{"id":12699,"date":"2016-09-25T16:21:56","date_gmt":"2016-09-25T18:21:56","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=12699"},"modified":"2016-09-25T16:21:56","modified_gmt":"2016-09-25T18:21:56","slug":"csmsp-registro-de-imoveis-instrumento-particular-de-compromisso-de-venda-e-compra-necessidade-de-descricao-dos-imoveis-e-individualizacao-de-seu-preco-especialidade-obj","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=12699","title":{"rendered":"CSM|SP: Registro de im\u00f3veis \u2013 Instrumento particular de compromisso de venda e compra \u2013 Necessidade de descri\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis e individualiza\u00e7\u00e3o de seu pre\u00e7o \u2013 Especialidade objetiva \u2013 Instrumento particular que, salvo quanto \u00e0 forma, deve conter todos os requisitos essenciais do contrato a ser elaborado (art. 462 do C\u00f3digo Civil) \u2013 Hipoteca cedular \u2013 Necessidade da anu\u00eancia dos credores hipotec\u00e1rios \u2013 Artigo 59, do Decreto-lei n. 167\/67 \u2013 Registro do instrumento particular que d\u00e1 ao compromiss\u00e1rio comprador direito real de aquisi\u00e7\u00e3o \u2013 Necessidade de que a anu\u00eancia conste j\u00e1 do instrumento e n\u00e3o apenas da escritura \u2013 Recurso desprovido."},"content":{"rendered":"

AC\u00d3RD\u00c3O<\/strong><\/p>\n

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 0001157-04.2015.8.26.0189<\/strong>, da Comarca de Fernand\u00f3polis<\/strong>, em que s\u00e3o partes \u00e9 apelante PAULO DE SOUZA<\/strong>, \u00e9 apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS E ANEXOS DA COMARCA DE FERNAND\u00d3POLIS<\/strong>.<\/p>\n

ACORDAM,<\/strong> em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o: “Negaram provimento ao recurso. V. U.”<\/strong>, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n

O julgamento teve a participa\u00e7\u00e3o dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP (PRES. DA SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO P\u00daBLICO) E SALLES ABREU.<\/strong><\/p>\n

S\u00e3o Paulo, 4 de agosto de 2016.<\/p>\n

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CAL\u00c7AS<\/strong><\/p>\n

Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/strong><\/p>\n

Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 0001157-04.2015.8.26.0189<\/strong><\/p>\n

Apelante: Paulo de Souza<\/strong><\/p>\n

Apelado: Oficial de Registro de Im\u00f3veis e Anexos da Comarca de Fernand\u00f3polis<\/strong><\/p>\n

VOTO N\u00ba 29.496<\/strong><\/p>\n

Registro de im\u00f3veis \u2013 Instrumento particular de compromisso de venda e compra \u2013 Necessidade de descri\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis e individualiza\u00e7\u00e3o de seu pre\u00e7o \u2013 Especialidade objetiva \u2013 Instrumento particular que, salvo quanto \u00e0 forma, deve conter todos os requisitos essenciais do contrato a ser elaborado (art. 462 do C\u00f3digo Civil) \u2013 Hipoteca cedular \u2013 Necessidade da anu\u00eancia dos credores hipotec\u00e1rios \u2013 Artigo 59, do Decreto-lei n. 167\/67 \u2013 Registro do instrumento particular que d\u00e1 ao compromiss\u00e1rio comprador direito real de aquisi\u00e7\u00e3o \u2013 Necessidade de que a anu\u00eancia conste j\u00e1 do instrumento e n\u00e3o apenas da escritura \u2013 Recurso desprovido.<\/strong><\/p>\n

Trata-se de recurso de apela\u00e7\u00e3o interposto contra senten\u00e7a que julgou procedente d\u00favida suscitada pelo Oficial do Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis de Fernand\u00f3polis.<\/p>\n

A negativa de registro de Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra deveu-se a cinco exig\u00eancias, feitas na nota de devolu\u00e7\u00e3o: completa descri\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis mencionados no Instrumento; atribui\u00e7\u00e3o de valores individuais aos im\u00f3veis, que se referem a tr\u00eas diferentes matr\u00edculas; juntada de certid\u00e3o de casamento do compromiss\u00e1rio comprador, a fim de esclarecer o regime de bens; necessidade de constar, do Instrumento, o conhecimento do compromiss\u00e1rio comprador acerca dos \u00f4nus incidentes sobre o im\u00f3vel; necessidade de anu\u00eancia dos credores hipotec\u00e1rios quanto \u00e0 aliena\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

