{"id":13207,"date":"2017-04-03T14:30:51","date_gmt":"2017-04-03T16:30:51","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=13207"},"modified":"2017-04-03T14:30:51","modified_gmt":"2017-04-03T16:30:51","slug":"csmsp-registro-de-imoveis-o-art-108-do-cc-refere-se-ao-valor-do-imovel-nao-ao-preco-do-negocio-havendo-disparidade-entre-ambos-e-aquele-que-deve-ser-levado-em-conta-para-considerar-a-e","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=13207","title":{"rendered":"CSM|SP: Registro de Im\u00f3veis \u2013 O art. 108 do CC refere-se ao valor do im\u00f3vel, n\u00e3o ao pre\u00e7o do neg\u00f3cio. Havendo disparidade entre ambos, \u00e9 aquele que deve ser levado em conta para considerar a escritura p\u00fablica como essencial \u00e0 validade do neg\u00f3cio jur\u00eddico. \u00c0 m\u00edngua de avalia\u00e7\u00e3o espec\u00edfica, prevalece, para tais fins, o valor venal do im\u00f3vel, quando superior ao pre\u00e7o pactuado entre os contratantes \u2013 D\u00favida Procedente \u2013 Recurso Desprovido."},"content":{"rendered":"

AC\u00d3RD\u00c3O<\/strong><\/p>\n

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a)\u00a0Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 0002869-23.2015.8.26.0482<\/strong>, da Comarca de\u00a0Presidente Prudente<\/strong>, em que s\u00e3o partes \u00e9 apelante\u00a0EDVANIA GARRIDO TATEISI<\/strong>, \u00e9 apelado\u00a02\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS E ANEXOS DA COMARCA DE PRESIDENTE PRUDENTE<\/strong>.<\/p>\n

ACORDAM,\u00a0<\/strong>em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o:\u00a0“Negaram provimento ao recurso, v.u.”<\/strong>, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n

O julgamento teve a participa\u00e7\u00e3o dos Exmos. Desembargadores\u00a0PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP (PRES. DA SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO P\u00daBLICO) E SALLES ABREU<\/strong>.<\/p>\n

S\u00e3o Paulo, 10 de fevereiro de 2017.<\/p>\n

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CAL\u00c7AS<\/strong><\/p>\n

Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/strong><\/p>\n

Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 0002869-23.2015.8.26.0482<\/strong><\/p>\n

Apelante: Edvania Garrido Tateisi<\/strong><\/p>\n

Apelado: 2\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis e Anexos da Comarca de Presidente Prudente<\/strong><\/p>\n

VOTO N\u00ba 29.610<\/strong><\/p>\n

Registro de Im\u00f3veis \u2013 O art. 108 do CC refere-se ao valor do im\u00f3vel, n\u00e3o ao pre\u00e7o do neg\u00f3cio. Havendo disparidade entre ambos, \u00e9 aquele que deve ser levado em conta para considerar a escritura p\u00fablica como essencial \u00e0 validade do neg\u00f3cio jur\u00eddico. \u00c0 m\u00edngua de avalia\u00e7\u00e3o espec\u00edfica, prevalece, para tais fins, o valor venal do im\u00f3vel, quando superior ao pre\u00e7o pactuado entre os contratantes \u2013 D\u00favida Procedente \u2013 Recurso Desprovido.<\/strong><\/p>\n

Cuida-se de recurso de apela\u00e7\u00e3o tirado de r. senten\u00e7a do MM. Juiz Corregedor Permanente do 2\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis e Anexos da Comarca de Presidente Prudente, que julgou procedente d\u00favida suscitada, para o fim de manter a recusa a registro de contrato particular de compra e venda de im\u00f3vel, com pre\u00e7o pactuado inferior a trinta sal\u00e1rios m\u00ednimos, embora seja o valor venal do bem superior a tal patamar.<\/p>\n

A apelante afirma, em s\u00edntese, ser o pre\u00e7o convencionado entre os contratantes que h\u00e1 de reger a necessidade de forma p\u00fablica para validade do neg\u00f3cio jur\u00eddico, nos termos do art. 108 do C\u00f3digo Civil, pouco importando o valor venal do im\u00f3vel, de fins exclusivamente tribut\u00e1rios.<\/p>\n

A Procuradoria Geral de Justi\u00e7a opinou pelo desprovimento do recurso.<\/p>\n

