{"id":12511,"date":"2016-08-05T17:48:46","date_gmt":"2016-08-05T19:48:46","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=12511"},"modified":"2016-08-05T17:48:46","modified_gmt":"2016-08-05T19:48:46","slug":"1a-vrpsp-registro-de-instrumento-particular-de-compromisso-de-cessao-de-direitos-violacao-ao-principio-da-continuidade-e-legalidade-necessidade-de-previo-registro-da-incorporacao-imobiliaria-a","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=12511","title":{"rendered":"1\u00aa VRP|SP: Registro de Instrumento particular de compromisso de cess\u00e3o de direitos – Viola\u00e7\u00e3o ao princ\u00edpio da continuidade e legalidade – Necessidade de pr\u00e9vio registro da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria – Alega\u00e7\u00f5es relativas ao descumprimento contratual da incorporadora devem ser arguidas perante o ju\u00edzo competente – N\u00e3o exig\u00eancia da certid\u00e3o negativa de d\u00e9bitos fiscais (CND) – D\u00favida parcialmente procedente."},"content":{"rendered":"

Processo 1035964-72.2016.8.26.0100<\/strong><\/p>\n

D\u00favida<\/p>\n

Registro de Im\u00f3veis – P. E. N. M.<\/p>\n

Registro de Instrumento particular de compromisso de cess\u00e3o de direitos – viola\u00e7\u00e3o ao princ\u00edpio da continuidade e legalidade – Necessidade de pr\u00e9vio registro da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria – Alega\u00e7\u00f5es relativas ao descumprimento contratual da incorporadora devem ser arguidas perante o ju\u00edzo competente – N\u00e3o exig\u00eancia da certid\u00e3o negativa de d\u00e9bitos fiscais (CND) – D\u00favida parcialmente procedente.<\/p>\n

Vistos<\/strong>.<\/p>\n

Trata-se de d\u00favida suscitada pela Oficial do 4\u00ba Registro de Im\u00f3veis da Capital, a requerimento de P. E. N. M., diante da negativa em se proceder ao registro do instrumento particular de compromisso de cess\u00e3o de direitos pelo qual a Construtora e Incorporadora Atl\u00e2ntica comprometeu-se a vender dois apartamentos (n\u00bas 51\/52) de um futuro empreendimento imobili\u00e1rio, na Rua Casa do Ator n\u00ba 228\/232.<\/p>\n

Os \u00f3bices registr\u00e1rios referem-se:<\/p>\n

a) registro dos t\u00edtulos aquisitivos em nome da transmitente;<\/p>\n

b) memorial da incorpora\u00e7\u00e3o do edif\u00edcio onde se localizam as unidades em quest\u00e3o;<\/p>\n

c) representa\u00e7\u00e3o da incorporadora;<\/p>\n

d) certid\u00e3o negativa de d\u00e9bitos fiscais (CND).<\/p>\n

Juntou documentos \u00e0s fls.03\/99.<\/p>\n

Insurge-se o suscitado contra os \u00f3bices impostos, invocando o C\u00f3digo de Defesa do Consumidor, que se sobreporia \u00e0s normas de direito registr\u00e1rio.<\/p>\n

Argumenta que n\u00e3o h\u00e1 fundamento legal para prova da representa\u00e7\u00e3o da promitente vendedora no contrato apresentado a registro, bem como da certid\u00e3o negativa de tributos.<\/p>\n

N\u00e3o apresentou impugna\u00e7\u00e3o em Ju\u00edzo (certid\u00e3o – fl.100).<\/p>\n

Houve manifesta\u00e7\u00e3o do Oficial (fls.111\/112), reiterando os entraves mencionados.<\/p>\n

O Minist\u00e9rio P\u00fablico opinou pela proced\u00eancia da d\u00favida.<\/p>\n

\u00c9 o relat\u00f3rio<\/strong>. Decido<\/strong>.<\/p>\n

Inicialmente, cito ensinamento de Luiz Guilherme Loureiro:<\/p>\n

\u201cO registro de im\u00f3veis \u00e9 fundamentalmente um instrumento de publicidade, portanto, \u00e9 necess\u00e1rio que as informa\u00e7\u00f5es nele contidas coincidam com a realidade para que n\u00e3o se converta em elemento de difus\u00e3o de inexatid\u00f5es e fonte de inseguran\u00e7a jur\u00eddica.\u201d (LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros P\u00fablicos: teoria e Pr\u00e1tica. 2. ed. ver. e atual. Rio de Janeiro: Forense; S\u00e3o Paulo: M\u00e9todo, 2011, p. 230.)\u201d<\/p><\/blockquote>\n

