![\"\"](\"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/05\/Artigo-Fundo-de-Investimento.jpg\")
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<\/p>\n
Por\u00a0Alexandre Assolini Mota<\/strong> e Bruno Saraiva Pedreira De Cerqueira<\/strong><\/p>\n .<\/span><\/p>\n I<\/strong>. Introdu\u00e7\u00e3o.<\/p>\n II<\/strong>. Breves Apontamentos sobre os Fundos de Investimento.<\/p>\n III<\/strong>.\u00a0FIDC e os FII: Aspectos Gerais.<\/p>\n III.a<\/strong>.\u00a0FIDC.\u00a0<\/strong><\/p>\n III.b<\/strong>.\u00a0FII.\u00a0<\/strong><\/p>\n IV<\/strong>. Aquisi\u00e7\u00e3o de Direitos Reais por FIDC e FII.<\/p>\n IV.a<\/strong>.\u00a0Direitos Reais sobre Bens Im\u00f3veis e a Possibilidade de Aquisi\u00e7\u00e3o por FIDC e FII.<\/p>\n IV.b<\/strong>.\u00a0Formas de Aquisi\u00e7\u00e3o.<\/p>\n IV.c<\/strong>.\u00a0<\/strong>Aspectos Registrais da Aquisi\u00e7\u00e3o dos Direitos Reais.<\/p>\n V<\/strong>. Conclus\u00e3o.<\/p>\n .<\/span><\/p>\n I. Introdu\u00e7\u00e3o<\/strong><\/p>\n Os fundos de investimentos ocupam posi\u00e7\u00e3o de destaque no mercado financeiro brasileiro. Trata-se de uma das mais eficientes formas de aloca\u00e7\u00e3o de recursos da economia brasileira, em fun\u00e7\u00e3o da facilidade com que captam recursos no mercado e os direcionam para os mais variados investimentos.<\/p>\n Inicialmente, cabe mencionar que os fundos de investimentos permitem a reuni\u00e3o de recursos de in\u00fameros investidores (do Brasil ou do exterior), inclusive dos mais variados perfis. Pois permitem a aplica\u00e7\u00e3o por investidores que normalmente n\u00e3o teriam condi\u00e7\u00f5es (financeiras ou at\u00e9 mesmo operacionais) de investir em determinado tipo de investimento. Por exemplo, nem todos os investidores teriam condi\u00e7\u00f5es de investir no mercado imobili\u00e1rio por n\u00e3o terem condi\u00e7\u00f5es de adquirir isoladamente um im\u00f3vel para fins de explora\u00e7\u00e3o de um empreendimento. No entanto, com um fundo de investimento voltado para o mesmo mercado imobili\u00e1rio reduz-se o valor necess\u00e1rio a ser aportado pelo mesmo investidor, permitindo, assim, o acesso desse tipo de aplica\u00e7\u00e3o para aqueles investidores.<\/p>\n Al\u00e9m disso, cabe mencionar que os fundos de investimentos no Brasil possibilitam a aplica\u00e7\u00e3o nos mais variados investimentos e segmentos, incluindo a\u00e7\u00f5es negociadas na bolsa de valores brasileira, quotas de sociedades limitadas, im\u00f3veis, receb\u00edveis mercantis e outros cr\u00e9ditos dos mais variados.<\/p>\n Por conta dessa import\u00e2ncia na aloca\u00e7\u00e3o dos recursos e da possibilidade de investimento em qualquer setor da economia in\u00fameros s\u00e3o os desafios e questionamentos relacionados ao exerc\u00edcio da atividade dos fundos de investimentos.<\/p>\n Dentre esses questionamentos incluem-se os desdobramentos existentes quando um fundo de investimento torna-se titular de algum direito real sobre bens im\u00f3veis, especialmente quando se trata da formaliza\u00e7\u00e3o no respectivo registro de im\u00f3veis.<\/p>\n Nesse sentido, o presente artigo pretende explorar brevemente alguns aspectos relacionados \u00e0 titula\u00e7\u00e3o de direitos reais de bens im\u00f3veis por parte dos dois fundos de investimentos mais atuantes do mercado brasileiro, quais sejam: (a) os Fundos de Investimentos Imobili\u00e1rios\u00a0(\u201cFII\u201d)<\/strong>\u00a0e os Fundos de Investimentos em Direitos Credit\u00f3rios\u00a0(\u201cFIDC\u201d)<\/strong>.<\/p>\n II. Breves Apontamentos sobre os Fundos de Investimento<\/strong><\/p>\n Os fundos de investimentos s\u00e3o condom\u00ednios sem personalidade jur\u00eddica regulados pela Comiss\u00e3o de Valores Mobili\u00e1rios\u00a0(\u201cCVM\u201d)<\/strong>. A compet\u00eancia legal atribu\u00edda \u00e0 CVM decorre da disposi\u00e7\u00e3o constante do artigo 2\u00ba, V da Lei n\u00ba 6.385, de 07 de dezembro de 1976\u00a0(\u201cLei 6.385\/76\u201d)[1]<\/sup><\/strong>\u00a0 que classificou as cotas dos fundos de investimentos como valores mobili\u00e1rios e, consequentemente, sujeitas \u00e0s normas a serem editadas pela CVM.<\/p>\n A CVM classifica e regulamenta os fundos de investimento de forma distinta a depender do tipo de investimento. Dentre os fundos existentes na regulamenta\u00e7\u00e3o da CVM podem-se citar os FII, os FIDC, os fundos de investimento em participa\u00e7\u00f5es, os fundos de investimentos multimercado, os fundos de investimento em a\u00e7\u00f5es e etc.<\/p>\n A CVM regulamenta os fundos mediante normas gerais e espec\u00edficas. Ou seja, todo e qualquer fundo de investimento \u00e9 regido pelo normativo geral, nesse caso a Instru\u00e7\u00e3o CVM n\u00ba 555, de 17 de dezembro de 2014\u00a0(\u201cInstru\u00e7\u00e3o CVM 555\/14\u201d)<\/strong>, e um normativo espec\u00edfico que regulamenta quest\u00f5es aplic\u00e1veis ao tipo em quest\u00e3o.<\/p>\n Em todo e qualquer fundo de investimento existe a figura do administrador que \u00e9 a pessoa jur\u00eddica respons\u00e1vel por praticar todos os atos necess\u00e1rios ao funcionamento do fundo, conforme previsto no artigo 80 da Instru\u00e7\u00e3o CVM 555\/14, transcrito abaixo:<\/p>\n \u201cArt. 80. O administrador, observadas as limita\u00e7\u00f5es legais e as previstas nesta Instru\u00e7\u00e3o, tem poderes para praticar todos os atos necess\u00e1rios ao funcionamento do fundo de investimento, sendo respons\u00e1vel pela constitui\u00e7\u00e3o do fundo e pela presta\u00e7\u00e3o de informa\u00e7\u00f5es \u00e0 CVM na forma desta Instru\u00e7\u00e3o e quando solicitado.\u201d<\/em><\/p><\/blockquote>\n Em decorr\u00eancia da sua natureza de condom\u00ednio os fundos de investimentos s\u00e3o representados em seus atos pelo seu administrador. Nesse contexto o administrador atua no fundo de investimento como um \u201cemprestador de personalidade jur\u00eddica\u201d em fun\u00e7\u00e3o de praticar os atos em seu pr\u00f3prio nome, por\u00e9m em benef\u00edcio do fundo.<\/p>\n Um exemplo disto est\u00e1 previsto no artigo 79, par\u00e1grafo primeiro da Instru\u00e7\u00e3o CVM 555, transcrito a seguir:<\/p>\n \u201c1\u00ba\u00a0 Compete ao administrador, na qualidade de representante do fundo<\/em><\/strong>, efetuar as contrata\u00e7\u00f5es dos prestadores de servi\u00e7os, mediante pr\u00e9via e criteriosa an\u00e1lise e sele\u00e7\u00e3o do contratado, devendo, ainda, figurar no contrato como interveniente anuente.