{"id":12775,"date":"2016-10-27T16:17:48","date_gmt":"2016-10-27T18:17:48","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=12775"},"modified":"2016-10-27T16:17:48","modified_gmt":"2016-10-27T18:17:48","slug":"1a-vrpsp-registro-de-distrato-de-compra-e-venda-com-clausula-resolutiva-justificativa-de-nao-mais-convir-as-partes-caracterizacao-de-compra-e-venda-inversa-onerosidade-do-ato-incidencia-de-i","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=12775","title":{"rendered":"1\u00aa VRP|SP: Registro de distrato de compra e venda com cl\u00e1usula resolutiva – Justificativa de n\u00e3o mais convir \u00e0s partes – Caracteriza\u00e7\u00e3o de compra e venda inversa – Onerosidade do ato – Incid\u00eancia de ITBI."},"content":{"rendered":"

Processo 1087401-55.2016.8.26.0100<\/strong><\/p>\n

D\u00favida<\/p>\n

Registro de Im\u00f3veis<\/p>\n

J. E. M. K.<\/p>\n

Registro de distrato de compra e venda com cl\u00e1usula resolutiva – justificativa de n\u00e3o mais convir \u00e0s partes – caracteriza\u00e7\u00e3o de compra e venda inversa – onerosidade do ato – incid\u00eancia de ITBI.<\/p>\n

Vistos<\/strong>.<\/p>\n

Trata-se de d\u00favida suscitada pelo Oficial do 18\u00ba Registro de Im\u00f3veis da Capital, a requerimento de J. E. M. K., tendo em vista a negativa de registro de escritura p\u00fablica de distrato de compra e venda com cl\u00e1usula resolutiva dos im\u00f3veis matriculados sob n\u00bas 209.831 e 209.832, firmado entre o suscitado e F. M. M. B. M.<\/p>\n

Aduz o Registrador que os im\u00f3veis foram vendidos ao suscitado sob condi\u00e7\u00e3o resolutiva, consistente no pagamento do pre\u00e7o at\u00e9 60 (sessenta) dias ap\u00f3s a data do vencimento, fixada esta em 10.10.2016, sendo as escrituras registradas nas matr\u00edculas.<\/p>\n

Informa que no instrumento p\u00fablico de distrato de compra e venda as partes justificam a resili\u00e7\u00e3o bilateral pelo fato de n\u00e3o mais lhes convir o contrato.<\/p>\n

O \u00f3bice registr\u00e1rio refere-se \u00e0 aus\u00eancia de recolhimento de ITBI devido \u00e0 nova transmiss\u00e3o da propriedade. Juntou documentos \u00e0s fls.05\/49.<\/p>\n

O suscitado argumenta que n\u00e3o houve o pagamento do pre\u00e7o decorrente do neg\u00f3cio entabulado entre as partes, raz\u00e3o pela qual n\u00e3o se cumpriu a condi\u00e7\u00e3o, ou seja, a cl\u00e1usula resolutiva inserta na escritura, o que acarretou o distrato firmado e consequentemente a devolu\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o, o que n\u00e3o configura compra e venda regressiva (fls. 50\/53 e 57\/68).<\/p>\n

O Minist\u00e9rio P\u00fablico opinou pela proced\u00eancia da d\u00favida (fls.72\/74).<\/p>\n

\u00c9 o relat\u00f3rio<\/strong>. Passo a fundamentar e a decidir<\/strong>.<\/p>\n

Com raz\u00e3o o Registrador e a Douta Promotora de Justi\u00e7a. Conforme consta do registro n\u00ba 08 (fls. 11 e 21), a propriet\u00e1ria F. M. M. B. M. transmitiu os im\u00f3veis matriculados sob n\u00bas 209.831 e 209.832, por venda feita ao suscitado, pelo valor de R$ 3.000.000,00 cada, sendo tais t\u00edtulos gravados com cl\u00e1usula resolutiva estabelecendo que o valor total, de R$ 6.000.000,00, seria pago \u00e0 vendedora em uma s\u00f3 vez no dia 10.10.2016, sem juros e sem corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria, sendo que se n\u00e3o efetivado e decorrido o prazo de 60 dias, ficaria de pleno direito desfeito o neg\u00f3cio jur\u00eddico, nos termos do artigo 474 e 475 do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

