{"id":12620,"date":"2016-09-02T18:44:43","date_gmt":"2016-09-02T20:44:43","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=12620"},"modified":"2016-09-02T18:44:43","modified_gmt":"2016-09-02T20:44:43","slug":"csmsp-registro-de-imoveis-demonstracao-do-interesse-juridico-dos-apelantes-legitimidade-recursal-reconhecida-inaptidao-do-direito-real-de-aquisicao-para-impedir-a-alien","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=12620","title":{"rendered":"CSM|SP: Registro de Im\u00f3veis \u2013 Demonstra\u00e7\u00e3o do interesse jur\u00eddico dos apelantes \u2013 Legitimidade recursal reconhecida \u2013 Inaptid\u00e3o do direito real de aquisi\u00e7\u00e3o para impedir a aliena\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, pelo propriet\u00e1rio tabular, a terceiros \u2013 Aliena\u00e7\u00e3o que \u00e9 v\u00e1lida, embora ineficaz ao promitente comprador com t\u00edtulo registrado na matr\u00edcula do im\u00f3vel \u2013 Carta de senten\u00e7a notarial que, entretanto, n\u00e3o documenta ajuste sobre transfer\u00eancia de im\u00f3veis \u2013 Aus\u00eancia de dados indicativos de expropria\u00e7\u00f5es judiciais supervenientes ao acordo homologado judicialmente \u2013 Inocorr\u00eancia de da\u00e7\u00e3o em pagamento \u2013 D\u00favida procedente \u2013 Senten\u00e7a reformada \u2013 Recursos providos com observa\u00e7\u00e3o."},"content":{"rendered":"

AC\u00d3RD\u00c3O<\/strong><\/p>\n

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 0010770-93.2015.8.26.0562<\/strong>, da Comarca de Santos<\/strong>, em que s\u00e3o partes s\u00e3o apelantes GL\u00d3RIA ZINGONI, FRANCISCO EDUARDO DI PIETRO MANZI e ALEXANDRE SANTOS BOLLA RIBEIRO<\/strong>, \u00e9 apelado ASSOCIA\u00c7\u00c3O DE AMIGOS DE GUARATUBA<\/strong>.<\/p>\n

ACORDAM,<\/strong> em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o: “Por maioria de votos, deram provimento aos recursos, com observa\u00e7\u00e3o. Vencido, em mat\u00e9ria preliminar, o Desembargador Ricardo Dip, que declarar\u00e1 voto.”<\/strong>, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n

O julgamento teve a participa\u00e7\u00e3o dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), XAVIER DE AQUINO (DECANO), LUIZ ANTONIO DE GODOY (PRES. DA SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO PRIVADO), RICARDO DIP (PRES. DA SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO P\u00daBLICO), SALLES ABREU E ADEMIR BENEDITO (VICE PRESIDENTE)<\/strong>.<\/p>\n

S\u00e3o Paulo, 12 de julho de 2016.<\/p>\n

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CAL\u00c7AS<\/strong><\/p>\n

Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/strong><\/p>\n

Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 0010770-93.2015.8.26.0562<\/strong><\/p>\n

Apelantes: Gl\u00f3ria Zingoni, Francisco Eduardo Di Pietro Manzi e Alexandre Santos Bolla Ribeiro<\/strong><\/p>\n

Apelado: Associa\u00e7\u00e3o de Amigos de Guaratuba<\/strong><\/p>\n

VOTO N\u00ba 29.245<\/strong><\/p>\n

Registro de Im\u00f3veis \u2013 Demonstra\u00e7\u00e3o do interesse jur\u00eddico dos apelantes \u2013 Legitimidade recursal reconhecida \u2013 Inaptid\u00e3o do direito real de aquisi\u00e7\u00e3o para impedir a aliena\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, pelo propriet\u00e1rio tabular, a terceiros \u2013 Aliena\u00e7\u00e3o que \u00e9 v\u00e1lida, embora ineficaz ao promitente comprador com t\u00edtulo registrado na matr\u00edcula do im\u00f3vel \u2013 Carta de senten\u00e7a notarial que, entretanto, n\u00e3o documenta ajuste sobre transfer\u00eancia de im\u00f3veis \u2013 Aus\u00eancia de dados indicativos de expropria\u00e7\u00f5es judiciais supervenientes ao acordo homologado judicialmente \u2013 Inocorr\u00eancia de da\u00e7\u00e3o em pagamento \u2013 D\u00favida procedente \u2013 Senten\u00e7a reformada \u2013 Recursos providos com observa\u00e7\u00e3o.<\/strong><\/p>\n

Inconformados com a senten\u00e7a que julgou a d\u00favida inversa <\/em>improcedente e determinou a inscri\u00e7\u00e3o da carta de senten\u00e7a notarial expedida em favor da suscitante nas matr\u00edculas n.\u00bas 77.527 e 79.228 do 1.\u00ba RI de Santos [1]<\/strong>, Gl\u00f3ria Zingoni, Francisco Eduardo diPietro Manzi e Alexandre Santos Bolla Ribeiro apelaram, na qualidadede terceiros prejudicados.<\/p>\n

Os dois primeiros, em aten\u00e7\u00e3o aos compromissos de venda e compra registrados nas matr\u00edculas, invocam seus direitos reais de aquisi\u00e7\u00e3o; o \u00faltimo afirma sua condi\u00e7\u00e3o de cession\u00e1rio dos direitos de Francisco Eduardo di Pietro Manzi, al\u00e9m da aquisi\u00e7\u00e3o de um dos bens im\u00f3veis mediante usucapi\u00e3o; e os dois \u00faltimos ainda levantam nulidades processuais relativas \u00e0 inobserv\u00e2ncia do litiscons\u00f3rcio necess\u00e1rio e \u00e0 n\u00e3o exibi\u00e7\u00e3o do estatuto social da suscitante, bem como a impropriedade do t\u00edtulo para fins das transfer\u00eancias de propriedade pretendidas [2]<\/strong>.<\/p>\n