A exig\u00eancia da juntada de certid\u00e3o de casamento foi cumprida, mas postulou-se a suscita\u00e7\u00e3o de d\u00favida no tocante \u00e0s quatro outras exig\u00eancias.<\/p>\n

A senten\u00e7a albergou o entendimento do Oficial.<\/p>\n

O apelante alega, em s\u00edntese, que o Instrumento faz men\u00e7\u00e3o \u00e0s caracter\u00edsticas essenciais dos im\u00f3veis, notadamente o n\u00famero de suas matr\u00edculas. Diz que n\u00e3o h\u00e1 \u00f3bice em que o Instrumento refira-se a um pre\u00e7o global de venda dos tr\u00eas im\u00f3veis, bastando que se divida o valor em tr\u00eas, utilizando-se, como crit\u00e9rio, a \u00e1rea de cada um. No que respeita \u00e0 exig\u00eancia da ci\u00eancia do compromiss\u00e1rio comprador acerca dos \u00f4nus incidentes sobre o im\u00f3vel, afirma que, embora ela n\u00e3o conste do Instrumento, sua exist\u00eancia \u00e9 ineg\u00e1vel. Por fim, sobre a anu\u00eancia dos credores hipotec\u00e1rios quanto \u00e0 aliena\u00e7\u00e3o, ressalta que se trata de mero Instrumento Particular e n\u00e3o de Escritura P\u00fablica, raz\u00e3o pela qual a transmiss\u00e3o da propriedade n\u00e3o se faz nesse momento.<\/p>\n

A Procuradoria de Justi\u00e7a manifestou-se pelo desprovimento do recurso.<\/p>\n

\u00c9 o relat\u00f3rio<\/em>.<\/p>\n

O recurso n\u00e3o comporta provimento.<\/p>\n

A descri\u00e7\u00e3o insuficiente dos im\u00f3veis compromissados fere o princ\u00edpio da especialidade objetiva.<\/p>\n

Para Afr\u00e2nio de Carvalho, o princ\u00edpio da especialidade do im\u00f3vel significa a sua descri\u00e7\u00e3o como corpo certo, a sua representa\u00e7\u00e3o escrita como individualidade aut\u00f4noma, com o seu modo de ser f\u00edsico, que o torna inconfund\u00edvel e, portanto, heterog\u00eaneo em rela\u00e7\u00e3o a qualquer outro (Reg de Im\u00f3veis: coment\u00e1rios ao sistema de registro em face da Lei 6015\/73, 2\u00aa ed., Rio de Janeiro, 1977, p. 219). Por isso, o im\u00f3vel deve estar perfeitamente descrito no t\u00edtulo objeto de registro de modo a permitir sua exata localiza\u00e7\u00e3o e individualiza\u00e7\u00e3o, n\u00e3o se confundindo com nenhum outro.<\/p>\n

Narciso Orlandi Neto, ao citar Jorge de Seabra Magalh\u00e3es, lembra que “as regras reunidas no princ\u00edpio da especialidade impedem que sejam registrados t\u00edtulos cujo objeto n\u00e3o seja exatamente aquele que consta do registro anterior. \u00c9 preciso que a caracteriza\u00e7\u00e3o do objeto do neg\u00f3cio repita os elementos de descri\u00e7\u00e3o constantes do registro” (Narciso Orlandi Neto, Retifica\u00e7\u00e3o do Registro de Im\u00f3veis, Juarez de Oliveira, p\u00e1g. 68).<\/p>\n

Por esta raz\u00e3o, n\u00e3o se permite o registro de escritura p\u00fablica ou instrumento particular que descreva o im\u00f3vel de forma diferente ou deficit\u00e1ria – da que consta no registro de im\u00f3veis.<\/p>\n

