{"id":13332,"date":"2017-04-21T11:02:23","date_gmt":"2017-04-21T13:02:23","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=13332"},"modified":"2017-04-21T11:02:23","modified_gmt":"2017-04-21T13:02:23","slug":"artigo-averbacao-de-penhora-e-de-indisponibilidade-sobre-direitos-de-fiduciante-e-o-futuro-da-alienacao-fiduciaria-por-flaviano-galhardo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=13332","title":{"rendered":"Artigo: Averba\u00e7\u00e3o de Penhora e de Indisponibilidade sobre Direitos de Fiduciante e o futuro da Aliena\u00e7\u00e3o Fiduci\u00e1ria, por\u00a0Flaviano Galhardo"},"content":{"rendered":"

Averba\u00e7\u00e3o de Penhora e de Indisponibilidade sobre Direitos de Fiduciante e o futuro da Aliena\u00e7\u00e3o Fiduci\u00e1ria<\/strong><\/p>\n

Por\u00a0Flaviano Galhardo<\/strong><\/p>\n

INTRODU\u00c7\u00c3O.<\/strong><\/p>\n

No dia 21 de Novembro pr\u00f3ximo completa 20 anos a Lei n\u00ba 9.514\/97 que instituiu a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria sobre bens im\u00f3veis e serviu de base \u00e0 prolifera\u00e7\u00e3o dos financiamentos imobili\u00e1rios no pa\u00eds.<\/p>\n

Nos seus dez primeiros anos de vig\u00eancia os operadores do Direito e o pr\u00f3prio mercado de direitos imobili\u00e1rios em geral tiveram que aguardar o reconhecimento da constitucionalidade por parte dos tribunais para, somente ent\u00e3o, adotar certa margem de seguran\u00e7a, a fid\u00facia como garantia imobili\u00e1ria, alternativamente \u00e0 t\u00e3o antiga e combalida hipoteca.<\/p>\n

Naquele per\u00edodo j\u00e1 havia a consci\u00eancia da revolu\u00e7\u00e3o que a nova legisla\u00e7\u00e3o implantara no sistema de garantias imobili\u00e1rias, sendo duas as principais: o im\u00f3vel \u00a0deixava de pertencer ao propriet\u00e1rio, ou seja, sa\u00eda do patrim\u00f4nio do devedor, integrando, ainda que em car\u00e1ter resol\u00favel e com o escopo de garantia, o patrim\u00f4nio do credor; al\u00e9m disso a execu\u00e7\u00e3o, para os casos de mora e inadimplemento do devedor fiduciante, passava a ser promovida extrajudicialmente, diretamente no Registro de Im\u00f3veis sob a presid\u00eancia do oficial do registro.<\/p>\n

Nos anos seguintes o instituto consolidou-se de vez. Sua utiliza\u00e7\u00e3o passou a ser massiva por tabeli\u00e3es, particulares, incorporadoras e bancos. \u00a0V\u00e1rias d\u00favidas foram decantadas e in\u00fameras quest\u00f5es registro-operacionais das mais diversas naturezas foram vencidas, inclusive com minucioso regramento no Estado de S\u00e3o Paulo pelas Normas de Servi\u00e7o da CGJ-SP[1] que permite, at\u00e9 mesmo, o envio e acompanhamento do processo de execu\u00e7\u00e3o atrav\u00e9s da internet via Central Registradores.<\/p>\n

Por outro lado, restam, ainda, alguns temas a serem melhor enfrentados e definidos pela jurisprud\u00eancia, muito embora j\u00e1 exista sobre eles conhecida doutrina, como \u00e9 o caso da recente discuss\u00e3o no meio registr\u00e1rio sobre a possibilidade ou n\u00e3o da purga\u00e7\u00e3o da mora pelo devedor ap\u00f3s a averba\u00e7\u00e3o da consolida\u00e7\u00e3o[2]. H\u00e1, inclusive, aprimoramentos necess\u00e1rios no instituto que, na opini\u00e3o de alguns, dependem de reforma legislativa como por exemplo a quest\u00e3o da exonera\u00e7\u00e3o do devedor ap\u00f3s a averba\u00e7\u00e3o da consolida\u00e7\u00e3o da propriedade e da realiza\u00e7\u00e3o dos leil\u00f5es, nas opera\u00e7\u00f5es de cr\u00e9dito que n\u00e3o sejam para aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel.<\/p>\n

