{"id":12173,"date":"2016-05-24T09:52:08","date_gmt":"2016-05-24T11:52:08","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=12173"},"modified":"2016-05-24T09:52:08","modified_gmt":"2016-05-24T11:52:08","slug":"csmsp-registro-de-imoveis-alienacao-de-unidades-autonomas-de-condominio-edilicio-antes-da-incorporacao-impossibilidade-precedentes-do-conselho-superior-da-magistratura","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=12173","title":{"rendered":"CSM|SP: Registro de Im\u00f3veis \u2013 Aliena\u00e7\u00e3o de unidades aut\u00f4nomas de condom\u00ednio edil\u00edcio antes da incorpora\u00e7\u00e3o \u2013 Impossibilidade \u2013 Precedentes do Conselho Superior da Magistratura \u2013 Recurso desprovido."},"content":{"rendered":"

AC\u00d3RD\u00c3O<\/strong><\/p>\n

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o n\u00b0 9000003-14.2015.8.26.0602<\/strong>, da Comarca de Sorocaba<\/strong>, em que s\u00e3o apelantes ROBERTO SANDOVETTI FLUMIGNAN <\/strong>e ROSA HELENA SANTOS FLUMIGNAN, \u00e9 apelado 2\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SOROCABA.<\/strong><\/p>\n

ACORDAM, <\/strong>em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V. U.”,<\/strong> de conformidade com o voto do Relator, que integra este ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n

O julgamento teve a participa\u00e7\u00e3o dos Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANT\u00d4NIO DE GODOY, RICARDO DIP E SALLES ABREU.<\/strong><\/p>\n

S\u00e3o Paulo, 8 de abril de 2016.<\/p>\n

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CAL\u00c7AS<\/strong><\/p>\n

Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/strong><\/p>\n

Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00b0 9000003-14.2015.8.26.0602<\/p>\n

Apelante: Roberto Sandovetti Flumignan e outro<\/p>\n

Apelado: Oficial do 2\u00ba Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis de Sorocaba<\/p>\n

VOTO N\u00b0 29.170<\/strong><\/p>\n

Registro de Im\u00f3veis \u2013 Aliena\u00e7\u00e3o de unidades aut\u00f4nomas de condom\u00ednio edil\u00edcio antes da incorpora\u00e7\u00e3o \u2013 Impossibilidade \u2013 Precedentes do Conselho Superior da Magistratura \u2013 Recurso desprovido.<\/strong><\/p>\n

Trata-se de d\u00favida suscitada pelo Oficial do 2\u00ba Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis de Sorocaba, afirmando ser invi\u00e1vel o registro de “Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Aut\u00f4noma com entrega futura e aven\u00e7as relativas”.<\/p>\n

A recusa baseou-se em cinco exig\u00eancias: a equivocada refer\u00eancia, no instrumento, \u00e0s matr\u00edculas anteriores, quando j\u00e1 aberta a matr\u00edcula atual; a aus\u00eancia de men\u00e7\u00e3o \u00e0 fra\u00e7\u00e3o ideal das futuras unidades aut\u00f4nomas; a aus\u00eancia, no compromisso, na condi\u00e7\u00e3o de interveniente, de um dos credores hipotec\u00e1rios; a exist\u00eancia de cl\u00e1usula versando sobre a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria do im\u00f3vel, incompat\u00edvel com a figura do compromisso; a n\u00e3o apresenta\u00e7\u00e3o das certid\u00f5es negativas de d\u00e9bito.<\/p>\n

A senten\u00e7a circundou o entendimento do Oficial.<\/p>\n

Os recorrentes alegam que as exig\u00eancias s\u00e3o descabidas, revelando, somente, apego ao formalismo. Quanto \u00e0 primeira, dizem que a men\u00e7\u00e3o \u00e0s matr\u00edculas anteriores n\u00e3o impede a correta identifica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel. Da mesma forma, no que toca \u00e0 segunda exig\u00eancia, \u00e9 plenamente poss\u00edvel caracterizar as unidades aut\u00f4nomas, n\u00e3o havendo d\u00favida sobre sua individualiza\u00e7\u00e3o. Sobre a terceira exig\u00eancia, lembram que a exist\u00eancia de hipoteca n\u00e3o impede a aliena\u00e7\u00e3o do bem, a teor do art. 1.475, do C\u00f3digo Civil. A quarta exig\u00eancia tamb\u00e9m n\u00e3o se sustenta, j\u00e1 que absolutamente ineficaz a cl\u00e1usula que disp\u00f5e sobre aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, dada sua incompatibilidade com a natureza do contrato. Por fim, a respeito da \u00faltima exig\u00eancia, apontam que o Conselho Superior da Magistratura tem sedimentado o entendimento de que desnecess\u00e1ria a apresenta\u00e7\u00e3o de certid\u00f5es negativas.<\/p>\n

