{"id":1349,"date":"2010-05-19T11:49:47","date_gmt":"2010-05-19T13:49:47","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/\/?p=1349"},"modified":"2010-05-19T11:49:47","modified_gmt":"2010-05-19T13:49:47","slug":"tjmg-apelacao-civel-taxa-condominial-promessa-nao-registrada-tendo-o-condominio-conhecimento-da-venda-e-do-novo-proprietario-deste-a-responsabilidade-pelo-pagamentos-das-taxas-condominiais","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=1349","title":{"rendered":"TJMG: Apela\u00e7\u00e3o c\u00edvel. Taxa condominial. Promessa n\u00e3o registrada. Tendo o condom\u00ednio conhecimento da venda e do novo ‘propriet\u00e1rio’. Deste a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais."},"content":{"rendered":"

Jurisprud\u00eancia (Tribunal de Justi\u00e7a do Estado de Minas Gerais)<\/strong><\/p>\n

EMENTA<\/strong><\/p>\n

Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel \u2013 Cobran\u00e7a de Taxas de Condom\u00ednio \u2013 Responsabilidade pelo pagamento \u2013 Contrato de Promessa de Compra e Venda n\u00e3o inscrito no Registro Imobili\u00e1rio \u2013 Legitimidade Passiva. Uma vez do conhecimento do condom\u00ednio a transa\u00e7\u00e3o efetivada em rela\u00e7\u00e3o a im\u00f3vel integrante, e tendo ci\u00eancia da venda e do novo propriet\u00e1rio, \u00e9 deste a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais. Recurso provido. (TJMG \u2013 Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1.0155.06.011509-6\/001\u2013 Caxambu \u2013 10\u00aa C\u00e2mara C\u00edvel \u2013 Rel. Des. Alberto Alu\u00edzio Pacheco de Andrade \u2013 DJ 03.03.2010).<\/p>\n

AC\u00d3RD\u00c3O<\/strong><\/p>\n

Vistos etc., acorda, em Turma, a 10\u00aa C\u00c2MARA C\u00cdVEL do Tribunal de Justi\u00e7a do Estado de Minas Gerais, sob a Presid\u00eancia do Desembargador PEREIRA DA SILVA, incorporando neste o relat\u00f3rio de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigr\u00e1ficas, \u00e0 unanimidade de votos, EM DAR PROVIMENTO.<\/p>\n

Belo Horizonte, 09 de fevereiro de 2010.<\/p>\n

DES. ALBERTO ALU\u00cdZIO PACHECO DE ANDRADE \u2013 Relator<\/p>\n

RELAT\u00d3RIO E VOTO<\/strong><\/p>\n

NOTAS TAQUIGR\u00c1FICAS<\/p>\n

O SR. DES. ALBERTO ALU\u00cdZIO PACHECO DE ANDRADE:<\/p>\n

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conhe\u00e7o do recurso.<\/p>\n

Trata-se de Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel interposta pelo Apelante, Carlos Henrique Correa Gon\u00e7alves contra decis\u00e3o do MM. Juiz sentenciante que julgou parcialmente procedente o pedido inicial, na forma do art. 269, inciso I do CPC, condenando-o a pagar ao Apelado, Condom\u00ednio Rural Vale das Colinas, o valor de R$ 3.819,76 (tr\u00eas mil oitocentos e dezenove reais e setenta e seis centavos), corrigidos desde a data do ajuizamento da a\u00e7\u00e3o, acrescido de juros morat\u00f3rios de 1% (um por cento) ao m\u00eas, a partir da cita\u00e7\u00e3o v\u00e1lida.<\/p>\n

Condenou, ainda, ao pagamento de taxas condominiais vencidas a partir de abril de 2006 at\u00e9 o efetivo pagamento, tamb\u00e9m corrigidos e acrescidos de juros de mora.<\/p>\n

Tendo em vista que o Apelado decaiu da parte m\u00ednima, o Apelante foi condenado ao pagamento das custas processuais totais, bem como ao pagamento dos honor\u00e1rios advocat\u00edcios fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condena\u00e7\u00e3o, nos termos do art. 20, \u00a7 3\u00ba do CPC.<\/p>\n

Alega o Apelante que as taxas condominiais constituem obriga\u00e7\u00e3o “propter rem”, recaindo sobre um indiv\u00edduo por for\u00e7a de um determinado direito real, deste modo, tais obriga\u00e7\u00f5es s\u00e3o transmitidas por meio de neg\u00f3cios jur\u00eddicos, devendo recair sobre o adquirente ou possuidor.<\/p>\n

Sustenta que, por for\u00e7a do art. 1345 do C\u00f3digo Civil, o adquirente deve arcar com todos os d\u00e9bitos do alienante, inclusive multa e juros morat\u00f3rios. Logo, o adquirente \u00e9 quem deve arcar com as d\u00edvidas vencidas no per\u00edodo anterior a aquisi\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Defende que a Lei n\u00ba 4.591\/64, em seu art. 9\u00ba admite o promiss\u00e1rio comprador como part\u00edcipe de todas as atividades do condom\u00ednio, n\u00e3o havendo raz\u00e3o para imputar a responsabilidade pelas d\u00edvidas ao Apelante.<\/p>\n

