{"id":13211,"date":"2017-04-03T14:49:49","date_gmt":"2017-04-03T16:49:49","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=13211"},"modified":"2017-04-03T14:49:49","modified_gmt":"2017-04-03T16:49:49","slug":"1a-vrpsp-duvida-registro-de-escritura-de-venda-e-compra-ausencia-do-nome-da-conjuge-na-escritura-violacao-ao-principio-da-continuidade-desnecessaria-apresentacao-da-cessao-de-direitos-comp","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=13211","title":{"rendered":"1\u00aa VRP|SP: D\u00favida – Registro de escritura de venda e compra – Aus\u00eancia do nome da c\u00f4njuge na escritura – Viola\u00e7\u00e3o ao princ\u00edpio da continuidade – Desnecess\u00e1ria apresenta\u00e7\u00e3o da cess\u00e3o de direitos – Compra e venda realizada diretamente com o titular de dom\u00ednio – D\u00favida parcialmente procedente."},"content":{"rendered":"

1138840-08.2016<\/strong><\/p>\n

(CP 02)<\/p>\n

D\u00favida<\/p>\n

Oficial do 3\u00ba Registro de Im\u00f3veis da Capital<\/p>\n

Maria Salete de Castro Rodrigues Fay\u00e3o<\/p>\n

Senten\u00e7a (fls.153\/158):<\/p>\n

D\u00favida – Registro de escritura de venda e compra – aus\u00eancia do nome da c\u00f4njuge na escritura – viola\u00e7\u00e3o ao princ\u00edpio da continuidade – desnecess\u00e1ria apresenta\u00e7\u00e3o da cess\u00e3o de direitos – compra e venda realizada diretamente com o titular de dom\u00ednio – D\u00favida parcialmente procedente.<\/p>\n

Vistos<\/strong>.<\/p>\n

Trata-se de d\u00favida suscitada pelo Oficial do 3\u00ba Registro de Im\u00f3veis da Capital, a requerimento de M. S. de C. R. F., diante da negativa em se proceder ao registro de escritura p\u00fablica de venda e compra, na qual constam como outorgados compradores J. B. R., M. A. de C. M. casada com C. R. M., M. S. de C. R. F. casada com R. L. F., e S. R. de C. R. B. casada com L. B. J., e como outorgante vendedor o Esp\u00f3lio de L. P., referente ao im\u00f3vel objeto da matr\u00edcula n\u00ba 127.637.<\/p>\n

Os \u00f3bices registr\u00e1rios referem-se:<\/p>\n

a) a aus\u00eancia na escritura p\u00fablica do Esp\u00f3lio de Maria Alice Jord\u00e3o Perego, na qualidade de outorgante vendedor, uma vez que consta da matr\u00edcula como propriet\u00e1rios Leonardo Perego e sua mulher Maria Alice Jord\u00e3o (falecida em 26.09.1979), o que feriria o princ\u00edpio da continuidade;<\/p>\n

b) exist\u00eancia de compromisso de venda e compra averbado na matr\u00edcula, pelo qual os titulares de dom\u00ednio prometeram vender o bem a I. B. e sua mulher J. A. B., que n\u00e3o constaram como compradores e n\u00e3o tiveram a cess\u00e3o de direitos registrada. Juntou documentos \u00e0s fls.04\/67.<\/p><\/blockquote>\n

A suscitada argumenta que a escritura foi lavrada ap\u00f3s a expedi\u00e7\u00e3o do alvar\u00e1 judicial extra\u00eddos dos autos do invent\u00e1rio de L. P. (processo n\u00ba 0340436-07.2009.8.26.0100), que tramitou perante o MM\u00ba Ju\u00edzo da 9\u00aa Vara da Fam\u00edlia e Sucess\u00f5es da Capital, n\u00e3o havendo qualquer men\u00e7\u00e3o da participa\u00e7\u00e3o de Maria Alice Jord\u00e3o na outorga definitiva da escritura.<\/p>\n

Afirma que a escritura foi lavrada diretamente com os titulares de dom\u00ednio, consequentemente desnecess\u00e1ria a presen\u00e7a dos promitentes compradores (fls.75\/144).<\/p>\n