Com o recebimento dos recursos no duplo efeito [3]<\/strong>, a suscitante apresentou suas respostas [4]<\/strong>, sucedidas de manifesta\u00e7\u00f5es do Minist\u00e9rio P\u00fablico de primeiro grau [5]<\/strong>, e, ato cont\u00ednuo, enviados os autos ao C. CSM<\/strong>, a Procuradoria Geral da Justi\u00e7a deixou de oferecer sua manifesta\u00e7\u00e3o [6]<\/strong>.<\/p>\n

\u00c9 o relat\u00f3rio<\/strong>.<\/p>\n

O dissenso versa sobre a registrabilidade da carta de senten\u00e7a notarial <\/em>expedida em favor da suscitante [7]<\/strong>, que, assim, com as inscri\u00e7\u00f5es pretendidas, busca a incorpora\u00e7\u00e3o ao seu patrim\u00f4nio das propriedades dos bens im\u00f3veis identificados nas matr\u00edculas n.\u00ba 77.527 e 79.228 do 1.\u00ba RI de Santos, lastreada, ent\u00e3o, em acordo judicialmente homologado, nos autos do processo de cobran\u00e7a que instaurou contra Guaratuba Empreendimentos S\/c Ltda. [8]<\/strong>, propriet\u00e1ria tabular [9]<\/strong>.<\/p>\n

O questionamento a respeito da inscri\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo foi endere\u00e7ado \u00e0 Corregedoria Permanente do 1.\u00ba RI de Santos [10]<\/strong>, cujo Oficial, em ju\u00edzo de qualifica\u00e7\u00e3o, recusou os registros, em manifesta\u00e7\u00e3o ratificada nestes autos, em aten\u00e7\u00e3o aos compromissos de venda e compra antes assentados nas matr\u00edculas [11]<\/strong>. A interessada, portanto, ao inv\u00e9s de requerer suscita\u00e7\u00e3o de d\u00favida, dirigiu sua irresigna\u00e7\u00e3o, no ambiente administrativo, diretamente ao MM Juiz Corregedor Permanente, ou seja, arguiu d\u00favida inversa<\/em>, cria\u00e7\u00e3o pretoriana historicamente admitida pelo C. CSM [12] <\/strong>e regrada pelas NSCGJ [13]<\/strong>.<\/p>\n

A sustentada nulidade da senten\u00e7a, por sua vez, n\u00e3o est\u00e1 configurada. Considerado o procedimento da d\u00favida, e sua natureza administrativa, n\u00e3o havia raz\u00e3o a determinar a intima\u00e7\u00e3o dos promitentes compradores com t\u00edtulos registrados nas matr\u00edculas dos im\u00f3veis; nada autorizava traz\u00ea-los, na condi\u00e7\u00e3o de litisconsortes, para este processo. N\u00e3o h\u00e1, aqui, um litiscons\u00f3rcio necess\u00e1rio. Sequer h\u00e1 lide. Ademais, n\u00e3o se admite, na d\u00favida registral, ressalvado recurso manejado pelo terceiro juridicamente prejudicado, a assist\u00eancia ou interven\u00e7\u00e3o de terceiros. [14]<\/strong><\/p>\n

Sob outro prisma, inexiste irregularidade processual na representa\u00e7\u00e3o da suscitante\/recorrida, que, ao reverso do afirmado pelos apelantes Francisco Eduardo di Pietro Manzi e Alexandre Santos Bolla Ribeiro, trouxe para os autos c\u00f3pia de seu estatuto social [15]<\/strong>. Al\u00e9m disso, a d\u00favida inversa <\/em>foi instru\u00edda com procura\u00e7\u00e3o, ata de elei\u00e7\u00e3o dos Conselhos Diretor e Executivo e ata da assembleia geral ordin\u00e1ria realizada em 28 de mar\u00e7o de 2015 [16]<\/strong>. Vale dizer: desnecess\u00e1rio qualquer saneamento, particularmente o aventado por dois dos recorrentes.<\/p>\n

Os recorrentes justificaram e comprovaram suas legitimidades e seus interesses recursais<\/strong>, evidenciados pelos registros dos compromissos de venda e compra, constitutivos de direitos reais de aquisi\u00e7\u00e3o, e pelas cess\u00f5es de direitos noticiadas. [17]<\/strong><\/p>\n

Os direitos reais de aquisi\u00e7\u00e3o, todavia, n\u00e3o impedem as inscri\u00e7\u00f5es de t\u00edtulos por meio dos quais o propriet\u00e1rio tabular aliena a terceiros im\u00f3veis que anteriormente prometeu \u00e0 venda. Em contrapartida e nada obstante a registrabilidade desses t\u00edtulos , os direitos reais de aquisi\u00e7\u00e3o s\u00e3o opon\u00edveis, por for\u00e7a da sequela, aos terceiros adquirentes.<\/p>\n

Por isso, conforme esc\u00f3lio de Francisco Loureiro, constitu\u00eddo o direito real de aquisi\u00e7\u00e3o, \u201cnovos atos de disposi\u00e7\u00e3o ou de onera\u00e7\u00e3o praticados pelo promitente vendedor em benef\u00edcio de terceiros, ainda que de boa-f\u00e9, s\u00e3o ineficazes frente ao promitente comprador\u201d. [18] <\/strong>Conv\u00e9m sublinhar: ineficazes, e n\u00e3o inv\u00e1lidos. A quest\u00e3o se resolve, por conseguinte, no plano da efic\u00e1cia, n\u00e3o no da validade.<\/p>\n

