13 abril, 2017<\/p>\n
Art. 1.510-A.\u00a0 O direito real de laje consiste na possibilidade de coexist\u00eancia de unidades imobili\u00e1rias aut\u00f4nomas de titularidades distintas situadas em uma mesma \u00e1rea, de maneira a permitir que o propriet\u00e1rio ceda a superf\u00edcie de sua constru\u00e7\u00e3o a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente constru\u00edda sobre o solo.<\/p>\n
\u00a7 1\u00ba\u00a0O direito real de laje somente se aplica quando se constatar a impossibilidade de individualiza\u00e7\u00e3o de lotes, a sobreposi\u00e7\u00e3o ou a solidariedade de edifica\u00e7\u00f5es ou terrenos.<\/p>\n
\u00a7 2\u00ba\u00a0O direito real de laje contempla o espa\u00e7o a\u00e9reo ou o subsolo de terrenos p\u00fablicos ou privados, tomados em proje\u00e7\u00e3o vertical, como unidade imobili\u00e1ria aut\u00f4noma, n\u00e3o contemplando as demais \u00e1reas edificadas ou n\u00e3o pertencentes ao propriet\u00e1rio do im\u00f3vel original.<\/p>\n
\u00a7 3\u00ba\u00a0Consideram-se unidades imobili\u00e1rias aut\u00f4nomas aquelas que possuam isolamento funcional e acesso independente, qualquer que seja o seu uso, devendo ser aberta matr\u00edcula pr\u00f3pria para cada uma das referidas unidades.<\/p>\n
\u00a7 4\u00ba\u00a0O titular do direito real de laje responder\u00e1 pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade.<\/p>\n
\u00a7 5\u00ba\u00a0As unidades aut\u00f4nomas constitu\u00eddas em matr\u00edcula pr\u00f3pria poder\u00e3o ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares, n\u00e3o podendo o adquirente instituir sobreleva\u00e7\u00f5es sucessivas, observadas as posturas previstas em legisla\u00e7\u00e3o local.<\/p>\n
\u00a7 6\u00ba\u00a0A institui\u00e7\u00e3o do direito real de laje n\u00e3o implica atribui\u00e7\u00e3o de fra\u00e7\u00e3o ideal de terreno ao benefici\u00e1rio ou participa\u00e7\u00e3o proporcional em \u00e1reas j\u00e1 edificadas.<\/p>\n
\u00a7 7\u00ba\u00a0O disposto neste artigo n\u00e3o se aplica \u00e0s edifica\u00e7\u00f5es ou aos conjuntos de edifica\u00e7\u00f5es, de um ou mais pavimentos, constru\u00eddos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou n\u00e3o, nos termos deste C\u00f3digo Civil e da legisla\u00e7\u00e3o espec\u00edfica de condom\u00ednios.<\/p>\n
\u00a7 8\u00ba\u00a0Os Munic\u00edpios e o Distrito Federal poder\u00e3o dispor sobre posturas edil\u00edcias e urban\u00edsticas associadas ao direito real de laje.\u201d (NR)<\/p>\n
A MP 759\/2016, que disp\u00f5e sobre a regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria rural e urbana, criou o novo direito real de laje, acrescentando o artigo 1.510-A ao C\u00f3digo Civil. A localiza\u00e7\u00e3o escolhida pelo legislador n\u00e3o foi feliz, pois inseriu a nova figura no cap\u00edtulo dos direitos reais de garantia, com os quais n\u00e3o guarda a mais remota afinidade.<\/p>\n
Mais adequada seria a inser\u00e7\u00e3o de novo instituto no cap\u00edtulo que tra\u00e7a as regras gerais do direito de propriedade. O que desejou criar o legislador foi uma nova modalidade propriet\u00e1ria, de modo que o novo artigo ficaria melhor situado ap\u00f3s o condom\u00ednio edil\u00edcio, com o qual, de resto, n\u00e3o se confunde.<\/p>\n
