{"id":12452,"date":"2016-07-24T18:17:34","date_gmt":"2016-07-24T20:17:34","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=12452"},"modified":"2016-07-24T18:17:34","modified_gmt":"2016-07-24T20:17:34","slug":"stj-recurso-especial-acao-declaratoria-de-nulidade-de-negocio-juridico-cc-adjudicacao-de-fracao-ideal-de-imovel-cessao-de-quota-parte-a-condomino-acordao-do-tribunal-estadual-que-ao-r","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=12452","title":{"rendered":"STJ: Recurso Especial – A\u00e7\u00e3o declarat\u00f3ria de nulidade de neg\u00f3cio jur\u00eddico c\/c adjudica\u00e7\u00e3o de fra\u00e7\u00e3o ideal de im\u00f3vel \u2013 Cess\u00e3o de quota parte a cond\u00f4mino – Ac\u00f3rd\u00e3o do tribunal estadual que, ao reformar a senten\u00e7a, adota entendimento de que a preemp\u00e7\u00e3o deve ser observada tanto para aliena\u00e7\u00e3o a estranhos quanto a comunheiros – Interpreta\u00e7\u00e3o do disposto no artigo 504 do C\u00f3digo Civil."},"content":{"rendered":"

RECURSO ESPECIAL N\u00ba 1.137.176 – PR (2009\/0079625-5)<\/strong><\/p>\n

RELATOR: MINISTRO MARCO BUZZI<\/p>\n

RECORRENTE: LUIZ CARLOS MATIAS<\/p>\n

ADVOGADOS: JOS\u00c9 MARCOS CARRASCO E OUTRO(S)<\/p>\n

GEANDRO DE OLIVEIRA FAJARDO<\/p>\n

RECORRIDO: ANT\u00d4NIO APARECIDO MANTOVANI E OUTROS<\/p>\n

ADVOGADO: MARCIUS VAL\u00c9RIUS GOMES DELALIBERA<\/p>\n

RECORRIDO: ANTONIO KLOSTER<\/p>\n

ADVOGADO: ALIKAN ZANOTTI<\/p>\n

EMENTA<\/strong><\/p>\n

RECURSO ESPECIAL – A\u00c7\u00c3O DECLARAT\u00d3RIA DE NULIDADE DE NEG\u00d3CIO JUR\u00cdDICO c\/c ADJUDICA\u00c7\u00c3O DE FRA\u00c7\u00c3O IDEAL DE IM\u00d3VEL \u2013 CESS\u00c3O DE QUOTA PARTE A COND\u00d4MINO – AC\u00d3RD\u00c3O DO TRIBUNAL ESTADUAL QUE, AO REFORMAR A SENTEN\u00c7A, ADOTA ENTENDIMENTO DE QUE A PREEMP\u00c7\u00c3O DEVE SER OBSERVADA TANTO PARA ALIENA\u00c7\u00c3O A ESTRANHOS QUANTO A COMUNHEIROS – INTERPRETA\u00c7\u00c3O DO DISPOSTO NO ARTIGO 504 DO C\u00d3DIGO CIVIL.<\/p>\n

INSURG\u00caNCIA DO R\u00c9U<\/strong>.<\/p>\n

DIREITO DE PREFER\u00caNCIA \u2013 INTERPRETA\u00c7\u00c3O RESTRITIVA \u2013 INAPLICABILIDADE QUANDO SE TRATA DE NEG\u00d3CIO JUR\u00cdDICO REALIZADO ENTRE COND\u00d4MINOS.<\/p>\n

Hip\u00f3tese: demanda visando \u00e0 declara\u00e7\u00e3o de nulidade de aliena\u00e7\u00e3o de fra\u00e7\u00e3o ideal a cond\u00f4mino, ante o fundamento de inobserv\u00e2ncia ao direito de prela\u00e7\u00e3o dos demais consortes. Tribunal a quo que, ao reformar a senten\u00e7a de improced\u00eancia, acolhe a pretens\u00e3o veiculada na inicial, a fim de declarar nula\u00a0\u00a0 a cess\u00e3o de quota parte do im\u00f3vel objeto da demanda, assegurando aos autores o direito \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o do bem.<\/p>\n

1<\/strong>. O direito legal de prefer\u00eancia atribu\u00eddo aos cond\u00f4minos de bem indivis\u00edvel (ou n\u00e3o dividido), nos termos do artigo 504 do C\u00f3digo Civil, tem por escopo prec\u00edpuo o de impedir o ingresso de terceiros estranhos \u00e0 comunh\u00e3o, ante o potencial conflituoso inerente a essa forma an\u00f4mala de propriedade.<\/p>\n

2<\/strong>. A aliena\u00e7\u00e3o\/cess\u00e3o de fra\u00e7\u00f5es ideais entre cond\u00f4minos refoge \u00e0 finalidade intr\u00ednseca ao direito de prefer\u00eancia, uma vez que n\u00e3o se trata de hip\u00f3tese de ingresso de terceiro\/estranho \u00e0 comunh\u00e3o, mas de manuten\u00e7\u00e3o dos consortes (\u00e0 exce\u00e7\u00e3o daquele que alienou integralmente a sua parcela), apenas com altera\u00e7\u00f5es no percentual da parte ideal daquele que adquiriu a parte de outrem.<\/p>\n