De acordo com o positivado no art. 1.418 do CC, os promitentes compradores titulares de direitos reais de aquisi\u00e7\u00e3o, uma vez quitado o pre\u00e7o, podem exigir de terceiros, a quem cedidos os direitos dos promitentes vendedores, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, submetendo-os, al\u00e9m do mais, \u00e0 execu\u00e7\u00e3o coativa.<\/p>\n

N\u00e3o h\u00e1 que se cogitar de indisponibilidade da coisa comprometida, resultante do registro da promessa de venda e compra irretrat\u00e1vel. A propriedade continua em nome do promitente vendedor, que pode transferi-la a terceiros, que, entretanto, receber\u00e3o a coisa com o \u00f4nus que a limita, diante da iner\u00eancia e ambulatoriedade do direito real de aquisi\u00e7\u00e3o, a vincular o im\u00f3vel \u00e0 promessa. Em outras palavras: n\u00e3o se imp\u00f5e ao promitente vendedor uma proibi\u00e7\u00e3o de alienar; caso contr\u00e1rio, o art. 1.418 do CC perderia muito de seu sentido.<\/p>\n

Essa compreens\u00e3o se compadece com li\u00e7\u00e3o de Caio M\u00e1rio, que real\u00e7a o significado particular e elucidativo da oponibilidade erga omnes <\/em>gravada no art. 1.418 do CC, a ligar o im\u00f3vel, por for\u00e7a da sequela, \u00e0 promessa de venda e compra. N\u00e3o se trata de superfeta\u00e7\u00e3o, e fica claro que o renomado civilista entende ser poss\u00edvel, ap\u00f3s a inscri\u00e7\u00e3o da promessa, a aliena\u00e7\u00e3o da coisa, pelo promitente vendedor, a terceiro, que a receber\u00e1 onerada, sendo-lhe opon\u00edvel o direito do promitente comprador ao recebimento da escritura definitiva de venda e compra. [19]<\/strong><\/p>\n

A solu\u00e7\u00e3o \u00e9, sem d\u00favida, consent\u00e2nea com a ordem jur\u00eddica contempor\u00e2nea; com a inova\u00e7\u00e3o trazida pelo C\u00f3digo Civil; est\u00e1 em harmonia com a vitalidade caracter\u00edstica do direito, for\u00e7a viva [20]<\/strong>, em constante atualiza\u00e7\u00e3o. Ou seja, n\u00e3o h\u00e1, aqui, por certo, apelo (fr\u00edvolo) ao novidadismo, o que seria critic\u00e1vel, ainda mais se em ofensa fosse ao princ\u00edpio da seguran\u00e7a jur\u00eddica, sen\u00e3o busca da realiza\u00e7\u00e3o do direito positivado, infensa ao misone\u00edsmo.<\/p>\n

Nessa linha, descartando a viola\u00e7\u00e3o dos princ\u00edpios da continuidade e da disponibilidade, bem como a necessidade de pr\u00e9vio cancelamento dos registros das promessas de venda e compra, para fins de inscri\u00e7\u00e3o de t\u00edtulos mediante os quais o propriet\u00e1rio tabular aliena a mesma coisa para terceiros, forjou-se a contempor\u00e2nea jurisprud\u00eancia administrativa do C. CSM<\/strong>.<\/p>\n

A esse respeito, a t\u00edtulo exemplificativo, transcrevo, da Apela\u00e7\u00e3o n.\u00ba 0000294-57.2010.8.26.0372, rel. Des. Renato Nalini, j. 13.12.2012, a seguinte passagem:<\/p>\n

… \u00e9 poss\u00edvel ao propriet\u00e1rio, mesmo com compromisso de compra e venda registrado, alienar a propriedade n\u00e3o h\u00e1 que se falar em nulidade da transfer\u00eancia da propriedade. Assim, \u00e9 vi\u00e1vel a transmiss\u00e3o da propriedade, todavia, o adquirente da propriedade dever\u00e1 respeitar o direito real de aquisi\u00e7\u00e3o do promitente comprador que tenha anterior registro do compromisso de compra e venda, ou seja, dever\u00e1 transferir a propriedade a este (titular do direito real de aquisi\u00e7\u00e3o).<\/p>\n

Com id\u00eantica orienta\u00e7\u00e3o, no julgamento da Apela\u00e7\u00e3o n.\u00ba 0025566-92.2011.8.26.0477, rel. Des. Renato Nalini, em 10.12.2013, resolveu-se: \u201c… o princ\u00edpio da continuidade<\/strong>, com a transmiss\u00e3o da propriedade pelos titulares de dom\u00ednio sem a observ\u00e2ncia de compromisso de venda e compra registrado em favor de terceiros, n\u00e3o ser\u00e1 vulnerado.<\/strong>\u201d (grifei)<\/p>\n

Mais recentemente, no julgamento da Apela\u00e7\u00e3o n.\u00ba 1010491-71.2014.8.26.0224, rel. Des. Elliot Akel, em 7.10.2015, constou ilustrativa argumenta\u00e7\u00e3o:<\/p>\n

… Suponha-se que o interessado houvesse adquirido o im\u00f3vel n\u00e3o de algum dos cedentes, mas do propriet\u00e1rio. Imagine-se que, inobstante a cadeia de sucessivas cess\u00f5es (registradas,<\/em> acrescento<\/em>), o interessado tivesse ido \u00e0 fonte, ao propriet\u00e1rio, e efetuado o pagamento do pre\u00e7o, adquirindo o dom\u00ednio do bem. Outorgada a escritura, ela seria registrada? A resposta \u00e9 positiva, dada a validade do neg\u00f3cio, e n\u00e3o se cogitaria de quebra de continuidade.<\/p>\n