\u201d<\/em><\/p><\/blockquote>\n Como pode-se perceber pela leitura do dispositivo acima o administrador \u201cempresta\u201d a sua personalidade jur\u00eddica ao fundo para permitir a contrata\u00e7\u00e3o dos prestadores de servi\u00e7o.<\/p>\n Qualquer fundo de investimento \u00e9 dividido em cotas, as quais s\u00e3o detidas pelos investidores, nesse caso, os cotistas. Por ter natureza condominial h\u00e1 uma propriedade comum de um ou mais bens detidos pelo fundo por diversos cond\u00f4minos (no caso, os cotistas), sendo que cada um dos cotistas t\u00eam o dom\u00ednio de uma fra\u00e7\u00e3o ideal da totalidade dos bens, a qual corresponde \u00e0 participa\u00e7\u00e3o de cada parte proporcional ao montante investido no fundo (nesse caso as cotas).<\/p>\n Todas as caracter\u00edsticas de um fundo de investimento, tais como pol\u00edtica de investimentos, obriga\u00e7\u00f5es dos prestadores de servi\u00e7o e direitos dos cotistas encontram-se descritas no seu regulamento, documento que disciplina todas as regras do fundo e que deve ser registrado no cart\u00f3rio de t\u00edtulos e documentos da comarca do administrador.<\/p>\n Considerado a possibilidade de solicitar o resgate das cotas ou a sua negocia\u00e7\u00e3o no mercado secund\u00e1rio, o fundo pode ser classificado como condom\u00ednio fechado ou aberto. Em um fundo constitu\u00eddo como condom\u00ednio aberto os cotistas podem solicitar o resgate das suas cotas, conforme disposto no regulamento, permitindo, assim, a sua retirada do fundo. J\u00e1 os fundos fechados n\u00e3o permitem o resgate das suas cotas pelos cotistas, podendo esses investidores, no entanto, negoci\u00e1-las no mercado secund\u00e1rio.<\/p>\n III. FIDC e FII: Aspectos Gerais<\/strong><\/p>\n III.a. FIDC<\/strong><\/p>\n Os FIDC foram introduzidos no ordenamento jur\u00eddico pela Resolu\u00e7\u00e3o do Conselho Monet\u00e1rio Nacional\u00a0(\u201cCMN\u201d)<\/strong>\u00a0n\u00ba 2907, de 29 de novembro de 2001\u00a0(\u201cResolu\u00e7\u00e3o 2.907\/01\u201d)<\/strong>\u00a0e posteriormente pela Instru\u00e7\u00e3o CVM n\u00ba 356, de 17 de dezembro de 2001\u00a0(\u201cInstru\u00e7\u00e3o CVM 356\u201d<\/strong>).<\/p>\n Os dois normativos acima estabeleceram algumas caracter\u00edsticas b\u00e1sicas para os FIDC, tais como: (a) organiza\u00e7\u00e3o como fundo de investimento fechado ou aberto; (b) objeto espec\u00edfico de investimento em direitos credit\u00f3rios, definidos como os direitos e t\u00edtulos representativos de cr\u00e9dito, origin\u00e1rios de opera\u00e7\u00f5es realizadas nos segmentos financeiro, comercial, industrial, imobili\u00e1rio, de hipotecas, de arrendamento mercantil e de presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os, e os\u00a0warrants<\/em>, contratos e outros t\u00edtulos; (c) natureza jur\u00eddica do fundo de investimento como um condom\u00ednio especial, sem personalidade jur\u00eddica; e (d) divis\u00e3o do seu patrim\u00f4nio em quotas.<\/p>\n Al\u00e9m da Instru\u00e7\u00e3o CVM 356 a CVM editou alguns normativos para disciplinar: (1) os fundos de investimento em direitos credit\u00f3rios enquadrados como \u201cn\u00e3o padronizados\u201d, regulados pela Instru\u00e7\u00e3o CVM n\u00ba 444, de 08 de dezembro de 2006; (2) os fundos de investimento em direitos credit\u00f3rios enquadrados no programa de incentivo \u00e0 implementa\u00e7\u00e3o de projetos de interesse social, nos termos da Instru\u00e7\u00e3o CVM n\u00ba 399, de 21 de novembro de 2003; e (3) as normas cont\u00e1beis aplic\u00e1veis a tais fundos, nos termos da Instru\u00e7\u00e3o CVM n\u00ba 489, de 14 de janeiro de 2011.<\/p>\n Conforme mencionado anteriormente os FIDC podem ser constitu\u00eddos como fundos abertos ou fechados. Assim, a escolha do tipo de fundo, aberto ou fechado, leva em conta a liquidez dos ativos a serem adquiridos pelo FIDC e a possibilidade de r\u00e1pida aliena\u00e7\u00e3o com intuito de retornar o investimento de um quotista que solicitasse o resgate de suas quotas.<\/p>\n O objeto dos FIDC necessariamente \u00e9 o de aplicar recursos em direitos credit\u00f3rios, conforme exposto acima. Pela amplitude do conceito os direitos credit\u00f3rios podem ser representados por notas promiss\u00f3rias, duplicatas, deb\u00eantures, cheques, c\u00e9dulas de cr\u00e9dito banc\u00e1rio, certificados de direitos credit\u00f3rios do agroneg\u00f3cio, c\u00e9dulas de produto rural e outros t\u00edtulos de credito.<\/p>\n Os FIDC, assim como os demais fundos de investimento brasileiros s\u00e3o administrados por uma institui\u00e7\u00e3o devidamente habilitada para exercer essa atividade conforme previsto no respectivo normativo de cada fundo. No caso dos FIDC, por exemplo, somente pode ser administrador banco m\u00faltiplo, banco comercial, Caixa Econ\u00f4mica Federal, banco de investimento, sociedade de cr\u00e9dito, financiamento e investimento, sociedade corretora de t\u00edtulos e valores mobili\u00e1rios ou sociedade distribuidora de t\u00edtulos e valores mobili\u00e1rios.<\/p>\n O patrim\u00f4nio dos FIDC \u00e9 dividido em quotas, sendo que as cotas dos FIDC constitu\u00eddos como condom\u00ednios fechados podem ser negociadas em mercados regulamentados de valores mobili\u00e1rios, observadas as regras estabelecidas pela CVM.<\/p>\n III.b. FII<\/strong><\/p>\n Os FII foram introduzidos no ordenamento jur\u00eddico brasileiro pela Lei n\u00ba 8.668, de 25 de junho de 1993\u00a0(\u201cLei 8.668\/93\u201d)<\/strong>. Inspirado nos\u00a0Real Estate Investments Trusts\u00a0<\/em>do mercado norte-americano, o objetivo do legislador brasileiro foi o de criar um fundo de investimento com distribui\u00e7\u00e3o quotas atrav\u00e9s do sistema de distribui\u00e7\u00e3o de valores mobili\u00e1rios que permitisse que qualquer investidor pudesse investir de forma abrangente no mercado imobili\u00e1rio brasileiro, inclusive por pequenos investidores que em condi\u00e7\u00f5es usuais n\u00e3o teriam condi\u00e7\u00f5es de investir em um ativo imobili\u00e1rio isoladamente.