25T18:38:34","date_gmt":"2017-08-25T20:38:34","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=13664"},"modified":"2017-08-25T18:38:34","modified_gmt":"2017-08-25T20:38:34","slug":"csmsp-registro-de-imoveis-escritura-de-compra-e-venda-outorga-pela-titular-de-dominio-diretamente-ao-ultimo-cessionario-existencia-de-cessoes-intermediarias-desnecessidade-de-anuencia-dos-ce","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=13664","title":{"rendered":"CSM|SP: Registro de Im\u00f3veis – Escritura de compra e venda – Outorga pela titular de dom\u00ednio diretamente ao \u00faltimo cession\u00e1rio – Exist\u00eancia de cess\u00f5es intermedi\u00e1rias – Desnecessidade de anu\u00eancia dos cedentes – Inexist\u00eancia de afronta ao princ\u00edpio da continuidade – D\u00favida improcedente – Recurso provido."},"content":{"rendered":"

\"\"<\/p>\n

PODER JUDICI\u00c1RIO<\/strong><\/p>\n

TRIBUNAL DE JUSTI\u00c7A DO ESTADO DE S\u00c3O PAULO<\/p>\n

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA<\/p>\n

Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 1035060-44.2015.8.26.0114<\/strong><\/p>\n

Registro: 2017.0000530805<\/strong><\/p>\n

AC\u00d3RD\u00c3O<\/strong><\/p>\n

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 1035060-44.2015.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que s\u00e3o partes \u00e9 apelante EVERALDO LINGUITE DE MOURA, \u00e9 apelado 3\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS DA COMARCA DE CAMPINAS.<\/p>\n

ACORDAM, <\/strong>em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o: “Deram provimento ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n

O julgamento teve a participa\u00e7\u00e3o dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, JO\u00c3O CARLOS SALETTI, RICARDO DIP (PRES. DA SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO P\u00daBLICO) E P\u00c9RICLES PIZA.<\/p>\n

S\u00e3o Paulo, 20 de julho de 2017.<\/p>\n

PEREIRA CAL\u00c7AS<\/strong><\/p>\n

CORREGEDOR GERAL DA JUSTI\u00c7A E RELATOR<\/strong><\/p>\n

Assinatura Eletr\u00f4nica<\/p>\n

Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 1035060-44.2015.8.26.0114<\/strong><\/p>\n

Apelante: Everaldo Linguite de Moura<\/strong><\/p>\n

Apelado: 3\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Comarca de Campinas<\/strong><\/p>\n

Voto n\u00ba 29.777<\/strong><\/p>\n

REGISTRO DE IM\u00d3VEIS – Escritura de compra e venda – Outorga pela titular de dom\u00ednio diretamente ao \u00faltimo cession\u00e1rio – Exist\u00eancia de cess\u00f5es intermedi\u00e1rias – Desnecessidade de anu\u00eancia dos cedentes – Inexist\u00eancia de afronta ao princ\u00edpio da continuidade – D\u00favida improcedente – Recurso provido.<\/em><\/strong><\/p>\n

Trata-se de recurso de apela\u00e7\u00e3o interposto contra a senten\u00e7a de fls. 51\/52, que manteve a recusa do registro de escritura p\u00fablica de compra e venda lavrada pelo 1\u00ba Tabeli\u00e3o de Notas de Campinas, envolvendo im\u00f3vel objeto da transcri\u00e7\u00e3o n. 15.677, do 3\u00ba Registro de Im\u00f3veis de Campinas, sob o argumento de desrespeito ao princ\u00edpio da continuidade.<\/p>\n

Sustenta o apelante que: a) n\u00e3o houve ofensa ao princ\u00edpio da continuidade, uma vez que compareceram como outorgante vendedora a titular dominial e, como cedentes ou anuentes, IM\u00d3VEIS ICARA\u00cd LTDA., JOAQUIM CALDEIRAS DIAS e ALDIZ TEIXEIRA DIAS, b) recolhidos os ITBI’s correspondentes, n\u00e3o havendo sequer preju\u00edzo ao er\u00e1rio municipal (fls. 59\/65), c) reside no im\u00f3vel em quest\u00e3o h\u00e1 27 anos sem qualquer interpela\u00e7\u00e3o por parte dos cedentes, tendo o MM. Juiz sentenciante incorrido em erro na an\u00e1lise da cadeia registral.<\/p>\n