Alega que apesar de n\u00e3o haver outorga da escritura p\u00fablica e registro do im\u00f3vel, n\u00e3o \u00e9 leg\u00edtima a cobran\u00e7a das cotas na pessoa do Apelante, pois, o adquirente, por estar no uso, gozo e frui\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e, tendo ci\u00eancia do d\u00e9bito, conforme declarado em audi\u00eancia, assumiu os direitos e obriga\u00e7\u00f5es decorrentes da aven\u00e7a, desde a data da assinatura do contrato de promessa de compra e venda.<\/p>\n

Afirma que o registro imobili\u00e1rio de um contrato de compra e venda tem por objetivo resguardar a indisponibilidade do bem im\u00f3vel frente a terceiros, entretanto, este n\u00e3o \u00e9 o caso do presente feito, uma vez que a discuss\u00e3o se restringe unicamente a cobran\u00e7a de taxas condominiais.<\/p>\n

Por fim, entendendo que a obriga\u00e7\u00e3o pelo pagamento das d\u00edvidas deve recair sobre o promitente comprador, o Apelante requer seja dado provimento ao recurso, para reformar a senten\u00e7a de primeira instancia e julgar improcedente o pleito inicial, por ilegitimidade “ad causam”.<\/p>\n

Regularmente intimado o Apelado apresentou contra-raz\u00f5es, \u00e0s fls. 102.<\/p>\n

Recurso pr\u00f3prio, tempestivo, e regularmente preparado.<\/p>\n

\u00c9 o relat\u00f3rio. Passo a decidir.<\/p>\n

Pretende o Apelante a reforma da senten\u00e7a, alegando preliminarmente ilegitimidade passiva ad causam, pois o promitente comprador, Marcos Abraah\u00e3o Abdo, \u00e9 o verdadeiro devedor dos encargos condominiais, vez que propriet\u00e1rio da ch\u00e1cara n\u00ba. 88.<\/p>\n

Sustenta que a promessa de compra e venda se afigura h\u00e1bil a transferir a propriedade e, por consequ\u00eancia, todos os direitos e obriga\u00e7\u00f5es dela decorrente, independentemente da transcri\u00e7\u00e3o no Registro Imobili\u00e1rio.<\/p>\n

Com raz\u00e3o o apelante.<\/p>\n

A prop\u00f3sito, cite-se excerto do voto do Ministro Eduardo Ribeiro:<\/p>\n

“A Lei 4.591\/64, em seu art. 9\u00ba, ao dispor sobre a conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio, estabelece que ser\u00e1 elaborada pelos ‘propriet\u00e1rios, promitentes-compradores, cession\u00e1rios ou promitentes-cession\u00e1rios dos direitos pertinentes \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o de unidades aut\u00f4nomas em edifica\u00e7\u00f5es a serem constru\u00eddas’. Nenhuma refer\u00eancia \u00e0 necessidade de registro das promessas ou da cess\u00e3o dessas, o que tamb\u00e9m n\u00e3o consta do \u00a7 2\u00ba do mesmo dispositivo, ao tratar daqueles para quem a conven\u00e7\u00e3o \u00e9 obrigat\u00f3ria.<\/p>\n

(…) Na verdade, ‘a quest\u00e3o do registro da escritura no Cart\u00f3rio de Im\u00f3veis somente tem relevo com condi\u00e7\u00e3o para instituir direito real opon\u00edvel a terceiro no caso de aliena\u00e7\u00e3o do bem e assegurar plena disponibilidade da coisa im\u00f3vel. A formalidade do registro destina-se a resguardar direito do promitente-comprador na eventualidade do promitente-vendedor alienar o im\u00f3vel a outrem, hip\u00f3tese diversa da versada nos autos.”<\/p>\n

V\u00ea-se, pois, que o contrato particular de promessa de compra e venda (f. 56\/58), de car\u00e1ter irretrat\u00e1vel e irrevog\u00e1vel (cl\u00e1usula nona), constitui documento h\u00e1bil a caracterizar a qualidade de cond\u00f4mino do promiss\u00e1rio comprador.<\/p>\n

Nesta condi\u00e7\u00e3o, deve suportar os encargos relativos ao condom\u00ednio, conforme estatui a cl\u00e1usula sexta da referida aven\u00e7a:<\/p>\n

“Todos os impostos e taxas que reca\u00edrem sobre o objeto do presente contrato, ser\u00e3o de responsabilidade exclusiva do promitente vendedor e daquela data em diante, correr\u00e3o por conta do PROMISS\u00c1RIO COMPRADOR”.<\/p>\n

Portanto, contratualmente respons\u00e1vel pelas despesas objeto da presente demanda a promiss\u00e1ria compradora.<\/p>\n