<\/p>\n A Lei n\u00ba 8.688\/93 estabeleceu algumas caracter\u00edsticas b\u00e1sicas para os FII, tais como: (a) obrigatoriedade de organiza\u00e7\u00e3o como fundo de investimento fechado; (b) objeto espec\u00edfico de investimento em empreendimentos imobili\u00e1rios; (c) natureza jur\u00eddica do fundo de investimento como um condom\u00ednio especial, sem personalidade jur\u00eddica, por\u00e9m, com limita\u00e7\u00e3o de responsabilidade para os cond\u00f4minos (no caso os quotistas); e (d) divis\u00e3o do seu patrim\u00f4nio em quotas enquadradas como valores mobili\u00e1rios, sujeitando os FII e suas cotas \u00e0 regula\u00e7\u00e3o da CVM.<\/p>\n Ap\u00f3s a cria\u00e7\u00e3o dos FII por lei ordin\u00e1ria coube \u00e0 CVM regular as suas caracter\u00edsticas espec\u00edficas. Inicialmente os FII foram regulados por meio da Instru\u00e7\u00e3o CVM n\u00ba 205, de 14 de janeiro de 1994, que disciplinava a constitui\u00e7\u00e3o, o funcionamento e a administra\u00e7\u00e3o dos fundos de investimento imobili\u00e1rio e por meio da Instru\u00e7\u00e3o CVM n\u00ba 206, de 14 de janeiro de 1994, que disciplinava as normas cont\u00e1beis aplic\u00e1veis \u00e0s demonstra\u00e7\u00f5es financeiras dos FII. Posteriormente, a CVM, de forma a modernizar a regulamenta\u00e7\u00e3o dos FII editou a Instru\u00e7\u00e3o CVM n\u00ba 472, de 31 de outubro de 2008\u00a0(\u201cInstru\u00e7\u00e3o CVM 472\u201d)<\/strong>, em substitui\u00e7\u00e3o \u00e0 Instru\u00e7\u00e3o 205, e a Instru\u00e7\u00e3o CVM n\u00ba 516, de 29 de dezembro de 2011, em substitui\u00e7\u00e3o \u00e0 Instru\u00e7\u00e3o 206. Com essa altera\u00e7\u00e3o na regulamenta\u00e7\u00e3o, a CVM ampliou as possibilidades de investimento dos FII, impulsionando o crescimento desse mercado conforme citado anteriormente.<\/p>\n Conforme mencionado anteriormente os FII devem ser constitu\u00eddos exclusivamente como fundos de investimento fechado, situa\u00e7\u00e3o em que as quotas n\u00e3o podem ser resgatadas livremente, a n\u00e3o ser ao t\u00e9rmino do seu prazo de dura\u00e7\u00e3o. Essa caracter\u00edstica introduzida na regulamenta\u00e7\u00e3o aplic\u00e1vel decorreu principalmente da premissa de que os ativos imobili\u00e1rios originalmente imaginados para serem adquiridos pelos FII (principalmente im\u00f3veis) n\u00e3o seriam dotados de liquidez que permitisse a sua r\u00e1pida aliena\u00e7\u00e3o com intuito de retornar o investimento de um quotista que solicitasse o resgate de suas quotas.<\/p>\n O objeto dos FII necessariamente deve ser o de investimento em empreendimentos imobili\u00e1rios, tendo esse conceito evolu\u00eddo nos \u00faltimos anos. Originalmente, a Instru\u00e7\u00e3o CVM n\u00ba 205 exemplificava esse conceito enquadrando empreendimentos imobili\u00e1rios como constru\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis prontos, ou investimentos em projetos visando viabilizar o acesso \u00e0 habita\u00e7\u00e3o e servi\u00e7os urbanos, inclusive em \u00e1reas rurais, para posterior aliena\u00e7\u00e3o, loca\u00e7\u00e3o ou arrendamento. Ou seja, quando da primeira vers\u00e3o da regulamenta\u00e7\u00e3o dos FII a CVM permitia que esses fundos apenas adquirissem im\u00f3veis para posterior aliena\u00e7\u00e3o, arrendamento ou loca\u00e7\u00e3o. Com a evolu\u00e7\u00e3o da regulamenta\u00e7\u00e3o, principalmente com a edi\u00e7\u00e3o da Instru\u00e7\u00e3o CVM n\u00ba 472, aumentaram as possibilidades de investimento dos FII, ampliando, consequentemente, o conceito de empreendimento imobili\u00e1rio. Nos termos da Instru\u00e7\u00e3o CVM n\u00ba 472 os FII atualmente podem adquirir: (i) quaisquer direitos reais sobre bens im\u00f3veis; (ii) desde que a emiss\u00e3o ou negocia\u00e7\u00e3o tenha sido objeto de registro ou de autoriza\u00e7\u00e3o pela CVM, a\u00e7\u00f5es, deb\u00eantures, b\u00f4nus de subscri\u00e7\u00e3o, seus cupons, direitos, recibos de subscri\u00e7\u00e3o e certificados de desdobramentos, certificados de dep\u00f3sito de valores mobili\u00e1rios, c\u00e9dulas de deb\u00eantures, quotas de fundos de investimento, notas promiss\u00f3rias, e quaisquer outros valores mobili\u00e1rios, desde que se trate de emissores cujas atividades preponderantes sejam permitidas aos FII; (iii) a\u00e7\u00f5es ou quotas de sociedades cujo \u00fanico prop\u00f3sito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII; (iv) quotas de fundos de investimento em participa\u00e7\u00f5es (FIP) que tenham como pol\u00edtica de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII ou de fundos de investimento em a\u00e7\u00f5es que sejam setoriais e que invistam exclusivamente em constru\u00e7\u00e3o civil ou no mercado imobili\u00e1rio; (v) certificados de potencial adicional de constru\u00e7\u00e3o emitidos com base na Instru\u00e7\u00e3o CVM n\u00ba 401, de 29 de dezembro de 2003; (vi) quotas de outros FII;(vii) certificados de receb\u00edveis imobili\u00e1rios e quotas de fundos de investimento em direitos credit\u00f3rios (FIDC) que tenham como pol\u00edtica de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII e desde que sua emiss\u00e3o ou negocia\u00e7\u00e3o tenha sido registrada na CVM;(viii) letras hipotec\u00e1rias; (ix) letras de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio; e (x) letras imobili\u00e1rias garantidas.<\/p>\n Conforme se pode verificar acima, com a amplia\u00e7\u00e3o das possibilidades de investimento a ind\u00fastria dos FII passou a contar com uma ampla gama de op\u00e7\u00f5es no que se refere \u00e0 estrutura desses fundos. Por essa raz\u00e3o, hoje se deve ter aten\u00e7\u00e3o maior quando da avalia\u00e7\u00e3o de um FII, tendo em vista que podem existir fundos de investimento com perfis e pol\u00edticas de investimento completamente distintas. Exemplificando o exposto acima, cabe ressaltar que hoje um investidor pode adquirir cotas de FII que invistam em shoppings centers, im\u00f3veis comerciais, est\u00e1dios de futebol, certificados de receb\u00edveis imobili\u00e1rios e\/ou participa\u00e7\u00f5es societ\u00e1rias imobili\u00e1rias, sendo que cada um desses segmentos apresenta uma din\u00e2mica de investimento distinta. Vale mencionar que em fun\u00e7\u00e3o dessa peculiaridade, a Associa\u00e7\u00e3o Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (ANBIMA) estabeleceu em julho de 2015, como uma de suas melhores pr\u00e1ticas a serem observadas pelos participantes do mercado, a necessidade de classifica\u00e7\u00e3o dos FII. Essa classifica\u00e7\u00e3o que leva em considera\u00e7\u00e3o: (a) o tipo de ativo que ser\u00e1 adquirido pelo FII (im\u00f3vel ou t\u00edtulos e valores mobili\u00e1rios); (b) o est\u00e1gio dos im\u00f3veis (prontos ou em desenvolvimento); (c) os objetivos do FII em rela\u00e7\u00e3o aos im\u00f3veis (renda ou posterior venda); (d) a forma de atua\u00e7\u00e3o do gestor do FII em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 pol\u00edtica de investimentos do fundo (ativa ou passiva); e (e) o segmento dos im\u00f3veis (shopping, corporativo, hoteleiro e etc.), visa a facilitar o entendimento acerca do perfil e da pol\u00edtica de investimento de cada fundo de investimento.