O Minist\u00e9rio P\u00fablico opinou pela parcial proced\u00eancia da d\u00favida (fls.148\/152).<\/p>\n

\u00c9 o relat\u00f3rio<\/strong>. Passo a fundamentar e a decidir<\/strong>.<\/p>\n

Preliminarmente, cumpre destacar que os t\u00edtulos judiciais n\u00e3o est\u00e3o isentos de qualifica\u00e7\u00e3o, positiva ou negativa, para ingresso no f\u00f3lio real.<\/p>\n

O Egr\u00e9gio Conselho Superior da Magistratura j\u00e1 assentou, inclusive, que a qualifica\u00e7\u00e3o negativa do t\u00edtulo judicial n\u00e3o caracteriza desobedi\u00eancia ou descumprimento de decis\u00e3o judicial (Apela\u00e7\u00e3o c\u00edvel n.413-6\/7).<\/p>\n

Cite-se, por todas a Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 464-6\/9, de S\u00e3o Jos\u00e9 do Rio Preto:<\/p>\n

\u201cApesar de se tratar de t\u00edtulo judicial, est\u00e1 ele sujeito \u00e0 qualifica\u00e7\u00e3o registr\u00e1ria. O fato de tratar-se o t\u00edtulo de mandado judicial n\u00e3o o torna imune \u00e0 qualifica\u00e7\u00e3o registr\u00e1ria, sob o estrito \u00e2ngulo da regularidade formal, O exame da legalidade n\u00e3o promove incurs\u00e3o sobre o m\u00e9rito da decis\u00e3o judicial, mas \u00e0 aprecia\u00e7\u00e3o das formalidades extr\u00ednsecas da ordem e \u00e0 conex\u00e3o de seus dados com o registro e a sua formaliza\u00e7\u00e3o instrumental\u201d.<\/p><\/blockquote>\n

Nessa linha, tamb\u00e9m o E. Supremo Tribunal Federal j\u00e1 decidiu que:<\/p>\n

\u201cREGISTRO P\u00daBLICO – ATUA\u00c7\u00c3O DO TITULAR – CARTA DE ADJUDICA\u00c7\u00c3O – D\u00daVIDA LEVANTADA – CRIME DE DESOBEDI\u00caNCIA – IMPROPRIEDADE MANIFESTA. O cumprimento do dever imposto pela Lei de Registros P\u00fablicos, cogitando-se de defici\u00eancia de carta de adjudica\u00e7\u00e3o e levantando-se d\u00favida perante o ju\u00edzo de direito da vara competente, longe fica de configurar ato pass\u00edvel de enquadramento no artigo 330 do C\u00f3digo Penal – crime de desobedi\u00eancia -, pouco importando o acolhimento, sob o \u00e2ngulo judicial, do que suscitado\u201d (HC 85911 \/ MG – MINAS GERAIS, Relator: Min. MARCO AUR\u00c9LIO, j. 25\/10\/2005, Primeira Turma).<\/p><\/blockquote>\n

Sendo assim, fica claro que n\u00e3o basta a exist\u00eancia de t\u00edtulo proveniente de \u00f3rg\u00e3o jurisdicional para autorizar automaticamente o ingresso no registro tabular. Portanto, superada a quest\u00e3o sobre o ingresso do t\u00edtulo judicial, passa-se \u00e0 an\u00e1lise do princ\u00edpio da continuidade, explicado por Afr\u00e2nio de Carvalho, da seguinte forma:<\/p>\n

\u201cO princ\u00edpio da continuidade, que se ap\u00f3ia no de especialidade, quer dizer que, em rela\u00e7\u00e3o a cada im\u00f3vel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia, de titularidade \u00e0 vista da qual s\u00f3 se far\u00e1 a inscri\u00e7\u00e3o de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmiss\u00f5es, que derivam umas das outras, asseguram a preexist\u00eancia do im\u00f3vel no patrim\u00f4nio do transferente\u201d (Registro de Im\u00f3veis, Editora Forense, 4\u00aa Ed., p. 254).<\/p><\/blockquote>\n

Ou seja, o t\u00edtulo que se pretende registrar deve estar em conformidade com o inscrito na matr\u00edcula.<\/p>\n