Mas o intuito deste artigo \u00e9 o de chamar a aten\u00e7\u00e3o para um fen\u00f4meno que tem sido observado nas serventias imobili\u00e1rias para o qual, se n\u00e3o se der um tratamento mais cuidadoso, poder\u00e1 impactar negativamente na efetividade, efic\u00e1cia, e porque n\u00e3o dizer, na sobreviv\u00eancia do instituto da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, qual seja: a grande incid\u00eancia de indisponibilidades e penhoras sobre direitos de devedor fiduciante.<\/p>\n

AS AV. DE PENHORAS E DE INDISPONIBILIDADES EST\u00c3O MAIS EFETIVAS.<\/strong><\/p>\n

Com a edi\u00e7\u00e3o do Prov. 39\/2014 do Conselho Nacional de Justi\u00e7a (CNJ) as ordens judiciais e administrativas de indisponibilidades sobre bens im\u00f3veis passaram a ter mais efetividade na medida em que s\u00e3o expedidas atrav\u00e9s de uma plataforma \u00fanica e eletr\u00f4nica (Central Nacional de Indisponibilidade de bens \u2013 CENIB) de comunica\u00e7\u00e3o e, dessa forma, recepcionadas com muito mais celeridade e efici\u00eancia pelos oficiais de registro de im\u00f3veis de todo o pa\u00eds.<\/p>\n

As averba\u00e7\u00f5es de penhoras decretadas sobre bens im\u00f3veis, por seu turno, tamb\u00e9m, pela sua import\u00e2ncia reconhecida junto ao novo C\u00f3digo de Processo Civil no que tange \u00e0 fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o, ganharam simplifica\u00e7\u00e3o e rapidez com a possibilidade de serem realizadas por meio eletr\u00f4nico (Art. 837). Um bom exemplo \u00e9 o sistema de penhora On Line implantado pela Arisp no Estado de S\u00e3o Paulo, tamb\u00e9m em uso nos Estados aderentes \u00e0 central paulista de servi\u00e7os eletr\u00f4nicos, conforme possibilita o Prov. 49\/2015 do CNJ.<\/p>\n

Pois bem, por conta destes fen\u00f4menos, somados ao estado de crise econ\u00f4mica que assola o pais, o quadro proliferado que se tem visto diariamente nas Unidades de Registro \u00e9 o da conviv\u00eancia diuturna de tr\u00eas fatos jur\u00eddicos interagindo entre si: indisponibilidades, penhoras e aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria.<\/p>\n

PENHORAS, INDISPONIBILIDADES E DIREITOS DE FIDUCIANTES. POSTURA DO REGISTRADOR.<\/strong><\/p>\n

Tem sido muito comum o ingresso de determina\u00e7\u00f5es de indisponibilidades e de penhoras recaindo sobre direitos de devedores fiduciantes em garantias de aliena\u00e7\u00f5es fiduci\u00e1rias, sejam elas decorrentes de financiamentos para aquisi\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, sejam por conta de opera\u00e7\u00f5es de cr\u00e9dito em geral.<\/p>\n

De in\u00edcio, uma primeira e simpl\u00f3ria quest\u00e3o que se pode apresentar \u00e9 a da possibilidade ou n\u00e3o de averba\u00e7\u00e3o de indisponibilidade ou de penhora sobre im\u00f3vel alienado fiduciariamente. N\u00e3o \u00e9 preciso muito racioc\u00ednio para se chegar \u00e0 resposta negativa.<\/p>\n

Ora se no pr\u00f3prio cerne do instituto da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria est\u00e1 a transmiss\u00e3o do im\u00f3vel ao credor, ainda que em car\u00e1ter resol\u00favel, por \u00f3bvio que o bem objeto da garantia n\u00e3o mais se encontra no patrim\u00f4nio do devedor. Uma simples leitura do Art. 22 da Lei \u00e9 suficiente para se concluir que a contrata\u00e7\u00e3o da transfer\u00eancia do bem, mesmo com o escopo de garantia, faz com que o devedor n\u00e3o tenha mais a disponibilidade sobre ele.<\/p>\n

Prov\u00e9rbio muito conhecido no meio registr\u00e1rio \u00e9 o de que \u201cningu\u00e9m pode dispor daquilo que n\u00e3o tem\u201d. Juridicamente, o im\u00f3vel n\u00e3o pertence mais ao devedor, mas sim ao credor em que pese a resolubilidade do seu direito.<\/p>\n

