A crise que atinge o setor das incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias mobiliza representantes dos \u00f3rg\u00e3os de prote\u00e7\u00e3o do consumidor e do setor produtivo em busca de regras que harmonizem os interesses em jogo. Controverte-se sobre a multa devida a t\u00edtulo de indeniza\u00e7\u00e3o das perdas e danos decorrentes da resolu\u00e7\u00e3o de promessa de compra e venda por iniciativa do adquirente.<\/p>\n
De um lado, sustenta-se que a base de c\u00e1lculo da multa \u00e9 o valor do contrato e que a eventual restitui\u00e7\u00e3o ao adquirente deve ser paga depois da resolu\u00e7\u00e3o ou do distrato, com aten\u00e7\u00e3o para a recomposi\u00e7\u00e3o do fluxo financeiro da incorpora\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
O fundamento invocado \u00e9 o sistema inaugurado pela Lei n\u00ba 4.591, de 1964, modernizado pela Lei n\u00ba 10.931, de 2004, e refor\u00e7ado pelo novo C\u00f3digo de Processo Civil (CPC), que vincula as receitas da incorpora\u00e7\u00e3o \u00e0 execu\u00e7\u00e3o da obra ao torn\u00e1-las impenhor\u00e1veis (CPC, artigo 833, XII). De acordo com o sistema legal, em caso de inadimplemento da obriga\u00e7\u00e3o do adquirente, primeiro recomp\u00f5e-se o fluxo financeiro da obra com recursos da venda do im\u00f3vel em leil\u00e3o e depois entrega-se o eventual saldo ao inadimplente (artigo 63).<\/p>\n
A jurisprud\u00eancia prioriza o interesse do adquirente, enquanto o sistema legal confere primazia ao interesse comum da coletividade<\/em><\/strong><\/p><\/blockquote>\n
De outro lado, sustenta-se que a multa deve incidir sobre o valor pago pelo adquirente e que a restitui\u00e7\u00e3o deve ser imediata, com fundamento na jurisprud\u00eancia consolidada pela S\u00famula 543 do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ), que, nas a\u00e7\u00f5es de resolu\u00e7\u00e3o de promessa, manda restituir imediatamente o eventual saldo a que fizer jus o adquirente inadimplente, desconsiderando o or\u00e7amento da incorpora\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Ambos os crit\u00e9rios visam a prote\u00e7\u00e3o do consumidor, mas enquanto o sistema legal confere primazia ao interesse comum da coletividade, visando preservar os recursos destinados \u00e0 obra, a jurisprud\u00eancia inverte essa ordem de prefer\u00eancia, priorizando o interesse individual do adquirente, independentemente dos efeitos que a restitui\u00e7\u00e3o imediata possa causar ao desenvolvimento da incorpora\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
A controv\u00e9rsia suscita detida reflex\u00e3o \u00e0 luz da estrutura econ\u00f4mica do neg\u00f3cio e da natureza jur\u00eddica dos contratos que o sustentam. \u00c9 que a incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria estrutura-se como uma unidade econ\u00f4mica aut\u00f4noma, cujo objeto se realiza com os recursos gerados por ela mesma, \u00e0 semelhan\u00e7a de um project finance, sendo essa a raz\u00e3o de ser da blindagem com a qual a Lei n\u00ba 4.591, de 1964, e o novo CPC envolvem o patrim\u00f4nio desse neg\u00f3cio.<\/p>\n
Observe-se que o capital da incorpora\u00e7\u00e3o tem como lastro seu pr\u00f3prio ativo. \u00c9 formado com os recursos oriundos da venda dos im\u00f3veis a construir e de financiamento tomado para constru\u00e7\u00e3o, que \u00e9 garantido tamb\u00e9m por esse mesmo ativo. Esse lastro \u00e9 limitado pelo n\u00famero de unidades a construir, o que por si s\u00f3 explica e justifica a vincula\u00e7\u00e3o das receitas \u00e0 realiza\u00e7\u00e3o do objeto da incorpora\u00e7\u00e3o \u2013 execu\u00e7\u00e3o da obra, liquida\u00e7\u00e3o do passivo e retorno do investimento.<\/p>\n