Essa diretriz foi prestigiada em outros precedentes do C. CSM<\/strong>: Apela\u00e7\u00e3o n.\u00ba 0020761-10.2011.8.26.0344, rel. Des. Renato Nalini, j. 25.10.2012; e Apela\u00e7\u00e3o n.\u00ba 0052791-20.2012.8.26.0100, rel. Des. Elliot Akel, j. 11.2.2014.<\/p>\n

De todo modo, malgrado impertinente a exig\u00eancia formulada pelo Oficial, a requalifica\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo, caracter\u00edstica deste procedimento administrativo, conduz por raz\u00f5es diversas das recursais, \u00e9 verdade , \u00e0 reforma da senten\u00e7a.<\/p>\n

O acordo homologado judicialmente n\u00e3o traduz, por si, conven\u00e7\u00e3o sobre a transfer\u00eancia de bens im\u00f3veis; pactuou-se apenas a expropria\u00e7\u00e3o judicial dos bens relacionados, de cuja consuma\u00e7\u00e3o n\u00e3o se tem not\u00edcia. De fato, n\u00e3o se demonstrou a perfectibiliza\u00e7\u00e3o <\/em>da constri\u00e7\u00e3o judicial, tampouco a avalia\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis, pressupostos da adjudica\u00e7\u00e3o. Ademais, n\u00e3o consta, da carta de<\/em> senten\u00e7a notarial<\/em>, auto de adjudica\u00e7\u00e3o. Al\u00e9m disso, nada tamb\u00e9m sugere a ocorr\u00eancia de aliena\u00e7\u00e3o por iniciativa particular ou em hasta p\u00fablica, autorizadas pelo acordo em apre\u00e7o. [21]<\/strong><\/p>\n

Em suma: a carta de senten\u00e7a n\u00e3o est\u00e1 instru\u00edda com documentos indicativos da efetiva transfer\u00eancia, para a suscitante, dos bens im\u00f3veis descritos nas matr\u00edculas n.\u00ba 77.527 e 79.228 do 1.\u00ba RI de Santos. Em momento nenhum<\/strong>, de resto, acrescente-se, ajustou-se uma da\u00e7\u00e3o em pagamento<\/strong>. N\u00e3o se acordou, mediante neg\u00f3cio translativo oneroso, com escopo liberat\u00f3rio, que a suscitante\/credora receberia, da propriet\u00e1ria tabular, presta\u00e7\u00e3o diversa da res debita<\/em>, consistente na transfer\u00eancia consensual <\/em>do dom\u00ednio dos bens, em lugar do pagamento em dinheiro, presta\u00e7\u00e3o originalmente devida.<\/p>\n

Dentro desse contexto, e considerando a informa\u00e7\u00e3o de que registros translativos da propriedade de outros im\u00f3veis foram efetivados com amparo na carta de senten\u00e7a objeto da qualifica\u00e7\u00e3o em exame [22]<\/strong>, imp\u00f5e ao MM Juiz Corregedor<\/strong> Permanente<\/strong>, em expediente pr\u00f3prio<\/strong>, cuja abertura dever\u00e1 ser informada \u00e0 CGJ, identificar <\/strong>essas inscri\u00e7\u00f5es e apurar <\/strong>eventuais nulidades de pleno direito (ligadas a erros de qualifica\u00e7\u00f5es registrais), al\u00e9m da pr\u00e1tica de falta disciplinar.<\/p>\n

Em arremate, a situa\u00e7\u00e3o dos autos ainda reclama a instaura\u00e7\u00e3o de uma apura\u00e7\u00e3o disciplinar pelo MM Juiz Corregedor Permanente do 6.\u00ba Tabeli\u00e3o de Notas de Santos<\/strong>, a quem dever\u00e1 ser oficiado para<\/strong>, em expediente pr\u00f3prio<\/strong>, com abertura a ser prontamente comunicada \u00e0 E. CGJ, apurar eventual falha na qualifica\u00e7\u00e3o notarial<\/strong>, em tese verificada por ocasi\u00e3o da forma\u00e7\u00e3o dacarta de senten\u00e7a notarial.<\/p>\n

Isto posto, pelo meu voto, dou provimento aos recursos, com observa\u00e7\u00e3o<\/u>, para julgar a d\u00favida procedente e, dessa forma, excluir a pot\u00eancia registral da carta de senten\u00e7a notarial<\/strong>, sem idoneidade para transferir a propriedade dos im\u00f3veis identificados nas matr\u00edculas n.\u00ba 77.527 e 79.228 do 1.\u00ba RI de Santos.<\/p>\n

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CAL\u00c7AS<\/strong><\/p>\n

Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/strong><\/p>\n

TRIBUNAL DE JUSTI\u00c7A DO ESTADO DE S\u00c3O PAULO<\/strong><\/p>\n

Conselho Superior da Magistratura<\/strong><\/p>\n

Apela\u00e7\u00e3o 0010770-93.2015.8.26.0562 – SEMA<\/strong><\/p>\n

Proced\u00eancia: Santos<\/p>\n

Apelantes: Gl\u00f3ria Zingoni<\/p>\n

Francisco Eduardo di Pietro Mani<\/p>\n

Alexandre Santos Bolla Ribeiro<\/p>\n

Apelada: Associa\u00e7\u00e3o Amigos de Guaratuba<\/p>\n

D\u00daVIDA INVERSA. RECURSO DE TERCEIROS PREJUDICADOS. REGISTRO DE \u201cCARTA NOTARIAL DE SENTEN\u00c7A\u201d,<\/strong><\/p>\n

