{"id":12290,"date":"2016-06-21T14:41:39","date_gmt":"2016-06-21T16:41:39","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=12290"},"modified":"2016-06-21T14:41:39","modified_gmt":"2016-06-21T16:41:39","slug":"csmsp-registro-de-imoveis-alienacao-fiduciaria-em-garantia-clausulas-contratuais-ajustadas-em-desacordo-com-normas-imperativas-ofensa-ao-arts-24-e-27-%c2%a7%c2%a7-2o","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=12290","title":{"rendered":"CSM|SP: Registro de Im\u00f3veis \u2013 Aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia \u2013 Cl\u00e1usulas contratuais ajustadas em desacordo com normas imperativas \u2013 Ofensa ao arts. 24 e 27, \u00a7\u00a7 2\u00ba, 5\u00ba e 6\u00ba, da Lei n.\u00ba 9.514\/1997 \u2013 Inaceit\u00e1vel e contradit\u00f3ria previs\u00e3o contratual admitindo a venda em segundo leil\u00e3o por pre\u00e7o inferior ao valor da d\u00edvida \u2013 Conven\u00e7\u00e3o prevendo inadmissivelmente a possibilidade de subsist\u00eancia do d\u00e9bito em caso de venda em segundo leil\u00e3o \u2013 Inobserv\u00e2ncia de leg\u00edtimas limita\u00e7\u00f5es impostas ao princ\u00edpio da autonomia privada \u2013 Sopesamento entre princ\u00edpios realizado com preced\u00eancia pelo legislador ordin\u00e1rio \u2013 Ju\u00edzo de desqualifica\u00e7\u00e3o registral confirmado \u2013 Viola\u00e7\u00e3o dos princ\u00edpios da legalidade e da seguran\u00e7a jur\u00eddica \u2013 D\u00favida procedente \u2013 Recurso desprovido."},"content":{"rendered":"

AC\u00d3RD\u00c3O<\/strong><\/p>\n

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 1002050-35.2015.8.26.0073<\/strong>, da Comarca de Avar\u00e9<\/strong>, em que s\u00e3o partes \u00e9 apelante ICARO DEMARCHI ARA\u00daJO LEITE<\/strong>, \u00e9 apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS, T\u00cdTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JUR\u00cdDICA DA COMARCA DE AVAR\u00c9<\/strong>.<\/p>\n

ACORDAM,<\/strong> em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o: “Negaram provimento ao recurso. V. U.”<\/strong>, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n

O julgamento teve a participa\u00e7\u00e3o dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP E SALLES ABREU<\/strong>.<\/p>\n

S\u00e3o Paulo, 2 de junho de 2016.<\/p>\n

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CAL\u00c7AS<\/strong><\/p>\n

Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/strong><\/p>\n

Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 1002050-35.2015.8.26.0073<\/strong><\/p>\n

Apelante: ICARO DEMARCHI ARA\u00daJO LEITE<\/strong><\/p>\n

Apelado: Oficial de Registro de Im\u00f3veis, T\u00edtulos e Documentos e Civil de Pessoa Jur\u00eddica da Comarca de Avar\u00e9<\/strong><\/p>\n

VOTO N\u00ba 29.232<\/strong><\/p>\n

Registro de Im\u00f3veis \u2013 Aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia \u2013 Cl\u00e1usulas contratuais ajustadas em desacordo com normas imperativas \u2013 Ofensa ao arts. 24 e 27, \u00a7\u00a7 2\u00ba, 5\u00ba e 6\u00ba, da Lei n.\u00ba 9.514\/1997 \u2013 Inaceit\u00e1vel e contradit\u00f3ria previs\u00e3o contratual admitindo a venda em segundo leil\u00e3o por pre\u00e7o inferior ao valor da d\u00edvida \u2013 Conven\u00e7\u00e3o prevendo inadmissivelmente a possibilidade de subsist\u00eancia do d\u00e9bito em caso de venda em segundo leil\u00e3o \u2013 Inobserv\u00e2ncia de leg\u00edtimas limita\u00e7\u00f5es impostas ao princ\u00edpio da autonomia privada \u2013 Sopesamento entre princ\u00edpios realizado com preced\u00eancia pelo legislador ordin\u00e1rio \u2013 Ju\u00edzo de desqualifica\u00e7\u00e3o registral confirmado \u2013 Viola\u00e7\u00e3o dos princ\u00edpios da legalidade e da seguran\u00e7a jur\u00eddica \u2013 D\u00favida procedente \u2013 Recurso desprovido. <\/strong><\/p>\n