3<\/strong>. Inaplicabilidade dos artigos 1.322 do C\u00f3digo Civil e 1.118 do C\u00f3digo de Processo Civil, visto que n\u00e3o instituem qualquer direito de prela\u00e7\u00e3o, mas, t\u00e3o-somente, os crit\u00e9rios a serem adotados em caso de extin\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio pela aliena\u00e7\u00e3o da coisa comum. Ademais, tratando-se de restri\u00e7\u00e3o \u00e0 liberdade de contratar, o instituto em comento \u2013 direito de prefer\u00eancia \u2013 deve ser interpretado de forma restritiva. Assim, se a lei de reg\u00eancia \u2013 artigo 504 \u2013 apenas o institui em rela\u00e7\u00e3o \u00e0s aliena\u00e7\u00f5es a estranhos, n\u00e3o cabe ao int\u00e9rprete, extensivamente, aplicar tal norma aos casos de compra e venda entre consortes.<\/p>\n

4<\/strong>. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, a fim de julgar improcedentes os pedidos veiculados na inicial, restabelecendo-se a senten\u00e7a.<\/p>\n

AC\u00d3RD\u00c3O<\/strong><\/p>\n

Vistos, relatados e discutidos os autos em que s\u00e3o partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justi\u00e7a, por unanimidade, dar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<\/p>\n

O Sr. Ministro Raul Ara\u00fajo, a Sra. Ministra Maria Isabel Gallotti (Presidente) e o Sr. Ministro Antonio Carlos Ferreira votaram com o Sr. Ministro Relator.<\/p>\n

Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Luis Felipe Salom\u00e3o. Bras\u00edlia (DF), 16 de fevereiro de 2016 (Data do Julgamento)<\/p>\n

MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI<\/strong><\/p>\n

Presidente<\/p>\n

MINISTRO MARCO BUZZI<\/strong><\/p>\n

Relator<\/p>\n

RELAT\u00d3RIO<\/strong><\/p>\n

O EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI (Relator)<\/strong>: Cuida-se de recurso especial interposto por LUIZ CARLOS MATIAS, com fulcro no artigo 105, inciso III, al\u00edneas “a” e “c”, da Constitui\u00e7\u00e3o Federal, contra ac\u00f3rd\u00e3o proferido pelo Tribunal de Justi\u00e7a do Estado do Paran\u00e1.<\/p>\n

Na origem, ANT\u00d4NIO APARECIDO MANTOVANI, MARIA ELIZA MANTOVANI PASQUALIN, CLEIDE APARECIDA MANTOVANI RODER, ROSENEIDE MANTOVANI DA SILVA, JO\u00c3O CARLOS MANTOVANI e MARLEIDE DE F\u00c1TIMA MANTOVANI ajuizaram demanda em face do ora recorrente e de EDNA MARIA MANTOVANI KLOSTER e ANTONIO KLOSTER, em que\u00a0\u00a0 pleitearam a declara\u00e7\u00e3o de nulidade de neg\u00f3cio jur\u00eddico entabulado entre os r\u00e9us – aliena\u00e7\u00e3o de fra\u00e7\u00e3o ideal sobre dois im\u00f3veis -, sob o argumento de desrespeito ao direito de prefer\u00eancia.<\/p>\n

Em sua inicial, narraram os autores serem detentores de fra\u00e7\u00f5es ideais relativas aos lotes de terras n\u00ba 306 e 307-A, os quais receberam por doa\u00e7\u00e3o, com reserva de usufruto em favor da doadora Lourdes Pinatti Mantovani. Afirmaram que uma das benefici\u00e1rias da doa\u00e7\u00e3o, a requerida Edna Maria, e seu esposo Ant\u00f4nio alienaram a sua parcela sobre o im\u00f3vel a Luiz Carlos Matias, sem, contudo, ofertar aos demais cond\u00f4minos para que pudessem exercitar seu direito de prefer\u00eancia. Pugnaram, ao final, pela proced\u00eancia do pedido, a fim de que fosse declarada a nulidade do neg\u00f3cio jur\u00eddico, bem assim lhes adjudicada a parte do im\u00f3vel, objeto da aludida cess\u00e3o.<\/p>\n

Citados, os r\u00e9us ofereceram resposta em forma de contesta\u00e7\u00e3o. Arguiram, preliminarmente, a necessidade de extin\u00e7\u00e3o do feito, sem resolu\u00e7\u00e3o de m\u00e9rito, ante a n\u00e3o realiza\u00e7\u00e3o de dep\u00f3sito pr\u00e9vio. No m\u00e9rito, afirmaram, em s\u00edntese, n\u00e3o incidir a regra inserta no artigo 504 do C\u00f3digo Civil na hip\u00f3tese, visto que o r\u00e9u LUIZ CARLOS MATIAS, quando adquirira o quinh\u00e3o pertencente aos outros requeridos, j\u00e1 figurava como cond\u00f4mino nos im\u00f3veis em quest\u00e3o; isso porque, ap\u00f3s a institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio, o que ocorrera a partir do registro do formal de partilha, decorrente do falecimento de Albino Mantovani, e de doa\u00e7\u00e3o por parte de Lourdes Pinatti Mantovani, houve a penhora e posterior adjudica\u00e7\u00e3o de parte ideal do im\u00f3vel, nos autos da execu\u00e7\u00e3o n\u00ba 337\/95, por Moacir Fuzetti, o qual, posteriormente (no ano de 1998), alienou a citada fra\u00e7\u00e3o ao requerido LUIZ CARLOS MATIAS, tornando-se esse, portanto, cond\u00f4mino. Requereram, ao final, a improced\u00eancia dos pedidos.<\/p>\n

Em senten\u00e7a (fls. 304-315, e-STJ), o magistrado singular julgou improcedente o pedido veiculado na demanda, ao entender que, “por estarem os cond\u00f4minos em posi\u00e7\u00e3o de igualdade entre si, a aliena\u00e7\u00e3o feita de cond\u00f4mino para cond\u00f4mino, n\u00e3o ofende qualquer direito dos demandantes”.<\/p>\n