Oportuno destacar, ainda, a li\u00e7\u00e3o de Narciso Orlandi Neto, para quem: \u201cNo sistema que adota o princ\u00edpio da continuidade, os registros t\u00eam de observar um encadeamento subjetivo. Os atos praticados t\u00eam de ter, numa das partes, a pessoa cujo nome j\u00e1 consta do registro. A pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos neg\u00f3cios\u201d (Retifica\u00e7\u00e3o do Registro de Im\u00f3veis, Editora Oliveira Mendes, p. 56).<\/p>\n

Necess\u00e1rio, por conseguinte, que o titular de dom\u00ednio seja o mesmo no t\u00edtulo apresentado a registro e no registro de im\u00f3veis, sob pena de viola\u00e7\u00e3o ao princ\u00edpio da continuidade, previsto no art. 195, da Lei n\u00ba 6.015\/73:<\/p>\n

\u201cSe o im\u00f3vel n\u00e3o estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigir\u00e1 a previa matr\u00edcula e o registro do titulo anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro\u201d.<\/p><\/blockquote>\n

Conclui-se, assim, que os registros necessitam observar um encadeamento subjetivo, ou seja, o instrumento que pretende ingressar no registro tabular necessita estar em nome do outorgante, sendo assim apenas se transmite o direito quem \u00e9 o titular do direito.<\/p>\n

Na presente hip\u00f3tese, de acordo com a matr\u00edcula n\u00ba 127.637 (fls.106\/108), constam como propriet\u00e1rios L. P. e sua mulher M. A. J. P., logo, imprescind\u00edvel que conste da escritura como vendedores o Esp\u00f3lio de Leonardo e o Esp\u00f3lio de Maria Alice, sendo que ela tamb\u00e9m era titular de dom\u00ednio.<\/p>\n

Ademais, \u00e9 incab\u00edvel que o Esp\u00f3lio transmita uma fra\u00e7\u00e3o maior do que aquela que lhe cabe, sob pena de violar direitos de terceiros de boa f\u00e9 e de eventuais herdeiros em face do avan\u00e7o da leg\u00edtima, j\u00e1 que o falecimento de Maria Alice foi anterior ao de Leonardo.<\/p>\n

Assim, a fra\u00e7\u00e3o ideal do im\u00f3vel pertencente \u00e0 falecida deveria ter sido objeto de partilha entre Leonardo e os eventuais herdeiros. Logo, com raz\u00e3o o Registrador em rela\u00e7\u00e3o ao primeiro \u00f3bice.<\/p>\n

Com rela\u00e7\u00e3o \u00e0 segunda exig\u00eancia, apesar das decis\u00f5es anteriores proferidas por este Ju\u00edzo, nas quais ficou expl\u00edcito o car\u00e1ter real do direito do compromiss\u00e1rio comprador, em conson\u00e2ncia com os artigos 1417 e 1418 do C\u00f3digo Civil, em recentes decis\u00f5es do Egr\u00e9gio Conselho Superior da Magistratura, baseada em julgados dos Tribunais Superiores, a quest\u00e3o restou pacificada no sentido da possibilidade de registro de escritura p\u00fablica entabulada entre o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel e terceiros, ainda que conste averba\u00e7\u00e3o de instrumento de promessa, sem que isso caracterize viola\u00e7\u00e3o ao princ\u00edpio da continuidade.<\/p>\n

Neste sentido:<\/p>\n

\u201cRegistro de Im\u00f3veis d\u00favida julgada procedente Compromisso de compra e venda registrado com sucessivas cess\u00f5es Negativa de ingresso de ingresso de escritura de venda e compra de im\u00f3vel da qual participaram os propriet\u00e1rios tabulares e a \u00faltima cession\u00e1ria Desnecessidade da anu\u00eancia dos cedentes Inexist\u00eancia de afronta ao Princ\u00edpio da Continuidade – Recurso provido\u201d (Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 1040210-48.2015.8.26.0100, Relator Des. Cor.Geral da Justi\u00e7a: Pereira Cal\u00e7as, j. em 08.04.2016).<\/p>\n