<\/p>\n Os FII, assim como os demais fundos de investimento brasileiros s\u00e3o administrados por uma institui\u00e7\u00e3o devidamente habilitada para exercer essa atividade conforme previsto no respectivo normativo de cada fundo. No caso dos FII, por exemplo, somente pode ser administrador de FII sociedade que seja banco m\u00faltiplo com carteira de investimento ou com carteira de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio, banco de investimento, sociedade de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio, sociedade corretora ou sociedade distribuidora de t\u00edtulos e valores mobili\u00e1rios, ou outras entidades legalmente equiparadas. Nesse aspecto e em fun\u00e7\u00e3o dos FII poderem adquirir bens im\u00f3veis cuja aquisi\u00e7\u00e3o deve estar registrada nos Servi\u00e7os de Registro de Im\u00f3veis competentes, a Lei 8.668\/93 inovou ao criar uma esp\u00e9cie de \u201cempr\u00e9stimo de personalidade jur\u00eddica\u201d por parte do administrador do FII ao respectivo fundo de investimento administrado. Ou seja, o administrador \u00e9 o propriet\u00e1rio dos bens adquiridos pelos FII, em car\u00e1ter fiduci\u00e1rio, figurando como propriet\u00e1rio no Servi\u00e7o de Registro de Im\u00f3veis competente. Nesse passo, de forma a evitar que d\u00edvidas das institui\u00e7\u00f5es administradoras dos FII recaiam sobre os ativos pertencentes ao fundo, a Lei 8.668\/93 prev\u00ea expressamente que os bens e direitos integrantes do patrim\u00f4nio dos FII n\u00e3o se comunicam com o patrim\u00f4nio da institui\u00e7\u00e3o administradora, observadas, quanto a tais bens e direitos, as seguintes restri\u00e7\u00f5es: (i) n\u00e3o integrem o ativo da administradora; (ii) n\u00e3o respondam direta ou indiretamente por qualquer obriga\u00e7\u00e3o da institui\u00e7\u00e3o administradora; (iii) n\u00e3o componham a lista de bens e direitos da administradora, para efeito de liquida\u00e7\u00e3o judicial ou extrajudicial; (iv) n\u00e3o possam ser dados em garantia de d\u00e9bito de opera\u00e7\u00e3o da institui\u00e7\u00e3o administradora; (v) n\u00e3o sejam pass\u00edveis de execu\u00e7\u00e3o por quaisquer credores da administradora, por mais privilegiados que possam ser; e (vi) n\u00e3o possam ser constitu\u00eddos quaisquer \u00f4nus reais sobre os im\u00f3veis.<\/p>\n O patrim\u00f4nio dos FII \u00e9 dividido em quotas que podem ser negociadas em mercados regulamentados de valores mobili\u00e1rios, observadas as regras estabelecidas pela CVM.<\/p>\n IV. Aquisi\u00e7\u00e3o de Direitos Reais por FIDC e FII<\/strong><\/p>\n IV.a. Direitos Reais sobre os Bens Im\u00f3veis e a Possibilidade de Aquisi\u00e7\u00e3o por FIDC e FII<\/strong><\/p>\n Os direitos reais sobre bens im\u00f3veis est\u00e3o previstos no artigo 1.225 do C\u00f3digo Civil Brasileiro, bem como em legisla\u00e7\u00f5es espec\u00edficas, tais como a Lei n\u00ba 9.514, de 20 de novembro de 1997\u00a0(\u201cLei 9.514\/97\u201d)<\/strong>\u00a0que trata, entre outros, da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria sobre bem im\u00f3vel.<\/p>\n Cada direito real tem uma finalidade e peculiaridade distinta. A propriedade, por exemplo, \u00e9 o direito real por excel\u00eancia, dado que re\u00fane todos os aspectos sobre a coisa im\u00f3vel. A superf\u00edcie, o usufruto e o uso s\u00e3o exemplos de direitos reais que conferem ao seu titular o direito de gozar e\/ou fluir de determinado bem im\u00f3vel, conforme seja o caso. J\u00e1 a hipoteca, a anticrese e a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria s\u00e3o direitos reais de garantia sobre bens im\u00f3veis (ou at\u00e9 mesmo sobre direitos reais de uso), observada a peculiaridade de cada um.<\/p>\n Nem todo direito real poder\u00e1 ser outorgado para fundos de investimentos, incluindo os FIDC ou os FII, tendo em vista: (1) a incompatibilidade do direito real com os fundos de investimentos, em fun\u00e7\u00e3o de legisla\u00e7\u00e3o espec\u00edfica do pr\u00f3prio direito real; (2) a veda\u00e7\u00e3o da legisla\u00e7\u00e3o espec\u00edfica do tipo de fundo de investimento; e (3) das disposi\u00e7\u00f5es do respectivo regulamento do fundo.<\/p>\n A incompatibilidade de determinados direitos reais com os fundos de investimentos pode ser exemplificada, por exemplo, pelo direito real de moradia, pela habita\u00e7\u00e3o ou pelo uso para fins de moradia, tendo em vista que tais direitos t\u00eam como objetivo proporcionar para determinadas pessoas naturais o direito de utilizar determinado bem im\u00f3vel, situa\u00e7\u00e3o que n\u00e3o se compatibiliza com os fundos de investimentos.<\/p>\n Em rela\u00e7\u00e3o aos demais direitos reais sobre bens im\u00f3veis previstos na legisla\u00e7\u00e3o brasileira \u00e9 poss\u00edvel que sejam outorgados para fundos de investimentos, desde que o direito tenha rela\u00e7\u00e3o com os objetivos dos fundos de investimentos, conforme previsto na legisla\u00e7\u00e3o espec\u00edfica desses fundos bem como pelas disposi\u00e7\u00f5es constantes do respectivo regulamento.<\/p>\n Por exemplo, os FII s\u00e3o os fundos de investimentos que possuem maior flexibilidade para aquisi\u00e7\u00e3o de direitos reais sobre bens im\u00f3veis. Conforme mencionado anteriormente, a Instru\u00e7\u00e3o CVM 472 permite que quaisquer direitos reais sobre bens im\u00f3veis possam ser adquiridos pelos FII. Assim, exclu\u00eddos aqueles direitos reais que, por legisla\u00e7\u00e3o espec\u00edfica, somente podem ser outorgados a pessoas naturais ou jur\u00eddicas espec\u00edficas, todos os demais podem ser adquiridos pelo FII desde que tenha rela\u00e7\u00e3o com o objetivo espec\u00edfico do respectivo fundo. Exemplificativamente, al\u00e9m da possibilidade de aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade sobre determinado bem im\u00f3vel, o FII pode (i) adquirir a superf\u00edcie de determinado terreno para fins de constru\u00e7\u00e3o de determinado empreendimento imobili\u00e1rio e posterior loca\u00e7\u00e3o para terceiros por meio de contrato de loca\u00e7\u00e3o por encomenda; ou (ii) ser benefici\u00e1rio de um direito real de garantia de determinada obriga\u00e7\u00e3o assumida em favor do FII, tais como a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de bem im\u00f3vel em garantia de uma deb\u00eanture que o fundo venha a ser titular.