Inconformados, os autores interpuseram recurso de apela\u00e7\u00e3o, ao qual o Tribunal de Justi\u00e7a do Estado do Paran\u00e1 deu provimento, a fim de julgar procedentes os pedidos formulados e, de conseguinte, declarar nula a cess\u00e3o de quota parte do im\u00f3vel objeto da demanda, assegurando aos autores o direito \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o do bem.<\/p>\n

O ac\u00f3rd\u00e3o em quest\u00e3o est\u00e1 assim ementado:<\/p>\n

A\u00c7\u00c3O DECLARAT\u00d3RIA DE NULIDADE DE ATO JUR\u00cdDICO. ESCRITURA P\u00daBLICA DE COMPRA E VENDA. CONDOM\u00cdNIO. IM\u00d3VEL RURAL. ALIENA\u00c7\u00c3O DE FRA\u00c7\u00c3O IDEAL ENTRE COND\u00d4MINOS. DIREITO DE PREFER\u00caNCIA PRETERIDO. ART. 504, PAR\u00c1GRAFO \u00daNICO, C\u00d3DIGO CIVIL DE 2002. NULIDADE DA ALIENA\u00c7\u00c3O. RECURSO PROVIDO.<\/p><\/blockquote>\n

Tratando-se de propriedade condominial, deve o cond\u00f4mino que desejar alienar a sua cota parte comunicar aos demais comunheiros de sua inten\u00e7\u00e3o, formalmente, possibilitando-se que aqueles exer\u00e7am, no prazo legal, o direito de prefer\u00eancia, evitando-se, com isso, inclusive, os inconvenientes que possam surgir com a preteri\u00e7\u00e3o de algum consorte que possua, comparado com os demais, benfeitoria mais valiosa ou quinh\u00e3o maior (art. 504, par\u00e1grafo \u00fanico, CC\/02).<\/p>\n

Apelo provido. (fl. 377, e-STJ)<\/p>\n

Opostos embargos de declara\u00e7\u00e3o pelo r\u00e9u LUIZ CARLOS MATIAS (fls.\u00a0397-403, e-STJ), esses foram rejeitados (fls. 420-423, e-STJ).<\/p>\n

Nas raz\u00f5es do apelo extremo (fls. 426-445, e-STJ), apontou o insurgente, al\u00e9m de diss\u00eddio jurisprudencial, a exist\u00eancia de viola\u00e7\u00e3o aos artigos 504 e 1.322 do C\u00f3digo Civil, bem assim ao artigo 1.118 do C\u00f3digo de Processo Civil e 11, inciso III, al\u00ednea “c”, da Lei Complementar n\u00ba 95\/98.<\/p>\n

Sustentou, em s\u00edntese, que, a partir da an\u00e1lise do artigo 504, caput, do C\u00f3digo Civil, pode-se concluir que o direito de prefer\u00eancia sobre a venda de parte ideal de condom\u00ednio se aplica somente na hip\u00f3tese de aliena\u00e7\u00e3o de cond\u00f4mino para estranho, afastando-se a regra quando se trata de venda entre consortes. Salientou, neste particular, que a inten\u00e7\u00e3o do legislador, ao prescrever a preemp\u00e7\u00e3o, foi apenas a de preservar o condom\u00ednio do ingresso de terceiros.<\/p>\n

Argumentou, ainda, que a aplica\u00e7\u00e3o do par\u00e1grafo \u00fanico do artigo 504 do C\u00f3digo Civil ao caso concreto n\u00e3o se compatibiliza com a ordem l\u00f3gica a ser observada na interpreta\u00e7\u00e3o das normas, consoante preceitua o artigo 11, inciso III, al\u00ednea “c”, da Lei Complementar 95\/98.<\/p>\n

Por fim, aduziu a inaplicabilidade dos artigos 1.118 do C\u00f3digo de Processo Civil e 1.322 do C\u00f3digo Civil \u00e0 hip\u00f3tese dos autos, porquanto n\u00e3o se referem a direito de prela\u00e7\u00e3o ou prefer\u00eancia.<\/p>\n

Contrarraz\u00f5es \u00e0s fls. 468-492, e-STJ.<\/p>\n

Admitido o processamento do recurso na origem (fls. 499-502, e-STJ), ascenderam os autos a esta Corte.<\/p>\n

Com vista dos autos, o Minist\u00e9rio P\u00fablico Federal, por interm\u00e9dio de seu presentante, opinou pelo provimento do recurso especial.<\/p>\n

VOTO<\/strong><\/p>\n

O EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI (Relator)<\/strong>: O presente recurso especial merece prosperar, a fim de julgar improcedentes os pedidos veiculados\u00a0\u00a0 na demanda, restabelecendo-se a senten\u00e7a proferida \u00e0s fls. 304-315, e-STJ.<\/p>\n

1<\/strong>. Cinge-se a controv\u00e9rsia em saber se, a partir da an\u00e1lise do artigo 504 do C\u00f3digo Civil, o direito de prefer\u00eancia nele previsto abrange apenas a hip\u00f3tese de aliena\u00e7\u00e3o de cond\u00f4mino para estranho ou se estende tamb\u00e9m aos contratos de compra e venda ou cess\u00e3o celebrados entre consortes.<\/p>\n

\u00c0 solu\u00e7\u00e3o da aludida quest\u00e3o, faz-se necess\u00e1rio, inicialmente, explicitar a moldura f\u00e1tica delineada no \u00e2mbito das inst\u00e2ncias ordin\u00e1rias, em que bem elucidada a din\u00e2mica dos acontecimentos e aliena\u00e7\u00f5es pertinentes aos im\u00f3veis relacionados ao caso dos autos; para tanto, transcrevem-se os seguintes trechos da senten\u00e7a e do ac\u00f3rd\u00e3o, quais sejam:<\/p>\n