1. A d\u00favida inversa ou avessa \u00e9 praxis <\/em>que vulnera o devido processo legal previsto no C\u00f3digo pol\u00edtico brasileiro de 1988. Voto vencido que julgava extinto o processo, sem resolu\u00e7\u00e3o de m\u00e9rito.<\/strong><\/p>\n

2. O registro do compromisso de venda e compra n\u00e3o tem efic\u00e1cia ablat\u00f3ria do atributo da disponibilidade tabular quanto ao im\u00f3vel seu objeto, atributo que, sem embargo daquele registro, persevera com o dominus<\/em>, mas tem, em seu favor, uma atra\u00e7\u00e3o de inoponibilidade real no que tange com os registros posteriores de t\u00edtulos que lhe sejam contr\u00e1rios ou, mais ainda, contradit\u00f3rios.<\/strong><\/p>\n

3. Assim, o registro do compromisso (i<\/em>) n\u00e3o suprime o atributo de disponibilidade dominial do legitimado tabular, mas (ii<\/em>) conserva suficiente efic\u00e1cia prenotante para beneficiar o direito real de aquisi\u00e7\u00e3o.<\/strong><\/p>\n

4. O impedimento \u00e0 vertente pretens\u00e3o registral, em verdade, est\u00e1 em que o instrumento formal a \u201ccarta notarial de senten\u00e7a\u201d, cria\u00e7\u00e3o administrativa paulista, n\u00e3o veicula nenhum t\u00edtulo causativo apto a transferir o dom\u00ednio imobili\u00e1rio.<\/strong><\/p>\n

5. N\u00e3o \u00e9 s\u00f3: o pr\u00f3prio instrumento sob exame, formalmente, n\u00e3o possui executividade. Trata-se de um t\u00edtulo expedido por tabeli\u00e3o, \u00e0 margem da compet\u00eancia notarial submetida ao estrito princ\u00edpio da legalidade. Com efeito, as \u201ccartas notariais de senten\u00e7a\u201d s\u00e3o de cria\u00e7\u00e3o administrativa, em que um t\u00edtulo de conte\u00fado judicial \u00e9 extra\u00eddo em via extrajudici\u00e1ria, como se as autoriza\u00e7\u00f5es notariais compreendessem as autoriza\u00e7\u00f5es judiciais. Ou seja, \u00e9 um t\u00edtulo, formalmente, extrajudicial, e, materialmente, judicial, sem que a lei o tenha previsto e conferido executividade.<\/strong><\/p>\n

6. N\u00e3o parece competir a este Conselho Superior da Magistratura de S\u00e3o Paulo a determina\u00e7\u00e3o de que se proceda \u00e0 instaura\u00e7\u00e3o seja de um processo administrativo comum, seja de outro, de car\u00e1ter administrativo-disciplinar, para sanar falhas e impor eventuais puni\u00e7\u00f5es a registradores e not\u00e1rios. \u00c9 que, em mat\u00e9ria registral, este nosso Conselho tem apenas compet\u00eancia recurs\u00f3ria, i. e.<\/em>, n\u00e3o \u00e9 \u00f3rg\u00e3o dotado de fun\u00e7\u00e3o correcional, assim o explicitam quer o Regimento do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo (incs. XVII, XIX, XXI, XXII, XXVI, XXVII, XXVIII e XXX de seu art. 28), quer o C\u00f3digo de normas da egr\u00e9gia Corregedoria Geral da Justi\u00e7a paulista (item 1\u00ba do cap. XIII do tomo II). Cabe, sim, ao eminente Corregedor Geral da Justi\u00e7a e, no limite de suas atribui\u00e7\u00f5es, aos MM. Ju\u00edzes Corregedores Permanentes (seja por iniciativa pr\u00f3pria, seja por delega\u00e7\u00e3o, quando o determine o Corregedor Geral) a ado\u00e7\u00e3o de ambas essas provid\u00eancias, sempre segundo crit\u00e9rios de conveni\u00eancia e de oportunidade que, nesse g\u00eanero de temas registrais, n\u00e3o se emolduram na compet\u00eancia legal e regimental deste Conselho<\/strong><\/p>\n

Vencido, em quest\u00e3o preliminar, meu voto de m\u00e9rito d\u00e1 provimento ao recurso, com observa\u00e7\u00f5es.<\/strong><\/p>\n

VISTO<\/strong> (Voto n. 39.911):<\/p>\n

1. Meu voto, em plano preliminar, extingue o processo sem resolu\u00e7\u00e3o de m\u00e9rito.<\/p>\n

\u00c9 que se cuida, neste caso, do que se acostumou denominar \u201cd\u00favida inversa\u201d (indireta ou avessa), isto \u00e9, a d\u00favida registral que, contra legem<\/em>, \u00e9 suscitada pelo interessado, diretamente, ao ju\u00edzo corregedor.<\/p>\n

Trata-se de praxis<\/em>, com efeito, que n\u00e3o se prev\u00ea em lei, motivo bastante para n\u00e3o ser admitida de fato, por ofensa \u00e0 exig\u00eancia constitucional do devido processo <\/strong>(inc. LIV do art. 5\u00ba da Constitui\u00e7\u00e3o federal de 1988). Por algo pode entender-se que se designe \u201cd\u00favida avessa\u201d: \u00e9 que ela se avessa da legalidade.<\/p>\n

Nenhuma norma jur\u00eddica brasileira atual autoriza a livre escolha para a inceptiva da d\u00favida registr\u00e1ria ou para seu rito, e essa \u201cd\u00favida inversa\u201d n\u00e3o se afei\u00e7oa ao previsto expressamente na Lei n. 6.015\/1973 (de 31-12, arts. 198 et<\/em> sqq.<\/em>).<\/p>\n