\u00c9 o relat\u00f3rio.<\/p>\n

\u00c0 luz do art. 108 do C\u00f3digo Civil:<\/p>\n

\u201cArt. 108. N\u00e3o dispondo a lei em contr\u00e1rio, a escritura p\u00fablica \u00e9 essencial \u00e0 validade dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos que visem \u00e0 constitui\u00e7\u00e3o, transfer\u00eancia, modifica\u00e7\u00e3o ou ren\u00fancia de direitos reais sobre im\u00f3veis de valor superior a trinta vezes o maior sal\u00e1rio m\u00ednimo vigente no Pa\u00eds.\u201d<\/p><\/blockquote>\n

A norma em comento tra\u00e7a regra geral, impondo forma p\u00fablica como essencial \u00e0 validade dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos que impliquem compra e venda de im\u00f3vel. Note-se que o valor \u201csuperior a trinta vezes o maior sal\u00e1rio m\u00ednimo vigente no Pa\u00eds\u201d \u00e9 referente, na dic\u00e7\u00e3o legal, ao pr\u00f3prio im\u00f3vel. N\u00e3o ao pre\u00e7o entabulado, coisa bem diversa.<\/p>\n

Cumpre analisar, pois, o valor de mercado do bem, ou, \u00e0 falta, quando menos, seu valor venal. Superior a trinta vezes o maior sal\u00e1rio m\u00ednimo vigente no pa\u00eds, ainda que o pre\u00e7o pactuado seja-lhe inferior, a escritura p\u00fablica ser\u00e1 de rigor. Do contr\u00e1rio, entendendo-se obstada qualquer verifica\u00e7\u00e3o acerca do efetivo valor do im\u00f3vel e tomando-se como par\u00e2metro, de modo absoluto, o pre\u00e7o contratado, estaria ao alvedrio dos contratantes esvaziar de todo o comando do aludido art. 108.<\/p>\n

Neste passo, frise-se que o pre\u00e7o pactuado entre as partes \u00e9 de menos de um ter\u00e7o do valor do im\u00f3vel, considerada a avalia\u00e7\u00e3o da municipalidade (fls. 21).<\/p>\n

Na esteira dos magist\u00e9rios de Valestan Milhomem da Costa:<\/p>\n

O ponto escorregadio diz respeito \u00e0 admissibilidade do instrumento particular para negociar direitos reais sobre im\u00f3veis com fundamento na parte final do art. 108 do CC,\u00a0cujo requisito \u00e9<\/strong>\u00a0o valor do im\u00f3vel transacionado, o que n\u00e3o pode ser<\/strong>\u00a0confundido com o pre\u00e7o do neg\u00f3cio<\/strong>. \u00c0 toda evid\u00eancia, valor do im\u00f3vel e pre\u00e7o do neg\u00f3cio s\u00e3o coisas distintas. Todo im\u00f3vel tem um valor, mas nem todo neg\u00f3cio tem um pre\u00e7o, como ocorre com a doa\u00e7\u00e3o pura (sem \u00f4nus ou encargo). A quest\u00e3o \u00e9: quando o registrador pode considerar preenchido o requisito do art. 108 do CC, referente ao valor do im\u00f3vel, para autorizar a instrumenta\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio por documento particular? Nos neg\u00f3cios de doa\u00e7\u00e3o, venda, permuta e da\u00e7\u00e3o em pagamento, pode-se considerar como valor do im\u00f3vel a avalia\u00e7\u00e3o da coletoria estadual (doa\u00e7\u00e3o) ou municipal (venda, permuta, da\u00e7\u00e3o em pagamento) para fins de cobran\u00e7a do imposto devido, e n\u00e3o, necessariamente, o valor atribu\u00eddo ao im\u00f3vel nos contratos gratuitos ou o valor da transa\u00e7\u00e3o (pre\u00e7o) declarado nos contratos onerosos, por raz\u00f5es \u00f3bvias: nem sempre o valor declarado \u00e9 real.\u00a0Assim, num escrito particular<\/strong>\u00a0em que a compra e venda \u00e9 realizada por valor inferior a 30vezes o maior sal\u00e1rio m\u00ednimo vigente no Pa\u00eds e a guia do<\/strong>\u00a0imposto de transmiss\u00e3o apresenta avalia\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel com<\/strong>\u00a0valor superior, est\u00e1 patente que o escrito particular n\u00e3o atende<\/strong>\u00a0o disposto no art. 108 do CC, devendo ser exigida a escritura<\/strong>\u00a0p\u00fablica<\/strong>. (COSTA, Valestan Milhomem da. “Indispensabilidade da escritura p\u00fablica na ess\u00eancia do art. 108 do CC”. Revista de Direito Imobili\u00e1rio , n\u00ba 60, janeiro-junho de 2006, p. 162)<\/p>\n