Senten\u00e7a (transcri\u00e7\u00e3o parcial)<\/strong>:<\/p>\n

Conforme documenta\u00e7\u00e3o acostada aos autos (fls. 97\/114) restou demonstrado que o requerido Luiz Carlos Matias tornou-se propriet\u00e1rio de parte ideal dos referidos im\u00f3veis por meio de escritura de compra e venda lavrada em 10\/11\/98, em face do neg\u00f3cio jur\u00eddico realizado com Moacir Fuzetti, que tinha a propriedade de parte dos im\u00f3veis em quest\u00e3o por for\u00e7a da carta e adjudica\u00e7\u00e3o advinda dos autos sob n. 337\/95.<\/p>\n

O documento juntado \u00e0s fls. 190 dos autos, que \u00e9 a c\u00f3pia do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda realizado entre os requeridos nesse processo, aconteceu no dia 12 de setembro de 2003.<\/p>\n

Desta forma, observa-se que quando da realiza\u00e7\u00e3o do contrato de compromisso de compra e venda realizado entre os requeridos, o requerido Luiz Carlos Matias j\u00e1 fazia parte do condom\u00ednio, considerando que no ano de 1998 havia comprado parte do im\u00f3vel do ent\u00e3o propriet\u00e1rio Moacir Fuzetti<\/strong>.<\/p>\n

A alega\u00e7\u00e3o de que essa primeira compra e venda realizada entre o requerido Luiz Carlos Matias e o propriet\u00e1rio Moacir Fuzetti tamb\u00e9m \u00e9 nula, considerando que n\u00e3o houve direito de prefer\u00eancia n\u00e3o pode ser considerada. Primeiramente porque a validade dessa compra e venda n\u00e3o faz parte do processo, n\u00e3o podendo o juiz decidir “extra petita”, e do mais, porque esse contrato de compra e venda ocorreu em 1998 j\u00e1 tendo deca\u00eddo o direito de prefer\u00eancia que poderiam ter os cond\u00f4minos.<\/p>\n

Assim, o requerido Luiz Carlos Matias n\u00e3o era pessoa estranha ao condom\u00ednio. Ao contr\u00e1rio, era um dos cond\u00f4minos. Desta forma, a compra e venda que aconteceu e ora impugnada pelos requerentes se deu entre cond\u00f4minos e n\u00e3o a pessoa estranha, e, sob essa \u00f3tica, \u00e9 que devem ser analisadas as quest\u00f5es suscitadas no processo<\/strong>. (fl. 310-312, e-STJ; grifou-se)<\/p><\/blockquote>\n

Ac\u00f3rd\u00e3o (transcri\u00e7\u00e3o parcial)<\/strong>:<\/p>\n

Consta dos autos […] que Luiz Carlos Matias, ao adquirir a fra\u00e7\u00e3o ideal pertencente \u00e0 Edna Maria Mantovani Kloster e Antonio Kloster j\u00e1 era cond\u00f4mino do im\u00f3vel em an\u00e1lise h\u00e1 pelo menos quatro (04) anos, vez que adquiriu de Moacir Fuzetti e esposa, em 10.11.1998, a parte ideal correspondente a 0,53 (zero v\u00edrgula cinquenta e tr\u00eas) alqueires paulistas dos im\u00f3veis de matr\u00edculas 904 e 905, do Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis […] Logo, a condi\u00e7\u00e3o de estranho a ele, n\u00e3o pode ser empregada. (fl. 381, e-STJ)<\/p><\/blockquote>\n

A partir dos excertos acima transcritos, depreende-se incontroverso o fato de o r\u00e9u LUIZ CARLOS MATIAS, \u00e0 \u00e9poca da celebra\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio jur\u00eddico objeto da presente demanda (cuja anula\u00e7\u00e3o \u00e9 pretendida), isto \u00e9, em setembro de 2003, j\u00e1 figurar como cond\u00f4mino dos autores e dos outros dois demandados em rela\u00e7\u00e3o aos im\u00f3veis matriculados sob o ns\u00ba 904 e 905, h\u00e1 pelo menos quatro anos, ante a anterior aquisi\u00e7\u00e3o de parcela sobre o im\u00f3vel (zero v\u00edrgula cinquenta e tr\u00eas alqueires paulistas) em compra e venda celebrada com Moacir Fuzetti no ano de 1998.<\/p>\n

Nesse contexto, diversamente do que entendera o magistrado singular, o Tribunal o quo<\/em>, ao interpretar o artigo 504 do C\u00f3digo Civil, concluiu que o direito de prefer\u00eancia n\u00e3o se restringe \u00e0 aliena\u00e7\u00e3o de cond\u00f4mino a terceiro, estranho ao condom\u00ednio, estendendo-se aos copropriet\u00e1rios que pretendam adquirir a fra\u00e7\u00e3o ideal de seu consorte, nos seguintes termos:<\/p>\n

Ao tratar da converg\u00eancia de interesse dos cond\u00f4minos na aquisi\u00e7\u00e3o de cota parte de outro (hip\u00f3tese esta verificada nos presentes autos), o par\u00e1grafo \u00fanico do art. 504, CC\/02 disciplina: ‘Sendo muitos os cond\u00f4mino, preferir\u00e1 o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinh\u00e3o maior. Se as partes forem iguais, haver\u00e3o a parte vendida os compropriet\u00e1rios, que a quiserem, depositando previamente o pre\u00e7o”.<\/p>\n

Nota-se que o direito de prefer\u00eancia tamb\u00e9m \u00e9 estendido aos co-propriet\u00e1rios que pretendem comprar a fra\u00e7\u00e3o ideal de seu consorte. Esta \u00e9, ali\u00e1s, a orienta\u00e7\u00e3o contida nos demais dispositivos legais correlatos ao tema: art. 1.118, CPC e art. 1.322, CC\/02.<\/p>\n