O direito real de laje \u00e9 instituto\u00a0sui generis<\/em>, com requisitos e efeitos pr\u00f3prios, que n\u00e3o se confunde com o direito de superf\u00edcie (art. 1.369 e seguintes do CC), e nem com a amplitude da propriedade plena (art. 1.228 CC). O legislador procurou regularizar e solucionar situa\u00e7\u00e3o de fato que aflige milhares de fam\u00edlias no pa\u00eds, em especial as de baixa renda: o propriet\u00e1rio de determinado im\u00f3vel aliena a terceiros o direito de construir sobre a laje de sua edifica\u00e7\u00e3o, e de se tornar o adquirente dono da nova constru\u00e7\u00e3o erigida, independente daquela original, que se encontra abaixo.<\/p>\n Define-se o direito real de laje como nova modalidade de propriedade, na qual o titular adquirente torna-se propriet\u00e1rio de unidade aut\u00f4noma consistente de constru\u00e7\u00e3o erigida sobre acess\u00e3o alheia, sem implicar situa\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio tradicional ou edil\u00edcio.<\/p>\n N\u00e3o se trata, como veremos, de condom\u00ednio tradicional (arts. 1.314 e seguintes CC), nem de condom\u00ednio edil\u00edcio (arts. 1.331 e seguintes CC), muito menos de direito de superf\u00edcie tempor\u00e1rio. O direito de laje fica a meio caminho entre a superf\u00edcie e a propriedade plena. Tem o m\u00e9rito de solucionar situa\u00e7\u00e3o irregular que afeta a popula\u00e7\u00e3o de baixa renda, e os defeitos de imprecis\u00e3o de reda\u00e7\u00e3o e de conceitos, o que certamente dificultar\u00e1 \u2013 e muito \u2013 a tarefa da doutrina e dos tribunais.<\/p>\n Seria convenente que o artigo tra\u00e7asse de modo mais claro e minucioso a natureza do direito de laje, os seus efeitos, as causas e as modalidades de sua constitui\u00e7\u00e3o e de sua extin\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Um exame ligeiro do direito real de laje leva \u00e0 enganosa equipara\u00e7\u00e3o ao direito real de superf\u00edcie, na modalidade de sobreleva\u00e7\u00e3o (direito real de superf\u00edcie sobre superf\u00edcie, ou superf\u00edcie em segundo grau), que n\u00e3o se encontra regulado no C\u00f3digo Civil. A doutrina, amparada em li\u00e7\u00e3o de Ricardo Pereira Lira, j\u00e1 anotava a exist\u00eancia informal do direito de laje, presente em comunidades da baixa renda, mediante o qual \u201cmoradores permitem que um terceiro construa sobre sua laje, ficando de posse exclusiva desse terceiro a moradia por ele constru\u00edda\u201d (Gustavo Tepedino e outros, C\u00f3digo Civil Interpretado, vol. III, Renovar, p. 754), optou o legislador, por\u00e9m, por n\u00e3o regular o direito real de laje como modalidade do direito de superf\u00edcie. As diferen\u00e7as entre os dois institutos s\u00e3o marcantes, segundo a figura positivada pelo artigo 1.510-A do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n A defini\u00e7\u00e3o anal\u00edtica do direito de superf\u00edcie, de Ricardo Pereira Lira, diz que \u00e9 direito real sobre coisa alheia, aut\u00f4nomo, tempor\u00e1rio, de fazer uma constru\u00e7\u00e3o ou planta\u00e7\u00e3o sobre \u2013 e em certos casos sob \u2013 o solo alheio e delas ficar propriet\u00e1rio (\u201cO direito de superf\u00edcie no novo C\u00f3digo Civil\u201d. In: Revista Forense, 2003, v. 364, p. 251). O direito real de laje \u00e9 mais amplo, pois n\u00e3o \u00e9 tempor\u00e1rio, mas sim perene, ou ao menos persiste at\u00e9 que a constru\u00e7\u00e3o pere\u00e7a. Confere ao seu titular direito pr\u00f3ximo ao da propriedade plena sobre a segunda constru\u00e7\u00e3o, tanto assim que os \u00a7\u00a7 3\u00ba. e 5\u00ba\u00a0 preveem o descerramento de matr\u00edcula pr\u00f3pria para a unidade aut\u00f4noma, o que n\u00e3o se admite no direito real de superf\u00edcie.