A Procuradoria Geral de Justi\u00e7a opinou pelo provimento do recurso (fls. 77\/80).<\/p>\n

\u00c9 o relat\u00f3rio.<\/em><\/p>\n

De acordo com as informa\u00e7\u00f5es que constam da certid\u00e3o de fls. 31, o im\u00f3vel em quest\u00e3o \u00e9 de propriedade de COMPANHIA DE MELHORAMENTOS DE CAMPINAS. Consta, ainda, que a titular de dom\u00ednio firmou compromisso de compra e venda em favor da COMPANHIA NACIONAL DE MELHORAMENTOS S\/A. Esta, por sua vez, firmou contrato particular por meio do qual prometeu ceder e transferir seus direitos a IM\u00d3VEIS ICARA\u00cd LTDA.. Por instrumento particular n\u00e3o registrado (fls. 14\/17), IM\u00d3VEIS ICARA\u00cd LTDA. obrigou-se a transmitir seus direitos a JOAQUIM CALDEIRAS DIAS. Finalmente, por escritura de venda e compra (fls. 07\/10), COMPANHIA MELHORAMENTOS DE CAMPINAS vendeu a EVERALDO LINGUITE DE MOURA, ora recorrente, os direitos sobre o im\u00f3vel em quest\u00e3o, figurando como cedentes IM\u00d3VEIS ICARA\u00cd LTDA., JOAQUIM CALDEIRAS DIAS e sua esposa ALDIZ TEIXEIRA DIAS.<\/p>\n

Pretende a recorrente o registro da escritura p\u00fablica de compra e venda acima mencionada, sustentando que n\u00e3o viola o princ\u00edpio da continuidade, estando respeitada toda cadeia dominial.<\/p>\n

Todavia, consoante nota devolutiva de fls. 13, seria necess\u00e1rio que fosse apresentado para exame e registro o instrumento de efetiva\u00e7\u00e3o da promessa de cess\u00e3o da COMPANHIA NACIONAL DE MELHORAMENTOS S\/A em favor de IM\u00d3VEIS ICARA\u00cd LTDA.. Reapresentado o t\u00edtulo, sobreveio nova nota de devolu\u00e7\u00e3o em que a exig\u00eancia foi reiterada.<\/p>\n

De fato, na escritura p\u00fablica que os recorrentes pretendem registrar, n\u00e3o constou a anu\u00eancia da COMPANHIA NACIONAL DE MELHORAMENTOS S\/A, a quem a COMPANHIA MELHORAMENTOS DE CAMPINAS, titular dominial, havia prometido ceder seus direitos sobre o im\u00f3vel.<\/p>\n

Entretanto, a quest\u00e3o \u00e9 saber se a aus\u00eancia de anu\u00eancia dos cedentes anteriores no caso, COMPANHIA NACIONAL DE MELHORAMENTOS S\/A na escritura de venda e compra lavrada compromete a continuidade do registro.<\/p>\n

E a resposta \u00e9 negativa.<\/p>\n

Ao tratar da a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, cuja senten\u00e7a substitui a declara\u00e7\u00e3o de vontade que n\u00e3o p\u00f4de ser obtida, diz Ricardo Arcoverde Credie:<\/p>\n

“…pleiteia-se a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria diretamente do titular do dom\u00ednio, o promitente vendedor. Estando irregistrado o instrumento de cess\u00e3o, cabe o ajuizamento da a\u00e7\u00e3o quando o promiss\u00e1rio vendedor exigir a presen\u00e7a do cedente do compromisso quando anuente na escritura definitiva: ao juiz caber\u00e1 valorar os limites entre a prud\u00eancia do vendedor e sua resist\u00eancia \u00e0quele ato, sem descurar da verifica\u00e7\u00e3o da idoneidade da cess\u00e3o. Diferentemente ser\u00e1 quando a cess\u00e3o estiver registrada; a\u00ed, por causa do princ\u00edpio da continuidade dos atos do Registro de Im\u00f3veis, \u00e9 necess\u00e1ria a anu\u00eancia do cedente na escritura definitiva, devendo ele, consequentemente, ser demandado com o titular do dom\u00ednio, ambos no polo passivo da rela\u00e7\u00e3o processual, para que tamb\u00e9m sua eventual\u00a0<\/em>omiss\u00e3o seja suprida sentencialmente.” (<\/em>Adjudica\u00e7\u00e3o Compuls\u00f3ria, 9\u00aa edi\u00e7\u00e3o, Malheiros, 2004, p. 59\/60).<\/p><\/blockquote>\n