Ao expor as raz\u00f5es determinantes da desqualifica\u00e7\u00e3o registral do contrato de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de im\u00f3vel em garantia de d\u00edvida de terceiro<\/em>, o Oficial de Registro esclareceu que condicionou a inscri\u00e7\u00e3o pretendida \u00e0 adequa\u00e7\u00e3o de duas das cl\u00e1usulas contratuais \u00e0 Lei n.\u00ba 9.514\/1997.<\/p>\n

Primeiro, argumentou que a cl\u00e1usula 3.2.1, al\u00e9m de contradit\u00f3ria com a cl\u00e1usula 3.4, est\u00e1 em desconformidade com o art. 27, \u00a7 2\u00ba, da Lei n.\u00ba 9.514\/1997, pois o valor previsto para venda do bem em segundo leil\u00e3o toma por par\u00e2metro o valor do im\u00f3vel, e n\u00e3o o da d\u00edvida.<\/p>\n

Depois, afirmou: a cl\u00e1usula 3.6 viola os \u00a7\u00a7 5\u00ba e 6\u00ba do art. 27 da Lei n.\u00ba 9.514\/1997, seja ao permitir a aliena\u00e7\u00e3o do bem im\u00f3vel por valor inferior ao da d\u00edvida, com subsist\u00eancia do d\u00e9bito, seja ao n\u00e3o prever a extin\u00e7\u00e3o do d\u00e9bito garantido, se o leil\u00e3o n\u00e3o alcan\u00e7ar o m\u00ednimo legalmente previsto, caso no qual o bem im\u00f3vel, ao contr\u00e1rio do estabelecido, deve ficar com o credor fiduci\u00e1rio, e n\u00e3o ser vendido. [1]<\/strong><\/p>\n

O interessado, ao requerer a suscita\u00e7\u00e3o de d\u00favida e na impugna\u00e7\u00e3o, ponderou: \u00e9 livre o ajuste sobre o pre\u00e7o m\u00ednimo para aliena\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel em segundo leil\u00e3o; a inten\u00e7\u00e3o foi impedir a venda por pre\u00e7o vil; a d\u00edvida sempre ser\u00e1 inferior a 60% do valor do im\u00f3vel; as cl\u00e1usulas questionadas est\u00e3o de acordo com os princ\u00edpios do equil\u00edbrio contratual, da fun\u00e7\u00e3o social do contrato, da boa-f\u00e9 e da proibi\u00e7\u00e3o do enriquecimento sem justa causa; e h\u00e1 rela\u00e7\u00e3o de complementariedade, e n\u00e3o de contradi\u00e7\u00e3o, entre as cl\u00e1usulas 3.2.1 e 3.4. [2]<\/strong><\/p>\n

Inconformado com a senten\u00e7a que julgou a d\u00favida procedente [3]<\/strong>, o interessado, ap\u00f3s o n\u00e3o conhecimento dos embargos de declara\u00e7\u00e3o [4]<\/strong>, e reiterando suas manifesta\u00e7\u00f5es anteriores, acrescidas com alega\u00e7\u00f5es relativas \u00e0 autonomia privada e \u00e0 for\u00e7a obrigat\u00f3ria do contrato, interp\u00f4s apela\u00e7\u00e3o [5]<\/strong>, recebida no duplo efeito [6]<\/strong>. No mais, com o envio dos autos ao C. CSM<\/strong>, abriu-se vista \u00e0 Procuradoria Geral da Justi\u00e7a, que prop\u00f4s o desprovimento da apela\u00e7\u00e3o [7]<\/strong>.<\/p>\n