Ao longo de anos, a \u201cd\u00favida indireta\u201d tem-se mesmo manifestado como um risco para a seguran\u00e7a das atividades do registro p\u00fablico e at\u00e9 para as expectativas dos interessados. N\u00e3o rara vez, o pleito n\u00e3o atende a exig\u00edveis preceitos de processo registral, a come\u00e7ar do primeiro deles, que \u00e9 a exist\u00eancia de prenota\u00e7\u00e3o v\u00e1lida e eficaz, e est\u00e1 mesmo de logo fadado a frustrar-se, levando a delongas que o atento e humilde respeito ao iter <\/em>imposto em lei teria evitado.<\/p>\n

Meu voto preliminar, pois, julga extinta esta d\u00favida registral, sem aprecia\u00e7\u00e3o de seu m\u00e9rito, prejudicado o exame do recurso de apela\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

2. Suplantada a preliminar, voto pelo provimento do recurso.<\/p>\n

O caso dos autos concerne a recusa de registro de um t\u00edtulo de origem notarial, mas que se intitula \u201ccarta de senten\u00e7a\u201d, alegando os ora apelantes sua qualidade de promitentes compradores dos im\u00f3veis objeto, acenando ao respeito \u00e0 consecutividade tabular.<\/p>\n

3. O fundamento recurs\u00f3rio desfiado n\u00e3o daria, por si pr\u00f3prio, espeque algum para o provimento da apela\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Como consta de ven. precedente deste Conselho (AC 1057235-74.2015 -Rel. Des. MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CAL\u00c7AS, j. 15.3.2016), o compromisso de compra e venda <\/strong>de im\u00f3vel, cria\u00e7\u00e3o t\u00edpica brasileira (vide <\/em>CAMARGO PENTEADO, Luciano de. Direito das coisas<\/em>. S\u00e3o Paulo: Revista dos Tribunais, 2008, p. 421), \u00e9, contanto que registrado<\/strong>, um direito<\/strong> real de aquisi\u00e7\u00e3o <\/strong>(cf. art. 1.417 do C\u00f3digo civil), modalidade, em rigor, de garantia e n\u00e3o <\/strong>j\u00e1 de transfer\u00eancia <\/strong>jus-imobili\u00e1ria.<\/p>\n

N\u00e3o tem, pois, o registro desse compromisso efic\u00e1cia ablat\u00f3ria do atributo da disponibilidade tabular quanto ao im\u00f3vel seu objeto, atributo que, sem embargo daquele registro, persevera com o dominus<\/em>, e tanto assim \u00e9 que o promitente comprador, titular do direito real aquisitivo, \u201cpode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos<\/strong> deste forem cedidos<\/strong>, a outorga da escritura definitiva de compra e venda\u201d (art. 1.418 do C\u00f3d. civ.; o realce gr\u00e1fico n\u00e3o \u00e9 do original).<\/p>\n

Ora, esse referido direito do promitente vendedor<\/strong>, sendo relativo a im\u00f3vel, exige, para que se reconhe\u00e7am os efeitos plenos de sua \u201ccess\u00e3o<\/strong>\u201d, o registro <\/strong>da transfer\u00eancia, seja para os fins constitutivos (ato inter vivos<\/em>), seja em vista da disponibilidade (sucess\u00e3o mortis causa<\/em>; vide <\/em>arts. 1.245 do C\u00f3d. civ. e 167, inc. I, ns. 9, 24 e 29, da Lei n. 6.015, de 31-12-1973).<\/p>\n

Desse modo, o registro antecedente do compromisso de venda e compra de um im\u00f3vel n\u00e3o interfere com a disponibilidade do pr\u00e9dio pelo dominus<\/em>, mas tem, em seu favor, uma atra\u00e7\u00e3o de inoponibilidade real <\/strong>no que tange com os registros posteriores de t\u00edtulos que lhe sejam contr\u00e1rios ou, mais ainda, contradit\u00f3rios. Essa inoponibilidade \u00e9, suposto caiba este discrimen<\/em>, acercada da ideia de inefic\u00e1cia relativa<\/strong>. Corresponde ao conceito registral de efic\u00e1cia prenotante<\/strong>, \u00e9 dizer, em palavras de Giovanni GABRIELLI, que \u201cal promiss\u00e1rio<\/em> dell’alienazione sono inopponibili tutte le trascrizioni o iscrizioni<\/em> sucessive contro il promittente, retroagindo fino ad essa la<\/em> trascrizione del contratto definitivo o della sentenza che ne<\/em> tiene luogo<\/em>\u201d (\u201cLa pubblicit\u00e0 immobiliare del contrato preliminare\u201d, in Rivista di diritto civile<\/em>. P\u00e1dua: Cedam, 1997, parte prima, p. 534). Ou seja, a funzione prenotativa <\/em>do direito real de aquisi\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria d\u00e1-se exatamente pela \u201cretroazione<\/em> degli effetti dell’atto finale (\u2026), secondo i casi, dela<\/em> trascrizione di tale atto<\/em>\u201d (id.<\/em>).<\/p>\n

Assim, mais claramente, \u00e9 certo, depois da vig\u00eancia do C\u00f3digo civil brasileiro de 2002 (mas antes, j\u00e1 isto era doutrina de SERPA LOPES: Tratado de registros p\u00fablicos<\/em>. Rio de Janeiro : S\u00e3o Paulo : Freitas Bastos, vol. 4, p. 231-5 ), \u00e9 de admitir a inscri\u00e7\u00e3o predial de atos acedidos posteriormente \u00e0 registra\u00e7\u00e3o correlata de compromisso de venda e compra de um dado im\u00f3vel<\/strong>, para ensejar a observ\u00e2ncia da norma do art. 1.428 desse C\u00f3digo, porque, como visto e ad summam<\/em>, o registro do compromisso (i<\/em>) n\u00e3o suprime o atributo de disponibilidade dominial do legitimado tabular, mas (ii<\/em>) conserva suficiente efic\u00e1cia prenotante para beneficiar o direito real de aquisi\u00e7\u00e3o<\/strong>.<\/p>\n