<\/p>\n De outro lado, embora o titular do direito real de laje tenha a propriedade plena sobre a constru\u00e7\u00e3o que ergueu sobre a acess\u00e3o alheia, o \u00a7 6\u00ba disp\u00f5e que a institui\u00e7\u00e3o n\u00e3o implica atribui\u00e7\u00e3o de fra\u00e7\u00e3o ideal de terreno ao benefici\u00e1rio. Em outras palavras, se criou nova modalidade de propriedade limitada \u00e0 constru\u00e7\u00e3o, mas sem implicar situa\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio, quer tradicional, quer edil\u00edcio, entre o propriet\u00e1rio do solo\/acess\u00e3o (concedente da laje) que se encontra abaixo.<\/p>\n N\u00e3o resta d\u00favida que o novo direito real de laje tem a fun\u00e7\u00e3o de regularizar situa\u00e7\u00f5es de fato, voltado \u00e0 popula\u00e7\u00e3o de baixa renda, que levantou constru\u00e7\u00f5es sobre constru\u00e7\u00f5es, com titularidades distintas. N\u00e3o pode e n\u00e3o deve o instituto ser usado por empreendedores imobili\u00e1rios como v\u00e1lvula de escape das rigorosas regras do condom\u00ednio edil\u00edcio (art. 1.331 e seguintes) ou do neg\u00f3cio complexo de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria (L. 4.591\/64), muito menos do parcelamento do solo urbano (L. 6.766\/79). O \u00a7 7\u00ba ressalva expressamente que a figura \u201cn\u00e3o se aplica \u00e0s edifica\u00e7\u00f5es ou aos conjuntos de edifica\u00e7\u00f5es, de um ou mais pavimentos, constru\u00eddos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou n\u00e3o, nos termos deste C\u00f3digo Civil e da legisla\u00e7\u00e3o espec\u00edfica de condom\u00ednios\u201d.\u00a0 A reda\u00e7\u00e3o do preceito n\u00e3o \u00e9 a melhor, mas quer dizer que situa\u00e7\u00f5es de condom\u00ednio edil\u00edcio, cujos requisitos est\u00e3o arrolados no art. 1.331 CC, n\u00e3o podem ser substitu\u00eddas pelo direito real de laje.<\/p>\n N\u00e3o h\u00e1, portanto, direito do titular da laje sobre fra\u00e7\u00e3o ideal de terreno onde se assentam as duas constru\u00e7\u00f5es. O terreno pertence com exclusividade ao propriet\u00e1rio do primeiro pavimento e concedente do direito real de laje. Esse curioso arranjo criado pelo legislador pressup\u00f5e a inexist\u00eancia de \u00e1reas comuns entre a primeira e a segunda constru\u00e7\u00e3o. \u00c9 por isso que o \u00a7 3\u00ba exige\u00a0 que as novas unidades imobili\u00e1rias aut\u00f4nomas possuam isolamento funcional e acesso independente da primeira constru\u00e7\u00e3o. Est\u00e1 claro que se procurou evitar a custosa institui\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio edil\u00edcio, que exige c\u00e1lculo da fra\u00e7\u00e3o ideal sobre partes comuns. Indaga-se: e se houver \u00e1reas comuns \u00e0s duas edifica\u00e7\u00f5es, como, por exemplo, escadas ou corredores de acesso? Nessa hip\u00f3tese, a situa\u00e7\u00e3o n\u00e3o se enquadra como direito real de laje, nada impedindo, por\u00e9m, que os moradores instituam ou o direito real de superf\u00edcie (art. 1.369 e seguintes CC), ou o condom\u00ednio edil\u00edcio (arts. 1.331 e seguintes CC), de acordo com a opera\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica que desejem realizar.