E isto se apresenta razo\u00e1vel porque, segundo li\u00e7\u00e3o de \u00c1lvaro Villa\u00e7a Azevedo, ‘o condom\u00ednio \u00e9 sempre um estado de preocupa\u00e7\u00e3o, sendo a tend\u00eancia do direito a sua extin\u00e7\u00e3o. Sim, porque o condom\u00ednio cria fontes de disc\u00f3rdia. Como diziam os romanos, \u00e9 a m\u00e3e das rixas (mater rixarum)’. (Coment\u00e1rios ao Novo C\u00f3digo Civil, v. VII, Forense, p\u00e1g. 249).<\/p>\n

Partindo-se da premissa de que ‘a prefer\u00eancia somente tem sentido quando algu\u00e9m tem certa vantagem que o coloque em situa\u00e7\u00e3o privilegiada na disputa com outros’ […], \u00e9 de rigor que todos sejam comunicados da inten\u00e7\u00e3o de venda para evitar, inclusive, os inconvenientes que possam surgir com a preteri\u00e7\u00e3o de algum cond\u00f4mino que possua, comparando com os demais, benfeitoria mais valiosa ou quinh\u00e3o maior, conforme estabelece o par\u00e1grafo \u00fanico do art. 504 do CC\/02. (fls. 381-382, e-STJ)<\/p><\/blockquote>\n

Consoante j\u00e1 exposto no in\u00edcio desta manifesta\u00e7\u00e3o, nesse particular reside o objeto da irresigna\u00e7\u00e3o aventada pelo ora recorrente, vale afirmar, sobre a interpreta\u00e7\u00e3o do artigo 504 do C\u00f3digo Civil, notadamente no que concerne \u00e0s hip\u00f3teses em que deve ser observado o direito de prefer\u00eancia ou preemp\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Delimitada a moldura f\u00e1tica, bem assim o objeto da controv\u00e9rsia instaurada no presente apelo extremo, colaciona-se, pela pertin\u00eancia, o mencionado dispositivo do Diploma Civil:<\/p>\n

Art. 504. N\u00e3o pode um cond\u00f4mino em coisa indivis\u00edvel vender a sua parte a estranhos, se ouro consorte a quiser, tanto por tanto<\/strong>. O cond\u00f4mino, a quem n\u00e3o se der conhecimento da venda, poder\u00e1, depositando o pre\u00e7o, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decad\u00eancia.<\/p>\n

Par\u00e1grafo \u00fanico. Sendo muitos os cond\u00f4minos, preferir\u00e1 o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinh\u00e3o maior. Se as partes forem iguais, haver\u00e3o a parte vendida os compropriet\u00e1rios, que a quiserem, depositando previamente o pre\u00e7o. (grifou-se)<\/p><\/blockquote>\n

Partindo-se da simples leitura do artigo acima mencionado, de sua literalidade, infere-se que, diversamente do entendimento delineado pela Corte local, o direito de prefer\u00eancia deve ser observado apenas nos casos em que a aliena\u00e7\u00e3o se pactue entre consorte e estranho e n\u00e3o entre consortes. Efetivamente, o caput do aludido artigo \u00e9 bastante claro quanto \u00e0 incid\u00eancia da preemp\u00e7\u00e3o apenas nas hip\u00f3teses de neg\u00f3cio jur\u00eddico envolvendo terceiro\/estranho ao condom\u00ednio (“N\u00e3o pode um cond\u00f4mino em coisa indivis\u00edvel vender a sua parte a estranhos<\/strong>, se outro consorte a quiser, tanto por tanto.”<\/em> )<\/p>\n

Ali\u00e1s, necess\u00e1rio destacar que a ratio da positiva\u00e7\u00e3o da referida norma sobre o direito de prela\u00e7\u00e3o cinge-se justamente \u00e0 concilia\u00e7\u00e3o dos objetivos particulares daquele que pretende alienar sua fra\u00e7\u00e3o com a (poss\u00edvel) manuten\u00e7\u00e3o da comunidade de copropriet\u00e1rios. “[…] Certamente, a fun\u00e7\u00e3o social recomenda ser mais c\u00f4modo manter a propriedade entre os titulares origin\u00e1rios, evitando desentendimento com a entrada de um estranho no grupo” (ROSENVALD, Nelson. C\u00f3digo civil comentado. Coordenador Cezar Peluso. Barueri, SP: Manole, 2014, p. 532).<\/p>\n

De fato, a exist\u00eancia do direito de prefer\u00eancia visa a impedir que os cond\u00f4minos sejam obrigados a compartilhar o dom\u00ednio de um bem com terceiros desconhecidos, estranhos \u00e0 comunh\u00e3o. A referida preocupa\u00e7\u00e3o est\u00e1 inserida, outrossim, no par\u00e1grafo \u00fanico do artigo 1.314 do C\u00f3digo Civil, in verbis<\/em>: “nenhum dos cond\u00f4minos pode alterar a destina\u00e7\u00e3o da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos<\/strong>, sem o consenso dos outros”.<\/p>\n

Sobre a finalidade da regra em comento [direito de prefer\u00eancia], cite-se o seguinte julgado deste \u00f3rg\u00e3o fracion\u00e1rio, qual seja:<\/p>\n

DIREITO CIVIL. CONDOM\u00cdNIO. ART. 504 DO C\u00d3DIGO CIVIL. DIREITO DE PREFER\u00caNCIA DOS DEMAIS COND\u00d4MINOS NA VENDA DE COISA INDIVIS\u00cdVEL. IM\u00d3VEL EM ESTADO DE INDIVIS\u00c3O, MAS PASS\u00cdVEL DE DIVIS\u00c3O. MANUTEN\u00c7\u00c3O DO ENTENDIMENTO EXARADO PELA SEGUNDA SE\u00c7\u00c3O TOMADO \u00c0 LUZ DO ART. 1.139 DO C\u00d3DIGO CIVIL DE 1916.<\/p>\n