<\/p>\n Al\u00e9m disso, apesar de previsto na legisla\u00e7\u00e3o espec\u00edfica, deve-se considerar, tamb\u00e9m, as restri\u00e7\u00f5es constantes do regulamento do FII, documento que contempla as regras de funcionamento do fundo. Um fundo, por exemplo, que tenha em seu regulamento a previs\u00e3o de aquisi\u00e7\u00e3o de direitos reais sobre bens im\u00f3veis comerciais para fins de loca\u00e7\u00e3o, n\u00e3o pode ser titular de bens im\u00f3veis residenciais, ainda que a legisla\u00e7\u00e3o dos FII permita.<\/p>\n No que se refere aos FIDC a possibilidade de aquisi\u00e7\u00e3o de direitos reais sobre bens im\u00f3veis \u00e9 mais restrita tendo em vista que esse fundo tem como objetivo a aquisi\u00e7\u00e3o de direitos credit\u00f3rios. Sendo assim, em um primeiro momento os FIDC somente poderiam ser benefici\u00e1rios de direitos reais de garantia, como forma de assegurar o adimplemento dos direitos credit\u00f3rios que viessem ser adquiridos por esses fundos. No entanto, cabe ressaltar que no caso de inadimplemento dos direitos credit\u00f3rios o fundo iniciar\u00e1 os procedimentos para excuss\u00e3o de tais direitos reais de garantia. Conforme previsto na legisla\u00e7\u00e3o brasileira, uma vez excutidos os direitos reais em garantia, os FIDC poder\u00e3o vir a serem propriet\u00e1rios dos bens im\u00f3veis ou at\u00e9 mesmo de um determinado direito real de uso, caso esse \u00faltimo tenha sido objeto de garantia. Nesses \u00faltimos casos o FIDC passaria a ser propriet\u00e1rio desses direitos com o objetivo especifico de aliena\u00e7\u00e3o para fins de ressarcimento pelo investimento nos direitos credit\u00f3rios.<\/p>\n Da mesma forma do que ocorre com o FII, deve-se considerar, tamb\u00e9m, as restri\u00e7\u00f5es constantes do regulamento do FIDC, documento que contempla as regras de funcionamento do fundo. Um FIDC, por exemplo, que tenha em seu regulamento a previs\u00e3o de que o fundo somente pode ser benefici\u00e1rio de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria n\u00e3o pode ser parte em escritura de hipoteca ou de anticrese.<\/p>\n IV.b. Formas de Aquisi\u00e7\u00e3o por FII e por FIDC<\/strong><\/p>\n Conforme disposto acima os FII e os FIDC podem vir a ser titulares de direitos reais sobre bens im\u00f3veis, desde que o direito: (1) n\u00e3o possa ser transferido por for\u00e7a de legisla\u00e7\u00e3o espec\u00edfica do pr\u00f3prio direito real; (2) seja permitido pela legisla\u00e7\u00e3o espec\u00edfica do tipo de fundo de investimento; e (3) seja permitido pelo respectivo regulamento do fundo.<\/p>\n A forma de aquisi\u00e7\u00e3o desses direitos pode variar a depender do tipo de fundo de investimento e do direito a ser transferido, conforme explorado a seguir.<\/p>\n No caso do FII, dada a possibilidade de aquisi\u00e7\u00e3o de qualquer direito real conforme mencionado anteriormente, existe amplas formas desse tipo de fundo de investimento vir a ser titular de um direito real sobre bens im\u00f3veis. Por exemplo, admite-se compra e venda, integraliza\u00e7\u00e3o de cotas do FII com bem im\u00f3vel, redu\u00e7\u00e3o de capital ou dissolu\u00e7\u00e3o de sociedade de titularidade do FII com a entrega de bem im\u00f3vel, bem como excuss\u00e3o de determinada garantia real imobili\u00e1ria.<\/p>\n A compra e venda \u00e9 a modalidade mais tradicional de aquisi\u00e7\u00e3o de propriedade, por\u00e9m n\u00e3o \u00e9 a \u00fanica. E ao mencionar compra e venda deve-se entender desde o neg\u00f3cio jur\u00eddico de transfer\u00eancia da propriedade, bem como \u00e0queles que t\u00eam como objeto a transfer\u00eancia de determinado direito de gozo ou frui\u00e7\u00e3o, tais como superf\u00edcie, uso ou usufruto.<\/p>\n Al\u00e9m disso, tendo em vista o objeto do FII admite-se que a integraliza\u00e7\u00e3o de cotas desse fundo seja feita mediante a transfer\u00eancia do pr\u00f3prio ativo imobili\u00e1rio, conforme disposto no artigo 11 da Instru\u00e7\u00e3o CVM 472, transcrita abaixo:<\/p>\n \u201cArt. 11. A integraliza\u00e7\u00e3o das cotas ser\u00e1 efetuada em moeda corrente nacional admitindo-se, desde que prevista no regulamento do fundo, a integraliza\u00e7\u00e3o em im\u00f3veis, bem como em direitos relativos a im\u00f3veis.\u201d<\/em><\/p><\/blockquote>\n Adicionalmente, tendo em vista que pode ser titular de quotas ou a\u00e7\u00f5es de sociedades admite-se que o FII venha se tornar titular de direitos reais sobre bens im\u00f3veis em fun\u00e7\u00e3o de opera\u00e7\u00f5es societ\u00e1rias de redu\u00e7\u00e3o de capital ou de dissolu\u00e7\u00e3o de capital. Nessas modalidades o FII se torna titular do bem im\u00f3vel em fun\u00e7\u00e3o da delibera\u00e7\u00e3o societ\u00e1ria que determinou a transfer\u00eancia do ativo para os s\u00f3cios ou acionistas da sociedade.<\/p>\n Por fim, o FII tamb\u00e9m pode ser titular de direito real em fun\u00e7\u00e3o da excuss\u00e3o de determinado direito real de garantia, outorgado para assegurar o cumprimento de uma obriga\u00e7\u00e3o assumida em favor do fundo.