<\/p>\n N\u00e3o se admite a cria\u00e7\u00e3o de direito real da laje sobre laje, ou laje de segundo grau (impropriamente denominado de sobreleva\u00e7\u00e3o, termo destinado ao direito de superf\u00edcie). O \u00a7 5\u00ba \u00e9 expresso, em reda\u00e7\u00e3o pouco clara, no sentido que n\u00e3o pode o adquirente \u201cinstituir sobreleva\u00e7\u00f5es sucessivas, observadas as posturas previstas em legisla\u00e7\u00e3o local\u201d. Como interpretar tal regra? A melhor interpreta\u00e7\u00e3o \u00e9 a da veda\u00e7\u00e3o do direito de laje em segundo grau. A observ\u00e2ncia das posturas municipais \u00e9 requisito para a institui\u00e7\u00e3o do direito de laje em primeiro grau, vedada, em qualquer hip\u00f3tese, a sua reprodu\u00e7\u00e3o em segundo grau. A norma \u00e9 cogente, raz\u00e3o pela qual n\u00e3o pode ser afastada pela vontade das partes.<\/p>\n Os requisitos cumulativos para a institui\u00e7\u00e3o do direito real de laje s\u00e3o os seguintes: a) exist\u00eancia de constru\u00e7\u00f5es sobrepostas, cujos direitos s\u00e3o de titularidades distintas; b) a inexist\u00eancia de \u00e1reas comuns entre as duas constru\u00e7\u00f5es, com acessos independentes entre si; c) aprova\u00e7\u00e3o das duas constru\u00e7\u00f5es, em observ\u00e2ncia \u00e0s normas administrativas; d) a irregularidade formal das constru\u00e7\u00f5es sobrepostas, cuja solu\u00e7\u00e3o \u00e9 a institui\u00e7\u00e3o do direito real de laje.<\/p>\n A constitui\u00e7\u00e3o do direito real de laje, embora omisso o artigo, pode ocorrer mediante diversas modalidades. A primeira \u00e9 mediante celebra\u00e7\u00e3o de neg\u00f3cio jur\u00eddico inter vivos levado ao Oficial de Registro de Im\u00f3veis. Claro que o registro est\u00e1 subordinado \u00e0 regularidade dominial do im\u00f3vel do concedente, pena de grave viola\u00e7\u00e3o ao princ\u00edpio da continuidade registral. O registro \u00e9 constitutivo do direito real. Antes dele, existe entre as partes simples rela\u00e7\u00e3o obrigacional de direito de laje, contrato translativo, mas que somente se converte em direito real ap\u00f3s o ingresso no registro imobili\u00e1rio, mediante descerramento de matr\u00edcula pr\u00f3pria. Anoto que, na realidade, o neg\u00f3cio comportar\u00e1 duplo ato registr\u00e1rio. O primeiro, de averba\u00e7\u00e3o na matr\u00edcula do im\u00f3vel do concedente transmitente, que sofrer\u00e1 o \u00f4nus. A averba\u00e7\u00e3o \u00e9 de suma import\u00e2ncia, para que terceiros tenham conhecimento que o im\u00f3vel n\u00e3o abrange a constru\u00e7\u00e3o existente sobre a laje. O segundo ato \u00e9 de registro em sentido estrito, a ser lan\u00e7ado na matr\u00edcula especialmente aberta para a nova unidade imobili\u00e1ria receber o direito de laje. A descri\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel na matr\u00edcula dever\u00e1 deixar absolutamente claro que o objeto \u00e9 apenas a constru\u00e7\u00e3o sobe a laje, e jamais o terreno onde ela se assenta. A men\u00e7\u00e3o ao terreno ter\u00e1 apenas a finalidade de localiza\u00e7\u00e3o da unidade objeto do direito de laje.<\/p>\n Pode tamb\u00e9m o direito real de laje ser criado por neg\u00f3cio jur\u00eddico causa mortis, mediante testamento, no qual o testador atribua a primeira constru\u00e7\u00e3o a um legat\u00e1rio, e a segunda constru\u00e7\u00e3o, sobreposta, em favor de outro legat\u00e1rio. A aquisi\u00e7\u00e3o do direito real, em tal hip\u00f3tese, se d\u00e1 pela morte, por for\u00e7a do princ\u00edpio da saisine (art. 1.790 CC), e o registro ter\u00e1 natureza meramente regularizat\u00f3ria.