A posi\u00e7\u00e3o tradicional, portanto, exigia que titulares de dom\u00ednio, juntamente com eventuais cedentes, estivessem no polo passivo da demanda que visa \u00e0 obten\u00e7\u00e3o de suprimento judicial da outorga de escritura definitiva.<\/p>\n

Essa posi\u00e7\u00e3o, no entanto, vem mudando.<\/p>\n

O Superior Tribunal de Justi\u00e7a, no julgamento do REsp. 648.468, decidiu:<\/p>\n

Adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria. Litiscons\u00f3rcio. Cedentes. 1. Na a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria \u00e9 desnecess\u00e1ria a presen\u00e7a dos cedentes como litisconsortes, sendo corretamente ajuizada a a\u00e7\u00e3o contra o promitente vendedor. 2. Recurso especial conhecido e provido. <\/em><\/p><\/blockquote>\n

Do corpo do voto do Relator, Ministro Menezes Direito, destaca-se a seguinte passagem:<\/p>\n

“N\u00e3o vejo mesmo raz\u00e3o para que sejam chamados os cedentes como litisconsortes. A obriga\u00e7\u00e3o decorrente da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria \u00e9 do promitente vendedor, pouco relevando o papel dos cedentes, considerando que o direito que se pretende somente pode ser cumprido pelo titular do dom\u00ednio<\/em>“.<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Do voto-vista do Ministro Castro Filho, merece \u00eanfase a passagem que segue:<\/p>\n

“Definida a a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria como pessoal, que pertine ao compromiss\u00e1rio comprador, deve ser ajuizada em face de quem seja o titular do dom\u00ednio do im\u00f3vel.<\/em><\/p>\n

Assim, mesmo que caracterizada a cadeia de cess\u00e3o de direito aquisitivos, exig\u00edvel pela parte que integra o \u00faltimo elo da cadeia de cess\u00f5es o registro da concretiza\u00e7\u00e3o da aquisi\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria contra aquele que possui o real dom\u00ednio do bem, assim que ele reconhecer que o pre\u00e7o foi pago<\/em>“.<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Esse novo entendimento, ali\u00e1s, j\u00e1 foi adotado por este Conselho Superior:<\/p>\n

“REGISTRO DE IM\u00d3VEIS – A\u00e7\u00e3o judicial de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria promovida em face dos que constam como propriet\u00e1rios do im\u00f3vel – Desnecessidade do registro dos documentos que instrumentalizam os sucessivos compromissos de venda e compra – Irrelev\u00e2ncia do registro de um deles – Desqualifica\u00e7\u00e3o registral afastada – Carta de senten\u00e7a pass\u00edvel de registro – D\u00favida improcedente – Recurso n\u00e3o provido” <\/em>(Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 0020761-10.2011.8.26.0344, Rel. Des. Jos\u00e9 Renato Nalini, j. em 25\/10\/2012).<\/p><\/blockquote>\n

E se os cedentes n\u00e3o precisam constar no polo passivo da a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, n\u00e3o h\u00e1 raz\u00e3o para que seja diferente na hip\u00f3tese de lavratura de escritura de compra e venda.<\/p>\n

Com efeito, se a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria objetiva um provimento judicial com a mesma efic\u00e1cia da escritura n\u00e3o outorgada e se os propriet\u00e1rios tabulares – pelas decis\u00f5es acima citadas – s\u00e3o os \u00fanicos que devem figurar no polo passivo dessa demanda, \u00e9 for\u00e7oso concluir que os cedentes n\u00e3o precisam anuir na escritura de compra e venda lavrada entre a cession\u00e1ria e os titulares de dom\u00ednio.<\/p>\n

Ou seja, para a transfer\u00eancia da propriedade para o \u00faltimo cession\u00e1rio, basta que os titulares de dom\u00ednio figurem como vendedores na escritura de compra e venda, n\u00e3o havendo necessidade de que os cedentes anteriores constem no instrumento na condi\u00e7\u00e3o de anuentes.<\/p>\n

E o racioc\u00ednio est\u00e1 respaldado pelo artigo 1.418 do C\u00f3digo Civil:<\/p>\n

“O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel<\/em>“.<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Ao preceituar que o promitente comprador pode exigir a outorga da escritura definitiva de compra e venda do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos<\/strong>, referido dispositivo legal deixa muito claro que o titular dominial, ainda que tenha celebrado compromisso de compra e venda anterior, pode dispor do im\u00f3vel.<\/p>\n