\u00c9, por conseguinte, ser imposs\u00edvel o im\u00f3vel servir de objeto de uma nova garantia real[3] e t\u00e3o menos sobre ele recair uma determina\u00e7\u00e3o de penhora ou indisponibilidade de bens. A n\u00e3o ser que, para esta \u00faltima hip\u00f3tese, tenha havido a decreta\u00e7\u00e3o pela autoridade judicial, de inefic\u00e1cia da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria porque realizada em fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Por outro lado, o mesmo n\u00e3o se pode dizer sobre os direitos do devedor fiduciante.<\/p>\n

Muito embora a doutrina divirja sobre a natureza jur\u00eddica do direito do fiduciante[4] o fato \u00e9 que ela \u00e9 un\u00edssona ao admitir a penhora e a indisponibilidade sobre ele. A quest\u00e3o j\u00e1 fora muito bem enfrentada e compilada, inclusive sob o prisma averbat\u00f3rio, em Boletins Eletr\u00f4nicos do Irib[5] dos quais se recomenda a leitura.<\/p>\n

A unanimidade dos autores que j\u00e1 se dedicaram ao tema defende a possibilidade da constri\u00e7\u00e3o processual sobre essa posi\u00e7\u00e3o contratual porque \u00e9 ineg\u00e1vel que ela possui uma express\u00e3o econ\u00f4mica pass\u00edvel de apreens\u00e3o judicial com o intuito de satisfazer outros credores. Nesse sentido, quanto menor o saldo da d\u00edvida, maior o valor da posi\u00e7\u00e3o contratual do devedor por ele estar mais perto da revers\u00e3o da propriedade imobili\u00e1ria em seu favor.<\/p>\n

Com a eventual arremata\u00e7\u00e3o desses direitos, ou seja, da posi\u00e7\u00e3o que o devedor possuia no contrato, o arrematante assume, no lugar dele, a condi\u00e7\u00e3o de fiduciante, tanto nos cr\u00e9ditos decorrentes dos pagamentos anteriormente feitos, como tamb\u00e9m, na obriga\u00e7\u00e3o de honrar o saldo da d\u00edvida. E a carta de arremata\u00e7\u00e3o \u00e9 perfeitamente pass\u00edvel de registro desde que pago o imposto municipal e cumpridos os demais requisitos registr\u00e1rios.<\/p>\n

Acredita-se que para esses casos a jurisprud\u00eancia dos tribunais trilhar\u00e1 pelo mesmo caminho da doutrina, semelhante ao que j\u00e1 ocorre com os direitos sobre os bens m\u00f3veis e ve\u00edculos automotores dados em aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia[6].<\/p>\n

At\u00e9 aqui, n\u00e3o h\u00e1 muita novidade. Situa\u00e7\u00f5es como estas t\u00eam sido o cotidiano dos registros imobili\u00e1rios.<\/p>\n

Mas havendo av. de penhora ou indisponibilidade na matr\u00edcula de im\u00f3vel alienado fiduciariamente, como fica o cr\u00e9dito do propriet\u00e1rio-fiduci\u00e1rio bem como a execu\u00e7\u00e3o da garantia no Registro de Im\u00f3veis? H\u00e1 algum impedimento para que ele inicie o procedimento de intima\u00e7\u00e3o para purga\u00e7\u00e3o da mora? E para a averba\u00e7\u00e3o da consolida\u00e7\u00e3o da propriedade?<\/p>\n

Esses questionamentos j\u00e1 come\u00e7aram a bater \u00e0s portas das corregedorias permanentes e geral do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo.<\/p>\n

A 1\u00aa Vara de Registros P\u00fablicos da Capital j\u00e1 decidiu que \u00e9 correta a postura do registrador ao sustar a averba\u00e7\u00e3o de consolida\u00e7\u00e3o da propriedade tendo em vista que, antes do decurso do prazo para purga\u00e7\u00e3o da mora, o bem tornou-se indispon\u00edvel por determina\u00e7\u00e3o judicial. Conforme senten\u00e7a da lavra da MMa Ju\u00edza Dra. Tania Mara Ahualli: \u201c \u2026 para que o interessado possa lograr a consolida\u00e7\u00e3o da propriedade ante a n\u00e3o purga\u00e7\u00e3o da mora, dever\u00e1 diligenciar diretamente junto ao Ju\u00edzo que proferiu a decis\u00e3o de indisponibilidade, pleiteando a expedi\u00e7\u00e3o de mandado para averba\u00e7\u00e3o da consolida\u00e7\u00e3o.\u201d[7]<\/p>\n

