{"id":12829,"date":"2016-11-23T18:56:18","date_gmt":"2016-11-23T20:56:18","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=12829"},"modified":"2016-11-23T18:56:18","modified_gmt":"2016-11-23T20:56:18","slug":"csmsp-registro-de-imoveis-compromisso-de-compra-e-venda-de-unidade-autonoma-pedido-de-registro-do-instrumento-desqualificacao-necessidade-de-previo-registro-d","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=12829","title":{"rendered":"CSM|SP: Registro de Im\u00f3veis \u2013 Compromisso de compra e venda de unidade aut\u00f4noma \u2013 Pedido de registro do instrumento \u2013 Desqualifica\u00e7\u00e3o \u2013 Necessidade de pr\u00e9vio registro da incorpora\u00e7\u00e3o \u2013 Intelig\u00eancia do artigo 32 da Lei n\u00ba 4.591\/64 \u2013 Precedentes deste Conselho Superior \u2013 Artigo 39 da Lei n\u00ba 4.591\/64 inaplic\u00e1vel \u00e0 esp\u00e9cie \u2013 Apela\u00e7\u00e3o desprovida."},"content":{"rendered":"

AC\u00d3RD\u00c3O<\/strong><\/p>\n

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 1003072-13.2016.8.26.0100, da Comarca de S\u00e3o Paulo, em que s\u00e3o partes \u00e9 apelante BEATRIZ KIER KRUTMAN, \u00e9 apelado 1\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS DA COMARCA DE S\u00c3O PAULO.<\/p>\n

ACORDAM,\u00a0<\/strong>em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n

O julgamento teve a participa\u00e7\u00e3o dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP E SALLES ABREU.<\/p>\n

S\u00e3o Paulo, 18 de outubro de 2016.<\/p>\n

PEREIRA CAL\u00c7AS, CORREGEDOR GERAL DA JUSTI\u00c7A E RELATOR<\/strong><\/p>\n

Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 1003072-13.2016.8.26.0100<\/strong><\/p>\n

Apelante: Beatriz Kier Krutman<\/strong><\/p>\n

Apelado: 1\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Comarca de S\u00e3o Paulo<\/strong><\/p>\n

Voto n\u00ba 29.557<\/strong><\/p>\n

Registro de Im\u00f3veis \u2013 Compromisso de compra e venda de unidade aut\u00f4noma \u2013 Pedido de registro do instrumento \u2013 Desqualifica\u00e7\u00e3o \u2013 Necessidade de pr\u00e9vio registro da incorpora\u00e7\u00e3o \u2013 Intelig\u00eancia do artigo 32 da Lei n\u00ba 4.591\/64 \u2013 Precedentes deste Conselho Superior \u2013 Artigo 39 da Lei n\u00ba 4.591\/64 inaplic\u00e1vel \u00e0 esp\u00e9cie \u2013 Apela\u00e7\u00e3o desprovida.<\/strong><\/p>\n

Trata-se de recurso de apela\u00e7\u00e3o interposto por Beatriz Krier Krutman contra a senten\u00e7a de fls. 91\/93, que manteve a recusa ao registro de instrumento particular de compromisso de compra e venda na matr\u00edcula n\u00ba 71.152 do 1\u00ba RI da Capital, celebrado em 13 de maio de 2015, entre a apelante e Construtora e Incorporadora Atl\u00e2ntica Ltda., sob o argumento de ser necess\u00e1rio o pr\u00e9vio registro da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria.<\/p>\n

Sustenta a apelante: que o t\u00edtulo pode ser registrado com fundamento no artigo 167, I, 29, da Lei n\u00ba 6.015\/73 (compra e venda condicional); que o \u00f3bice ao registro favorece aquele que desrespeitou o artigo 32 da Lei n\u00ba 4.591\/64; e que o artigo 39 da Lei n\u00ba 4.591\/64 permite a negocia\u00e7\u00e3o de futuras unidades aut\u00f4nomas sem o registro da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria. Pede, por fim, o provimento do recurso para julgar improcedente a d\u00favida ou, subsidiariamente, a averba\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio jur\u00eddico com fundamento no artigo 246 da Lei n\u00ba 6.105\/73 (fls. 111\/128).<\/p>\n