Pois bem. O t\u00edtulo que se pretende registrar (fls.59\/63) trata de compromisso de cess\u00e3o das unidades aut\u00f4nomas n\u00bas 51 e 52 do empreendimento a ser realizado na Rua Casa do Ator. A Lei de Registros P\u00fablicos em seu artigo 195 estabelece que \u201cse o im\u00f3vel n\u00e3o estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigir\u00e1 a pr\u00e9via matr\u00edcula e o registro do t\u00edtulo anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro\u201d, portanto, n\u00e3o existe a possibilidade de se proceder ao registro ignorando a encadeamento de propriet\u00e1rios, fato que se observa aqui, uma vez que os bens, os quais se pretende proceder ao registro, encontram-se sob propriedade diversa daquele constante no instrumento que se levou ao registro.<\/p>\n

Ademais, \u00e9 importante que se suceda a incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria por parte da Construtora e Incorporadora Atl\u00e2ntica, uma vez que n\u00e3o observada essa etapa, conforme pode-se depreender das matr\u00edculas dos mencionados im\u00f3veis, fica imposs\u00edvel a negocia\u00e7\u00e3o das unidades aut\u00f4nomas, por estas ainda n\u00e3o estarem regularmente constitu\u00eddas.<\/p>\n

Quanto a necessidade da apresenta\u00e7\u00e3o das CNDs, acompanho o entendimento do MM Juiz Jos\u00fae Modesto Passos, que em decis\u00e3o proferida \u00e0 frente desta 1\u00aa Vara de Registros P\u00fablicos, declarou que, no que diz respeito \u00e0 sua convic\u00e7\u00e3o pessoal, \u201cno ju\u00edzo administrativo n\u00e3o cabe aplicar a inconstitucionalidade declarada sobre a Lei 7.711, de 22 de setembro de 1988, art. 1\u00ba, I, III e IV, e \u00a7\u00a7 11\u00ba-3\u00ba (cf. a\u00e7\u00f5es diretas de inconstitucionalidade 173-6 e 394-1) para, por identidade de raz\u00e3o, dar por inconstitucional a Lei 8.212\/1991, art. 47, I, b. Al\u00e9m disso, na argui\u00e7\u00e3o 0139256-75.2011.8.26.0000 foi declarada apenas a inconstitucionalidade da Lei 8.212\/1991, art. 47, I, d, e – repita-se – na via administrativa n\u00e3o h\u00e1 estender a efic\u00e1cia dessa decis\u00e3o tamb\u00e9m para o art. 47, I, b. Finalmente, as NSCGJ, II, XIV, 59.2, s\u00e3o de alcance algo duvidoso, porque dispensam os tabelionatos (frise-se) de exigir as certid\u00f5es para a lavratura de escrituras p\u00fablicas de neg\u00f3cios jur\u00eddicos concernentes a direitos reais imobili\u00e1rios, \u00e9 verdade; por\u00e9m, as pr\u00f3prias NSCGJ n\u00e3o puseram dispensa semelhante em favor dos of\u00edcios de registro de im\u00f3veis, mesmo na reda\u00e7\u00e3o dada pelo Provimento CG 37, de 26 de novembro de 2013, em vigor a partir de 28 de janeiro de 2014\u201d.<\/p>\n

De resto, j\u00e1 decidiu o E. Tribunal de Justi\u00e7a (apela\u00e7\u00e3o 0015621-88.2011.8.26.0604 – Sumar\u00e9, 11\u00aa C\u00e2mara de Direito P\u00fablico, Rel. Des. Ricardo Dip, j. 22.01.2013): \u00c0 falta de declara\u00e7\u00e3o judicial expressa de que a Lei n\u00ba 8.212\/1991 pade\u00e7a de inconstitucionalidade, n\u00e3o pode o Registrador de im\u00f3veis estender-lhe a fulmina\u00e7\u00e3o que afligiu a Lei n\u00ba 7.711\/1988. Frise-se, al\u00e9m disso, que o art. 48 da Lei n\u00ba 8.212, de 1991, enuncia que o registrador \u00e9 solidariamente respons\u00e1vel pela pr\u00e1tica de atos com inobserv\u00e2ncia de seu art. 47:<\/p>\n

\u201cArt. 48. A pr\u00e1tica de ato com inobserv\u00e2ncia do disposto no artigo anterior, ou o seu registro, acarretar\u00e1 a responsabilidade solid\u00e1ria dos contratantes e do oficial que lavrar ou registrar o instrumento, sendo o ato nulo para todos os efeitos. (…) \u00a7 3\u00ba O servidor, o serventu\u00e1rio da Justi\u00e7a, o titular de serventia extrajudicial e a autoridade ou \u00f3rg\u00e3o que infringirem o disposto no artigo anterior incorrer\u00e3o em multa aplicada na forma estabelecida no art. 92, sem preju\u00edzo da responsabilidade administrativa e penal cab\u00edvel.\u201d<\/p><\/blockquote>\n