<\/p>\n No que se refere ao FIDC a aquisi\u00e7\u00e3o de direito real \u00e9 bem limitada conforme mencionado anteriormente. Tendo em vista o seu objetivo o FIDC somente pode ser titular de direitos reais que sejam outorgados como forma de assegurar o adimplemento dos direitos credit\u00f3rios a serem adquiridos pelo fundo. Nesse sentido, o FIDC pode inicialmente ser benefici\u00e1rio de direitos reais de garantia sobre bem im\u00f3vel (leia-se hipoteca, aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria ou anticrese) n\u00e3o podendo ser, por exemplo, propriet\u00e1rio de um bem im\u00f3vel imediatamente. Admite-se que o FIDC venha a ser titular de um direito real sobre bem im\u00f3vel (que n\u00e3o hipoteca, aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria ou anticrese) desde que oriundo da excuss\u00e3o do respectivo direito real de garantia. Sendo assim, n\u00e3o seria poss\u00edvel, por exemplo, a integraliza\u00e7\u00e3o de cotas subscritas de um FIDC mediante a transfer\u00eancia de ativos imobili\u00e1rios. A esse respeito, inclusive, a CVM permite apenas a integraliza\u00e7\u00e3o de cotas com direitos credit\u00f3rios, observadas certas limita\u00e7\u00f5es conforme previsto no artigo 15, par\u00e1grafo segundo, da Instru\u00e7\u00e3o CVM 356, transcrito abaixo:<\/p>\n \u201cArt. 15. A integraliza\u00e7\u00e3o, a amortiza\u00e7\u00e3o e o resgate de cotas do fundo podem ser efetuados em cheque, ordem de pagamento, d\u00e9bito e cr\u00e9dito em conta corrente, documento de ordem de cr\u00e9dito, ou outro mecanismo de transfer\u00eancia de recursos autorizado pelo Banco Central do Brasil \u2013 BACEN.<\/em><\/p>\n (\u2026)<\/em><\/p>\n \u00a7 2\u00ba Em se tratando de cotas subordinadas, admite-se, nos termos do regulamento do fundo, que a integraliza\u00e7\u00e3o, a amortiza\u00e7\u00e3o e o resgate sejam efetuados em direitos credit\u00f3rios.\u201d<\/em><\/p><\/blockquote>\n \u00a0<\/em>IV.c. Aspectos Registrais da Aquisi\u00e7\u00e3o dos Direitos Reais por FIDC e FII<\/strong><\/p>\n O grande desafio para viabilizar a titula\u00e7\u00e3o dos direitos reais sobre bens im\u00f3veis por FII ou FIDC decorre da formaliza\u00e7\u00e3o dessa aquisi\u00e7\u00e3o, especialmente considerando: (a) a aus\u00eancia de personalidade jur\u00eddica desses fundos de investimentos; e (b) o instrumento de aquisi\u00e7\u00e3o ou de transfer\u00eancia dos direitos reais.<\/p>\n Conforme exposto anteriormente os fundos de investimentos s\u00e3o condom\u00ednios sem personalidade jur\u00eddica, devendo em seus atos ser representados pelo seu administrador.<\/p>\n Nesse contexto o administrador \u201cempresta a sua personalidade jur\u00eddica\u201d ao fundo, para viabilizar a aquisi\u00e7\u00e3o do determinado direito real. No caso dos FII a pr\u00f3pria Lei 8.668\/93, em seus artigos 6\u00ba e 7\u00ba, estabelece esse \u201cempr\u00e9stimo\u201d, conforme transcri\u00e7\u00e3o abaixo:<\/p>\n \u201cArt. 6\u00ba O patrim\u00f4nio do Fundo ser\u00e1 constitu\u00eddo pelos bens e direitos adquiridos pela institui\u00e7\u00e3o administradora, em car\u00e1ter fiduci\u00e1rio.<\/em><\/p>\n Art. 7\u00ba Os bens e direitos integrantes do patrim\u00f4nio do Fundo de Investimento Imobili\u00e1rio, em especial os bens im\u00f3veis mantidos sob a propriedade fiduci\u00e1ria da institui\u00e7\u00e3o administradora, bem como seus frutos e rendimentos, n\u00e3o se comunicam com o patrim\u00f4nio desta, observadas, quanto a tais bens e direitos, as seguintes restri\u00e7\u00f5es:<\/em><\/p>\n I \u2013 n\u00e3o integrem o ativo da administradora;<\/em><\/p>\n II \u2013 n\u00e3o respondam direta ou indiretamente por qualquer obriga\u00e7\u00e3o da institui\u00e7\u00e3o administradora;<\/em><\/p>\n III \u2013 n\u00e3o componham a lista de bens e direitos da administradora, para efeito de liquida\u00e7\u00e3o judicial ou extrajudicial;<\/em><\/p>\n IV \u2013 n\u00e3o possam ser dados em garantia de d\u00e9bito de opera\u00e7\u00e3o da institui\u00e7\u00e3o administradora;<\/em><\/p>\n V \u2013 n\u00e3o sejam pass\u00edveis de execu\u00e7\u00e3o por quaisquer credores da administradora, por mais privilegiados que possam ser;<\/em><\/p>\n VI \u2013 n\u00e3o possam ser constitu\u00eddos quaisquer \u00f4nus reais sobre os im\u00f3veis.\u201d<\/em><\/p><\/blockquote>\n No caso do FIDC n\u00e3o existe disposi\u00e7\u00e3o semelhante na legisla\u00e7\u00e3o aplic\u00e1vel. No entanto, a aus\u00eancia de disposi\u00e7\u00e3o expressa como existe o FII n\u00e3o pode, em hip\u00f3tese alguma, ser interpretado como veda\u00e7\u00e3o para que o FIDC venha a titular de direitos reais imobili\u00e1rios. Inicialmente, cabe ressaltar que as disposi\u00e7\u00f5es da Lei 8.668\/93 transcritas acima foram criadas no intuito de facilitar o registro das aquisi\u00e7\u00f5es dos direitos reais por parte dos oficiais de registro de im\u00f3veis, n\u00e3o sendo, contudo, condi\u00e7\u00e3o para o efetivo registro dos direitos reais em nome de outro fundo que n\u00e3o o FII.<\/p>\n Conforme exposto anteriormente em todo fundo de investimento existe a figura do administrador que, nos termos da legisla\u00e7\u00e3o editada pela CVM tem poderes para praticar todos os atos necess\u00e1rios ao funcionamento do fundo de investimento, sendo respons\u00e1vel pela constitui\u00e7\u00e3o do fundo e pela presta\u00e7\u00e3o de informa\u00e7\u00f5es \u00e0 CVM na forma desta Instru\u00e7\u00e3o e quando solicitado.<\/p>\n Por conta da legisla\u00e7\u00e3o espec\u00edfica e pelo fato de ser nomeado no regulamento, documento que \u00e9 aprovado pelos cotistas do fundo, o administrador assume a fun\u00e7\u00e3o de administra\u00e7\u00e3o desse condom\u00ednio, conforme previsto no artigo 1.323 do C\u00f3digo Civil Brasileiro, transcrito abaixo:<\/p>\n \u201cArt. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administra\u00e7\u00e3o da coisa comum, escolher\u00e1 o administrador, que poder\u00e1 ser estranho ao condom\u00ednio; resolvendo alug\u00e1-la, preferir-se-\u00e1, em condi\u00e7\u00f5es iguais, o cond\u00f4mino ao que n\u00e3o o \u00e9.\u201d\u00a0<\/em><\/p><\/blockquote>\n A atua\u00e7\u00e3o do administrador do fundo se equipa em algumas medidas \u00e0 atua\u00e7\u00e3o de um agente fiduci\u00e1rio, conforme previsto nos artigos 66 a 70 da Lei 6.404, de 15 de dezembro de 1976, institui\u00e7\u00e3o que, habitualmente, figura no registro de im\u00f3veis como titular de direitos reais em nome dos seus representados.<\/p>\n Sendo assim, quando da aquisi\u00e7\u00e3o de direitos reais por parte de FIDC ou de FII, cabe ao administrador representar esses fundos de investimentos nos instrumentos de aquisi\u00e7\u00e3o, figurando, inclusive, no registro de im\u00f3veis como titular do direito real na qualidade de administrador e representante da comunh\u00e3o.<\/p>\n Ao oficial de registro de im\u00f3veis caber\u00e1 efetuar o registro do direito real em nome do administrador, na qualidade de representante do fundo de investimento, incluindo as ressalvas constantes do artigo 7\u00ba da Lei 8.668\/93, mencionadas anteriormente, ainda que o benefici\u00e1rio da garantia seja um fundo de investimento distinto do FII.