A Procuradoria de Justi\u00e7a opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 142\/144).<\/p>\n

\u00c9 o relat\u00f3rio.<\/p>\n

Segundo consta, a apelante, por meio de instrumento particular de compromisso de compra e venda, adquiriu o apartamento n\u00ba 13 de edif\u00edcio a ser constru\u00eddo na Rua Cubat\u00e3o, 1.140, nesta Capital (fls. 20\/22).<\/p>\n

No entanto, a an\u00e1lise da matr\u00edcula n\u00ba 71.152 do 1\u00ba Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis da Capital revela que a incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria n\u00e3o foi objeto de registro (fls. 28\/34).<\/p>\n

Esse fato justificou a qualifica\u00e7\u00e3o negativa do t\u00edtulo (fls. 19).<\/p>\n

Agiu corretamente o Oficial.<\/p>\n

Preceitua o artigo 32 da Lei n\u00ba 4.591\/64:<\/p>\n

Art. 32. O incorporador somente poder\u00e1 negociar sobre unidades aut\u00f4nomas ap\u00f3s ter arquivado, no cart\u00f3rio competente de Registro de Im\u00f3veis, os seguintes documentos:<\/em><\/p>\n

Ap\u00f3s a listagem dos v\u00e1rios documentos que devem ser apresentados, enunciam os \u00a7\u00a7 1\u00ba, 3\u00ba e 7\u00ba do mesmo artigo:<\/p>\n

\u00a7 1\u00ba A documenta\u00e7\u00e3o referida neste artigo, ap\u00f3s o exame do Oficial de Registro de Im\u00f3veis, ser\u00e1 arquivada em cart\u00f3rio, fazendo-se o competente registro.<\/em><\/p>\n

(…)<\/em><\/p>\n

\u00a7 3\u00ba O n\u00famero do registro referido no \u00a7 1\u00ba, bem como a indica\u00e7\u00e3o do cart\u00f3rio competente, constar\u00e1, obrigatoriamente, dos an\u00fancios, impressos, publica\u00e7\u00f5es, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes \u00e0 incorpora\u00e7\u00e3o, salvo dos an\u00fancios “classificados”.<\/em><\/p>\n

(…)<\/em><\/p>\n

\u00a7 7\u00ba O Oficial de Registro de Im\u00f3veis responde, civil e criminalmente, se efetuar o arquivamento de documenta\u00e7\u00e3o contraveniente \u00e0 lei ou der certid\u00e3o … (VETADO) … sem o arquivamento de todos os documentos exigidos.<\/em><\/p><\/blockquote>\n

O\u00a0caput<\/em>\u00a0e os par\u00e1grafos acima transcritos mostram com clareza que a venda das unidades aut\u00f4nomas de condom\u00ednio edil\u00edcio somente pode ocorrer ap\u00f3s o registro da incorpora\u00e7\u00e3o. Se a venda ou promessa de venda dos apartamentos depende do registro da incorpora\u00e7\u00e3o, obviamente o registro da aquisi\u00e7\u00e3o da unidade aut\u00f4noma que \u00e9 ato subsequente tamb\u00e9m n\u00e3o pode acontecer antes da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria.<\/p>\n

Esse \u00e9 o posicionamento consolidado neste Conselho Superior:<\/p>\n

\u201cREGISTRO DE IM\u00d3VEIS \u2013 D\u00favida \u2013 Escritura de venda e compra de fra\u00e7\u00e3o ideal de terreno \u2013 Incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria n\u00e3o registrada (Lei n\u00ba 4.591\/64, art. 32) \u2013 Qualifica\u00e7\u00e3o negativa do t\u00edtulo \u2013 Recurso n\u00e3o provido\u201d.<\/em><\/p>\n