No mesmo sentido o parecer exarado pelo MM. Juiz Assessor da Corregedoria Dr. Swarai Cervone de Oliveira, aprovado pelo Corregedor Geral da Justi\u00e7a Des. Jos\u00e9 Carlos Gon\u00e7alves Xavier de Aquino[8], ao concluir pela necessidade de se promover o levantamento das constri\u00e7\u00f5es perante os Ju\u00edzos de onde elas partiram, antes de se averbar a consolida\u00e7\u00e3o da propriedade em nome do credor fiduci\u00e1rio.<\/p>\n

O parecer observa, ainda, que \u201ca penhora, ao contr\u00e1rio da indisponibilidade, n\u00e3o obsta a consolida\u00e7\u00e3o. Por\u00e9m, seu levantamento, com cancelamento da averba\u00e7\u00e3o, tamb\u00e9m depende de ordem do Ju\u00edzo que a determinou.\u201d.<\/p>\n

Na mesma linha sobrevieram outros pareceres aprovados. (Proc. CGJSP n\u00ba 154.498\/2015 (448\/2015-E) e Proc.CGJSP 154.499\/2015.<\/p>\n

Destes precedentes podemos extrair algumas conclus\u00f5es no que tange \u00e0 postura do registrador a ser adotada diante do problema: n\u00ba 1 \u2013 \u00c9 poss\u00edvel o in\u00edcio do procedimento de intima\u00e7\u00e3o para purga\u00e7\u00e3o da mora em que pese a indisponibilidade averbada; n\u00ba 2 \u2013 A averba\u00e7\u00e3o de consolida\u00e7\u00e3o, no entanto, quando houver av. de indisponibilidade sobre os direitos do fiduciante, depende de ordem judicial expressa seja ela para o pr\u00f3prio ato de averba\u00e7\u00e3o ou para autorizar o pr\u00e9vio cancelamento da indisponibilidade; n\u00ba 3\u2013 \u00c9 poss\u00edvel o procedimento de execu\u00e7\u00e3o extrajudicial em sua plenitude (desde a intima\u00e7\u00e3o, av. de consolida\u00e7\u00e3o e eventual averba\u00e7\u00e3o dos leil\u00f5es negativos) mesmo havendo av. de penhora sobre os direitos do fiduciante.<\/p>\n

Tudo indica, nesta \u00faltima hip\u00f3tese (n\u00ba3), que, havendo a averba\u00e7\u00e3o de consolida\u00e7\u00e3o da propriedade plena em nome do fiduci\u00e1rio, h\u00e1 o desaparecimento dos direitos de reaquisi\u00e7\u00e3o do devedor fiduciante sobre os quais reca\u00edam a penhora. H\u00e1 na realidade, o exaurimento do objeto da penhora por conta da execu\u00e7\u00e3o da garantia fiduci\u00e1ria.<\/p>\n

A constri\u00e7\u00e3o judicial, por sua vez, poder\u00e1, eventualmente, incidir sobre a import\u00e2ncia que sobejar relativa ao pre\u00e7o de venda, apurada por ocasi\u00e3o dos leil\u00f5es p\u00fablicos do im\u00f3vel, impostos por for\u00e7a do art. 27 da Lei n\u00ba 9.514\/97. Vale dizer, se houver saldo em dinheiro resultante do leil\u00e3o, a ser devolvido ao devedor, o Ju\u00edzo da execu\u00e7\u00e3o poder\u00e1 determinar a apreens\u00e3o de tal valor pois \u00e9 o que restou dos direitos que o fiduciante-executado detinha sobre o im\u00f3vel.<\/p>\n

Observe-se que a hip\u00f3tese aqui trabalhada refere-se \u00e0s determina\u00e7\u00f5es de penhora que n\u00e3o sejam provenientes de execu\u00e7\u00f5es propostas pela Fazenda Nacional, que por for\u00e7a do Art. 53 \u00a7 1\u00ba da Lei. 8212\/91, tornam os bens do executado indispon\u00edveis. Para estes casos consideraremos o efeito da indisponibilidade como reflexo da penhora averbada, tratando a constri\u00e7\u00e3o judicial como se ordem de indisponibilidade fosse.<\/p>\n

REFLEXOS DA AV. DE INDISPONIBILIDADE SOBRE A AV. DE CONSOLIDA\u00c7\u00c3O.<\/strong><\/p>\n

Quanto \u00e0 postura mencionada no item n\u00ba 2, cuja ado\u00e7\u00e3o pelos registradores tem for\u00e7a pr\u00e1tico-normativa[9], j\u00e1 se pode perceber alguns reflexos no dia-dia da atividade registral por conta da paralisa\u00e7\u00e3o de muitos procedimentos de execu\u00e7\u00e3o extrajudicial quando h\u00e1 sobre o registro, av. de indisponibilidade. Sen\u00e3o vejamos:<\/p>\n