1. O cond\u00f4mino que desejar alhear a fra\u00e7\u00e3o ideal de bem em estado de indivis\u00e3o, seja ele divis\u00edvel ou indivis\u00edvel, dever\u00e1 dar prefer\u00eancia ao comunheiro da sua aquisi\u00e7\u00e3o. Interpreta\u00e7\u00e3o do art. 504 do CC\/2002 em conson\u00e2ncia com o precedente da Segunda Se\u00e7\u00e3o do STJ (REsp n. 489.860\/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi), exarado ainda sob a \u00e9gide do CC\/1916.<\/p>\n

2. De fato, a compara\u00e7\u00e3o do art. 504 do CC\/2002 com o antigo art.1.139 do CC\/1916 permite esclarecer que a \u00fanica altera\u00e7\u00e3o substancial foi a relativa ao prazo decadencial, que – de seis meses – passou a ser de cento e oitenta dias e, como sabido, a contagem em meses e em dias ocorre de forma diversa; sendo que o STJ, como Corte respons\u00e1vel pela uniformiza\u00e7\u00e3o da interpreta\u00e7\u00e3o da lei federal, um vez definida tese sobre determinada mat\u00e9ria, deve prestigi\u00e1-la, mantendo sua coes\u00e3o.<\/p>\n

3. Ademais, ao conceder o direito de prefer\u00eancia aos demais cond\u00f4minos, pretendeu o legislador conciliar os objetivos particulares do vendedor com o intuito da comunidade de copropriet\u00e1rios. Certamente, a fun\u00e7\u00e3o social recomenda ser mais c\u00f4modo manter a propriedade entre os titulares origin\u00e1rios, evitando desentendimento com a entrada de um estranho no grupo.<\/u><\/strong><\/p>\n

4. Deve-se levar em conta, ainda, o sistema jur\u00eddico como um todo, notadamente o par\u00e1grafo \u00fanico do art. 1.314 do CC\/2002, que veda ao cond\u00f4mino, sem pr\u00e9via aquiesc\u00eancia dos outros, dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranhos (que s\u00e3o um minus em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 transfer\u00eancia de propriedade), somado ao art. 504 do mesmo diploma, que pro\u00edbe que o cond\u00f4mino em coisa indivis\u00edvel venda a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto.<\/p>\n

5. N\u00e3o se pode olvidar que, muitas vezes, na pr\u00e1tica, mostra-se extremamente dif\u00edcil a prova da indivisibilidade. Precedente: REsp 9.934\/SP, Rel. Ministro S\u00e1lvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma.<\/p>\n

6. Na hip\u00f3tese, como o pr\u00f3prio ac\u00f3rd\u00e3o reconhece que o im\u00f3vel sub judice se encontra em estado de indivis\u00e3o, apesar de ser ele divis\u00edvel, h\u00e1 de se reconhecer o direito de prefer\u00eancia do cond\u00f4mino que pretenda adquirir o quinh\u00e3o do comunheiro, uma vez preenchidos os demais requisitos legais.<\/p>\n

7. Recurso especial provido. (REsp 1207129\/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOM\u00c3O, QUARTA TURMA, julgado em 16\/06\/2015, DJe 26\/06\/2015)<\/p><\/blockquote>\n

Com efeito, a aliena\u00e7\u00e3o\/cess\u00e3o de fra\u00e7\u00f5es ideais entre cond\u00f4minos refoge \u00e0 finalidade intr\u00ednseca ao direito de prefer\u00eancia, uma vez que n\u00e3o se tratar\u00e1 de hip\u00f3tese de ingresso de terceiro\/estranho \u00e0 comunh\u00e3o; pelo contr\u00e1rio, ser\u00e3o mantidos os consortes, apenas com altera\u00e7\u00f5es no percentual da parte ideal daquele que adquiriu a parcela de outrem.<\/p>\n

Acerca da inaplicabilidade do disposto no artigo 504 do C\u00f3digo Civil \u00e0 hip\u00f3tese de aliena\u00e7\u00e3o entre cond\u00f4minos, corroborando a conclus\u00e3o acima exposta, traz-se \u00e0 cola\u00e7\u00e3o a seguinte li\u00e7\u00e3o doutrin\u00e1ria:<\/p>\n

\u00c9 representativa a vertente te\u00f3rica que entende inexistir direito de prefer\u00eancia no caso de aliena\u00e7\u00e3o de fra\u00e7\u00e3o ideal de um cond\u00f4mino para outro. O principal argumento dessa corrente est\u00e1 relacionado a uma das fun\u00e7\u00f5es da prefer\u00eancia atribu\u00edda aos cond\u00f4minos, de impedir a entrada de terceiros estranhos na comunh\u00e3o. Com a estipula\u00e7\u00e3o do direito de prele\u00e7\u00e3o, a legisla\u00e7\u00e3o facilita a extin\u00e7\u00e3o da propriedade comum, na medida em que, conforme os pr\u00f3prios cond\u00f4minos forem adquirindo as fra\u00e7\u00f5es ideais daqueles que optarem por deixar o condom\u00ednio, a tend\u00eancia \u00e9 que o bem se consolide na propriedade de apenas um titular<\/strong>.<\/p>\n