As promessas de compra e venda inscritas nas matr\u00edculas 77.527 e 79.228 do 1\u00ba Registro de Im\u00f3veis de Santos (fls. 236-237), portanto, n\u00e3o eram \u00f3bice para que se negasse o rogado registro stricto sensu.<\/em><\/p>\n

4. O impedimento \u00e0 vertente pretens\u00e3o registral, em verdade, est\u00e1 em que o instrumento formal <\/strong>objeto a \u201ccarta notarial de senten\u00e7a\u201d, cria\u00e7\u00e3o administrativa <\/strong>paulista, n\u00e3o<\/strong> veicula nenhum t\u00edtulo causativo <\/strong>apto a transferir o dom\u00ednio imobili\u00e1rio.<\/p>\n

O documento a que a apelada Associa\u00e7\u00e3o de Amigos de Guaratuba pretende valha por t\u00edtulo de transfer\u00eancia dominial \u00e9 uma transa\u00e7\u00e3o (fls. 181-186) homologada em Ju\u00edzo (autos 1.573\/05, da 1\u00aa Vara Judicial de Bertioga cf. fls. 172), pela qual transa\u00e7\u00e3o se convencionou que certos im\u00f3veis (entre eles, os lotes para os quais se pretendem as inscri\u00e7\u00f5es em discuss\u00e3o) fossem \u201cpenhorados servindo assim de garantia para a execu\u00e7\u00e3o das import\u00e2ncias devidas \u00e0 Autora [a apelada]\u201d (fls. 181).<\/p>\n

N\u00e3o houve, pois, nenhum ato negocial (ou de substitui\u00e7\u00e3o judici\u00e1ria de vontades contratantes) que efetivamente bastasse \u00e0 transfer\u00eancia de dom\u00ednio, seja sob modo coativo (assim, p. ex., arremata\u00e7\u00e3o, adjudica\u00e7\u00e3o em execu\u00e7\u00e3o for\u00e7ada, aliena\u00e7\u00e3o por iniciativa particular), seja sob modo consensual (e.g., <\/em>da\u00e7\u00e3o em pagamento).<\/p>\n

N\u00e3o \u00e9 s\u00f3. O pr\u00f3prio instrumento sob exame, formalmente<\/strong>, n\u00e3o possui executividade. Trata-se de um t\u00edtulo expedido por tabeli\u00e3o, \u00e0 margem da compet\u00eancia notarial submetida ao estrito princ\u00edpio da legalidade.<\/p>\n

Com efeito, as \u201ccartas notariais de senten\u00e7a\u201d s\u00e3o de cria\u00e7\u00e3o administrativa<\/strong>, em que um t\u00edtulo de conte\u00fado judicial<\/strong> \u00e9 extra\u00eddo em via extrajudici\u00e1ria<\/strong>, como se as autoriza\u00e7\u00f5es notariais compreendessem as autoriza\u00e7\u00f5es judiciais. Ou seja, \u00e9 um t\u00edtulo, formalmente, extrajudicial, e, materialmente, judicial, sem que a lei <\/strong>o tenha previsto e conferido executividade.<\/p>\n

N\u00e3o custa dizer que a Lei de Registros P\u00fablicos, ao referir-se aos t\u00edtulos judici\u00e1rios inscrit\u00edveis, aponta, de maneira expressa, os expedidos de autos judiciais<\/strong>: \u201ccartas de senten\u00e7a, mandados, formais de partilha e certid\u00f5es extra\u00eddos de autos de processo\u201d (al. d <\/em>do art. 222 da Lei n. 6015\/1973, de 31-12).<\/p>\n

5. Por fim, n\u00e3o parece competir a este Conselho Superior da Magistratura de S\u00e3o Paulo a determina\u00e7\u00e3o <\/strong>de que o M. Ju\u00edzo Corregedor Permanente do 6\u00ba Tabeli\u00e3o de Notas de Santos proceda \u00e0 instaura\u00e7\u00e3o seja de um processo administrativo comum, seja de outro, de car\u00e1ter administrativo-disciplinar, para sanar falhas e impor eventuais puni\u00e7\u00f5es no \u00e2mbito dos registros e das notas.<\/p>\n

\u00c9 que, em mat\u00e9ria registral, este nosso Conselho tem apenas compet\u00eancia recurs\u00f3ria<\/strong>, i. e., <\/em>n\u00e3o \u00e9 \u00f3rg\u00e3o dotado de fun\u00e7\u00e3o correcional, assim o explicitam quer o Regimento do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo (incs. XVII, XIX, XXI, XXII, XXVI, XXVII, XXVIII e XXX de seu art. 28), quer o C\u00f3digo de normas da egr\u00e9gia Corregedoria Geral da Justi\u00e7a paulista (item 1\u00ba do cap. XIII do tomo II).<\/p>\n

Cabe, sim, ao eminente Corregedor Geral da Justi\u00e7a <\/strong>e, no limite de suas atribui\u00e7\u00f5es, aos MM. Ju\u00edzes Corregedores Permanentes (seja por iniciativa pr\u00f3pria, seja por delega\u00e7\u00e3o, quando o determine o Corregedor Geral) a ado\u00e7\u00e3o de ambas essas provid\u00eancias, sempre segundo crit\u00e9rios de conveni\u00eancia e de oportunidade que, nesse g\u00eanero de temas notariais e registrais, n\u00e3o se emolduram na compet\u00eancia legal e regimental deste Conselho.<\/p>\n