<\/p>\n Isso, pois, nos termos do artigo 4\u00ba da Lei de Introdu\u00e7\u00e3o \u00e0s Normas do Direito Brasileiro (nova denomina\u00e7\u00e3o da Lei de Introdu\u00e7\u00e3o ao C\u00f3digo Civil Brasileiro)\u00a0(\u201cLei de Introdu\u00e7\u00e3o\u201d)<\/strong>, deve-se considerar a analogia para os casos de omiss\u00e3o da lei, conforme transcri\u00e7\u00e3o do dispositivo abaixo:<\/p>\n \u201cArt. 4\u00ba\u00a0 Quando a lei for omissa, o juiz decidir\u00e1 o caso de acordo com a analogia, os costumes e os princ\u00edpios gerais de direito.\u201d<\/em><\/p><\/blockquote>\n Nesse contexto, o fato de a legisla\u00e7\u00e3o do FIDC e de todos os demais fundos de investimentos (que n\u00e3o o FII) ser omissa em rela\u00e7\u00e3o ao registro dos direitos reais em nome desses demais fundos, faz com que a Lei 8.668\/93 seja aplic\u00e1vel, por analogia, a todo e qualquer aquisi\u00e7\u00e3o de direito real imobili\u00e1rio por parte dos fundos de investimentos.<\/p>\n Ao oficial de registro de im\u00f3veis caber\u00e1 nesse contexto analisar: (1) se o direito real imobili\u00e1rio \u00e9 compat\u00edvel com o tipo de fundo de investimento a que se destina; (2) se pelos documentos do fundo a aquisi\u00e7\u00e3o desse direito real \u00e9 permitida em seu regulamento; e (3) se o administrador do fundo est\u00e1 devidamente identificado no regulamento e investido dos poderes para figurar como titular desse direito real.<\/p>\n Al\u00e9m da quest\u00e3o da personalidade jur\u00eddica outro desafio normalmente encontrado nas aquisi\u00e7\u00f5es de direito real por parte dos fundos de investimento refere-se ao instrumento de aquisi\u00e7\u00e3o de tais direitos.<\/p>\n Isso, pois, a legisla\u00e7\u00e3o normalmente estabelece se o instrumento de transmiss\u00e3o dos direitos reais deve ser formalizado por instrumento particular ou p\u00fablico. Assim, tendo em vista que FII, por exemplo, pode vir a ser titular de direito real sobre bens im\u00f3veis por conta: (1) da integraliza\u00e7\u00e3o das cotas subscritas do pr\u00f3prio FII; (2) da realiza\u00e7\u00e3o de determinada opera\u00e7\u00e3o societ\u00e1ria como redu\u00e7\u00e3o de capital ou dissolu\u00e7\u00e3o de sociedade de titularidade do FII, indaga-se qual documento seria necess\u00e1rio para formalizar esse tipo de aquisi\u00e7\u00e3o dos direitos reais imobili\u00e1rios.<\/p>\n Antes de analisar esse aspecto cabe mencionar o artigo 108 do C\u00f3digo Civil Brasileiro, transcrito abaixo:<\/p>\n \u201cArt. 108. N\u00e3o dispondo a lei em contr\u00e1rio, a escritura p\u00fablica \u00e9 essencial \u00e0 validade dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos que visem \u00e0 constitui\u00e7\u00e3o, transfer\u00eancia, modifica\u00e7\u00e3o ou ren\u00fancia de direitos reais sobre im\u00f3veis de valor superior a trinta vezes o maior sal\u00e1rio m\u00ednimo vigente no Pa\u00eds.\u201d<\/em><\/p><\/blockquote>\n O dispositivo acima imp\u00f5e que os atos que visem \u00e0 constitui\u00e7\u00e3o, transfer\u00eancia, modifica\u00e7\u00e3o ou ren\u00fancia de direitos reais sobre im\u00f3veis de valor superior a trinta vezes o maior sal\u00e1rio m\u00ednimo vigente no pa\u00eds devem ser formalizados por escritura p\u00fablica, salvo se a lei dispor de forma contr\u00e1ria.<\/p>\n Nesse sentido, cabe citar, por exemplo, o artigo 38 da Lei 9.514\/97 que permite que a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria seja contratada por instrumento particular, conforme transcrito abaixo:<\/p>\n \u00a0<\/em>\u201cArt. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplica\u00e7\u00e3o, mesmo aqueles que visem \u00e0 constitui\u00e7\u00e3o, transfer\u00eancia, modifica\u00e7\u00e3o ou ren\u00fancia de direitos reais sobre im\u00f3veis, poder\u00e3o ser celebrados por escritura p\u00fablica ou por instrumento particular com efeitos de escritura p\u00fablica.\u201d<\/em><\/p><\/blockquote>\n A grande d\u00favida existe em rela\u00e7\u00e3o \u00e0s transfer\u00eancias de bens im\u00f3veis oriundas, por exemplo, de delibera\u00e7\u00f5es societ\u00e1rias (que aprovam redu\u00e7\u00e3o de capital ou dissolu\u00e7\u00e3o de sociedades) ou ainda dos pr\u00f3prios atos de subscri\u00e7\u00e3o de cotas dos fundos de investimento.<\/p>\n A esse respeito n\u00e3o deveria prevalecer as disposi\u00e7\u00f5es do artigo 108 do C\u00f3digo Civil Brasileiro, tendo em vista que esses atos s\u00e3o regulados por legisla\u00e7\u00e3o espec\u00edfica. As delibera\u00e7\u00f5es societ\u00e1rias, por exemplo, s\u00e3o reguladas pelas disposi\u00e7\u00f5es do C\u00f3digo Civil Brasileiro ou da Lei 6.404\/76, conforme venha a ser o tipo societ\u00e1rio. Em nenhuma dessas disposi\u00e7\u00f5es existe a obriga\u00e7\u00e3o de que a transfer\u00eancia de ativos imobili\u00e1rios da sociedade para os seus s\u00f3cios ou acionistas em fun\u00e7\u00e3o de uma redu\u00e7\u00e3o de capital (nesse caso, os fundos de investimento) venha a ser realizada por escritura p\u00fablica.<\/p>\n Exemplificativamente no caso das sociedades an\u00f4nimas disp\u00f5e o artigo 173 e 174 que a redu\u00e7\u00e3o de capital depende para ser efetivada: (1) delibera\u00e7\u00e3o em assembleia geral de acionistas; (2) publica\u00e7\u00e3o da ata da assembleia que tiver deliberado acerca da redu\u00e7\u00e3o do capital; e (3) aus\u00eancia de oposi\u00e7\u00e3o dos credores da sociedade no prazo de 60 (sessenta) dias contados da respectiva publica\u00e7\u00e3o da assembleia que aprovou a redu\u00e7\u00e3o de capital.<\/p>\n Ou seja, se a Lei 6.404\/76 estabelece que o ato se efetiva ap\u00f3s o cumprimento das disposi\u00e7\u00f5es acima, n\u00e3o caberia ao oficial de registro de im\u00f3veis impor a celebra\u00e7\u00e3o de uma escritura p\u00fablica para formalizar a transfer\u00eancia do im\u00f3vel. Assim, o documento h\u00e1bil para transferir o direito real imobili\u00e1rio seria a pr\u00f3pria ata da assembleia geral da sociedade, devidamente registrada na Junta Comercia competente.