[…]<\/p>\n

Essa parece ser, ali\u00e1s, a melhor orienta\u00e7\u00e3o. O direito legal de prefer\u00eancia atribu\u00eddo aos cond\u00f4minos de bem indivis\u00edvel, tendo em vista o potencial gerador de conflitos dessa forma an\u00f4mala de propriedade, tem por escopo (i) impedir o ingresso de terceiros estranhos \u00e0 comunh\u00e3o e, (ii) indiretamente, possibilitar sua extin\u00e7\u00e3o. Como reiteradamente afirmado no \u00e2mbito do Superior Tribunal de Justi\u00e7a, ‘a ratio do art. 1.139 [atual 504] est\u00e1 em zelar pelo direito do cond\u00f4mino de n\u00e3o ter como lindeiro pessoa estranha.<\/strong> Some-se a isso a necessidade de interpreta\u00e7\u00e3o restritiva dos direitos legais de prefer\u00eancia, como explicado no primeiro cap\u00edtulo deste livro.<\/p>\n

(LGOW, Carla Wainer Chalr\u00e9o. Direito de Prefer\u00eancia<\/strong>. S\u00e3o Paulo:\u00a0 Atlas, 2013, p. 217; grifou-se)<\/p><\/blockquote>\n

Nesse sentido, merece igual destaque a orienta\u00e7\u00e3o preceituada por Pontes de Miranda que, ao se referir ao artigo 1.139 do C\u00f3digo Civil de 1916, sustenta que a finalidade da prefer\u00eancia legal, no caso do condom\u00ednio,<\/p>\n

[…] \u00e9 o interesse dos cond\u00f4minos em que n\u00e3o entre na comunh\u00e3o quem n\u00e3o lhes agrade, ou de unidade e consolida\u00e7\u00e3o da propriedade. A venda feita a outro cond\u00f4mino exclui a incid\u00eancia do art. 1.139 [art. 504 do C\u00f3digo Civil de 2002]. (Tratado de direito privado, t. XII. Atualizado por Vilson Rodrigues Alves. Campina: Book-seller, 2001, p. 82)<\/p><\/blockquote>\n

A referida exegese, ali\u00e1s, j\u00e1 foi adotada por esta Corte, em antigo precedente da Terceira Turma, no qual analisado o artigo 1.139 do C\u00f3digo Civil de 1916 – norma corresponde ao atual artigo 504 do C\u00f3digo Civil: tratou-se do recurso especial n\u00ba 19.538\/SP, da relatoria do Ministro Cl\u00e1udio Santos, em cujo voto assim se manifestou:<\/p>\n

Na verdade, o dispositivo apontado como infringido trata da venda de parte de coisa indivis\u00edvel a estranhos e a prefer\u00eancia estabelecida no par\u00e1grafo \u00fanico conferida ao cond\u00f4mino no que tiver benfeitoria, de maior valor, n\u00e3o autoriza a interpreta\u00e7\u00e3o de que a regra incide no caso de venda entre cond\u00f4minos, como na situa\u00e7\u00e3o concreta.<\/p><\/blockquote>\n

O referido julgado est\u00e1 assim ementado:<\/p>\n

DIREITO CIVIL. CONDOMINIO. PREFER\u00caNCIA. NA ALIENA\u00c7\u00c3O DE COND\u00d4MINO PARA COND\u00d4MINO DESASSISTE AOS DEMAIS DIREITO DE PREFER\u00caNCIA DO TODO OU DE PARTE DO OBJETO DA TRANSFER\u00caNCIA. (REsp 19.538\/SP, Rel. Ministro CLAUDIO SANTOS, TERCEIRA TURMA, julgado em 20\/04\/1993, DJ 17\/05\/1993, p. 9330)<\/p><\/blockquote>\n

Nem se argumente, como fez o Tribunal estadual, que o par\u00e1grafo \u00fanico do artigo 504 do C\u00f3digo Civil, ao enunciar que “sendo muitos os cond\u00f4minos, preferir\u00e1 o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinh\u00e3o maior. Se as partes forem iguais, haver\u00e3o a parte vendida os compropriet\u00e1rios, que a quiserem, depositando previamente o pre\u00e7o<\/em>“, teria estendido o direito de preemp\u00e7\u00e3o \u00e0s hip\u00f3teses de aliena\u00e7\u00e3o entre consortes. Em verdade, consoante tamb\u00e9m salientado no precedente acima citado, o par\u00e1grafo \u00fanico apenas complementa a norma enunciada no caput, estabelecendo o procedimento a ser adotado caso mais de um cond\u00f4mino venha manifestar o seu direito de prefer\u00eancia, quando da aliena\u00e7\u00e3o de fra\u00e7\u00e3o ideal \u00e0 terceiro\/alheio \u00e0 comunh\u00e3o.<\/p>\n

No particular, salienta-se o artigo 11, inc. III, al\u00ednea \u201cc\u201d, da Lei Complementar n\u00ba 95\/98, apontado pelo recorrente como malferido, que bem disp\u00f5e sobre a t\u00e9cnica legislativa e que, outrossim, deve nortear a interpreta\u00e7\u00e3o dos dispositivos de lei, com fulcro na sua estrutura, estabelecendo que, em observ\u00e2ncia \u00e0 l\u00f3gica, os par\u00e1grafos apresentam aspectos complementares \u00e0 norma enunciada no caput:<\/p>\n

Art. 11. As disposi\u00e7\u00f5es normativas ser\u00e3o redigidas com clareza, precis\u00e3o e ordem l\u00f3gica, observadas, para esse prop\u00f3sito, as seguintes normas:<\/p>\n

[…]<\/p>\n

III – para a obten\u00e7\u00e3o de ordem l\u00f3gica: […]<\/p>\n

c) expressar por meio dos par\u00e1grafos os aspectos complementares \u00e0 norma enunciada no caput do artigo e as exce\u00e7\u00f5es \u00e0 regra por este estabelecida<\/strong>. (grifou-se)<\/p><\/blockquote>\n

