{"id":12254,"date":"2016-06-09T14:21:44","date_gmt":"2016-06-09T16:21:44","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=12254"},"modified":"2016-06-09T14:21:44","modified_gmt":"2016-06-09T16:21:44","slug":"csmsp-registro-de-imoveis-duvida-julgada-procedente-impedindo-se-o-registro-da-escritura-de-compra-e-venda-irrelevancia-da-existencia-de-promessa-de-compra-e-venda-e-cessoes-de","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=12254","title":{"rendered":"CSM|SP: Registro de Im\u00f3veis \u2013 D\u00favida julgada procedente, impedindo-se o registro da escritura de compra e venda \u2013 Irrelev\u00e2ncia da exist\u00eancia de promessa de compra e venda e cess\u00f5es de direitos \u2013 Precedentes do Conselho Superior da Magistratura \u2013 Intelig\u00eancia do art. 1.418 do C\u00f3digo Civil \u2013 Quebra do princ\u00edpio da continuidade inexistente \u2013 Recurso provido, para determinar o registro da escritura de compra e venda."},"content":{"rendered":"

AC\u00d3RD\u00c3O<\/strong><\/p>\n

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o n\u00b0 1057235-74.2015.8.26.0100<\/strong>, da Comarca de S\u00e3o Paulo<\/strong>, em que \u00e9 apelante NEIDE MIRANDA RIBEIRO<\/strong>, \u00e9 apelado 10\u00b0 OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS DA COMARCA DA CAPITAL<\/strong>.<\/p>\n

ACORDAM,<\/strong> em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o: “DERAM PROVIMENTO AO RECURSO, DETERMINANDO-SE O REGISTRO DA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA, V.U. DECLARAR\u00c1 VOTO CONVERGENTE O DES. RICARDO HENRY MARQUES DIP.”<\/strong>, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n

O julgamento teve a participa\u00e7\u00e3o dos Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente do Tribunal de Justi\u00e7a), ADEMIR BENEDITO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), LUIZ ANT\u00d4NIO DE GODOY (PRES. DA SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO PRIVADO), RICARDO DIP (PRES. DA SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO P\u00daBLICO) E SALLES ABREU (PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO CRIMINAL)<\/strong>.<\/p>\n

S\u00e3o Paulo, 15 de mar\u00e7o de 2016.<\/p>\n

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CAL\u00c7AS<\/strong><\/p>\n

Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/strong><\/p>\n

Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00b0 1057235-74.2015.8.26.0100<\/p>\n

Apelante: Neide Miranda Ribeiro.<\/p>\n

Apelado: 10\u00b0 Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Comarca Capital<\/p>\n

VOTO N\u00b0 29.117<\/strong><\/p>\n

Registro de Im\u00f3veis \u2013 D\u00favida julgada procedente, impedindo-se o registro da escritura de compra e venda \u2013 Irrelev\u00e2ncia da exist\u00eancia de promessa de compra e venda e cess\u00f5es de direitos \u2013 Precedentes do Conselho Superior da Magistratura \u2013 Intelig\u00eancia do art. 1.418 do C\u00f3digo Civil \u2013 Quebra do princ\u00edpio da continuidade inexistente \u2013 Recurso provido, para determinar o registro da escritura de compra e venda.<\/strong><\/p>\n

Trata-se de recurso de apela\u00e7\u00e3o interposto contra a senten\u00e7a da MM. Ju\u00edza Corregedora Permanente do 10\u00b0 Oficial do Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis da Comarca da Capital, pela qual foi mantida a recusa do registro da escritura p\u00fablica de compra e venda do im\u00f3vel matriculado sob n\u00famero 122.213, sob o fundamento de que em raz\u00e3o da cadeia de cess\u00f5es de direitos existente, o outorgante n\u00e3o det\u00e9m os direitos que transferiu, o que fere o princ\u00edpio da continuidade, e que \u00e9 inaceit\u00e1vel a alega\u00e7\u00e3o de que o registro das sucessivas promessas na matr\u00edcula representam que a cess\u00e3o anterior foi cumprida.<\/p>\n

