N\u00e3o h\u00e1 como n\u00e3o falar de im\u00f3vel no litoral sem tratar da enfiteuse, aforamento ou emprazamento, que seria uma esp\u00e9cie de direito real sobre im\u00f3vel alheio, onde o propriet\u00e1rio (senhorio) transfere ao adquirente (enfiteuta), em car\u00e1ter perp\u00e9tuo, o dom\u00ednio \u00fatil, a posse direta, o uso, o gozo e o direito de disposi\u00e7\u00e3o sobre bem im\u00f3vel, mediante pagamento de renda anual (foro) .<\/p>\n
Existem duas modalidades: enfiteuse civil regulada pelo C\u00f3digo Civil, vide Arts. 678 a 694 do CC\/16 e Art. 2.038 do CC\/atual ; e enfiteuse administrativa ou especial, constitu\u00edda sobre os im\u00f3veis dominiais da Uni\u00e3o, vide Decreto-Lei 9.760\/46 ( Disp\u00f5e sobre os bens im\u00f3veis da Uni\u00e3o) e 9.636\/98 (Disp\u00f5e sobre a regulariza\u00e7\u00e3o, administra\u00e7\u00e3o, aforamento e aliena\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis de dom\u00ednio da Uni\u00e3o).<\/p>\n
Ainda sobre o tema \u00e9 importante conhecer a Lei \u00a05.972\/73 (Regula o procedimento para o Registro da propriedade de bens im\u00f3veis discriminados administrativamente ou possu\u00eddos pela Uni\u00e3o); \u00a0Decreto \u00a02.398\/87 ( Disciplina os valores devidos a t\u00edtulo de\u00a0foro e laud\u00eamio<\/em>, assim como as certid\u00f5es exig\u00edveis para a negocia\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis da Uni\u00e3o aforados, e as informa\u00e7\u00f5es a serem prestadas pelos Cart\u00f3rios de Notas, Registro de Im\u00f3veis e de T\u00edtulos e Documentos relativas a essas transa\u00e7\u00f5es, por meio da Declara\u00e7\u00e3o de Opera\u00e7\u00e3o Imobili\u00e1ria em Terrenos da Uni\u00e3o -DOITU ); o Art. 49, \u00a7 3o, do ADCT, da CF\/1988 (Imp\u00f5e o regime de enfiteuse aos terrenos de marinha e seus acrescidos, situados na faixa de seguran\u00e7a) e por fim, a atual Medida Provis\u00f3ria 759\/2016, que promete acelerar os procedimentos de aliena\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis da Uni\u00e3o.<\/p>\n A que nos interessa no momento \u00e9 a enfiteuse especial ligada aos bens da Uni\u00e3o, que incluem os terrenos de marinha e acrescidos, nos termos da Lei 9.760\/46, art.1\u00ba<\/em>\u00a0e sgts:<\/p>\n Art. 1\u00ba Incluem-se entre os bens im\u00f3veis da Uni\u00e3o:<\/em><\/p>\n a) os terrenos de marinha e seus acr\u00e9scidos ;<\/em><\/p>\n Art. 2\u00ba S\u00e3o terrenos de marinha, em uma profundidade de 33 (trinta e tr\u00eas) metros, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posi\u00e7\u00e3o da linha do preamar-m\u00e9dio de 1831:<\/em><\/p>\n a) os situados no continente, na costa mar\u00edtima e nas margens dos rios e lagoas, at\u00e9 onde se fa\u00e7a sentir ainflu\u00eancia das mar\u00e9s;<\/em><\/p>\n b) os que contornam as ilhas situadas em zona onde se fa\u00e7a sentir a influ\u00eancia das mar\u00e9s.<\/em><\/p>\n Par\u00e1grafo \u00fanico. Para os efeitos d\u00easte artigo a influ\u00eancia das mar\u00e9s \u00e9 caracterizada pela oscila\u00e7\u00e3o peri\u00f3dica de 5 (cinco) cent\u00edmetros pelo menos, do n\u00edvel das \u00e1guas, que ocorra em qualquer \u00e9poca do ano.<\/em><\/p>\n \u00a0Art. 3\u00ba S\u00e3o terrenos acrescidos de marinha os que se tiverem formado, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha.<\/em><\/p><\/blockquote>\n Definidos alguns conceitos e sua natureza jur\u00eddica de direito real (alien\u00e1vel e transfer\u00edvel) \u00e9 necess\u00e1rio saber quais s\u00e3o as obriga\u00e7\u00f5es relativas a estes im\u00f3veis para que se considerem regulares.<\/p>\n A compet\u00eancia da gest\u00e3o dos im\u00f3veis da Uni\u00e3o cabe a Secretaria de Patrim\u00f4nio da Uni\u00e3o (SPU), Org\u00e3o do Minist\u00e9rio do Planejamento, que inclusive trata da demarca\u00e7\u00e3o dos terrenos de marinha, nos termos dos artigos do Decreto-Lei 9.760\/46.