Considerando que, pela lei, o propriet\u00e1rio pode transferir o im\u00f3vel a terceiro, com mais raz\u00e3o pode, sem a anu\u00eancia dos cedentes anteriores, transferir a propriedade \u00e0quele que, na qualidade de cession\u00e1rio de compromisso de compra e venda, provavelmente j\u00e1 desfruta de praticamente todos os poderes inerentes ao dom\u00ednio (jus utendi <\/em>e fruendi<\/em>).<\/p>\n

Parece bastante razo\u00e1vel a facilita\u00e7\u00e3o da consolida\u00e7\u00e3o da propriedade, extrajudicialmente, nas m\u00e3os daquele que \u00e9 cession\u00e1rio de sucessivos compromissos de compra e venda registrados. Entender de outra forma, considerando a inviabilidade de se obter a anu\u00eancia de todos os cedentes da cadeia, seria obrigar a cession\u00e1ria a mover a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria contra propriet\u00e1rios tabulares e todos os cedentes ou, pior, ajuizar a\u00e7\u00e3o de usucapi\u00e3o.<\/p>\n

Em situa\u00e7\u00f5es an\u00e1logas, essa foi a posi\u00e7\u00e3o recentemente adotada por este Conselho:<\/p>\n

“Registro de Im\u00f3veis – D\u00favida julgada procedente – Negativa de ingresso de escritura de venda e compra de im\u00f3vel \u2013 Desrespeito ao registro anterior de instrumento particular \u2013 Desnecessidade da anu\u00eancia dos compromiss\u00e1rios compradores – Inexist\u00eancia de afronta ao Princ\u00edpio da Continuidade – Recurso provido” <\/em>(Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 0025566-92.2011.8.26.0477, Rel. Des. Jos\u00e9 Renato Nalini, j. em 10\/12\/2013).<\/p>\n

Registro de Im\u00f3veis – D\u00favida julgada procedente – Compromisso de compra e venda registrado com sucessivas cess\u00f5es – Negativa de ingresso de escritura de venda e compra de im\u00f3vel da qual participaram os propriet\u00e1rios tabulares e a \u00faltima cession\u00e1ria – Desnecessidade da anu\u00eancia dos cedentes – Inexist\u00eancia de afronta ao Princ\u00edpio da Continuidade – Recurso provido. <\/em>(Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 1040210-48.2015.8.26.0100, Rel. Des. Manoel de Queiroz Pereira Cal\u00e7as, j. em 08\/04\/2016).<\/p><\/blockquote>\n

Frise-se, por fim, que a escritura p\u00fablica de compra e venda foi lavrada em 09 de fevereiro de 1989 (fls. 07\/10), contando com a anu\u00eancia de quase todos os cedentes, \u00e0 exce\u00e7\u00e3o da COMPANHIA NACIONAL DE MELHORAMENTOS S\/A. Esta, entretanto, firmou compromisso de venda e compra do im\u00f3vel em 04 de mar\u00e7o de 1975, sendo sucedida por IM\u00d3VEIS ICARA\u00cd e por JOAQUIM CALDEIRAS DIAS e sua esposa ALDIZ TEIXEIRA DIAS, os quais figuraram como anuentes na escritura p\u00fablica. Portanto, \u00e9 bastante improv\u00e1vel que haja qualquer pend\u00eancia em rela\u00e7\u00e3o ao cumprimento das cess\u00f5es anteriores.<\/p>\n

Pelo exposto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso interposto.<\/p>\n

PEREIRA CAL\u00c7AS<\/strong><\/p>\n

Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/strong><\/p>\n

Assinatura Eletr\u00f4nica<\/p>\n

(DJe de 24.08.2017 – NP)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PODER JUDICI\u00c1RIO TRIBUNAL DE JUSTI\u00c7A DO ESTADO DE S\u00c3O PAULO CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 1035060-44.2015.8.26.0114 Registro: 2017.0000530805 AC\u00d3RD\u00c3O Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 1035060-44.2015.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que s\u00e3o partes \u00e9 apelante EVERALDO LINGUITE DE MOURA, \u00e9 apelado 3\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS DA COMARCA DE […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[37],"tags":[],"class_list":["post-13664","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-csm-sao-paulo"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/13664","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=13664"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/13664\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=13664"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=13664"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=13664"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}