\u00c9 o relat\u00f3rio.<\/em><\/strong><\/p>\n

O instrumento particular encaminhado para registro documenta, no que interessa, ajuste sobre a transfer\u00eancia da propriedade resol\u00favel do bem im\u00f3vel identificado na mat. n.\u00ba 57.777 do RI de Avar\u00e9, pertencente \u00e0 fiduciante LMX Realty Ltda.<\/em>, acordada, com escopo de garantia de obriga\u00e7\u00e3o alheia, em favor do fiduci\u00e1rio Maur\u00edcio Antonio Quadrado<\/em>. [8]<\/strong><\/p>\n

A contrata\u00e7\u00e3o (aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria como neg\u00f3cio jur\u00eddico) objetiva garantir o cumprimento de obriga\u00e7\u00e3o assumida pela Paulista Fitness<\/em> Empreendimentos Ltda.<\/em>, que se comprometeu a pagar R$2.847.740,00, parceladamente, a Maur\u00edcio Antonio Quadrado<\/em>, credor fiduci\u00e1rio, por for\u00e7a de sua retirada do quadro societ\u00e1rio da devedora. [9]<\/strong><\/p>\n

O registro do t\u00edtulo \u00e9 indispens\u00e1vel para constitui\u00e7\u00e3o da propriedade fiduci\u00e1ria. Nada obstante, a recusa exteriorizada pelo Oficial de<\/strong> Registro se revelou acertada<\/strong>. [10] <\/strong>O instrumento particular em testilha \u00e9, com efeito, desprovido de pot\u00eancia registral, considerada a amplitude do ju\u00edzo de qualifica\u00e7\u00e3o confiado ao Registrador. Contraria, enfim, elementos essenciais \u00e0 estrutura normativa da categoria contratual em exame.<\/p>\n

De acordo com a regra do \u00a7 2\u00ba do art. 27 da Lei n.\u00ba 9.514\/1997, por ocasi\u00e3o da aliena\u00e7\u00e3o do bem im\u00f3vel dado em garantia, ent\u00e3o ap\u00f3s a consolida\u00e7\u00e3o da propriedade em nome do fiduci\u00e1rio, ser\u00e1 aceito, no segundo leil\u00e3o, \u201co maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da d\u00edvida<\/strong>, das despesas, dos pr\u00eamios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribui\u00e7\u00f5es condominiais.\u201d (grifei)<\/p>\n

Ou seja, se, no primeiro leil\u00e3o, a refer\u00eancia, para a venda do im\u00f3vel, \u00e9 o valor indicado em contrato, o segundo leil\u00e3o toma por par\u00e2metro,<\/strong> necessariamente, a d\u00edvida contratual em aberto<\/strong>, com os acr\u00e9scimos textualmente previstos nos \u00a7\u00a7 2\u00ba e 3\u00ba do art. 27 da Lei n.\u00ba 9.514\/1997.<\/p>\n

Entretanto, nos termos convencionados, admitir-se-\u00e1, em segundo leil\u00e3o, lan\u00e7o inferior \u00e0 d\u00edvida, desde que igual ou superior a 60% do valor do bem im\u00f3vel, sempre incluindo despesas, pr\u00eamios de seguro, encargos legais, inclusive tributos. \u00c9 o que se extrai da an\u00e1lise conjunta das cl\u00e1usulas 3.2.1 e 3.6 [11]<\/strong>, que, assim, est\u00e3o em desacordo com a disciplina legal.<\/p>\n

De mais a mais, h\u00e1 clara contradi\u00e7\u00e3o com a cl\u00e1usula contratual 3.4, que, expressando inaceit\u00e1vel ambival\u00eancia contratual, a semear desaconselh\u00e1vel inseguran\u00e7a jur\u00eddica, estabelece embora, a\u00ed sim, em harmonia com a Lei n.\u00ba 9.532\/1997 , que, se n\u00e3o houver, em segundo leil\u00e3o, lan\u00e7o correspondente, no m\u00ednimo, ao valor da d\u00edvida, o fiduci\u00e1rio ficar\u00e1 com o im\u00f3vel. [12]<\/strong><\/p>\n