<\/p>\n A terceira possibilidade de aquisi\u00e7\u00e3o pode ocorrer mediante usucapi\u00e3o, em diversas modalidades: extraordin\u00e1ria, ordin\u00e1ria, especial urbana, ou mesmo entre ex-c\u00f4njuges ou companheiros. Apenas as modalidades de usucapi\u00e3o especial rural e coletiva s\u00e3o incompat\u00edveis com o novo instituto. Os requisitos de cada modalidade se encontram nos artigos 1.238 e seguintes do C\u00f3digo Civil. A usucapi\u00e3o pode ter por objeto a propriedade ou outros direitos reais. Logo, nada impede que\u00a0 o titular de posse prolongada e qualificada sobre a constru\u00e7\u00e3o erigida sobre laje alheia possa requerer a usucapi\u00e3o somente da unidade que ocupa, sem abranger a acess\u00e3o abaixo, nem o terreno onde se assenta. O problema pode surgir se o concedente, titular de direitos sobre o terreno, n\u00e3o tiver o dom\u00ednio formal do im\u00f3vel. Embora singular, pode ser declarada a usucapi\u00e3o e descerrada a matr\u00edcula, levando em conta a natureza origin\u00e1ria da aquisi\u00e7\u00e3o, com descri\u00e7\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o e mera men\u00e7\u00e3o ao terreno onde est\u00e1 erigida. Nada impede, tamb\u00e9m, a usucapi\u00e3o administrativa, desde que com a concord\u00e2ncia do titular dominial do terreno e confrontantes.<\/p>\n Finalmente, a aquisi\u00e7\u00e3o pode ocorrer mediante senten\u00e7a judicial, especialmente \u00fatil nas a\u00e7\u00f5es de fam\u00edlia. Tome-se como exemplo partilha judicial em div\u00f3rcio, na qual, diante da impossibilidade da divis\u00e3o, ou inconveni\u00eancia da venda, determine o juiz que o primeiro piso seja atribu\u00eddo a um dos c\u00f4njuges e o segundo piso ao outro, mediante realiza\u00e7\u00e3o de obras que permitam acessos independentes.<\/p>\n O direito real de laje tem por objeto constru\u00e7\u00f5es erigidas sobre acess\u00e3o alheia. Como acima dito, n\u00e3o admite a lei o direito de sobreleva\u00e7\u00e3o, ou seja, direito real de laje de segundo grau. Disso decorre que o concedente deve ser propriet\u00e1rio do terreno e da acess\u00e3o, para que possa instituir direito real de laje em favor de terceiro. N\u00e3o menciona a lei, contudo, o n\u00famero de pavimentos, tanto da constru\u00e7\u00e3o original, de titularidade do concedente propriet\u00e1rio do terreno, como do pr\u00f3prio direito de laje. Nada impede, assim, que o concedente seja titular de um pr\u00e9dio com dois pavimentos \u2013 um \u201csobrado\u201d, na linguagem comum \u2013 e conceda o direito de laje para constru\u00e7\u00e3o de mais dois pavimentos. Evidente que deve haver pr\u00e9via aprova\u00e7\u00e3o administrativa para a constru\u00e7\u00e3o, pena de s\u00e9rio risco \u00e0 seguran\u00e7a e incolumidade dos ocupantes de toda a edifica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n O \u00a7 2\u00ba disp\u00f5e que o direito de laje pode incidir tanto sobre o espa\u00e7o a\u00e9reo como o subsolo de terrenos p\u00fablicos ou privados. V\u00ea-se que o instituto \u00e9 mais amplo do que o direito real de superf\u00edcie, que contempla preferencialmente o espa\u00e7o a\u00e9reo. N\u00e3o deixa de ser curioso que todo o instituto tenha por pressuposto a constru\u00e7\u00e3o de pavimento superior, mas admita a cess\u00e3o de subsolo. H\u00e1 manifesta contradi\u00e7\u00e3o a respeito do objeto do novo direito real.