{"id":12219,"date":"2016-06-03T13:59:28","date_gmt":"2016-06-03T15:59:28","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=12219"},"modified":"2016-06-03T13:59:28","modified_gmt":"2016-06-03T15:59:28","slug":"csmsp-registro-de-imoveis-duvida-julgada-procedente-compromisso-de-compra-e-venda-registrado-com-sucessivas-cessoes-negativa-de-ingresso-de-escritura-de-venda-e-compra","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=12219","title":{"rendered":"CSM|SP: Registro de Im\u00f3veis \u2013 D\u00favida julgada procedente \u2013 Compromisso de compra e venda registrado com sucessivas cess\u00f5es \u2013 Negativa de ingresso de escritura de venda e compra de im\u00f3vel da qual participaram os propriet\u00e1rios tabulares e a \u00faltima cession\u00e1ria \u2013 Desnecessidade da anu\u00eancia dos cedentes \u2013 Inexist\u00eancia de afronta ao Princ\u00edpio da Continuidade \u2013 Recurso provido."},"content":{"rendered":"

AC\u00d3RD\u00c3O<\/strong><\/p>\n

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 1040210-48.2015.8.26.0100<\/strong>, da Comarca de S\u00e3o Paulo<\/strong>, em que s\u00e3o partes \u00e9 apelante NEYDE BRAIM DOS SANTOS<\/strong>, \u00e9 apelado 10\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS DA COMARCA DA CAPITAL<\/strong>.<\/p>\n

ACORDAM, <\/strong>em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o: “Deram provimento ao recurso, V. U.”<\/strong>, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n

O julgamento teve a participa\u00e7\u00e3o dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP E SALLES ABREU<\/strong>.<\/p>\n

S\u00e3o Paulo, 8 de abril de 2016.<\/p>\n

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CAL\u00c7AS<\/strong><\/p>\n

Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/strong><\/p>\n

Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 1040210-48.2015.8.26.0100<\/strong><\/p>\n

Apelante: Neyde Braim dos Santos<\/strong><\/p>\n

Apelado: 10\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Comarca da Capital<\/strong><\/p>\n

VOTO N\u00ba 29.205<\/strong><\/p>\n

Registro de Im\u00f3veis \u2013 D\u00favida julgada procedente \u2013 Compromisso de compra e venda registrado com sucessivas cess\u00f5es \u2013 Negativa de ingresso de escritura de venda e compra de im\u00f3vel da qual participaram os propriet\u00e1rios tabulares e a \u00faltima cession\u00e1ria \u2013 Desnecessidade da anu\u00eancia dos cedentes \u2013 Inexist\u00eancia de afronta ao Princ\u00edpio da Continuidade \u2013 Recurso provido.<\/strong><\/p>\n

Trata-se de recurso de apela\u00e7\u00e3o interposto contra a senten\u00e7a de fls. 30\/32, que manteve a recusa do registro de escritura p\u00fablica de compra e venda lavrada pelo 4\u00ba Tabeli\u00e3o de Notas de Osasco na matr\u00edcula n\u00ba 24.077 do 10\u00ba Registro de Im\u00f3veis da Capital, sob o argumento de desrespeito ao princ\u00edpio da continuidade.<\/p>\n

Sustenta a apelante: a) que n\u00e3o h\u00e1 raz\u00e3o para impedir o ingresso do t\u00edtulo que apresentou; e b) que preenche os requisitos da usucapi\u00e3o, uma vez que est\u00e1 na posse do im\u00f3vel h\u00e1 mais de cinquenta anos (fls. 51\/56).<\/p>\n

A Procuradoria Geral de Justi\u00e7a opinou pelo provimento do recurso (fls. 73\/75).<\/p>\n