<\/p>\n Neste procedimento a SPU dever\u00e1 demarcar a linha preamar e ao final os terrenos de marinha demarcados dever\u00e3o ser registrados no Registro de Im\u00f3veis (art. 2o, Par\u00e1grafo \u00fanico, da Lei 9.636\/1998) com posterior abertura de matricula nos termos do art. 176 da Lei 6.015\/76 (Lei de Registros P\u00fablicos).<\/p>\n Art. 2o<\/sup><\/u>\u00a0Conclu\u00eddo, na forma da legisla\u00e7\u00e3o vigente, o processo de identifica\u00e7\u00e3o e demarca\u00e7\u00e3o das terras de dom\u00ednio da Uni\u00e3o, a SPU lavrar\u00e1, em livro pr\u00f3prio, com for\u00e7a de escritura p\u00fablica, o termo competente, incorporando a \u00e1rea ao patrim\u00f4nio da Uni\u00e3o.<\/em><\/p>\n Par\u00e1grafo \u00fanico. O termo a que se refere este artigo, mediante certid\u00e3o de inteiro teor, acompanhado de plantas e outros documentos t\u00e9cnicos que permitam a correta caracteriza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, ser\u00e1 registrado no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis competente.<\/em><\/p><\/blockquote>\n Consolidado o registro e abertura da matricula do im\u00f3vel da Uni\u00e3o demarcado, ele poder\u00e1 ser objeto de aforamento no todo ou parcial, atrav\u00e9s do desmembramento da area aforada e consequente abertura de nova matricula para os lotes que dever\u00e3o receber o registro dos contratos de aforamento para aquisi\u00e7\u00e3o do dominio \u00fatil.<\/p>\n A SPU deve informar na certid\u00e3o de desmembramento o RIP \u2013 Registro Imobili\u00e1rio Patrimonial da area destacada e que tamb\u00e9m servir\u00e1 para calculo e arrecada\u00e7\u00e3o de foro e laud\u00eamio.<\/p>\n A aquisi\u00e7\u00e3o do dominio \u00fatil atrav\u00e9s do contrato de aforamento gera tamb\u00e9m a obriga\u00e7\u00e3o de comunicar a Prefeitura do Municipio onde est\u00e1 localizado o im\u00f3vel, para consequente arrecadamento de ITBI e IPTU.<\/p>\n Necess\u00e1rio portanto saber se consta da matricula do im\u00f3vel a exist\u00eancia de contrato de aforamento (Art. 14 Lei 9.636\/98) entre a SPU e o particular, e eventual constru\u00e7\u00e3o \u00a0(benfeitoria) realizada no terreno devidamente averbada.<\/p>\n No que diz respeito a transferencia do aforamento em terreno de marinha, s\u00f3 poder\u00e1 ser feito por contrato de compra e venda, permuta, doa\u00e7ao ou da\u00e7\u00e3o em pagamento, mediante escritura p\u00fablica e certid\u00e3o autorizativa de transfer\u00eancia (CAT) emitida pela SPU.<\/p>\n No que diz respeito ao foro, laud\u00eamio (recolhido nas transf\u00eancias onerosas inter vivos), taxa de ocupa\u00e7\u00e3o e outros assuntos ligados ao tema \u00e9 necess\u00e1rio conhecer o Decreto 2.398\/87, onde, entre outros assuntos:<\/p>\n Art. 3\u00ba\u00a0A transfer\u00eancia onerosa, entre vivos, do dom\u00ednio \u00fatil e da inscri\u00e7\u00e3o de ocupa\u00e7\u00e3o de terreno da Uni\u00e3o ou de cess\u00e3o de direito a eles relativos depender\u00e1 do pr\u00e9vio recolhimento do laud\u00eamio pelo vendedor, em quantia correspondente a cinco por cento do valor atualizado do dom\u00ednio pleno do terreno, exclu\u00eddas as benfeitorias.\u00a0<\/em>(Reda\u00e7\u00e3o dada pela Medida Provis\u00f3ria n\u00ba 759, de 2016)<\/em><\/a><\/p>\n 1\u00b0 As transfer\u00eancias parciais de aforamento ficar\u00e3o sujeitas a novo foro para a parte desmembrada.