<\/p>\n O direito de laje pode ter por objeto im\u00f3veis p\u00fablicos ou particulares. Em rela\u00e7\u00e3o aos primeiros, causa estranheza a inser\u00e7\u00e3o do tema no CC, que no livro do direito das coisas se limita a tratar dos direitos reais sobre a propriedade privada. Al\u00e9m disso, o preceito exige como requisito que a constru\u00e7\u00e3o seja tomada em \u201cproje\u00e7\u00e3o vertical\u201d. Significa dizer que necessariamente as constru\u00e7\u00f5es devem ocorrem em planos horizontais, uma (laje) sobre a outra (original). N\u00e3o se admite a utiliza\u00e7\u00e3o do instituto para situa\u00e7\u00f5es conhecidas como \u201ccondom\u00ednios deitados\u201d, consistentes de conjuntos de casas sem sobreposi\u00e7\u00e3o de umas sobre as outras (art. 8\u00ba. L. 4.591\/64). Tamb\u00e9m n\u00e3o se admite que as edifica\u00e7\u00f5es objeto do direito de laje se estendam sobre outros im\u00f3veis vizinhos, pertencentes a propriet\u00e1rios diversos do im\u00f3vel original. Significa dizer que a constitui\u00e7\u00e3o do direito de laje pressup\u00f5e homogeneidade dominial do im\u00f3vel original. As limita\u00e7\u00f5es acima s\u00e3o de natureza cogente e n\u00e3o podem ser derrogadas pela vontade das partes.<\/p>\n Ainda no que se refere ao objeto, \u00a7 1\u00ba disp\u00f5e que o direito real de laje somente se aplica \u201cquando se constatar a impossibilidade de individualiza\u00e7\u00e3o de lotes, a sobreposi\u00e7\u00e3o ou a solidariedade de edifica\u00e7\u00f5es ou terrenos\u201d.\u00a0 A reda\u00e7\u00e3o n\u00e3o prima pela clareza e exige interpreta\u00e7\u00e3o prudente, pena de inviabilizar a aplica\u00e7\u00e3o do instituto. O termo \u201cimpossibilidade de individualiza\u00e7\u00e3o dos lotes\u201d causa estranheza. N\u00e3o h\u00e1 propriamente lotes, pois a imensa maioria dos im\u00f3veis ser\u00e1 irregular e n\u00e3o situada em loteamento registrado. Al\u00e9m disso, se o direito real de laje pressup\u00f5e o registro do im\u00f3vel original e de seu terreno, a matr\u00edcula certamente conter\u00e1 a descri\u00e7\u00e3o com medidas perimetrais e confrontantes, em aten\u00e7\u00e3o ao princ\u00edpio da especialidade dos registros p\u00fablicos. Interpreta-se a regra como impossibilidade de regulariza\u00e7\u00e3o da segunda constru\u00e7\u00e3o, sem o uso do instituto do direito real de laje. Em termos diversos, o im\u00f3vel \u00e9 individualizado, mas as constru\u00e7\u00f5es sobrepostas s\u00e3o irregulares. A parte final do \u00a7 1\u00ba menciona o requisito alternativo da \u201csobreposi\u00e7\u00e3o\u201d ou \u201csolidariedade\u201d das constru\u00e7\u00f5es.<\/p>\n A quest\u00e3o da sobreposi\u00e7\u00e3o das constru\u00e7\u00f5es j\u00e1 foi acima enfrentada. O que, por\u00e9m, significa \u201csolidariedade\u201d das constru\u00e7\u00f5es? O conceito de solidariedade tem aplica\u00e7\u00e3o no direito obrigacional e, segundo os arts. 264 e 265 do CC, significa a concorr\u00eancia, na mesma obriga\u00e7\u00e3o, de pluralidade de credores, cada um com direito \u00e0 d\u00edvida toda, ou pluralidade de devedores, cada um obrigado a ela por inteiro. N\u00e3o se v\u00ea como transpor tal conceito para o direito real de laje, em especial como requisito alternativo \u00e0 sobreposi\u00e7\u00e3o de constru\u00e7\u00f5es. O que seriam constru\u00e7\u00f5es