O art. 176, \u00a7 1\u00ba, II, 3, da LEI N\u00ba 6.015\/73, arrola os elementos de identifica\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis rural e urbano:<\/p>\n

a – rural, o c\u00f3digo do im\u00f3vel, os dados constantes do CCIR, a denomina\u00e7\u00e3o e suas caracter\u00edsticas, confronta\u00e7\u00f5es, localiza\u00e7\u00e3o e \u00e1rea;<\/p>\n

b – urbano, suas caracter\u00edsticas e confronta\u00e7\u00f5es, localiza\u00e7\u00e3o, \u00e1rea, logradouro, n\u00famero e sua designa\u00e7\u00e3o cadastral, se houver.<\/p><\/blockquote>\n

Na hip\u00f3tese dos autos im\u00f3veis rurais n\u00e3o basta a descri\u00e7\u00e3o de apenas parte dos elementos caracter\u00edsticos. A especialidade objetiva, derivada de expresso texto legal, determina a completa congru\u00eancia entre os elementos da matr\u00edcula e do t\u00edtulo.<\/p>\n

No mesmo diapas\u00e3o, exige-se o pre\u00e7o de cada im\u00f3vel, dado que cada um corresponde a uma matr\u00edcula. Novamente \u00e9 a Lei 6.015\/73 que o determina, ao rezar, no art. 176, \u00a71\u00ba, III, 5, que deve contar, no Livro 2 (Registro Geral, destinado \u00e0 matr\u00edcula dos im\u00f3veis),<\/p>\n

\u201co valor do contrato, da coisa ou da d\u00edvida, prazo desta, condi\u00e7\u00f5es e<\/em> mais especifica\u00e7\u00f5es, inclusive os juros, se houver.\u201d<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Ora, n\u00e3o cabe ao Oficial presumir o pre\u00e7o de cada um dos tr\u00eas im\u00f3veis compromissados, fazendo a divis\u00e3o conforme a \u00e1rea de cada um, seja porque n\u00e3o h\u00e1 lei que o permita, seja porque os valores dos im\u00f3veis podem sofrer influ\u00eancia de uma s\u00e9rie de vari\u00e1veis que n\u00e3o somente a \u00e1rea de cada um.<\/p>\n

N\u00e3o fosse apenas isso, o valor de cada im\u00f3vel tem influ\u00eancia direta no c\u00e1lculo dos emolumentos devidos pelos registros.<\/p>\n

A exig\u00eancia da ci\u00eancia acerca da exist\u00eancia de \u00f4nus reais sobre os im\u00f3veis tamb\u00e9m decorre de norma. Cuida-se do Decreto n. 93.240\/86, que, ao tratar dos requisitos para a lavratura de escrituras p\u00fablicas, diz, no art. 1\u00ba, \u00a73\u00ba:<\/p>\n

\u00a7 3\u00ba A apresenta\u00e7\u00e3o das certid\u00f5es previstas no inciso IV, deste artigo, n\u00e3o eximir\u00e1 o outorgante da obriga\u00e7\u00e3o de declarar na escritura p\u00fablica, sob pena de responsabilidade civil e penal, a exist\u00eancia de outras a\u00e7\u00f5es reais e pessoais reipersecut\u00f3rias, relativas ao im\u00f3vel, e de outros \u00f4nus reais incidentes sobre o mesmo<\/u><\/strong>.<\/em><\/p><\/blockquote>\n

A regra vale para as escrituras e, via de consequ\u00eancia, para os instrumentos particulares de venda e compra, a teor do art. 462, do C\u00f3digo Civil, que reza:<\/p>\n

\u201cO contrato preliminar,<\/em> exceto quanto \u00e0 forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao<\/em> contrato a ser celebrado.\u201d<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Isso porque, \u00e0 escritura p\u00fablica, se bem vistas as coisas, remanesce apenas a fun\u00e7\u00e3o de, uma vez registrada, transmitir a propriedade. Mas todos os elementos do neg\u00f3cio est\u00e3o, na verdade, j\u00e1 na promessa de venda e compra.<\/p>\n

Quanto \u00e0 \u00faltima exig\u00eancia anu\u00eancia dos credores hipotec\u00e1rios -, vale ressaltar que prestigiada doutrina, destacando-se Orlando Gomes e Jos\u00e9 Os\u00f3rio de Azevedo Junior como seus defensores, vislumbra no compromisso de compra e venda, sem cl\u00e1usula de arrependimento, um contrato preliminar impr\u00f3prio. Diz Jos\u00e9 Os\u00f3rio, a respeito do compromisso de compra e venda:<\/p>\n