Sem d\u00favida, a cl\u00e1usula contratual 3.2.1, com sentido melhor inferido \u00e0 luz do constante na cl\u00e1usula 3.6, \u00e9 inconcili\u00e1vel com a cl\u00e1usula 3.4, que, a gerar manifesta perplexidade, quando em confronto com aquelas, indica a impossibilidade de lance inferior ao valor da d\u00edvida garantida.<\/p>\n

Sob outro prisma, a cl\u00e1usula 3.6, antes referida, ao permitir a subsist\u00eancia da d\u00edvida, ap\u00f3s (tamb\u00e9m admitir) a aliena\u00e7\u00e3o em segundo leil\u00e3o por pre\u00e7o inferior ao valor do d\u00e9bito garantido, ofende, independentemente da contradi\u00e7\u00e3o antes desvelada, a diretriz fixada no \u00a7 5\u00ba do art. 27 da Lei n.\u00ba 9.514\/1997.<\/p>\n

Ora, nesse caso, e conforme expresso regramento legal, \u00e9 vedada a aliena\u00e7\u00e3o, por inexist\u00eancia ou insufici\u00eancia do lan\u00e7o, se inferior ao valor da d\u00edvida, e o bem im\u00f3vel transferido em garantia deve permanecer com o credor fiduci\u00e1rio, livre das restri\u00e7\u00f5es caracter\u00edsticas da resolubilidade, considerando-se, em contrapartida, a d\u00edvida extinta, outorgando-se ao devedor quita\u00e7\u00e3o do d\u00e9bito, mediante termo pr\u00f3prio, consoante o \u00a7 6\u00ba do art. 27 da Lei n.\u00ba 9.514\/1997.<\/p>\n

Dentro desse contexto, o conte\u00fado do t\u00edtulo levado a registro ofende normas imperativas, insuscet\u00edveis de derroga\u00e7\u00e3o pela vontade dos particulares e que legitimamente, por conseguinte, limitando a autonomia privada dos contratantes, inspiradas por raz\u00f5es de utilidade social e equil\u00edbrio contratual, e com o respaldo no art. 24, VII, da Lei n.\u00ba 9.514\/1997, estabeleceram regulamenta\u00e7\u00e3o m\u00ednima, estrutura m\u00ednima, com cl\u00e1usulas vinculantes, a serem obrigatoriamente observadas pelas partes.<\/p>\n

Pertinente, portanto, o ju\u00edzo desqualificador emitido pelo Oficial, escorado no princ\u00edpio da legalidade e, igualmente, aqui em aten\u00e7\u00e3o, especialmente, \u00e0 contradi\u00e7\u00e3o apurada, no princ\u00edpio da seguran\u00e7a jur\u00eddica. Restou, em resumo, plenamente caracterizada a exist\u00eancia de restri\u00e7\u00f5es de ordem normativa, inerentes ao direito posto, a obstaculizar a inscri\u00e7\u00e3o intencionada.<\/p>\n

Conv\u00e9m sublinhar, a prop\u00f3sito, que o regramento legal referente \u00e0 aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de bens im\u00f3veis n\u00e3o \u00e9 exclusivo de entidades que operam no sistema financeiro imobili\u00e1rio; n\u00e3o se limita \u00e0s institui\u00e7\u00f5es financeiras e equiparadas. Ao reverso, pode ser contratada, em garantia de obriga\u00e7\u00f5es em geral, por qualquer credor, pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica, consoante emerge dos arts. 22, \u00a7 1\u00ba, da Lei n.\u00ba 9.514\/1997, e 51, da Lei n.\u00ba 10.931\/2004.<\/p>\n