solid\u00e1rias? Sem o conceito de tal figura, temer\u00e1rio e invi\u00e1vel dizer que \u201csolidariedade\u201d dispensa a sobreposi\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Quest\u00e3o interessante, n\u00e3o enfrentada pelo legislador, \u00e9 se o direito de laje pode se dar somente por concre\u00e7\u00e3o, ou tamb\u00e9m por cis\u00e3o. Na modalidade por concre\u00e7\u00e3o, prevista no caput do artigo 1.510-A, permite a lei que o concedente \u201cceda a superf\u00edcie de sua constru\u00e7\u00e3o a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente constru\u00edda\u201d. Cede-se a laje vazia e se concede o direito de construir. A constru\u00e7\u00e3o \u00e9 feita, portanto, pelo titular do direito real de laje. J\u00e1 na modalidade por cis\u00e3o, n\u00e3o prevista pelo legislador, o im\u00f3vel j\u00e1 se encontra constru\u00eddo sobre a laje. O propriet\u00e1rio aliena a parte superior da constru\u00e7\u00e3o, mediante constitui\u00e7\u00e3o de direito real de laje, remanescendo como dono do solo e do pavimento inferior; em outras palavras, transfere parte das constru\u00e7\u00f5es j\u00e1 existentes (a parte superior).<\/p>\n A doutrina admite tal possibilidade ao tratar do direito real de superf\u00edcie (art. 1.369 CC). No direito real de laje, por\u00e9m, a situa\u00e7\u00e3o \u00e9 diversa, pois existe veda\u00e7\u00e3o expressa da lei. Diz o \u00a7 7\u00ba que o \u201cdisposto neste artigo n\u00e3o se aplica \u00e0s edifica\u00e7\u00f5es ou aos conjuntos de edifica\u00e7\u00f5es, de um ou mais pavimentos, constru\u00eddos sob a forma de unidades isoladas entre si\u201d. Em outras palavras, n\u00e3o deseja a lei que o direito real de laje crie uma nova modalidade de aliena\u00e7\u00e3o de unidades aut\u00f4nomas j\u00e1 constru\u00eddas pelo empreendedor ou concedente. Essa a raz\u00e3o pela qual a laje se d\u00e1 somente por concre\u00e7\u00e3o: o concedente cria direito real de laje, para que o adquirente possa construir um novo pavimento, at\u00e9 ent\u00e3o inexistente.<\/p>\n No que se refere aos efeitos, o direito real de laje cria unidades imobili\u00e1rias aut\u00f4nomas, conferindo propriedade da constru\u00e7\u00e3o sobreposta ao titular. Disp\u00f5e o \u00a7 5\u00ba\u00a0 que aludidas unidades ser\u00e3o objeto de matr\u00edcula pr\u00f3pria e poder\u00e3o ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares. Isso significa que o direito de laje n\u00e3o \u00e9 personal\u00edssimo, mas, ao contr\u00e1rio, a transmissibilidade \u00e9 de sua ess\u00eancia. A transmiss\u00e3o do direito de laje pode dar-se por neg\u00f3cio inter vivos ou causa mortis, sempre levado ao registro imobili\u00e1rio. Ao contr\u00e1rio do direito real de superf\u00edcie, n\u00e3o existe prefer\u00eancia rec\u00edproca entre concedente e titular da laje, na hip\u00f3tese de venda a terceiros. Nada impede, por\u00e9m, que as partes ajustem mediante cl\u00e1usula contratual expressa a exist\u00eancia de direito de preferencia, que ser\u00e1 \u00fatil para proporcionar futura consolida\u00e7\u00e3o e lit\u00edgios com subadquirentes.