No momento em que o credor fiduci\u00e1rio d\u00e1 in\u00edcio \u00e0 execu\u00e7\u00e3o da garantia protocolando o requerimento de intima\u00e7\u00e3o para purga da mora junto ao RI, \u00e9 grande a probabilidade do fiduciante estar inadimplente perante outros credores c\u00edveis, fiscais e trabalhistas. Principalmente se ele exerce, ou j\u00e1 exerceu, alguma atividade empresarial por m\u00ednima que seja. O estado de inadimpl\u00eancia e insolv\u00eancia empresarial \u00e9 sintom\u00e1tico: o quadro \u00e9 na maioria das vezes o de falta de pagamento de obriga\u00e7\u00f5es fiscais (impostos, taxas, contribui\u00e7\u00f5es previdenci\u00e1rias de funcion\u00e1rios, etc.), e encargos trabalhistas (dispensas empregat\u00edcias sem a devida indeniza\u00e7\u00e3o legal, n\u00e3o recolhimento de FGTS, etc). Ora, no instante em que a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria come\u00e7a a ser excutida pelo credor, \u00e9 bem prov\u00e1vel que o patrim\u00f4nio do empres\u00e1rio j\u00e1 esteja indispon\u00edvel por for\u00e7a do art. 185-A do C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional[10] ou por determina\u00e7\u00e3o de Juiz do Trabalho.<\/p>\n

Al\u00e9m disso, h\u00e1 outros fatores que podem desencadear na indisponibilidade do patrim\u00f4nio do fiduciante como por exemplo a participa\u00e7\u00e3o em institui\u00e7\u00f5es financeiras e cooperativas de cr\u00e9dito sob regime de liquida\u00e7\u00e3o extrajudicial[11] ou ser respons\u00e1vel por ato de improbidade administrativa[12].<\/p>\n

Observe-se que grande parte das opera\u00e7\u00f5es garantidas com a fid\u00facia possui longo prazo para liquida\u00e7\u00e3o da d\u00edvida (algumas podem chegam a at\u00e9 35 anos). Isto significa n\u00e3o ser nada improv\u00e1vel a ocorr\u00eancia de qualquer um dos fatos acima mencionados, durante todo o per\u00edodo de resgate do financiamento tomado.<\/p>\n

\u00a0UMA POSS\u00cdVEL JUDICIALIZA\u00c7\u00c3O DA ALIENA\u00c7\u00c3O FIDUCI\u00c1RIA.<\/strong><\/p>\n

\u00c9 sabido que a revolucion\u00e1ria execu\u00e7\u00e3o extrajudicial, conforme mencionado no in\u00edcio, surgiu para substituir a morosa e complicada execu\u00e7\u00e3o hipotec\u00e1ria que em muito contribuiu com a bancarrota do mercado de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio nos anos 80 e 90.<\/p>\n

Ao exigir ordem judicial expressa seja ela para o pr\u00f3prio ato de averba\u00e7\u00e3o da consolida\u00e7\u00e3o ou para autorizar o pr\u00e9vio cancelamento da indisponibilidade, judicializa-se o procedimento. Isto porque a execu\u00e7\u00e3o da garantia, que nasceu para ser extrajudicial, passa a depender de uma pr\u00e9via interven\u00e7\u00e3o judicial.<\/p>\n

Perde-se, com isso, o benef\u00edcio da celeridade da execu\u00e7\u00e3o abrindo-se argumentos recursivos de toda sorte para o indeferimento do pedido e paralisa\u00e7\u00e3o do procedimento registr\u00e1rio com o que deixa de ter for\u00e7a a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria.<\/p>\n

Ressalte-se que essa paralisa\u00e7\u00e3o, a qual pode perdurar por anos (semelhante ao que ocorria com a execu\u00e7\u00e3o hipotec\u00e1ria), certamente resultar\u00e1 numa perda gradativa e, sobretudo, significativa de efic\u00e1cia da garantia fiduci\u00e1ria ao longo dos anos.<\/p>\n

A ocorr\u00eancia desse fen\u00f4meno come\u00e7a a ser observada na atividade registral, com alguns expedientes estancados, e tende a se ampliar em raz\u00e3o da chuva di\u00e1ria de indisponibilidades advindas da CENIB, recebidas pelos registradores de todo o pa\u00eds as quais tem reca\u00eddo, em grande parte, sobre direitos de fiduciantes.<\/p>\n