Para o mesmo Norte aponta a jurisprud\u00eancia do Egr\u00e9gio Superior Tribunal de Justi\u00e7a:<\/p>\n

\u201cHip\u00f3tese em que o Oficial do Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis suscitou d\u00favida ao Poder Judici\u00e1rio, referente \u00e0 interpreta\u00e7\u00e3o do art. 108 do CC. O oficial cartor\u00e1rio e a empresa requerente do registro divergem quanto ao valor a ser considerado para fins de incid\u00eancia da regra legal em quest\u00e3o: para aquele, a escritura de compra e venda deve ser feita por instrumento p\u00fablico, j\u00e1 que o fisco municipal avaliou o im\u00f3vel em valor superior a 30 (trinta) sal\u00e1rios m\u00ednimos; para esta, a escritura de compra e venda pode ser feita por instrumento particular, pois o valor do neg\u00f3cio declarado pelas partes no contrato foi inferior a 30 (trinta) sal\u00e1rios m\u00ednimos.\u00a0As inst\u00e2ncias ordin\u00e1rias entenderam que o valor a ser<\/strong>\u00a0considerado, para fins de aferi\u00e7\u00e3o da necessidade de escritura<\/strong>\u00a0p\u00fablica no caso concreto, n\u00e3o deve ser aquele declarado pelas<\/strong>\u00a0partes, mas o da avalia\u00e7\u00e3o realizada pelo fisco<\/strong>, destacadamente quando o prop\u00f3sito dos interessados e a finalidade prec\u00edpua do instrumento \u00e9 a transfer\u00eancia de propriedade do bem, e n\u00e3o apenas o de retratar uma mera transa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

1. A interpreta\u00e7\u00e3o dada ao art. 108 do CC pelas inst\u00e2ncias ordin\u00e1rias \u00e9 mais consent\u00e2nea com a finalidade da referida norma<\/strong>, que \u00e9 justamente conferir maior seguran\u00e7a jur\u00eddica aos neg\u00f3cios que envolvem a transfer\u00eancia da titularidade de bens im\u00f3veis.<\/p>\n

2. O art. 108 do CC se refere ao valor do im\u00f3vel, e n\u00e3o ao pre\u00e7o do neg\u00f3cio. Assim, havendo disparidade entre ambos, \u00e9 aquele que deve ser levado em conta para efeito de aplica\u00e7\u00e3o da ressalva prevista na parte final desse dispositivo legal<\/strong>.<\/p>\n

3. A avalia\u00e7\u00e3o feita pela Fazenda P\u00fablica para atribui\u00e7\u00e3o do valor venal do im\u00f3vel \u00e9 baseada em crit\u00e9rios objetivos previstos em lei, refletindo, de forma muito mais consent\u00e2nea com a realidade do mercado imobili\u00e1rio, o verdadeiro valor do im\u00f3vel objeto do neg\u00f3cio<\/strong>.\u201d (Recurso Especial 1.099.480 MG, Rel. Min. Marco Buzzi, DJ 25\/5\/15)<\/p><\/blockquote>\n

Igual entendimento adotou o E. TJMG:<\/p>\n

\u201cSUSCITA\u00c7\u00c3O DE D\u00daVIDA \u2013 IM\u00d3VEL AVALIADO PELO FISCO POR VALOR SUPERIOR A TRINTA SAL\u00c1RIOS M\u00cdNIMOS – NECESSIDADE DE ESCRITURA P\u00daBLICA. A escritura p\u00fablica \u00e9 essencial \u00e0 validade dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos que visem \u00e0 constitui\u00e7\u00e3o, transfer\u00eancia, modifica\u00e7\u00e3o ou ren\u00fancia de direitos reais sobre im\u00f3veis de valor superior a trinta vezes o maior sal\u00e1rio m\u00ednimo vigente no Pa\u00eds (art. 108, C\u00f3digo Civil).\u00a0O valor do im\u00f3vel a ser considerado deve ser o da avalia\u00e7\u00e3o efetivada pelo Fisco – e n\u00e3o o constante do instrumento da transa\u00e7\u00e3o pactuada<\/strong>. Os enunciados disponibilizados pelo Conselho da Justi\u00e7a Federal, e elaborados durante a 4\u00aa Jornada de Direito Civil, n\u00e3o t\u00eam for\u00e7a de lei – e n\u00e3o produzem os efeitos almejados pela apelante.<\/p><\/blockquote>\n