A apelante descreve as sucessivas transmiss\u00f5es ocorridas, todas por meio de escritura p\u00fablica, quitadas e registradas na matr\u00edcula do im\u00f3vel, sem que tivesse ocorrido, em mais de 50 (cinquenta) anos, qualquer suscita\u00e7\u00e3o ou cobran\u00e7a de alguma pend\u00eancia existente. Menciona precedente do Conselho Superior da Magistratura no qual em caso id\u00eantico foi dado provimento ao recurso de apela\u00e7\u00e3o para determinar o registro do t\u00edtulo.<\/p>\n

A Procuradoria Geral de Justi\u00e7a opinou pelo n\u00e3o provimento do recurso.<\/p>\n

\u00c9 o relat\u00f3rio.<\/em><\/p>\n

A matr\u00edcula do im\u00f3vel objeto deste procedimento de d\u00favida aponta como titulares do dom\u00ednio “Lelio de Toledo Piza e Almeida e sua mulher Stella de Barros Toledo Piza”, e possui averba\u00e7\u00e3o – “Av.1”, que menciona a inscri\u00e7\u00e3o n\u00b0 14.355 da Serventia, pela qual os titulares do dom\u00ednio prometeram a venda do bem a “Fenelon Mendes Bernardi e sua mulher Madalena Orelli Bernardi”, que pela Av.1 prometeram ceder todos os seus direitos a “Jos\u00e9 Arthur Da Frota Moreira e sua mulher Daisy Motono Da Frota Moreira”, que por sua vez pela Av.2 prometeram ceder parte ideal do im\u00f3vel a “Juan Manuel Perez Fernandez e sua mulher Maria De La Concepcion Alvarez”, que prometeram ceder todos os direitos pelas Avs. 3 e 4 a “Oswaldo Dall Bello e sua mulher Iracema Marini Da Bello”, e estes pela Av.6 prometeram ceder os direitos sobre o im\u00f3vel a “Carlos Ribeiro”. Consta no “R.4” o registro da partilha de direitos de promessa de cess\u00e3o dos bens deixados por “Carlos Ribeiro e Deolinda Miranda Ribeiro”, pela qual os direitos sobre o im\u00f3vel foram partilhados aos herdeiros descritos e na propor\u00e7\u00e3o de 1\/6, e, no “R.6”, o registro da sobrepartilha dos direitos sobre a fra\u00e7\u00e3o ideal de 1\/6 do im\u00f3vel, decorrentes do “R.4”, aos herdeiros descritos.<\/p>\n

A quest\u00e3o controvertida se refere \u00e0 necessidade ou n\u00e3o da pr\u00e9via ou concomitante efetiva\u00e7\u00e3o das promessas de cess\u00e3o de acordo com a cadeia descrita e que consta da matr\u00edcula do im\u00f3vel.<\/p>\n

Prevalece o posicionamento de que o compromisso de compra e venda, ainda que registrado, configura obriga\u00e7\u00e3o de natureza pessoal e n\u00e3o transfere a titularidade do dom\u00ednio, portanto, a propriedade permanece em nome do alienante, raz\u00e3o pela qual n\u00e3o h\u00e1 de se falar em quebra do princ\u00edpio da continuidade na hip\u00f3tese de o promitente vendedor e titular do dom\u00ednio alienar o bem a terceiro por escritura p\u00fablica e esta for apresentada para registro. O registro do compromisso de compra e venda e das cess\u00f5es de direitos d\u00e1 publicidade \u00e0 rela\u00e7\u00e3o obrigacional e gera direitos para a parte prejudicada, caso haja sua inobserv\u00e2ncia.<\/p>\n

A apelante invoca precedente deste Conselho Superior da Magistratura – Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00b0 0025566-92.2011.8.26.0477, que, ao contr\u00e1rio do que sustentou o Oficial, se refere a caso an\u00e1logo e se aplica ao ora examinado, conforme passo a transcrever:<\/p>\n