Os meios legais para sua realiza\u00e7\u00e3o foram aperfei\u00e7oados pela Lei n\u00ba 10.931, de 2004, que limita a responsabilidade do patrim\u00f4nio de uma incorpora\u00e7\u00e3o \u00e0s “d\u00edvidas e obriga\u00e7\u00f5es vinculadas \u00e0 incorpora\u00e7\u00e3o respectiva” e cria um regime de vincula\u00e7\u00e3o de receitas.<\/p>\n
O novo CPC confere especial efetividade a esse regime jur\u00eddico, tornando impenhor\u00e1veis os cr\u00e9ditos oriundos da aliena\u00e7\u00e3o das unidades, vinculados \u00e0 obra.<\/p>\n
Outro relevante elemento do conte\u00fado necess\u00e1rio do neg\u00f3cio da incorpora\u00e7\u00e3o, desconsiderado pela jurisprud\u00eancia, \u00e9 a irretratabilidade da promessa de venda, assim qualificada por expressa disposi\u00e7\u00e3o do artigo 32, par\u00e1grafo 2\u00ba, da Lei n\u00ba 4.591, de 1964, que, obviamente, exclui o direito de arrependimento ou desist\u00eancia de qualquer das partes e imp\u00f5e ao inadimplente a obriga\u00e7\u00e3o de indenizar as perdas e danos provocados pelo rompimento do contrato.<\/p>\n
A irretratabilidade e a exigibilidade de indeniza\u00e7\u00e3o dela resultante n\u00e3o foram alteradas pelo C\u00f3digo de Defesa do Consumidor, e nem poderiam ser, pois o CDC n\u00e3o interfere na tipifica\u00e7\u00e3o e na funcionalidade dos contratos, em geral, como ficou claro, por exemplo, no ac\u00f3rd\u00e3o da a\u00e7\u00e3o direta de inconstitucionalidade n\u00ba 2.591.<\/p>\n
Mas, n\u00e3o obstante, a jurisprud\u00eancia sobre as a\u00e7\u00f5es de resolu\u00e7\u00e3o das promessas desconsidera os efeitos da irretratabilidade, admitindo, paradoxalmente, o arrependimento, tendo tarifado a multa entre 10% e 25% das quantias pagas pelo adquirente, desprezando a necessidade de apura\u00e7\u00e3o das perdas e danos causados pela ruptura do contrato irretrat\u00e1vel.<\/p>\n
Esses e outros aspectos p\u00f5em em destaque a racionalidade econ\u00f4mica da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e evidenciam que os contratos de promessa de venda operam interligados por um nexo funcional, em raz\u00e3o do qual as vicissitudes de qualquer um deles influem no conjunto dos demais e podem dar causa \u00e0 frustra\u00e7\u00e3o das leg\u00edtimas expectativas da coletividade dos contratantes.<\/p>\n
Dados esses elementos do conte\u00fado necess\u00e1rio desses contratos, a quest\u00e3o da recomposi\u00e7\u00e3o do fluxo financeiro da incorpora\u00e7\u00e3o, preconizada pela Lei n\u00ba 4.591 e pela impenhorabilidade definida pelo novo CPC, a par da multa pelo inadimplemento, deve constituir o eixo ao qual devem se articular as normas sobre resolu\u00e7\u00e3o ou distrato das promessas de venda, consideradas n\u00e3o \u00e0 vista do interesse individual de cada adquirente, mas na perspectiva da coletividade dos contratantes nas incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias.<\/p>\n
Melhim Chalhub \u00e9 advogado e membro do Instituto dos Advogados Brasileiros, da Academia Brasileira de Direito Civil e da Academia Brasileira de Direito Registral Imobili\u00e1rio<\/strong><\/p>\n
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