O legislador quis, ao editar o artigo 108, possibilitar transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias sem muito custo \u00e0s partes de baixa renda.<\/p>\n

Soa l\u00f3gico que ao referir ao valor que permite a escritura particular o fez ligando-o ao do im\u00f3vel e n\u00e3o ao do neg\u00f3cio. Exatamente para evitar fraudes e sonega\u00e7\u00e3o de toda sorte. O fisco faz a avalia\u00e7\u00e3o o im\u00f3vel de maneira objetiva e pr\u00f3xima da realidade mercadol\u00f3gica, considera uma pauta legalmente aprovada seja pelo Munic\u00edpio ou pelo Estado, servindo de par\u00e2metro para todos os demais c\u00e1lculos sejam de custas judiciais ou emolumentos extrajudiciais. O argumento de que as partes exprimiram sua vontade ou de que se trata de pessoas pr\u00f3ximas ou parentes, antes de conferir transpar\u00eancia ao neg\u00f3cio, o p\u00f5e em d\u00favida, dada a subjetividade da\u00a0declara\u00e7\u00e3o quanto ao valor do bem transacionado que pode nem mesmo ser o real, como pode pretender simular situa\u00e7\u00e3o f\u00e1tica diversa da efetivamente transacionada. Pertinente a manifesta\u00e7\u00e3o do Minist\u00e9rio P\u00fablico quando questiona o valor do bem, valor do neg\u00f3cio e a situa\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio sem valor, como no caso da doa\u00e7\u00e3o pura, refor\u00e7ando a id\u00e9ia de que \u00e9 necess\u00e1rio um par\u00e2metro real para considerar o valor do im\u00f3vel. A prevalecer o entendimento defendido, bastaria que as partes, ao realizarem o neg\u00f3cio jur\u00eddico de compra e venda de im\u00f3veis, estampassem no respectivo instrumento valores \u00ednfimos, desvirtuando, totalmente, o esp\u00edrito e a finalidade da lei, com a exclusiva finalidade de burlar o fisco e n\u00e3o recolher os tributos e emolumentos devidos.\u201d (Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1.0432.07.013693-7\/001, Rel. Des. Wander Marotta, DJ 15\/1\/08)<\/p>\n

Nem se olvide que o legislador ainda cuidou de ressalvar, no texto do art. 108 da Lei Civil, eventuais previs\u00f5es legais a permitir, excepcionalmente, forma particular para contratos que versem sobre direitos reais imobili\u00e1rios de valor superior a trinta sal\u00e1rios m\u00ednimos. N\u00e3o obstante, lei alguma h\u00e1 que autorize, para a validade do neg\u00f3cio jur\u00eddico versado nestes autos, contato particular.<\/p>\n

Ademais, uma vez que a regra geral, para hip\u00f3teses tais, \u00e9 a escritura p\u00fablica, as situa\u00e7\u00f5es excepcionais comportam interpreta\u00e7\u00e3o restritiva. \u00c0 m\u00edngua de lei expressa permitindo o uso da forma particular, a solu\u00e7\u00e3o de eventuais hip\u00f3teses d\u00fabias, ainda que esse fosse o caso dos autos, haveria de pender para a imposi\u00e7\u00e3o da escritura p\u00fablica como requisito de validade do neg\u00f3cio.<\/p>\n

Adotadas as premissas previamente expostas e considerando que o valor do im\u00f3vel \u00e9 superior a trinta vezes o maior\u00a0sal\u00e1rio m\u00ednimo vigente no pa\u00eds (fls. 21), bem postada a recusa do Sr. Oficial, raz\u00e3o por que nego provimento ao recurso.<\/p>\n

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CAL\u00c7AS<\/strong><\/p>\n

Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator\u00a0<\/strong><\/p>\n

(DJe de 31.03.2017 – SP)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

AC\u00d3RD\u00c3O Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a)\u00a0Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 0002869-23.2015.8.26.0482, da Comarca de\u00a0Presidente Prudente, em que s\u00e3o partes \u00e9 apelante\u00a0EDVANIA GARRIDO TATEISI, \u00e9 apelado\u00a02\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS E ANEXOS DA COMARCA DE PRESIDENTE PRUDENTE. ACORDAM,\u00a0em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o:\u00a0“Negaram provimento ao recurso, […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[37],"tags":[],"class_list":["post-13207","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-csm-sao-paulo"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/13207","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=13207"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/13207\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=13207"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=13207"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=13207"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}