\u00c9 o relat\u00f3rio.<\/em><\/strong><\/p>\n

De acordo com as informa\u00e7\u00f5es que constam na matr\u00edcula 24.077 do 10\u00ba RI da Capital (fls. 5\/6), o im\u00f3vel em quest\u00e3o \u00e9 de propriedade de L\u00e9lio de Toledo Piza e Almeida e de Stella de Barros Toledo Piza. Conforme inscri\u00e7\u00e3o 14.355 do 10\u00ba RI, o im\u00f3vel, em \u00e1rea maior, foi compromissado pelos propriet\u00e1rios a Fenelon Mendes Bernardi, que, pela averba\u00e7\u00e3o n\u00ba 1 dessa inscri\u00e7\u00e3o, prometeu ceder todos os direitos decorrentes do compromisso a Jos\u00e9 Arthur da Frota Moreira. Jos\u00e9 Arthur e sua esposa prometeram ceder parte do im\u00f3vel a Juan Manuel Perez Fernandes (Av.2 da inscri\u00e7\u00e3o n\u00ba 14.355), que cedeu e transferiu os mesmos direitos a Oswaldo Dall Bello (Av.4 da inscri\u00e7\u00e3o n\u00ba 14.355). Em rela\u00e7\u00e3o ao restante do im\u00f3vel, Jos\u00e9 Arthur e sua esposa cederam os direitos decorrentes da promessa de cess\u00e3o objeto da averba\u00e7\u00e3o n\u00ba 1 a Oswaldo Dall Belo, que passou a deter os direitos de compromiss\u00e1rio cession\u00e1rio da totalidade da \u00e1rea compromissada. Pela averba\u00e7\u00e3o n\u00ba 8 da inscri\u00e7\u00e3o n\u00ba 14.355, Oswaldo Dall Bello prometeu ceder seus direitos de compromiss\u00e1rio cession\u00e1rio a Wilson Rubens dos Santos. Finalmente, pelo registro n\u00ba 4 da matr\u00edcula n\u00ba 24.077, por formal de partilha expedido em 22 de dezembro de 1978, os direitos sobre o bem que cabiam a Wilson Rubens foram partilhados a Neyde Braim dos Santos, ora recorrente.<\/p>\n

Pretende a recorrente o registro de escritura p\u00fablica de compra e venda na qual os esp\u00f3lios dos propriet\u00e1rios constam como vendedores e ela, recorrente, figura como compradora (fls. 9\/13).<\/p>\n

Todavia, consoante nota devolutiva de fls. 14\/15, \u201c\u00e9 necess\u00e1rio que as promessas de cess\u00e3o noticiadas sejam devidamente cumpridas atrav\u00e9s de t\u00edtulos pr\u00f3prios ou na rerratifica\u00e7\u00e3o da escritura ora apresentada, onde os cedentes devem comparecer cedendo os direitos prometidos<\/em>\u201d.<\/p>\n

A quest\u00e3o \u00e9 saber se a aus\u00eancia de anu\u00eancia dos cedentes anteriores na escritura de venda e compra lavrada compromete a continuidade do registro.<\/p>\n

E a resposta \u00e9 negativa.<\/p>\n

Ao tratar da a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, cuja senten\u00e7a substitui a declara\u00e7\u00e3o de vontade que n\u00e3o p\u00f4de ser obtida, diz Ricardo Arcoverde Credie:<\/p>\n

\u201c…pleiteia-se a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria diretamente do titular do dom\u00ednio, o promitente vendedor. Estando irregistrado o instrumento de cess\u00e3o, cabe o ajuizamento da a\u00e7\u00e3o quando o promiss\u00e1rio vendedor exigir a presen\u00e7a do cedente do compromisso quando anuente na escritura definitiva: ao juiz caber\u00e1 valorar os limites entre a prud\u00eancia do vendedor e sua resist\u00eancia \u00e0quele ato, sem descurar da verifica\u00e7\u00e3o da idoneidade da cess\u00e3o. Diferentemente ser\u00e1 quando a cess\u00e3o estiver registrada; a\u00ed, por causa do princ\u00edpio da continuidade dos atos do Registro de Im\u00f3veis, \u00e9 necess\u00e1ria a anu\u00eancia do cedente na escritura definitiva, devendo ele, consequentemente, ser demandado com o titular do dom\u00ednio, ambos no polo passivo da rela\u00e7\u00e3o processual, para que tamb\u00e9m sua eventual omiss\u00e3o seja suprida sentencialmente.\u201d (<\/em>Adjudica\u00e7\u00e3o Compuls\u00f3ria, 9\u00aa edi\u00e7\u00e3o, Malheiros, 2004, p. 59\/60).<\/p><\/blockquote>\n