\u201cRegistro de Im\u00f3veis A\u00e7\u00e3o judicial de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria em face dos que constam como propriet\u00e1rios do im\u00f3vel Desnecessidade do registro dos documentos que instrumentalizam os sucessivos compromissos de venda e compra – Irrelev\u00e2ncia do registro de um deles Desqualifica\u00e7\u00e3o registral afastada Cara de senten\u00e7a pass\u00edvel de registro D\u00favida improcedente Recurso n\u00e3o provido\u201d (Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 0020761-10.2011.8.26.0344, Rel. Des. Jos\u00e9 Renato Nalini, j. em 25.10.2012).<\/p>\n

\u201cRegistro de Im\u00f3veis D\u00favida julgada procedente Negativa de ingresso de escritura de venda e compra de im\u00f3vel Desrespeito ao registro anterior de instrumento particular Desnecessidade da anu\u00eancia dos compromiss\u00e1rios compradores Inexist\u00eancia de afronta ao Princ\u00edpio da Continuidade Recurso Provido\u201d (Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 0025566-92.2011.8.26.0477, Rel. Des. Jos\u00e9 Renato Nalini, j. em 10.12.2013).<\/p><\/blockquote>\n

De acordo com o Superior Tribunal de Justi\u00e7a, no julgamento do Resp. 648.468, envolvendo a mesma quest\u00e3o decidiu que:<\/p>\n

\u201cAdjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria. Litiscons\u00f3rcio. Cedentes. 1. Na a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria \u00e9 desnecess\u00e1ria a presen\u00e7a dos cedentes como litisconsortes, sendo corretamente ajuizada a a\u00e7\u00e3o contra o promitente vendedor. 2. Recurso especial conhecido e provido\u201d<\/p><\/blockquote>\n

De acordo com o Desembargador Ricardo Dip, no voto apresentado na Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1057235-74.2015.8.26.0100:<\/p>\n

\u201cO registro do compromisso (i) n\u00e3o suprime o atributo de disponibilidade dominial do legitimado tabular, mas (ii) conserva suficiente efic\u00e1cia prenotante para beneficiar o direito real na aquisi\u00e7\u00e3o\u201d. Por fim, como bem exposto pela Douta Promotora de Justi\u00e7a: \u201c…No caso dos autos, a promessa de venda e compra foi inscrita em 1974 (fl.23), n\u00e3o havendo, desde ent\u00e3o, qualquer not\u00edcia de insurg\u00eancia dos promitentes compradores ou tentativa, por parte, de se obter a definitiva propriedade do bem\u201d.<\/p><\/blockquote>\n

Logo, h\u00e1 que ser afastado o segundo \u00f3bice, referente \u00e0 necessidade do registro das cess\u00f5es de direitos.<\/p>\n

Diante do exposto, julgo parcialmente procedente a d\u00favida suscitada pelo Oficial do 3\u00ba Registro de Im\u00f3veis da Capital, a requerimento de M. S. de C. R. F., afastando o segundo \u00f3bice levantado.<\/p>\n

Deste procedimento n\u00e3o incidem custas, despesas processuais e honor\u00e1rios advocat\u00edcios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo.<\/p>\n

P.R.I.C.<\/p>\n

S\u00e3o Paulo, 21 de mar\u00e7o de 2017.<\/p>\n

Tania Mara Ahualli<\/strong> Ju\u00edza de Direito<\/p>\n

(DJe de 03.04.2017 – SP)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

1138840-08.2016 (CP 02) D\u00favida Oficial do 3\u00ba Registro de Im\u00f3veis da Capital Maria Salete de Castro Rodrigues Fay\u00e3o Senten\u00e7a (fls.153\/158): D\u00favida – Registro de escritura de venda e compra – aus\u00eancia do nome da c\u00f4njuge na escritura – viola\u00e7\u00e3o ao princ\u00edpio da continuidade – desnecess\u00e1ria apresenta\u00e7\u00e3o da cess\u00e3o de direitos – compra e venda realizada […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[19],"tags":[],"class_list":["post-13211","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-corregedoria-permanente-1a-e-2a-vara"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/13211","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=13211"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/13211\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=13211"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=13211"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=13211"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}