<\/p>\n A prerrogativa de alienar abrange a de onerar. Pode o titular do direito constituir direitos reais de frui\u00e7\u00e3o, desde que compat\u00edveis com a laje, ou de garantia, com uma exce\u00e7\u00e3o: n\u00e3o cabe a institui\u00e7\u00e3o de direito real de laje em segundo grau (sobreleva\u00e7\u00e3o), em raz\u00e3o de expressa veda\u00e7\u00e3o legal. Tamb\u00e9m a institui\u00e7\u00e3o de direito real de superf\u00edcie sobre o direito real de laje \u00e9 incompat\u00edvel, porque importaria em constru\u00e7\u00e3o de segundo grau, vedada pelo legislador. Nada impede, por\u00e9m, a institui\u00e7\u00e3o de direito real de usufruto, uso, habita\u00e7\u00e3o, compromisso de compra e venda, ou direitos reais de garantia, inclusive a propriedade fiduci\u00e1ria. Claro que, na hip\u00f3tese de excuss\u00e3o da garantia real, o arrematante se sub-rogar\u00e1 na titularidade do direito real de laje, e n\u00e3o ter\u00e1 direito sobre o terreno onde se assenta a constru\u00e7\u00e3o, nem sobre o pavimento inferior.<\/p>\n Finalmente, deixou o legislador, de modo inadvertido, de regular a extin\u00e7\u00e3o do direito real de laje. A regra geral \u00e9 que tal direito \u00e9 perene, e n\u00e3o tempor\u00e1rio, como os direitos reais de gozo e frui\u00e7\u00e3o. \u00c9 propriedade, e n\u00e3o direito real sobre coisa alheia. Como vimos, n\u00e3o \u00e9 personal\u00edssimo (tal como ocorre com o usufruto), de modo que a morte do titular n\u00e3o extingue o direito. Nada impede, por\u00e9m, que as partes convencionem, mediante cl\u00e1usula expressa, a aposi\u00e7\u00e3o de termo ou de condi\u00e7\u00e3o resolutiva, cujo implemento provoca a extin\u00e7\u00e3o de pleno direito da laje. No sil\u00eancio do contrato, a laje tende \u00e0 perpetuidade. Se a propriedade plena pode ser resol\u00favel, tamb\u00e9m se admite a cria\u00e7\u00e3o de tal modalidade para o direito real de laje.<\/p>\n A desapropria\u00e7\u00e3o e a usucapi\u00e3o por terceiro possuidor tamb\u00e9m provocam a extin\u00e7\u00e3o da laje. Na desapropria\u00e7\u00e3o, a indeniza\u00e7\u00e3o ser\u00e1 rateada proporcionalmente entre o concedente e o titular do direito real de laje. A usucapi\u00e3o somente da constru\u00e7\u00e3o sobre a laje n\u00e3o importa aquisi\u00e7\u00e3o do terreno onde se assenta.<\/p>\n O perecimento da constru\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m \u00e9 causa extintiva do direito real. Em tal hip\u00f3tese, remanesce apenas o terreno, de titularidade exclusiva do concedente. Caso o perecimento seja causado por terceiro, ou a constru\u00e7\u00e3o se encontre segurada, o titular do direito real de laje far\u00e1 jus a indeniza\u00e7\u00e3o proporcional.<\/p>\n Indaga-se: no caso de perecimento, se a constru\u00e7\u00e3o original for novamente erigida, se restaura o direito de laje? N\u00e3o h\u00e1 solu\u00e7\u00e3o \u00fanica. Se tiver ocorrido o cancelamento do direito de laje no registro imobili\u00e1rio e o terreno vier a ser alienado a terceiro, que erige nova constru\u00e7\u00e3o, n\u00e3o h\u00e1 restaura\u00e7\u00e3o. Ao contr\u00e1rio, se o registro do direito de laje n\u00e3o for cancelado e o pr\u00f3prio concedente reconstruir o primeiro piso, a laje se restaura, e o titular pode erigir nova constru\u00e7\u00e3o.<\/p>\n S\u00e3o estas as primeiras impress\u00f5es sobre o direito real de laje, que certamente provocar\u00e1 d\u00favidas aos operadores do direito. A interpreta\u00e7\u00e3o do instituto deve ser sempre ampla, levando em conta o seu car\u00e1ter social e a necessidade de promo\u00e7\u00e3o da regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria de im\u00f3veis irregulares ocupados pela popula\u00e7\u00e3o de baixa renda.<\/p>\n