Como j\u00e1 salientado, o argumento do Apelado de que n\u00e3o ocorrera a transfer\u00eancia do im\u00f3vel n\u00e3o prospera. Tem legitimidade para figurar no p\u00f3lo passivo da a\u00e7\u00e3o de cobran\u00e7a o promitente comprador da unidade aut\u00f4noma imitido na posse do im\u00f3vel, pois assumiu no contrato as despesas e encargos relativos ao mesmo, sujeitando-se, na condi\u00e7\u00e3o de aut\u00eantico cond\u00f4mino de fato, \u00e0 conven\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio e beneficiando-se com a administra\u00e7\u00e3o, manuten\u00e7\u00e3o e conserva\u00e7\u00e3o do edif\u00edcio.<\/p>\n

Neste sentido o Superior Tribunal de Justi\u00e7a:<\/p>\n

“Civil. Condom\u00ednio. Lei 4.591\/64. Despesas comuns. Taxas condominiais. Legitimidade passiva. Promiss\u00e1rio comprador. Contrato de promessa de compra e venda em car\u00e1ter irrevog\u00e1vel. Responsabilidade do propriet\u00e1rio tal como definido no registro do im\u00f3vel. Impossibilidade. Precedente. Recurso desacolhido. O promitente vendedor, ainda propriet\u00e1rio do im\u00f3vel, porque n\u00e3o alterado o registro do mesmo, transferida a posse do im\u00f3vel, n\u00e3o responde pelos encargos condominiais devidos ap\u00f3s a aliena\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel feita por meio de promessa de compra e venda em car\u00e1ter irrevog\u00e1vel e irretrat\u00e1vel” (STJ, 4\u00aa Turma, REsp. 76275-95\/SP, rel. Min. S\u00e1lvio de Figueiredo Teixeira, DJ 23.3.98, p. 112).<\/p>\n

No mesmo sentido, manifestou-se o egr\u00e9gio Tribunal de Al\u00e7ada do Rio de Janeiro, na Ap. 9.663\/96, por sua 5\u00aa C\u00e2mara, de que foi Relator, o eminente Juiz Lu\u00eds Rold\u00e3o de Freitas Gomes:<\/p>\n

“Condom\u00ednio – Despesas condominiais – Compra e venda – Aus\u00eancia de transcri\u00e7\u00e3o no Registro de Im\u00f3veis – Obriga\u00e7\u00e3o que incumbe ao adquirente possuidor. Por se tratar de obriga\u00e7\u00e3o “propter rem”, o pagamento das despesas condominiais compete \u00e0quele que adquiriu o im\u00f3vel, independentemente de n\u00e3o haver sido transcrita a escritura de venda em cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis, pois como possuidor passou a usufruir dos benef\u00edcios advindos do custeio das despesas comuns” (In Revista dos Tribunais, 747\/415)<\/p>\n

N\u00e3o fosse isto o suficiente, compulsados os autos, observo, \u00e0s fls. 22, que o pr\u00f3prio adquirente, quando ouvido como testemunha em audi\u00eancia realizada em 22 de abril de 2008, perante a MM. Ju\u00edza da Vara de Precat\u00f3rios de Belo Horizonte, afirmou que ter ci\u00eancia dos d\u00e9bitos. Vejamos:<\/p>\n

“que o depoente adquiriu o im\u00f3vel do requerido e \u00e0 \u00e9poca da negocia\u00e7\u00e3o tinha ci\u00eancia dos d\u00e9bitos em rela\u00e7\u00e3o ao condom\u00ednio; o condom\u00ednio tem ci\u00eancia dessa venda e que o depoente \u00e9 o propriet\u00e1rio do bem; o depoente tentou negociar o d\u00e9bito com o autor, mas n\u00e3o chegaram a um acordo”.<\/p>\n

Ora, pelo depoimento do promitente comprador, o pr\u00f3prio condom\u00ednio tinha ci\u00eancia da transa\u00e7\u00e3o e o depoente \u00e9 o novo propriet\u00e1rio do bem, n\u00e3o obstante a falta do registro respectivo.<\/p>\n

Diante do exposto, dou provimento \u00e0 apela\u00e7\u00e3o para reformar a senten\u00e7a de primeira inst\u00e2ncia e julgar improcedente o feito, por ilegitimidade passiva “ad causam”.<\/p>\n

Custas recursais, pelo apelante.<\/p>\n

Votaram de acordo com o(a) Relator(a) os Desembargador(es): PEREIRA DA SILVA e CABRAL DA SILVA.<\/p>\n

Fonte: Boletim INR n\u00ba 3927 – S\u00e3o Paulo, 19 de Maio de 2010.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Jurisprud\u00eancia (Tribunal de Justi\u00e7a do Estado de Minas Gerais) EMENTA Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel \u2013 Cobran\u00e7a de Taxas de Condom\u00ednio \u2013 Responsabilidade pelo pagamento \u2013 Contrato de Promessa de Compra e Venda n\u00e3o inscrito no Registro Imobili\u00e1rio \u2013 Legitimidade Passiva. Uma vez do conhecimento do condom\u00ednio a transa\u00e7\u00e3o efetivada em rela\u00e7\u00e3o a im\u00f3vel integrante, e tendo ci\u00eancia […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[26],"tags":[25],"class_list":["post-1349","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-tjs","tag-decisao"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/1349","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=1349"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/1349\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=1349"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=1349"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=1349"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}