“Como j\u00e1 decidido por este E Conselho, acolhendo voto de minha lavra (Processo 0020761-10.2011.8.26-0344, julgado em 25\/10\/12, da Comarca de Mar\u00edlia) e respeitados os precedentes da 1.\u00aa Vara de Registros P\u00fablicos desta Capital, em sintonia com aposi\u00e7\u00e3o do Registrador, o princ\u00edpio da continuidade, com a transmiss\u00e3o da propriedade pelos titulares de dom\u00ednio sem a observ\u00e2ncia de compromisso de venda e compra registrado em favor de terceiros, n\u00e3o ser\u00e1 vulnerado.<\/em><\/p>\n

De todo modo, a poss\u00edvel falta de conhecimento dos compromiss\u00e1rios compradores, a sua ocasional oposi\u00e7\u00e3o \u00e0 transmiss\u00e3o da propriedade do im\u00f3vel aos adquirentes e a eventual inoponibilidade das cess\u00f5es de direito, com afastamento de sua repercuss\u00e3o sobre a situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddica dele, s\u00e3o circunst\u00e2ncias despidas de for\u00e7a para comprometer a validade da compra e venda definitiva, para frear o acesso do t\u00edtulo ao \u00e1lbum imobili\u00e1rio: quando muito, ter\u00e3o pot\u00eancia para relativizar a efic\u00e1cia, n\u00e3o para atestar a invalidade da transfer\u00eancia coativa da propriedade.<\/em><\/p>\n

Citando Marco Aur\u00e9lio S. Viana: “n\u00e3o se justifica a exig\u00eancia de registro pr\u00e9vio do contrato sen\u00e3o como forma de tutelar o promitente comprador contra a aliena\u00e7\u00e3o por parte do promitente vendedor, limitando ou reduzindo o poder de disposi\u00e7\u00e3o deste, ao mesmo tempo que arma o adquirente de sequela, admitindo que obtenha a escritura at\u00e9 mesmo contra terceiro, na forma indicada no art. 1.418.” (Coment\u00e1rios ao novo C\u00f3digo Civil: dos direitos reais. S\u00e1lvio de Figueiredo Teixeira (coord.). Rio de Janeiro: Forense, 2003. p. 695 v. XVI.)<\/em><\/p>\n

Assim sendo, uma vez constitu\u00eddo o direito real de aquisi\u00e7\u00e3o, Francisco Eduardo Loureiro acentua, com propriedade: doravante, os “novos atos de disposi\u00e7\u00e3o ou de onera\u00e7\u00e3o praticados pelo promitente vendedor em benef\u00edcio de terceiros, ainda que de boa-f\u00e9, s\u00e3o ineficazes frente ao promitente comprador” (C\u00f3digo Civil comentado: doutrina e jurisprud\u00eancia. Ministro Cezar Peluso (coord.). 2.\u00aa ed. S\u00e3o Paulo: Manole, 2008. p. 1.453.). Real\u00e7o: ineficazes, n\u00e3o inv\u00e1lidos.<\/em><\/p>\n

Quero dizer: se o registro do instrumento particular de compromisso de venda e compra, desnecess\u00e1rio para obten\u00e7\u00e3o da senten\u00e7a substitutiva do contrato definitivo, n\u00e3o impede o promitente vendedor de transferir a propriedade a terceiros \u2013 embora seja id\u00f4neo para comprometer a efic\u00e1cia deste neg\u00f3cio jur\u00eddico \u2013, imp\u00f5e, na mesma linha de entendimento, admitir que o registro de escritura de venda e compra pelos sucessores dos titulares do dom\u00ednio prescinde do cancelamento do registro do compromisso de venda e compra, ainda que o promitente comprador n\u00e3o tenha participado do neg\u00f3cio jur\u00eddico posterior.”<\/em><\/p><\/blockquote>\n