O contrato de compra e venda possui como elementos a coisa ou objeto, o pre\u00e7o e o consentimento. Ao contr\u00e1rio do que alega o suscitado, a presente hip\u00f3tese trata de compra e venda pura, sendo que as partes acordaram o pre\u00e7o e o objeto do contrato. Assim, a partir do registro na matr\u00edcula, a compra e venda se aperfei\u00e7oou, bem como houve a transfer\u00eancia resol\u00favel da propriedade. Observo que a condi\u00e7\u00e3o resolutiva produz efeitos de imediato, tanto \u00e9 que o im\u00f3vel pode ser vendido a terceiros.<\/p>\n

Neste contexto \u00e9 claro o artigo 1245 do C\u00f3digo Civil ao estabelecer que:<\/p>\n

\u201cTransfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do t\u00edtulo traslativo no Registro de Im\u00f3veis\u201d.<\/p><\/blockquote>\n

No caso de haver resili\u00e7\u00e3o bilateral do neg\u00f3cio, gerando consequentemente o distrato da compra e venda, a vendedora volta ser a propriet\u00e1ria do im\u00f3vel, revestindo tal ato de car\u00e1ter oneroso, incidindo o imposto sobre a transmiss\u00e3o de bens im\u00f3veis.<\/p>\n

Neste sentido disp\u00f5e o artigo 2\u00ba do Decreto Municipal 55.196\/14:<\/p>\n

\u201cArt. 2\u00ba Est\u00e3o compreendidos na incid\u00eancia do Imposto: (…) XIII – todos os demais atos onerosos translativos de im\u00f3veis, por natureza ou acess\u00e3o f\u00edsica, e de direitos reais sobre im\u00f3veis\u201d.<\/p><\/blockquote>\n

Conforme precedente do Egr\u00e9gio Conselho Superior da Magistratura em quest\u00e3o an\u00e1loga:<\/p>\n

\u201cVenda e compra pura, perfeita e exaurida. Apresenta\u00e7\u00e3o posterior de escritura p\u00fablica relativa a distrato de tal neg\u00f3cio jur\u00eddico com men\u00e7\u00e3o, outrossim, a pacto comiss\u00e1rio aven\u00e7ado em documento particular. Necessidade de a condi\u00e7\u00e3o resolutiva constar do t\u00edtulo aquisitivo, inadmissibilidade de distrato, se j\u00e1 exaurida a compra e venda, distrato, ademais, que se caracterizaria como venda regressiva do im\u00f3vel. Necessidade de apresenta\u00e7\u00e3o da guia de pagamento de ITBI. Registro recusado. Decis\u00e3o mantida\u201d (Ap. n\u00ba 67.781-0\/3 – Guarulhos).<\/p><\/blockquote>\n

Como bem exposto pela Douta Promotora:<\/p>\n

\u201cPara que as partes pudessem voltar ao estado anterior, sem a incid\u00eancia do ITBI, teriam que aguardar o prazo da condi\u00e7\u00e3o resolutiva sem o adimplemento por parte do comprador, para que a resolu\u00e7\u00e3o contratual operasse de pleno direito, consolidando a propriedade na anterior detentora do dom\u00ednio\u201d.<\/p><\/blockquote>\n

Contudo tal situa\u00e7\u00e3o n\u00e3o ocorreu, j\u00e1 que as partes optaram pelo distrato bilateral do neg\u00f3cio jur\u00eddico pelo fato de n\u00e3o mais lhes convir o contrato, caracterizando compra e venda inversa, onde o atual propriet\u00e1rio (comprador) retransmite o direito de propriedade \u00e0 antiga propriet\u00e1ria (vendedora).<\/p>\n

Diante do exposto, julgo procedente a d\u00favida suscitada pelo Oficial do 18\u00ba Registro de Im\u00f3veis da Capital, a requerimento de J. E. M. K., e mantenho o \u00f3bice registr\u00e1rio.<\/p>\n

Deste procedimento n\u00e3o decorrem custas, despesas processuais e honor\u00e1rios advocat\u00edcios.<\/p>\n

Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo.<\/p>\n

P.R.I.C.<\/p>\n

S\u00e3o Paulo, 24 de outubro de 2016.<\/p>\n

Tania Mara Ahualli<\/strong> Ju\u00edza de Direito<\/p>\n

(DJe de 26.10.2016 – SP)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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