A posi\u00e7\u00e3o tradicional, portanto, exigia que titulares de dom\u00ednio, juntamente com eventuais cedentes, estivessem no polo passivo da demanda que visa \u00e0 obten\u00e7\u00e3o de suprimento judicial da outorga de escritura definitiva.<\/p>\n

Essa posi\u00e7\u00e3o, no entanto, vem mudando.<\/p>\n

O Superior Tribunal de Justi\u00e7a, no julgamento do Resp. 648.468, decidiu:<\/p>\n

Adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria. Litiscons\u00f3rcio. Cedentes. 1. Na a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria \u00e9 desnecess\u00e1ria a presen\u00e7a dos cedentes como litisconsortes, sendo corretamente ajuizada a a\u00e7\u00e3o contra o promitente vendedor. 2. Recurso especial conhecido e provido<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Do corpo do voto do Relator, Ministro Menezes Direito, destaca-se a seguinte passagem:<\/p>\n

\u201cN\u00e3o vejo mesmo raz\u00e3o para que sejam chamados os cedentes como litisconsortes. A obriga\u00e7\u00e3o decorrente da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria \u00e9 do promitente vendedor, pouco relevando o papel dos cedentes, considerando que o direito que se pretende somente pode ser cumprido pelo titular do dom\u00ednio<\/em>\u201d.<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Do voto-vista do Ministro Castro Filho, merece \u00eanfase a passagem que segue:<\/p>\n

\u201cDefinida a a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria como pessoal, que pertine ao compromiss\u00e1rio comprador, deve ser ajuizada em face de quem seja o titular do dom\u00ednio do im\u00f3vel.<\/em><\/p>\n

Assim, mesmo que caracterizada a cadeia de cess\u00e3o de direito aquisitivos, exig\u00edvel pela parte que integra o \u00faltimo elo da cadeia de cess\u00f5es o registro da concretiza\u00e7\u00e3o da aquisi\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria contra aquele que possui o real dom\u00ednio do bem, assim que ele reconhecer que o pre\u00e7o foi pago<\/em>\u201d.<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Esse novo entendimento, ali\u00e1s, j\u00e1 foi adotado por este Conselho Superior:<\/p>\n

\u201cREGISTRO DE IM\u00d3VEIS \u2013 A\u00e7\u00e3o judicial de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria promovida em face dos que constam como propriet\u00e1rios do im\u00f3vel \u2013 Desnecessidade do registro dos documentos que instrumentalizam os sucessivos compromissos de venda e compra \u2013 Irrelev\u00e2ncia do registro de um deles \u2013 Desqualifica\u00e7\u00e3o registral afastada \u2013 Carta de senten\u00e7a pass\u00edvel de registro \u2013 D\u00favida improcedente \u2013 Recurso n\u00e3o provido\u201d <\/em>(Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 0020761-10.2011.8.26.0344, Rel. Des. Jos\u00e9 Renato Nalini, j. em 25\/10\/2012).<\/p><\/blockquote>\n

E se os cedentes n\u00e3o precisam constar no polo passivo da a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, n\u00e3o h\u00e1 raz\u00e3o para que seja diferente na hip\u00f3tese de lavratura de escritura de compra e venda.<\/p>\n

Com efeito, se a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria objetiva um provimento judicial com a mesma efic\u00e1cia da escritura n\u00e3o outorgada e se os propriet\u00e1rios tabulares pelas decis\u00f5es acima citadas s\u00e3o os \u00fanicos que devem figurar no polo passivo dessa demanda, \u00e9 for\u00e7oso concluir que os cedentes n\u00e3o precisam anuir na escritura de compra e venda lavrada entre a cession\u00e1ria e os titulares de dom\u00ednio.<\/p>\n

Ou seja, para a transfer\u00eancia da propriedade para o \u00faltimo cession\u00e1rio, basta que os titulares de dom\u00ednio figurem como vendedores na escritura de compra e venda, n\u00e3o havendo necessidade de que os cedentes anteriores constem no instrumento na condi\u00e7\u00e3o de anuentes.<\/p>\n