No mesmo sentido foi o voto do Desembargador Hamilton EIliot Akel, ent\u00e3o Corregedor Geral da Justi\u00e7a, na Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00b0 0060889-91.2012.8.26.0100, que tratou da desnecessidade de inclus\u00e3o dos promitentes compradores e dos cedentes no polo passivo da a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria para o registro da carta de adjudica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

A exemplo do caso em tela, neste precedente as escrituras de promessa e cess\u00f5es registradas datavam de mais de cinquenta anos, sem que houvesse no per\u00edodo qualquer impugna\u00e7\u00e3o ou cobran\u00e7a, de modo a indicar ser remota a possibilidade de preju\u00edzos. Transcrevo a ementa do referido voto:<\/p>\n

“Registro de Im\u00f3veis <\/strong>\u2013 <\/em>D\u00favida julgada procedente, impedindo-se o registro de Carta de Adjudica\u00e7\u00e3o <\/strong>\u2013 <\/em>Desnecessidade da inclus\u00e3o dos cedentes no polo passivo da a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, bastando aquele que consta, da matr\u00edcula, como propriet\u00e1rio <\/strong>\u2013 <\/em>Precedente do Superior Tribunal de Justi\u00e7a <\/strong>\u2013 <\/em>Intelig\u00eancia do art. 1.418 do C\u00f3digo Civil <\/strong>\u2013 <\/em>Quebra do princ\u00edpio da continuidade inexistente <\/strong>\u2013 <\/em>N\u00e3o incid\u00eancia do ITBI, referente \u00e0s cess\u00f5es <\/strong>\u2013 <\/em>Recurso provido, determinando-se o registro da carta de adjudica\u00e7\u00e3o.”<\/strong><\/p><\/blockquote>\n

Nesses termos, pelo meu voto, \u00e0 vista do exposto, dou provimento ao recurso, para determinar o registro da escritura de compra e venda.<\/p>\n

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CAL\u00c7AS<\/strong><\/p>\n

Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/strong><\/p>\n

TRIBUNAL DE JUSTI\u00c7A DO ESTADO DE S\u00c3O PAULO<\/strong><\/p>\n

Conselho Superior da Magustratura<\/strong><\/p>\n

Apela\u00e7\u00e3o n\u00b0 1057235-74.2015.8.26.0100<\/strong><\/p>\n

Proced\u00eancia: S\u00e3o Paulo<\/p>\n

Apelante: Neide Miranda Ribeiro.<\/p>\n

Apelado: 10\u00b0 Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Capital<\/p>\n

VISTO<\/strong> (Voto n. 37.249):<\/p>\n

Cria\u00e7\u00e3o t\u00edpica brasileira (vide <\/em>CAMARGO PENTEADO, Luciano de. Direito das coisas. <\/em>S\u00e3o Paulo: Revista dos Tribunais, 2008, p. 421), o compromisso de<\/strong> compra e venda <\/strong>de im\u00f3vel \u00e9, contanto que registrado,<\/strong> um direito real de aquisi\u00e7\u00e3o <\/strong>(cf. art. 1.417 do C\u00f3digo civil), modalidade, em rigor, de garantia e n\u00e3o <\/strong>j\u00e1 de transfer\u00eancia <\/strong>jus-imobili\u00e1ria.<\/p>\n

N\u00e3o tem, pois, o registro desse compromisso efic\u00e1cia ablat\u00f3ria do atributo da disponibilidade tabular quanto ao im\u00f3vel seu objeto, atributo que, sem embargo daquele registro, persevera com o dominus, <\/em>e tanto assim \u00e9 que o promitente comprador, titular do direito real aquisitivo, “pode exigir do promitente vendedor, ou de<\/strong> terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, <\/strong>a outorga da escritura definitiva de compra e venda” (art. 1.418 do C\u00f3d. civ.; o realce gr\u00e1fico n\u00e3o \u00e9 do original).<\/p>\n