\u201cO t\u00edtulo foi qualificado negativamente porque n\u00e3o registrada previamente a incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, nos termos do art. 32 da Lei n\u00ba 4.591\/64.<\/em><\/p>\n

(…)<\/em><\/p>\n

Portanto, houve aliena\u00e7\u00e3o de unidade aut\u00f4noma antes de registrada a incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria. O Conselho Superior da Magistratura j\u00e1 decidiu, em mais de uma oportunidade, que n\u00e3o h\u00e1 falar em unidade aut\u00f4noma futura sem o pr\u00e9vio cumprimento do art. 32 da Lei n\u00ba 4.591\/64 (Apela\u00e7\u00f5es C\u00edveis 59.953-0\/5 e 59.954-0\/0, relatadas pelo ent\u00e3o Corregedor Geral da Justi\u00e7a Des. S\u00e9rgio Augusto Nigro Concei\u00e7\u00e3o, julgadas em 6.12.99)\u201d\u00a0<\/em>(Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 0046210-49.2009.8.26.0114, Rel. Des. Maur\u00edcio Vidigal).<\/p><\/blockquote>\n

No mesmo sentido, apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 9000003-14.2015.8.26.06023, por mim relatada:<\/p>\n

\u201cRegistro de Im\u00f3veis \u2013 Aliena\u00e7\u00e3o de unidades aut\u00f4nomas de condom\u00ednio edil\u00edcio antes da incorpora\u00e7\u00e3o \u2013 Impossibilidade \u2013 Precedentes do Conselho Superior da Magistratura \u2013 Recurso desprovido\u201d\u00a0<\/em>(j. em 8\/4\/2016).<\/p>\n

Sobre as raz\u00f5es que justificam a exig\u00eancia do pr\u00e9vio registro da incorpora\u00e7\u00e3o, ensina Caio M\u00e1rio da Silva Pereira:<\/p>\n

\u201cNo entanto, a grande inova\u00e7\u00e3o, dir\u00edamos mesmo, a revolu\u00e7\u00e3o operada pela Lei n. 4.591\/64, no sistema vigente, foi a fixa\u00e7\u00e3o dos requisitos para que uma incorpora\u00e7\u00e3o seja lan\u00e7ada e as unidades comprometidas ou vendidas.<\/em><\/p>\n

Ao contr\u00e1rio do que antes ocorria, quando o incorporador negociava sem oferecer garantias e o adquirente realizava verdadeiro salto no escuro, sob todos os aspectos a lei nova cuidou particularmente do assunto e fez dele um cap\u00edtulo, imprimindo-lhe \u00eanfase toda especial\u201d\u00a0<\/em>(Condom\u00ednio e Incorpora\u00e7\u00f5es: 12\u00aa ed. rev. e atual. Forense – fls. 210).<\/p><\/blockquote>\n

Nota-se que a Lei de 1964 objetivou justamente proteger o consumidor que, no regime anterior, adquiria unidades aut\u00f4nomas em situa\u00e7\u00e3o de total inseguran\u00e7a, sem qualquer garantia de que o empreendimento iria efetivamente ser finalizado.<\/p>\n

A pretexto de proteger a apelante e afastando-se da letra da lei, n\u00e3o se poderia admitir o registro de compromisso de compra e venda de unidade aut\u00f4noma antes do registro da incorpora\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Decis\u00e3o nesse sentido serviria de incentivo justamente para a pr\u00e1tica que se quer evitar, qual seja, a venda de unidades aut\u00f4nomas antes do registro da incorpora\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Considerar-se o t\u00edtulo, para fins de registro, como compra e venda condicional (art. 167, I, 29, da lei n\u00ba 6.015\/73), ao inv\u00e9s de compromisso de compra e venda (art. 167, I, 9, da Lei n\u00ba 6.015\/73), tamb\u00e9m n\u00e3o se pode aceitar.<\/p>\n