O tema \u00e9 muito novo em nosso ordenamento. Da\u00ed, talvez, a compreens\u00edvel postura conservadora dos primeiros julgados administrativos para os casos em tela, quando levam em conta que: \u201c Permitir a averba\u00e7\u00e3o da consolida\u00e7\u00e3o da propriedade implicaria, por via reflexa, tornar sem efeito a indisponibilidade. Dito de outro modo, traduziria revis\u00e3o de determina\u00e7\u00e3o judicial pela via administrativa, o que n\u00e3o se admite.\u201d[13]<\/p>\n

A PROPRIEDADE FIDUCI\u00c1RIA E OS DIREITOS DE FIDUCIANTE S\u00c3O RESOL\u00daVEIS E O ATO \u00c9 DE AVERBA\u00c7\u00c3O.<\/strong><\/p>\n

Ao estudar o problema, o aplicador do direito n\u00e3o pode perder de vista a resolubilidade de ambos os direitos ou seja: a condi\u00e7\u00e3o que recai sobre o direito de reaquisi\u00e7\u00e3o do fiduciante (para alguns, trata-se de direito de propriedade sob condi\u00e7\u00e3o suspensiva); e a condi\u00e7\u00e3o resolutiva incidente sobre a propriedade fiduci\u00e1ria do credor.<\/p>\n

Na primeira, havendo o pagamento da d\u00edvida (implemento da condi\u00e7\u00e3o), desaparece a causa suspensiva e reverte-se a propriedade em favor do fiduciante. Por outro lado, frustrada a condi\u00e7\u00e3o para aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade pelo fiduciante, consolida-se a propriedade no patrim\u00f4nio do fiduci\u00e1rio. Chama a aten\u00e7\u00e3o que tal consolida\u00e7\u00e3o seja levada ao registro imobili\u00e1rio por ato de averba\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Citando doutrina de Serpa Lopes, Melhim Chalhub menciona que: \u201c A reda\u00e7\u00e3o original da Lei n\u00ba 9.514\/97 falava em\u00a0registro<\/em>, mas a Lei n\u00ba 10.931\/2004 deu nova reda\u00e7\u00e3o ao \u00a7 7\u00ba do art. 26 deixando claro que o ato \u00e9 de\u00a0averba\u00e7\u00e3o<\/em>\u00a0porque a consolida\u00e7\u00e3o se d\u00e1 por cancelamento da condi\u00e7\u00e3o resolutiva. Efetivamente, ao se constituir a propriedade fiduci\u00e1ria, a propriedade \u00e9 atribu\u00edda ao fiduci\u00e1rio com exclus\u00e3o ou limita\u00e7\u00e3o de poderes, que s\u00e3o objeto de ressalva no t\u00edtulo constitutivo. Dada essa estrutura da propriedade fiduci\u00e1ria, a consolida\u00e7\u00e3o resultar\u00e1 apenas da retirada dessa ressalva, com o que a propriedade deixar\u00e1 de ser provis\u00f3ria e restrita e passar\u00e1 a ser definitiva e exclusiva, n\u00e3o havendo necessidade de constitui\u00e7\u00e3o de nova propriedade.\u201d[14].<\/p>\n

N\u00edtido, portanto, o car\u00e1ter declarat\u00f3rio do ato averbat\u00f3rio de consolida\u00e7\u00e3o porquanto a resolu\u00e7\u00e3o ocorre com a n\u00e3o-implementa\u00e7\u00e3o da condi\u00e7\u00e3o no instante em que o devedor deixa de purgar a mora junto ao RI no prazo de 15 dias previsto na Lei.<\/p>\n

Nesse sentido, o ato de av. de consolida\u00e7\u00e3o n\u00e3o consubstancia nenhuma aliena\u00e7\u00e3o ou onera\u00e7\u00e3o, mas t\u00e3o somente o ingresso no f\u00f3lio real do cancelamento da condi\u00e7\u00e3o resolutiva que, at\u00e9 o momento da expedi\u00e7\u00e3o da certid\u00e3o de n\u00e3o purga\u00e7\u00e3o da mora, reca\u00eda sobre a propriedade do credor-fiduci\u00e1rio. \u00a0O que era propriedade resol\u00favel e afetada ao escopo de garantia, passa a ser, automaticamente, propriedade plena.<\/p>\n