Note-se que nesse aresto ficou aventada a possibilidade de a corregedoria permanente (e, por maior for\u00e7a de raz\u00e3o, a Corregedoria Geral) dispensar as certid\u00f5es, mas somente nos casos de difficultas praestandi<\/em>, de absoluta impossibilidade de satisfazer a exig\u00eancia (Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – LRP\/1973, art. 198, verbis \u201cou n\u00e3o a podendo satisfazer\u201d) – e n\u00e3o de modo geral e abstrato.\u201d<\/p>\n

Feitas essas observa\u00e7\u00f5es, \u00e9 necess\u00e1rio, por\u00e9m observar que, justamente porque aqui se trata de um ju\u00edzo administrativo, n\u00e3o h\u00e1 liberdade sen\u00e3o para cumprir o que tenham decidido as autoridades superiores, i. e., a Corregedoria Geral da Justi\u00e7a (CGJ) e o Conselho Superior da Magistratura (CSM) – as quais, \u00e9 bom ver, desde o julgamento da Apel. C\u00edv. 0003435-42.2011.8.26.0116, em 13.12.2012 (DJ 30.01.2013), mandam que se dispensem as certid\u00f5es negativas de d\u00edvidas tribut\u00e1rias federais e previdenci\u00e1rias federais.<\/p>\n

Nesse sentido, confiram-se: (a) para a CGJ: Proc. 62.779\/2013, j. 30\/07\/2013, DJ 07\/08\/2013; e Proc. 100.270\/2012, j. 14\/01\/2013 (b) para o CSM: as Ap. C\u00edv. 0015705-56.2012.8.26.0248, j. 06.11.2013, DJ 06.11.2013; 9000004- 83.2011.8.26.0296, j. 26.09.2013, DJ 14.11.2013; 0006907-12.2012.8.26.0344, 23.05.2013, DJ 26.06.2013; 0013693- 47.2012.8.26.0320, j 18.04.2013, DJ 24.05.2013; 0019260-93.2011.8.26.0223, j. 18.04.2013, DJ 24.05.2013; 0021311- 24.2012.8.26.0100, j. 17.01.2013, DJ 21.03.2013; 0013759-77.2012.8.26.0562, j. 17.01.2013, DJ 21.03.2013; 0018870-06.2011.8.26.0068, j. 13.12.2012, DJ 26.02.2013; 9000003-22.2009.8.26.0441, j. 13.12.2012, DJ 27.02.2013; 0003611- 12.2012.8.26.0625, j. 13.12.2012, DJ 01.03.2013; e 0013479-23.2011.8.26.0019, j. 13.12.2012, DJ 30.01.2013.<\/p>\n

Refuta-se as alega\u00e7\u00f5es do suscitado de que direito do consumidor poderia afastar formalidades atinentes aos registros p\u00fablicos e a lei que os rege, sobretudo porque a rela\u00e7\u00e3o consumerista se d\u00e1 entre o consumidor e o fornecedor do servi\u00e7o ou mercadoria, na esfera dos direitos das obriga\u00e7\u00f5es, enquanto os registros trazem uma presun\u00e7\u00e3o de verdade perante toda a sociedade, relativa a direitos reais. Justamente devido a import\u00e2ncia que o registro tem, sobretudo seu efeito erga omnes, constar ali direito sobre edif\u00edcio inexistente traria clara inseguran\u00e7a jur\u00eddica.<\/p>\n

Portanto, os problemas alegados relativos \u00e0 incorporadora devem ser arguidos perante ju\u00edzo competente, para se apurar ali a responsabilidade civil pela quebra contratual, ou at\u00e9 mesmo obter ordem judicial para o cumprimento da obriga\u00e7\u00e3o de realizar o registro da incorpora\u00e7\u00e3o, n\u00e3o havendo qualquer solu\u00e7\u00e3o poss\u00edvel neste Ju\u00edzo Corregedor at\u00e9 que o requisito legal da continuidade seja cumprido.<\/p>\n

Feito o exposto julgo parcialmente procedente, a d\u00favida suscitada pela Oficial do 4\u00ba Registro de Im\u00f3veis da Capital, a requerimento de P. E. N. M., afastando somente o \u00faltimo \u00f3bice, concernente a apresenta\u00e7\u00e3o da certid\u00e3o negativa de tributos.<\/p>\n

N\u00e3o h\u00e1 custas, despesas processuais ou honor\u00e1rios advocat\u00edcios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos.<\/p>\n

P.R.I.C.<\/p>\n

S\u00e3o Paulo, 02 de agosto de 2016<\/p>\n

T\u00e2nia Mara Ahualli<\/strong> Ju\u00edza de Direito<\/p>\n

(DJe de 04.08.2016 – SP)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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