<\/p>\n No que se refere \u00e0 integraliza\u00e7\u00e3o de cotas subscritas do FII com direitos reais o boletim de subscri\u00e7\u00e3o n\u00e3o deveria ser o \u00fanico documento h\u00e1bil para transfer\u00eancia do direito real em favor desse fundo. Isso, pois, o boletim de subscri\u00e7\u00e3o corresponde ao compromisso firmado pelo subscritor das cotas do FII que formaliza a subscri\u00e7\u00e3o das cotas do fundo e estabelece a forma e condi\u00e7\u00e3o de pagamento pela aquisi\u00e7\u00e3o das cotas pelo investidor. Uma vez celebrado esse boletim de subscri\u00e7\u00e3o o subscritor se torna cotista do fundo, devendo, no entanto, cumprir com o disposto nesse documento em rela\u00e7\u00e3o ao pagamento das cotas subscritas (leia-se a integraliza\u00e7\u00e3o das cotas). Com isso, nesses casos, aplicar-se-ia o disposto no artigo 108 do C\u00f3digo Civil Brasileiro, devendo o subscritor formalizar a transfer\u00eancia dos direitos reais ao fundo por meio de uma escritura p\u00fablica.<\/p>\n V. Conclus\u00e3o<\/strong><\/p>\n Os fundos de investimentos ocupam posi\u00e7\u00e3o de destaque no mercado financeiro brasileiro. Trata-se de uma das mais eficientes formas de aloca\u00e7\u00e3o de recursos da economia brasileira, em fun\u00e7\u00e3o da facilidade com que captam recursos no mercado e os direcionam para os mais variados investimentos.<\/p>\n Os fundos de investimentos permitem a reuni\u00e3o de recursos de in\u00fameros investidores (do Brasil ou do exterior), inclusive dos mais variados perfis. Pois permitem a aplica\u00e7\u00e3o por investidores que normalmente n\u00e3o teriam condi\u00e7\u00f5es (financeiras ou at\u00e9 mesmo operacionais) de investir em determinado tipo de investimento.<\/p>\n Por conta dessa import\u00e2ncia na aloca\u00e7\u00e3o dos recursos e da possibilidade de investimento em qualquer setor da economia in\u00fameros s\u00e3o os desafios e questionamentos relacionadas ao exerc\u00edcio da atividade dos fundos de investimentos.<\/p>\n Dentre esses questionamentos incluem-se os desdobramentos existentes quando um fundo de investimento torna-se titular de algum direito real sobre bens im\u00f3veis, especialmente quando se trata da formaliza\u00e7\u00e3o no respectivo registro de im\u00f3veis.<\/p>\n Os fundos de investimentos s\u00e3o condom\u00ednios sem personalidade jur\u00eddica regulados pela CVM.<\/p>\n O FII \u00e9 um fundo de investimento constitu\u00eddo como condom\u00ednio fechado tendo como objetivo a aplica\u00e7\u00e3o de recursos em empreendimentos imobili\u00e1rios, podendo adquirir quaisquer direitos reais.<\/p>\n O FIDC \u00e9 um fundo de investimento constitu\u00eddo como condom\u00ednio fechado ou aberto com o objetivo de adquirir direitos credit\u00f3rios.<\/p>\n Os FII e os FIDC podem vir a ser titulares de direitos reais sobre bens im\u00f3veis, desde que o direito: (1) possa ser transferido por for\u00e7a de legisla\u00e7\u00e3o espec\u00edfica do pr\u00f3prio direito real; e (2) possa ser adquirido nos termos da legisla\u00e7\u00e3o espec\u00edfica e do respectivo regulamento do fundo de investimento.<\/p>\n O grande desafio para viabilizar a titula\u00e7\u00e3o dos direitos reais sobre bens im\u00f3veis por FII ou FIDC decorre da formaliza\u00e7\u00e3o dessa aquisi\u00e7\u00e3o, especialmente considerando: (a) a aus\u00eancia de personalidade jur\u00eddica desses fundos de investimentos; e (b) ao instrumento de aquisi\u00e7\u00e3o ou de transfer\u00eancia dos direitos reais.<\/p>\n Em fun\u00e7\u00e3o da aus\u00eancia da personalidade jur\u00eddica o administrador \u201cempresta a sua personalidade jur\u00eddica\u201d ao fundo, para viabilizar a aquisi\u00e7\u00e3o do determinado direito real, ocasi\u00e3o em que aplica-se o disposto nos artigos 6\u00ba e 7\u00ba da Lei 8.668\/93.<\/p>\n O documento h\u00e1bil para transferir o direito real ao fundo depende do ato que originou a transfer\u00eancia do direito ao fundo. Por exemplo, no caso de redu\u00e7\u00e3o de capital a pr\u00f3pria delibera\u00e7\u00e3o societ\u00e1ria registrada na Junta Comercial competente deveria ser o documento h\u00e1bil para embasar a transfer\u00eancia do direito real, em virtude da legisla\u00e7\u00e3o societ\u00e1ria n\u00e3o impor escritura p\u00fablica para esse tipo de delibera\u00e7\u00e3o. No entanto, no caso de integraliza\u00e7\u00e3o de cotas subscritas de FII, o boletim de subscri\u00e7\u00e3o isoladamente n\u00e3o \u00e9 h\u00e1bil para transferir a titularidade para o FII. Assim, para esses casos aplicar-se-ia o disposto no artigo 108 do C\u00f3digo Civil Brasileiro, cabendo o subscritor formalizar a transfer\u00eancia do direito real em favor do FII por meio de uma escritura p\u00fablica.<\/p>\n Independente das disposi\u00e7\u00f5es acima \u00e9 de suma import\u00e2ncia que os fundos de investimentos possam regularmente adquirir direitos reais sobre bens im\u00f3veis. Inicialmente pelo fato de que, no caso do FII, a aquisi\u00e7\u00e3o de tais direitos \u00e9 condi\u00e7\u00e3o essencial para o desenvolvimento das atividades desse fundo. No caso do FIDC a aquisi\u00e7\u00e3o de direitos reais sobre bens im\u00f3veis, especialmente os direitos reais de garantia, visa proteger o fundo e, consequentemente, os seus cotistas, estimulando a concess\u00e3o de cr\u00e9dito por tais fundos.<\/p>\n ______________<\/p>\n [1] \u00a0<\/sup>\u201cArt. 2\u00ba S\u00e3o valores mobili\u00e1rios sujeitos ao regime desta Lei: (\u2026) V \u2013 as cotas de fundos de investimento em valores mobili\u00e1rios ou de clubes de investimento em quaisquer ativos;\u201d<\/em><\/p>\n Fonte: iregistradores | Publicado em 5 de meio de 2017<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Por\u00a0Alexandre Assolini Mota e Bruno Saraiva Pedreira De Cerqueira . I. Introdu\u00e7\u00e3o. II. Breves Apontamentos sobre os Fundos de Investimento. III.\u00a0FIDC e os FII: Aspectos Gerais. III.a.\u00a0FIDC.\u00a0 III.b.\u00a0FII.\u00a0 IV. Aquisi\u00e7\u00e3o de Direitos Reais por FIDC e FII. IV.a.\u00a0Direitos Reais sobre Bens Im\u00f3veis e a Possibilidade de Aquisi\u00e7\u00e3o por FIDC e FII. IV.b.\u00a0Formas de Aquisi\u00e7\u00e3o. […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[14],"tags":[],"class_list":["post-13456","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-artigos"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/13456","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=13456"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/13456\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=13456"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=13456"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=13456"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}