Em primeiro lugar, o instrumento de fls. 20\/22 foi nomeado \u201cinstrumento particular de compromisso de venda e compra\u201d e seu conte\u00fado confirma isso: trata-se de promessa irretrat\u00e1vel de compra e venda, por meio da qual a promitente vendedora obrigou-se a vender \u00e0 compromiss\u00e1ria compradora (apelante) determinado im\u00f3vel e a outorgar-lhe a escritura definitiva oportunamente. Assim, se o t\u00edtulo instrumentaliza um compromisso de compra e venda, invi\u00e1vel que seja ele registrado como uma compra e venda condicional.<\/p>\n

Em segundo lugar, seja compromisso de compra e venda, seja compra e venda condicional, o pr\u00e9vio registro da incorpora\u00e7\u00e3o \u00e9 necess\u00e1rio, de modo que essa mudan\u00e7a em nada alteraria a desqualifica\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo.<\/p>\n

Ressalte-se, ainda, que o artigo 39 da Lei n\u00ba 4.591\/64[1] n\u00e3o serve de justificativa para permitir o ingresso do compromisso de compra e venda de unidades aut\u00f4nomas antes do registro da incorpora\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

O dispositivo em quest\u00e3o trata de situa\u00e7\u00e3o bastante espec\u00edfica, qual seja, incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria em terreno pago total ou parcialmente em unidades a serem constru\u00eddas. Trata-se, portanto, de hip\u00f3tese bem diferente da que aqui se analisa, o que j\u00e1 mostra a impossibilidade de aplica\u00e7\u00e3o anal\u00f3gica.<\/p>\n

Ademais, o artigo 39 da Lei n\u00ba 4.591\/64, embora permita o pagamento do terreno mediante a promessa de entrega de unidades aut\u00f4nomas futuras, em nenhum momento autoriza, antes da incorpora\u00e7\u00e3o, o registro de t\u00edtulo que fa\u00e7a men\u00e7\u00e3o a unidade espec\u00edfica.<\/p>\n

Desse modo, ainda que as pondera\u00e7\u00f5es da apelante sejam respeit\u00e1veis e sua situa\u00e7\u00e3o seja delicada pois a aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, por ora, n\u00e3o pode ser registrada, nada justifica a modifica\u00e7\u00e3o da posi\u00e7\u00e3o j\u00e1 consolidada neste Conselho.<\/p>\n

Por fim, invi\u00e1vel o requerimento subsidi\u00e1rio formulado pela apelante.<\/p>\n

Isso porque a divulga\u00e7\u00e3o da aliena\u00e7\u00e3o de unidade aut\u00f4noma espec\u00edfica antes do registro da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, ainda que por meio de averba\u00e7\u00e3o not\u00edcia (artigo 246 da Lei n\u00ba 6.015\/73), provocaria exatamente o que a Lei n\u00ba 4.591\/64 visou a impedir, ou seja, o ingresso registral de um neg\u00f3cio que ainda n\u00e3o poderia ter sido realizado.<\/p>\n

Ante o exposto, nego provimento \u00e0 apela\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

PEREIRA CAL\u00c7AS, Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/strong><\/p>\n

________________<\/p>\n

[1] Art. 39. Nas incorpora\u00e7\u00f5es em que a aquisi\u00e7\u00e3o do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem constru\u00eddas, dever\u00e3o ser discriminadas em todos os documentos de ajuste:<\/p>\n

I – a parcela que, se houver, ser\u00e1 paga em dinheiro;<\/p>\n

II – a quota-parte da \u00e1rea das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que corresponder\u00e1 a cada uma das unidades, a qual dever\u00e1 ser expressa em metros quadrados.<\/p>\n

Par\u00e1grafo \u00fanico. Dever\u00e1 constar, tamb\u00e9m, de todos os documentos de ajuste, se o alienante do terreno ficou ou n\u00e3o sujeito a qualquer presta\u00e7\u00e3o ou encargo.<\/p>\n

Data de registro:\u00a004\/11\/2016<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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