Da\u00ed a raz\u00e3o para a lei dispensar qualquer interven\u00e7\u00e3o judicial na excuss\u00e3o da garantia e para a pr\u00e1tica dos atos registr\u00e1rios dela decorrentes.<\/p>\n

Faz eco, ainda, a li\u00e7\u00e3o do autor supracitado[15]: \u201dOs procedimentos de registro s\u00e3o coerentes com a natureza da propriedade resol\u00favel.<\/p>\n

Efetivamente, a revers\u00e3o da propriedade ao devedor-fiduciante, assim como sua consolida\u00e7\u00e3o no credor, s\u00e3o efeitos normais da condi\u00e7\u00e3o resolutiva e operam automaticamente, independente de atua\u00e7\u00e3o judicial.<\/p>\n

Tanto um assentamento como o outro s\u00e3o atos pr\u00f3prios da fun\u00e7\u00e3o do Oficial do Registro, praticados coerentemente com a natureza da propriedade resol\u00favel. Obviamente, n\u00e3o \u00e9 o ato do Oficial que atribui a propriedade ao fiduciante ou ao fiduci\u00e1rio; essa atribui\u00e7\u00e3o \u00e9 definida pela lei como consequ\u00eancia da ocorr\u00eancia do evento que caracteriza o implemento ou o n\u00e3o-implemento da condi\u00e7\u00e3o, e o ato do Oficial apenas anota esse acontecimento na matr\u00edcula do im\u00f3vel.<\/p>\n

Por isso mesmo, ao assentar a consolida\u00e7\u00e3o ou a revers\u00e3o da propriedade, o Oficial do Registro de Im\u00f3veis estar\u00e1 apenas fazendo constar da matr\u00edcula do im\u00f3vel os fatos correspondentes aos efeitos normais da condi\u00e7\u00e3o pactuada pelas partes, e o faz no exerc\u00edcio de uma fun\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria dele, Oficial, e n\u00e3o da autoridade judici\u00e1ria.<\/p>\n

A mat\u00e9ria n\u00e3o comporta controv\u00e9rsia, quer no plano doutrin\u00e1rio ou jurisprudencial.\u201d<\/p>\n

Por todo o exposto, sob todos os \u00e2ngulos e, qualquer que seja a origem da indisponibilidade incidente sobre os direitos do fiduciante, ela n\u00e3o pode subsistir em face da propriedade consolidada no credor. Por consequ\u00eancia, assim como ocorre na penhora desses direitos, despicienda seria qualquer interven\u00e7\u00e3o judicial ou outra pr\u00e9via provid\u00eancia de cancelamento da av. de indisponibilidade porque j\u00e1 exaurido o objeto da constri\u00e7\u00e3o pelo implemento da condi\u00e7\u00e3o resolutiva.<\/p>\n

Por outro lado, mesmo consolidada a propriedade plena e tal not\u00edcia levada por averba\u00e7\u00e3o ao registro imobili\u00e1rio, o credor (agora propriet\u00e1rio pleno) ou posterior adquirente do im\u00f3vel, devem pleitear perante a autoridade de origem o ato de cancelamento da averba\u00e7\u00e3o de indisponibilidade caso desejem tornar vis\u00edvel na matr\u00edcula a insubsist\u00eancia daquela constri\u00e7\u00e3o que j\u00e1 n\u00e3o produz mais efeitos.<\/p>\n

Por fim, conforme j\u00e1 observado acima, todo o racioc\u00ednio supra desenvolvido n\u00e3o se aplicaria \u00e0 hip\u00f3tese de contrata\u00e7\u00e3o de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o pois neste caso, a discuss\u00e3o toda se deslocaria para o campo da boa-f\u00e9 das partes e da pr\u00f3pria subsist\u00eancia da garantia contratada em face da indisponibilidade ordenada.<\/p>\n

O prop\u00f3sito deste trabalho n\u00e3o \u00e9 outro sen\u00e3o o de trazer \u00e0 baila apenas uma reflex\u00e3o, abrindo um debate mais amplo e acurado sobre o assunto para que n\u00e3o se projete, sem querer e aos poucos, \u00e0 morte da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria sobre bens im\u00f3veis, instituto que, al\u00e9m de revolucionar o mercado de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio, fez revigorar toda a cadeia produtiva imobili\u00e1ria do pa\u00eds.<\/p>\n

Flaviano Galhardo<\/strong> \u00e9 o 10\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis de S\u00e3o Paulo<\/p>\n