Ora, o referido direito do promitente vendedor, <\/strong>sendo relativo a im\u00f3vel, exige, para que se reconhe\u00e7am os efeitos plenos de sua “cess\u00e3o”, <\/strong>o registro <\/strong>da transfer\u00eancia, seja para os fins constitutivos (atos inter<\/em> vivos), <\/em>seja em vista da disponibilidade (sucess\u00e3o mortis<\/em> causa; <\/em>cf. arts. 1.245 do C\u00f3d. civ. e 167, inc. I, ns. 9, 24 e 29, da Lei n. 6.015, de 31-12-1973).<\/p>\n

Desse modo, o registro antecedente do compromisso de venda e compra de um im\u00f3vel n\u00e3o interfere com a disponibilidade do pr\u00e9dio pelo dominus,<\/em> mas tem, em seu favor, uma atra\u00e7\u00e3o de inoponibilidade<\/strong> real <\/strong>no que tange com os registros posteriores de t\u00edtulos que lhe sejam contr\u00e1rios ou, mais ainda, contradit\u00f3rios. Essa inoponibilidade \u00e9, suposto caiba este discrimen, <\/em>acercada da ideia de inefic\u00e1cia relativa. <\/strong>Corresponde ao conceito registral de efic\u00e1cia prenotante, <\/strong>\u00e9 dizer, em palavras de Giovanni GABRIELLI, que “al<\/em> promiss\u00e1rio dell’alienazione sono inopponibili tutte le trascrizioni o iscrizioni sucessive contro il promittente, retroagindo fino ad essa Ia trascrizione del contratto definitivo o della sentenza che ne tiene luogo” <\/em>(“La pubblicit\u00e0 immobiliare del contrato preliminare”, in Rivista di diritto civile. <\/em>P\u00e1dua: Cedam, 1997, parte prima, p. 534). Ou seja, a funzione prenotativa <\/em>do direito real de aquisi\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria d\u00e1-se exatamente pela “retroazione degli effetti dell\u2019atto finale (…), secondo i casi, della trascrizione di tale atto” (id.).<\/em><\/p>\n

Assim, mais claramente, \u00e9 certo, depois da vig\u00eancia do C\u00f3digo civil brasileiro de 2002 (mas antes, j\u00e1 isto era doutrina de SERPA LOPES: Tratado de registros<\/em> p\u00fablicos. <\/em>Rio de Janeiro: S\u00e3o Paulo: Freitas Bastos, vol. 4, p. 231-5), \u00e9 de admitir a inscri\u00e7\u00e3o predial de atos<\/strong> acedidos posteriormente \u00e0 registra\u00e7\u00e3o correlata de<\/strong> compromisso de venda e compra de um dado im\u00f3vel,<\/strong> para ensejar a observ\u00e2ncia da norma do art. 1.428 desse C\u00f3digo, porque, como visto e ad summam, <\/em>o registro do compromisso (i) n\u00e3o suprime o atributo de disponibilidade dominial do legitimado tabular, mas (ii) conserva suficiente efic\u00e1cia prenotante para beneficiar o direito real de aquisi\u00e7\u00e3o.<\/strong><\/p>\n

Acompanho, deste modo, o r. voto proferido pelo eminente Relator, o Corregedor Geral da Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, Des. MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CAL\u00c7AS.<\/p>\n

\u00c9 como voto.<\/p>\n

Des. RICARDO DIP<\/strong><\/p>\n

Presidente da Se\u00e7\u00e3o de Direito P\u00fablico <\/strong><\/p>\n

(DJe de 30.05.2016 – SP)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

AC\u00d3RD\u00c3O Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o n\u00b0 1057235-74.2015.8.26.0100, da Comarca de S\u00e3o Paulo, em que \u00e9 apelante NEIDE MIRANDA RIBEIRO, \u00e9 apelado 10\u00b0 OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS DA COMARCA DA CAPITAL. ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o: “DERAM PROVIMENTO AO […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[37],"tags":[],"class_list":["post-12254","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-csm-sao-paulo"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/12254","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=12254"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/12254\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=12254"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=12254"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=12254"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}