Outrossim, a s\u00f3 circunst\u00e2ncia de um ven. Ac\u00f3rd\u00e3o deste Conselho Superior recomendar a instaura\u00e7\u00e3o de um processo disciplinar j\u00e1 configura uma esp\u00e9cie de puni\u00e7\u00e3o antecipada.<\/p>\n

Com efeito, n\u00e3o se pode menosprezar o estigma <\/strong>que propicia o fato de sugerir-se, por este Conselho a instaura\u00e7\u00e3o de processo disciplinar. Nunca \u00e9 demasiado, a prop\u00f3sito, lembrar uma li\u00e7\u00e3o prudente de CARNELUTTI, com sua agudeza costumeira, afirmando ser j\u00e1 uma pena o s\u00f3 processo<\/strong> punitivo<\/strong>.<\/p>\n

DO EXPOSTO<\/strong>, por meu voto preliminar, julgava extinto o processo, sem resolu\u00e7\u00e3o de m\u00e9rito, prejudicado o recurso de apela\u00e7\u00e3o de Gl\u00f3ria Zingoni, Francisco Eduardo di Pietro Mani e Alexandre Santos Bolla Ribeiro.<\/p>\n

No m\u00e9rito, provejo o recurso, para o fim de que se mantenha a negativa aos registros stricto sensu<\/em>.<\/p>\n

\u00c9 como voto.<\/p>\n

Des. RICARDO DIP<\/strong><\/p>\n

Presidente da Se\u00e7\u00e3o de Direito P\u00fablico<\/strong><\/p>\n

Notas:<\/strong><\/p>\n

[1]<\/strong> Fls. 252-257.<\/p>\n

[2]<\/strong> Fls. 273-301 e 389-395.<\/p>\n

[3]<\/strong> Fls. 304 e 397.<\/p>\n

[4]<\/strong> Fls. 369-380 e 403-416.<\/p>\n

[5]<\/strong> Fls. 384-386 e 418-419.<\/p>\n

[6]<\/strong> Fls. 428.<\/p>\n

[7]<\/strong> Fls. 41-226.<\/p>\n

[8]<\/strong> Fls. 172 e 174-186.<\/p>\n

[9]<\/strong> Fls. 236 e 237.<\/p>\n

[10]<\/strong> Fls. 2-8.<\/p>\n

[11]<\/strong> Fls. 23 e 233-235.<\/p>\n

[12]<\/strong> Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n.\u00ba 23.623-0\/1, rel. Des. Ant\u00f4nio Carlos Alves Braga, j. 20.02.1995; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n.\u00ba 76.030-0\/8, rel. Des. Lu\u00eds de Macedo, j. 08.03.2001; e Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n.\u00ba 990.10.261.081-0, rel. Des. Munhoz Soares, j. 14.09.2010.<\/p>\n

[13]<\/strong> Item 41.1. do Cap. XX.<\/p>\n

[14]<\/strong> Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n.\u00ba 176-0, rel. Des. Adriano Marrey, j. 02.10.1980; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n.\u00ba 510-0, rel. Des. Bruno Affonso de Andr\u00e9, j. 14.09.1981; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n.\u00ba 782-0, rel. Des. Bruno Affonso de Andr\u00e9, j. 23.08.1982; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n.\u00ba 23.780-0\/7, rel. Des. Ant\u00f4nio Carlos Alves Braga, j. 11.05.1995; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n.\u00ba 22.417-0\/4, rel. Des. Ant\u00f4nio Carlos Alves Braga, j. 31.08.1995; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n.\u00ba 964-6\/0, rel. Des. Ruy Camilo, j. 16.06.2009; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n.\u00ba 1.163-6\/2, rel. Des. Reis Kuntz, j. 20.10.2009.<\/p>\n

[15]<\/strong> Fls. 149-161.<\/p>\n

[16]<\/strong> Fls. 9-16.<\/p>\n

[17]<\/strong> Fls. 236-237, 206-208 e 209-211.<\/p>\n

[18]<\/strong> C\u00f3digo Civil comentado: doutrina e jurisprud\u00eancia<\/em>. Min. Cezar Peluso (coord.). 7\u00aa ed. S\u00e3o Paulo: Manole, 2013. p. 1.491.<\/p>\n

[19]<\/strong> Institui\u00e7\u00f5es de Direito Civil: direitos reais<\/em>. 20.\u00aa ed. Atualizada por Carlos Edison do R\u00eago Monteiro Filho. Rio de Janeiro: Forense, 2009, p. 383-384.<\/p>\n

[20]<\/strong> \u201cO direito n\u00e3o \u00e9 uma pura teoria, mas uma for\u00e7a viva.\u201d (Rudolf von Ihering. A luta pelo direito<\/em>: texto integral. Tradu\u00e7\u00e3o de Mario de Meroe. S\u00e3o Paulo: Centauro, 2003. p. 21.)<\/p>\n

[21]<\/strong> Fls. 174-186.<\/p>\n

[22]<\/strong> Fls. 3, terceiro par\u00e1grafo.<\/p>\n

(DJe de 02.09.2016 – SP)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

AC\u00d3RD\u00c3O Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 0010770-93.2015.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que s\u00e3o partes s\u00e3o apelantes GL\u00d3RIA ZINGONI, FRANCISCO EDUARDO DI PIETRO MANZI e ALEXANDRE SANTOS BOLLA RIBEIRO, \u00e9 apelado ASSOCIA\u00c7\u00c3O DE AMIGOS DE GUARATUBA. ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[37],"tags":[],"class_list":["post-12620","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-csm-sao-paulo"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/12620","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=12620"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/12620\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=12620"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=12620"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=12620"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}