\u201cNeste, as partes n\u00e3o se obrigam a uma nova manifesta\u00e7\u00e3o de vontade e sim a reiterar, a reproduzir, a manifesta\u00e7\u00e3o anterior<\/em>, pois foi neste momento anterior que o consentimento foi dado de forma cabal e irrevers\u00edvel motivo por que deste momento anterior devem ser considerados produzidos todos os efeitos concretos do ato.<\/em><\/p>\n

…<\/em><\/p>\n

Assim \u00e9 que a ‘escritura’ n\u00e3o se constitui em outro neg\u00f3cio jur\u00eddico, caracterizando-se isto, sim como um ‘ato devido’ que expressa o cumprimento da obriga\u00e7\u00e3o assumida no primeiro contrato <\/em>(Compromisso de compra e venda, 6\u00aa ed., S\u00e3o Paulo:Malheiros, 2013, p. 22\/23).<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Logo, dada a vital import\u00e2ncia do compromisso de venda e compra, n\u00e3o faz sentido afirmar que a anu\u00eancia dos credores hipotec\u00e1rios necessidade derivada do art. 59, do Decreto Lei n. 167\/67 poder\u00e1 ser dada somente quando da lavratura da escritura.<\/p>\n

Ali\u00e1s, uma vez registrada a promessa, adquiriria o promiss\u00e1rio comprador direito real de aquisi\u00e7\u00e3o, a teor dos artigos 1.417 e 1.418 do C\u00f3digo Civil, com possibilidade de execu\u00e7\u00e3o for\u00e7ada, esvaziando-se a exig\u00eancia de anu\u00eancia dos credores hipotec\u00e1rios.<\/p>\n

A circunst\u00e2ncia j\u00e1 foi bem apreendida por este Conselho Superior da Magistratura, no julgamento da apela\u00e7\u00e3o n. 544-6\/4:<\/p>\n

\u201cO artigo 59 do Decreto-lei n\u00ba 167\/67 estabelece que os bens objeto de penhor ou de hipoteca constitu\u00eddos por c\u00e9dula de cr\u00e9dito rural n\u00e3o podem ser vendidos sem pr\u00e9via anu\u00eancia do credor, por escrito.<\/em><\/p>\n

E, por disposi\u00e7\u00e3o contida no artigo 1.420 do C\u00f3digo Civil de 2002, as pessoas que n\u00e3o podem alienar tamb\u00e9m n\u00e3o podem empenhar, hipotecar ou dar em anticrese, assim como n\u00e3o podem ser dados em penhor, anticrese e hipoteca os bens que n\u00e3o podem ser alienados.<\/em><\/p>\n

Ao assim dispor criou o legislador garantia exclusiva em favor dos \u00f3rg\u00e3os financiadores da economia rural, o que fez por meio de norma cogente, contida em lei especial que n\u00e3o foi revogada pelo C\u00f3digo Civil de 2002.<\/em><\/p>\n

Esta esp\u00e9cie de indisponibilidade relativa, tamb\u00e9m institu\u00edda por outras leis em favor dos detentores de hipotecas vinculadas \u00e0 c\u00e9dula de cr\u00e9dito \u00e0 exporta\u00e7\u00e3o (artigo 3\u00ba da Lei n\u00ba 6.313\/75), c\u00e9dula de cr\u00e9dito comercial (artigo 5\u00ba da Lei n\u00ba 6.840\/80) e c\u00e9dula de cr\u00e9dito industrial (artigo 51 do Decreto-lei n\u00ba 413\/69), n\u00e3o conflita com as normas gerais estatu\u00eddas para a hipoteca no C\u00f3digo Civil de 2002, assim como n\u00e3o conflitava com as normas da mesma natureza contidas no C\u00f3digo Civil de 1916.<\/em><\/p>\n

Certo \u00e9 que, no presente caso, houve t\u00e3o s\u00f3 a promessa de venda e compra, mas esta, em sendo irrevog\u00e1vel e irretrat\u00e1vel, uma vez registrada e quitada, conferir\u00e1 direito real de aquisi\u00e7\u00e3o a possibilitar posterior adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, com fulcro nos artigos 1.417 e 1.418 do C\u00f3digo Civil, ‘verbis’:<\/em><\/p>\n