_______<\/strong><\/p>\n

[1] NSCGJSP \u2013 Cap\u00edtulo XX, Se\u00e7\u00e3o IX \u2013 Da Aliena\u00e7\u00e3o Fiduci\u00e1ria de Bens Im\u00f3veis: itens 230 a 272<\/p>\n

[2] RDI, Ano 39 \u2013 n\u00ba 80 \u2013 Janeiro\/Julho \u2013 2016 \u2013 fls.101\/124<\/p>\n

[3] Muito embora h\u00e1 quem admita a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria da propriedade superveniente, tal como preveem os artigos n\u00bas 1.361, \u00a7 3\u00ba e 1.410 \u00a7 1\u00ba do CC.<\/p>\n

[4] Vide opini\u00f5es de: Narciso Orlandi Neto \u2013 Aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de bens im\u00f3veis \u2013 Boletim IRIB 246 \u2013 Nov.1997<\/p>\n

Melhim Namem Chalhub \u2013 Neg\u00f3cio fiduci\u00e1rio, Rio de Janeiro: Renovar, 2\u00aa ed., p.147passim<\/em><\/p>\n

Marcelo Terra \u2013 Aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de im\u00f3vel em garantia. Porto Alegre: Safe\/Irib, 1998, p.38-39<\/p>\n

[5] Boletins Eletr\u00f4nicos n\u00bas 2245 de 09\/01\/2006 por S\u00e9rgio Jacomino e 2270 de 31\/01\/2006 por Melhim Chalhub<\/p>\n

[6] RE n\u00ba 657.905-SE (2004D0064390-7) DJU de 18\/02\/02<\/p>\n

REsp n\u00ba 214.763DSP \u2013 DJU de 18\/09\/00<\/p>\n

REso n\u00ba 314.093DRS \u2013 DJU 03\/04\/02<\/p>\n

[7] 1\u00aa VRPSP \u2013 Proc.1080175-33.2015.8.26.0100 \u2013 DJ 10\/09\/2015<\/p>\n

[8] CGJSP \u2013 Proc. 167.424\/2015 \u2013 DJ 05\/11\/2015<\/p>\n

[9] Lei Federal n\u00ba 8.935\/94 \u2013 Art.30, XIV e Art.31, I<\/p>\n

[10] Art. 185-A. Na hip\u00f3tese de o devedor tribut\u00e1rio, devidamente citado, n\u00e3o pagar nem apresentar bens \u00e0 penhora no prazo legal e n\u00e3o forem encontrados bens penhor\u00e1veis, o juiz determinar\u00e1 a indisponibilidade de seus bens e direitos, comunicando a decis\u00e3o, preferencialmente por meio eletr\u00f4nico, aos \u00f3rg\u00e3os e entidades que promovem registros de transfer\u00eancia de bens, especialmente ao registro p\u00fablico de im\u00f3veis e \u00e0s autoridades supervisoras do mercado banc\u00e1rio e do mercado de capitais, a fim de que, no \u00e2mbito de suas atribui\u00e7\u00f5es, fa\u00e7am cumprir a ordem judicial.<\/p>\n

[11] Lei Federal n\u00ba 6.024\/74, arts. 36 a 38<\/p>\n

[12] Lei Federal n\u00ba 8.429\/92, art.7\u00ba<\/p>\n

[13] CGJSP \u2013 Proc. 167.424\/2015 \u2013 DJ 05\/11\/2015<\/p>\n

[14]\u00a0\u00a0 Melhim Namem Chalhub \u2013 Neg\u00f3cio fiduci\u00e1rio, Rio de Janeiro: Renovar, 4\u00aa ed., p.254 \u2013 nota de rodap\u00e9.<\/p>\n

[15] Vide nota n\u00ba14<\/p>\n

Fonte: iregistradores | Publicado em 20\/04\/2017<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Averba\u00e7\u00e3o de Penhora e de Indisponibilidade sobre Direitos de Fiduciante e o futuro da Aliena\u00e7\u00e3o Fiduci\u00e1ria Por\u00a0Flaviano Galhardo INTRODU\u00c7\u00c3O. No dia 21 de Novembro pr\u00f3ximo completa 20 anos a Lei n\u00ba 9.514\/97 que instituiu a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria sobre bens im\u00f3veis e serviu de base \u00e0 prolifera\u00e7\u00e3o dos financiamentos imobili\u00e1rios no pa\u00eds. Nos seus dez primeiros […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[14],"tags":[],"class_list":["post-13332","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-artigos"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/13332","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=13332"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/13332\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=13332"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=13332"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=13332"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}