Em arremate, inoportuna, para fins de fundamentar o registro pretendido, qualquer considera\u00e7\u00e3o a respeito do princ\u00edpio do equil\u00edbrio substancial do contrato ou sobre a veda\u00e7\u00e3o do locupletamento injusto, invocado como meio de purgar\/evitar situa\u00e7\u00f5es de iniquidade. E isso porque o legislador ordin\u00e1rio, com<\/em> ineg\u00e1vel preced\u00eancia<\/em>, ao limitar a liberdade contratual dos particulares e regulamentar a implementa\u00e7\u00e3o da garantia, realizou o sopesamento, balanceamento entre os princ\u00edpios contratuais em jogo, concretizando, em regras, a solu\u00e7\u00e3o escolhida.<\/p>\n

No justo esc\u00f3lio de Melhim Namem Chalhub, a Lei n.\u00ba 9.514\/1997 \u201ccuidou de harmonizar os interesses do credor fiduci\u00e1rio e do devedor fiduciante, afastando riscos de locupletamento do credor-fiduci\u00e1rio\u201d e, nessa linha, ao tratar da apropria\u00e7\u00e3o do bem im\u00f3vel pelo credor, resolveu, entre outras medidas, exonerar \u201co devedor da obriga\u00e7\u00e3o de pagamento do saldo remanescente, caso n\u00e3o se alcance, no leil\u00e3o, lance que cubra o valor da d\u00edvida, encargos e despesas …\u201d. [13]<\/strong><\/p>\n

Adiante, malgrado com cr\u00edtica ao perd\u00e3o amplo e irrestrito positivado no \u00a7 5\u00ba do art. 27 da Lei n.\u00ba 9.514\/1997 (a demandar corre\u00e7\u00e3o, ent\u00e3o em sua compreens\u00e3o, mas, ressalva, por via legislativa), Chalhub assinala que sua aplica\u00e7\u00e3o se estende \u00e0s obriga\u00e7\u00f5es em geral, sejam habitacionais ou empresariais. [14] <\/strong>Isto \u00e9, por enquanto, n\u00e3o h\u00e1 espa\u00e7o legal para limit\u00e1-lo, segundo idealizado pelos contratantes, ainda mais na seara administrativa do procedimento de d\u00favida registral.<\/p>\n

Isto posto, nego provimento ao recurso<\/strong>.<\/p>\n

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CAL\u00c7AS<\/strong><\/p>\n

Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/strong><\/p>\n

Notas:<\/strong><\/p>\n

[1]<\/strong> Fls. 1-3 e 119-120.<\/p>\n

[2]<\/strong> Fls. 121-122 e 130-133.<\/p>\n

[3]<\/strong> Fls. 139-141.<\/p>\n

[4]<\/strong> Fls. 148-151 e 152.<\/p>\n

[5]<\/strong> Fls. 157-164.<\/p>\n

[6]<\/strong> Fls. 165.<\/p>\n

[7]<\/strong> Fls. 177-180.<\/p>\n

[8]<\/strong> Fls. 5-19 e 123-125.<\/p>\n

[9]<\/strong> Fls. 20-30, 31-35, 36-53 e 54-72.<\/p>\n

[10]<\/strong> Fls. 119-120.<\/p>\n

[11]<\/strong> Fls. 12.<\/p>\n

[12]<\/strong> Fls. 12.<\/p>\n

[13]<\/strong> Neg\u00f3cio fiduci\u00e1rio<\/em>. 4.\u00aa ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2009, p. 260.<\/p>\n

[14]<\/strong> Op. cit., p. 265-266.<\/p>\n

(DJe de 20.06.2016 – SP)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

AC\u00d3RD\u00c3O Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 1002050-35.2015.8.26.0073, da Comarca de Avar\u00e9, em que s\u00e3o partes \u00e9 apelante ICARO DEMARCHI ARA\u00daJO LEITE, \u00e9 apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS, T\u00cdTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JUR\u00cdDICA DA COMARCA DE AVAR\u00c9. ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[37],"tags":[],"class_list":["post-12290","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-csm-sao-paulo"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/12290","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=12290"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/12290\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=12290"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=12290"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=12290"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}