Artigo 1.417 – Mediante promessa de compra e venda, em que se n\u00e3o pactuou arrependimento, celebrada por instrumento p\u00fablico ou particular, e registrada no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis, adquire o promitente comprador direito real \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/em><\/p>\n

Artigo 1.418 – O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/em><\/p>\n

O mesmo se depreende da leitura dos artigos 5\u00ba e 22 do Decreto-lei n\u00b0 58\/37, bem como do artigo 25 da Lei n\u00ba 6.766\/79.<\/em><\/p>\n

Atente-se para o decidido pelo E. Conselho Superior da Magistratura nos autos da Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 71.416.0\/3-00:<\/em><\/p>\n

REGISTRO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Im\u00f3vel gravado com c\u00e9dula de cr\u00e9dito comercial hipotec\u00e1ria. Necessidade da anu\u00eancia pr\u00e9via e expressa do credor. Aplica\u00e7\u00e3o do decreto-lei \u00b0 413\/69. Recurso a que se nega provimento.<\/em><\/p>\n

(…)<\/em><\/p>\n

O art. 51 do dec.-lei 413\/69 regulamenta que ‘a venda dos bens vinculados \u00e0 c\u00e9dula de cr\u00e9dito industrial depende de pr\u00e9via anu\u00eancia do credor, por escrito’.<\/em><\/p>\n

O ato de registro do compromisso de compra e venda encontra previs\u00e3o no art. 167, I, 9 da lei n\u00ba 6.015\/73, por constituir ele um direito real, que se formaliza no f\u00f3lio real para garantia do comprador.<\/em><\/p>\n

O instrumento particular de compromisso de venda e compra (…), ao contr\u00e1rio do que afirma a apelante, n\u00e3o \u00e9 apenas uma cess\u00e3o, ele transfere direitos sobre o im\u00f3vel, em conson\u00e2ncia com sua cl\u00e1usula nona, onde textualmente a apelante e os vendedores pactuaram que o compromisso \u00e9 celebrado com ‘cl\u00e1usula de irrevogabilidade e irretratabilidade, n\u00e3o admitindo arrependimento unilateral’.<\/em><\/p>\n

O compromisso de venda n\u00e3o \u00e9 verdadeiramente um contrato preliminar. N\u00e3o \u00e9 por diversas raz\u00f5es que completam a originalidade do seu escopo, principalmente a natureza do direito que confere ao compromiss\u00e1rio.<\/em><\/p>\n

Tem ele, realmente, o singular direito de se tornar propriet\u00e1rio do bem que lhe foi prometido irretratavelmente \u00e0 venda, sem que seja inevit\u00e1vel nova declara\u00e7\u00e3o de vontade do compromitente (‘Direitos Reais’, Orlando Gomes, Forense, 6\u00aa ed., 1978, p\u00e1g. 329).<\/em><\/p>\n

Portanto, diante do registro da c\u00e9dula de cr\u00e9dito comercial hipotec\u00e1ria, o im\u00f3vel a ela ficou vinculado, permanecendo subordinado \u00e0 pr\u00e9via anu\u00eancia do credor no caso de sua aliena\u00e7\u00e3o.\u201d<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Do exposto, tem-se que as exig\u00eancias feitas pelo Oficial do Registro de Im\u00f3veis de Fernand\u00f3polis s\u00e3o todas pertinentes e decorrem de lei.<\/p>\n

Nesses termos, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.<\/p>\n

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CAL\u00c7AS<\/strong><\/p>\n

Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/strong>.<\/p>\n

(DJe de 22.09.2016 – SP)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

AC\u00d3RD\u00c3O Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 0001157-04.2015.8.26.0189, da Comarca de Fernand\u00f3polis, em que s\u00e3o partes \u00e9 apelante PAULO DE SOUZA, \u00e9 apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS E ANEXOS DA COMARCA DE FERNAND\u00d3POLIS. ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o: “Negaram […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[37],"tags":[],"class_list":["post-12699","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-csm-sao-paulo"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/12699","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=12699"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/12699\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=12699"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=12699"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=12699"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}