<\/em><\/p>\n 2o<\/sup><\/u>\u00a0Os Cart\u00f3rios de Notas e Registro de Im\u00f3veis, sob pena de responsabilidade dos seus respectivos titulares, n\u00e3o lavrar\u00e3o nem registrar\u00e3o escrituras relativas a bens im\u00f3veis de propriedade da Uni\u00e3o, ou que contenham, ainda que parcialmente, \u00e1rea de seu dom\u00ednio:<\/em><\/p>\n I \u2013 sem certid\u00e3o da Secretaria do Patrim\u00f4nio da Uni\u00e3o \u2013 SPU que declare:\u00a0<\/em><\/p>\n a) ter o interessado recolhido o laud\u00eamio devido, nas transfer\u00eancias onerosas entre vivos;<\/em><\/p>\n b) estar o transmitente em dia, perante o Patrim\u00f4nio da Uni\u00e3o, com as obriga\u00e7\u00f5es relativas ao im\u00f3vel objeto da transfer\u00eancia; e<\/em><\/p>\n c) estar autorizada a transfer\u00eancia do im\u00f3vel, em virtude de n\u00e3o se encontrar em \u00e1rea de interesse do servi\u00e7o p\u00fablico;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/em><\/p>\n II \u2013 sem a observ\u00e2ncia das normas estabelecidas em regulamento;<\/em><\/p>\n 3o<\/sup><\/u>\u00a0A SPU proceder\u00e1 ao c\u00e1lculo do valor do laud\u00eamio, mediante solicita\u00e7\u00e3o do interessado. \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/em><\/p>\n 4o<\/sup><\/u>\u00a0Conclu\u00edda a transmiss\u00e3o, o adquirente dever\u00e1 requerer ao \u00f3rg\u00e3o local da SPU, no prazo m\u00e1ximo de sessenta dias, que providencie a transfer\u00eancia dos registros cadastrais para o seu nome, observando-se, no caso de im\u00f3vel aforado, o disposto no\u00a0<\/em>art. 116 do Decreto-Lei no<\/sup>\u00a09.760, de 1946<\/em><\/a>.<\/em><\/p>\n 5\u00ba\u00a0A n\u00e3o observ\u00e2ncia do prazo estipulado no \u00a7 4\u00ba\u00a0sujeitar\u00e1 o adquirente \u00e0 multa de 0,50% (cinquenta cent\u00e9simos por cento), por m\u00eas ou fra\u00e7\u00e3o, sobre o valor do terreno, exclu\u00eddas as benfeitorias.\u00a0<\/em>(Reda\u00e7\u00e3o dada pela Medida Provis\u00f3ria n\u00ba 759, de 2016)<\/em><\/a><\/p>\n 6o<\/sup><\/u>\u00a0\u00c9 vedado o loteamento ou o desmembramento de \u00e1reas objeto de ocupa\u00e7\u00e3o sem prefer\u00eancia ao aforamento, nos termos dos\u00a0<\/em>arts. 105<\/em><\/a>\u00a0e\u00a0<\/em>215 do Decreto-Lei no 9.760, de 1946<\/em><\/a>, exceto quando:<\/em><\/p>\n a) realizado pela pr\u00f3pria Uni\u00e3o, em raz\u00e3o do interesse p\u00fablico;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/em><\/p>\n b) solicitado pelo pr\u00f3prio ocupante, comprovada a exist\u00eancia de benfeitoria suficiente para caracterizar, nos termos da legisla\u00e7\u00e3o vigente, o aproveitamento efetivo e independente da parcela a ser desmembrada.<\/em><\/p>\n Art. 3o<\/sup><\/u>-A\u00a0 Os cart\u00f3rios dever\u00e3o informar as opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias anotadas, averbadas, lavradas, matriculadas ou registradas nos Cart\u00f3rios de Notas ou de Registro de Im\u00f3veis, T\u00edtulos e Documentos que envolvam terrenos da Uni\u00e3o sob sua responsabilidade, mediante a apresenta\u00e7\u00e3o de Declara\u00e7\u00e3o sobre Opera\u00e7\u00f5es Imobili\u00e1rias em Terrenos da Uni\u00e3o \u2013 DOITU em meio magn\u00e9tico, nos termos estabelecidos pela Secretaria do Patrim\u00f4nio da Uni\u00e3o.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/em><\/p><\/blockquote>\n Em resumo, o ponto de aten\u00e7\u00e3o \u00e9 como sempre a matricula do im\u00f3vel, onde deve constar informa\u00e7\u00f5es relevantes como a demarca\u00e7\u00e3o do terreno de marinha e o contrato de aforamento. Observado e confirmado estes dois aspectos \u00e9 necess\u00e1rio aprofundar nos detalhes e inclusive confrontar com a localiza\u00e7\u00e3o atual do im\u00f3vel, cadastros na SPU e Prefeitura, al\u00e9m dos recolhimentos de tributos. Essa \u00e9 a cautela m\u00ednima exigida para qualquer transa\u00e7\u00e3o que envolve este tipo de im\u00f3vel.<\/p>\n Fonte de Pesquisa: Irib \u2013 Instituto de Registro Imobili\u00e1rio do Brasil e site do Planalto (\u00a0www.planalto.gov.br<\/a>)<\/p>\n