Desse modo, conclui-se que a regra inserta no artigo 504 do C\u00f3digo Civil aplica-se somente quando h\u00e1 concorr\u00eancia entre o cond\u00f4mino e um terceiro\/estranho. N\u00e3o h\u00e1 se falar em direito de prefer\u00eancia entre os pr\u00f3prios cond\u00f4minos, que se igualam, de modo que, se um cond\u00f4mino alienar a sua parte a um consorte, nenhum outro poder\u00e1 reclamar, invocando, para tanto, direito de preemp\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Por fim, s\u00e3o inaplic\u00e1veis os dispositivos mencionados pela Corte de origem, quais sejam o artigo 1.322 do C\u00f3digo Civil e artigo 1.118 do C\u00f3digo de Processo Civil, visto que n\u00e3o instituem qualquer direito de prela\u00e7\u00e3o, mas, t\u00e3o-somente, os crit\u00e9rios a serem adotados em caso de extin\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio pela aliena\u00e7\u00e3o da coisa comum.<\/p>\n

Ademais, tratando-se de restri\u00e7\u00e3o \u00e0 liberdade de contratar, o instituto em comento \u2013 direito de prefer\u00eancia \u2013 deve ser interpretado de forma restritiva. Assim, se a lei de reg\u00eancia \u2013 artigo 504 \u2013 apenas o institui em rela\u00e7\u00e3o \u00e0s aliena\u00e7\u00f5es a estranhos, n\u00e3o cabe ao int\u00e9rprete, extensivamente, aplicar tal norma aos casos de compra e venda entre consortes.<\/p>\n

Com efeito, necess\u00e1rio se faz o acolhimento da pretens\u00e3o recursal veiculada no apelo extremo, a fim de reformar o ac\u00f3rd\u00e3o proferido pela Corte de origem.<\/p>\n

2<\/strong>. Do exposto, d\u00e1-se provimento ao recurso especial para JULGAR IMPROCEDENTES os pedidos veiculados na demanda, restabelecendo, portanto, a senten\u00e7a de fls. 304-315, e-STJ, inclusive no que concerne \u00e0 distribui\u00e7\u00e3o do \u00f4nus de sucumb\u00eancia.<\/p>\n

\u00c9 como voto.<\/p>\n

CERTID\u00c3O DE JULGAMENTO <\/strong><\/p>\n

QUARTA TURMA<\/strong><\/p>\n

N\u00famero Registro: 2009\/0079625-5<\/p>\n

PROCESSO ELETR\u00d4NICO REsp 1.137.176 \/ PR<\/p>\n

N\u00fameros Origem: 3120044190590419059002<\/p>\n

PAUTA: 16\/02\/2016<\/p>\n

JULGADO: 16\/02\/2016<\/p>\n

Relator<\/strong><\/p>\n

Exmo. Sr. Ministro MARCO BUZZI<\/strong><\/p>\n

Presidente da Sess\u00e3o<\/p>\n

Exma. Sra. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI<\/p>\n

Subprocurador-Geral da Rep\u00fablica<\/p>\n

Exmo. Sr. Dr. JOSE ADONIS CALLOU DE ARAUJO SA<\/p>\n

Secret\u00e1ria<\/p>\n

Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI<\/p>\n

AUTUA\u00c7\u00c3O<\/strong><\/p>\n

RECORRENTE: LUIZ CARLOS MATIAS<\/p>\n

ADVOGADOS: JOS\u00c9 MARCOS CARRASCO E OUTRO(S)<\/p>\n

GEANDRO DE OLIVEIRA FAJARDO<\/p>\n

RECORRIDO: ANT\u00d4NIO APARECIDO MANTOVANI E OUTROS<\/p>\n

ADVOGADO: MARCIUS VAL\u00c9RIUS GOMES DELALIBERA<\/p>\n

RECORRIDO: ANTONIO KLOSTER<\/p>\n

ADVOGADO: ALIKAN ZANOTTI ASSUNTO: DIREITO CIVIL – Coisas<\/p>\n

CERTID\u00c3O<\/strong><\/p>\n

Certifico que a egr\u00e9gia QUARTA TURMA, ao apreciar o processo em ep\u00edgrafe na sess\u00e3o realizada nesta data, proferiu a seguinte decis\u00e3o:<\/p>\n

A Quarta Turma, por unanimidade, deu provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<\/p>\n

O Sr. Ministro Raul Ara\u00fajo, a Sra. Ministra Maria Isabel Gallotti (Presidente) e o Sr. Ministro Antonio Carlos Ferreira votaram com o Sr. Ministro Relator.<\/p>\n

Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Luis Felipe Salom\u00e3o.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

RECURSO ESPECIAL N\u00ba 1.137.176 – PR (2009\/0079625-5) RELATOR: MINISTRO MARCO BUZZI RECORRENTE: LUIZ CARLOS MATIAS ADVOGADOS: JOS\u00c9 MARCOS CARRASCO E OUTRO(S) GEANDRO DE OLIVEIRA FAJARDO RECORRIDO: ANT\u00d4NIO APARECIDO MANTOVANI E OUTROS ADVOGADO: MARCIUS VAL\u00c9RIUS GOMES DELALIBERA RECORRIDO: ANTONIO KLOSTER ADVOGADO: ALIKAN ZANOTTI EMENTA RECURSO ESPECIAL – A\u00c7\u00c3O DECLARAT\u00d3RIA DE NULIDADE DE NEG\u00d3CIO JUR\u00cdDICO c\/c ADJUDICA\u00c7\u00c3O […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[5],"tags":[],"class_list":["post-12452","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-stfstj"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/12452","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=12452"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/12452\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=12452"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=12452"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=12452"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}