E o racioc\u00ednio est\u00e1 respaldado pelo artigo 1.418 do C\u00f3digo Civil:<\/p>\n

\u201cO promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel<\/em>\u201d.<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Ao preceituar que o promitente comprador pode exigir a outorga da escritura definitiva de compra e venda do promitente vendedor, ou de terceiros,<\/strong> a quem os direitos deste forem cedidos<\/strong>, referido dispositivo legal deixa muito claro que o titular dominial, ainda que tenha celebrado compromisso de compra e venda anterior, pode dispor do im\u00f3vel.<\/p>\n

Evidentemente que n\u00e3o se trata de transfer\u00eancia de uma propriedade plena. Longe disso, pois o novo propriet\u00e1rio n\u00e3o poder\u00e1 se furtar \u00e0 obriga\u00e7\u00e3o de outorgar escritura definitiva ao compromiss\u00e1rio comprador.<\/p>\n

De todo modo, se pela lei o propriet\u00e1rio pode transferir o im\u00f3vel a terceiro, com mais raz\u00e3o pode, sem a anu\u00eancia dos cedentes anteriores, transferir a propriedade \u00e0quela que, na qualidade de cession\u00e1ria de compromisso de compra e venda, provavelmente j\u00e1 desfruta de praticamente todos os poderes inerentes ao dom\u00ednio (jus utendi <\/em>e fruendi<\/em>).<\/p>\n

Parece bastante razo\u00e1vel a facilita\u00e7\u00e3o da consolida\u00e7\u00e3o da propriedade, extrajudicialmente, nas m\u00e3os daquela que \u00e9 cession\u00e1ria de sucessivos compromissos de compra e venda registrados. Entender de outra forma, considerando a inviabilidade de se obter a anu\u00eancia de todos os cedentes da cadeia, seria obrigar a cession\u00e1ria a mover a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria contra propriet\u00e1rios tabulares e todos os cedentes ou, pior, ajuizar a\u00e7\u00e3o de usucapi\u00e3o.<\/p>\n

Em situa\u00e7\u00e3o an\u00e1loga, essa foi a posi\u00e7\u00e3o recentemente adotada por este Conselho:<\/p>\n

\u201cRegistro de Im\u00f3veis \u2013 D\u00favida julgada procedente \u2013 Negativa de ingresso de escritura de venda e compra de im\u00f3vel \u2013 Desrespeito ao registro anterior de instrumento particular \u2013 Desnecessidade da anu\u00eancia dos compromiss\u00e1rios compradores \u2013 Inexist\u00eancia de afronta ao Princ\u00edpio da Continuidade \u2013 Recurso provido\u201d <\/em>(Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 0025566-92.2011.8.26.0477, Rel. Des. Jos\u00e9 Renato Nalini, j. em 10\/12\/2013).<\/p><\/blockquote>\n

Frise-se, por fim, que o formal de partilha que adjudicou os direitos relativos ao im\u00f3vel \u00e0 recorrente foi expedido em 22 de dezembro de 1978 (cf. R.4 da matr\u00edcula n\u00ba 24.077 fls. 6). J\u00e1 as cess\u00f5es que antecederam essa adjudica\u00e7\u00e3o s\u00e3o ainda mais antigas, embora n\u00e3o estejam datadas na matr\u00edcula (fls. 5\/7). Desse modo, \u00e9 bastante improv\u00e1vel que haja qualquer pend\u00eancia em rela\u00e7\u00e3o ao cumprimento das cess\u00f5es anteriores.<\/p>\n

Pelo exposto, dou provimento ao recurso interposto.<\/p>\n

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CAL\u00c7AS<\/strong><\/p>\n

Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator <\/strong><\/p>\n

(DJe de 30.05.2016 – SP)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

AC\u00d3RD\u00c3O Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 1040210-48.2015.8.26.0100, da Comarca de S\u00e3o Paulo, em que s\u00e3o partes \u00e9 apelante NEYDE BRAIM DOS SANTOS, \u00e9 apelado 10\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS DA COMARCA DA CAPITAL. ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o: […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[37],"tags":[],"class_list":["post-12219","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-csm-sao-paulo"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/12219","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=12219"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/12219\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=12219"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=12219"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=12219"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}