A Douta Procuradoria Geral de Justi\u00e7a manifestou-se pelo desprovimento do recurso.<\/p>\n

\u00c9 o relat\u00f3rio.<\/em><\/p>\n

O recurso n\u00e3o comporta provimento.<\/p>\n

A terceira, a quarta e a quinta exig\u00eancias podem ser afastadas.<\/p>\n

O art. 1.475, do C\u00f3digo Civil, disp\u00f5e que \u00e9 nula a cl\u00e1usula que pro\u00edbe ao propriet\u00e1rio alienar im\u00f3vel hipotecado. Logo, era mesmo irrelevante a aus\u00eancia, no compromisso, como anuente, de um dos credores hipotec\u00e1rios.<\/p>\n

A cl\u00e1usula 6\u00aa do compromisso, que versa sobre a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria do im\u00f3vel, pode ser considerada como n\u00e3o escrita, dada a sua absoluta incompatibilidade com a natureza do neg\u00f3cio. S\u00f3 poderia haver aliena\u00e7\u00e3o com propriedade plena. Na verdade, cuida-se de contrato-padr\u00e3o, sem que tenha havido o cuidado de verificar a inefic\u00e1cia da cl\u00e1usula. Nada impediria, por\u00e9m, o registro do t\u00edtulo, desconsiderando-a.<\/p>\n

A apresenta\u00e7\u00e3o de certid\u00f5es negativas tem sido considerada, reiteradamente, desnecess\u00e1ria pelo Conselho Superior da Magistratura. Isso em conson\u00e2ncia com o item 119.1, do Cap\u00edtulo XX, das NSCGJ:<\/p>\n

119.1. Com exce\u00e7\u00e3o do recolhimento do imposto de transmiss\u00e3o e prova de recolhimento do laud\u00eamio, quando devidos, nenhuma exig\u00eancia relativa \u00e0 quita\u00e7\u00e3o de d\u00e9bitos para com a Fazenda P\u00fablica, inclusive quita\u00e7\u00e3o de d\u00e9bitos previdenci\u00e1rios, far\u00e1 o oficial, para o registro de t\u00edtulos particulares, notariais ou judiciais.<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Melhor sorte n\u00e3o t\u00eam os apelantes, por\u00e9m, no que respeita \u00e0s duas primeiras exig\u00eancias.<\/p>\n

\u00c9 que as unidades aut\u00f4nomas \u2013 futuras \u2013 foram compromissadas \u00e0 venda antes do registro da incorpora\u00e7\u00e3o, o que n\u00e3o se permite.<\/p>\n

Com efeito, o contrato \u00e9 datado de 24 de dezembro de 2012, ao passo que a incorpora\u00e7\u00e3o s\u00f3 foi registrada em 28 de janeiro de 2013. Pior, embora a matricula 93.525 j\u00e1 houvesse sido aberta em 03 de dezembro de 2012, o contrato, posterior \u00e0 abertura, n\u00e3o fez men\u00e7\u00e3o a essa matr\u00edcula, mas \u00e0s anteriores, que deram origem \u00e0 atual.<\/p>\n

A aliena\u00e7\u00e3o de unidades aut\u00f4nomas, antes da incorpora\u00e7\u00e3o, \u00e9 vedada. Ali\u00e1s, justamente porque ainda n\u00e3o estava registrada a incorpora\u00e7\u00e3o, o instrumento fez refer\u00eancia, apenas, \u00e0s unidades aut\u00f4nomas de n. 71 e 72, com quatro vagas de garagem, sem nenhuma descri\u00e7\u00e3o das fra\u00e7\u00f5es correspondentes no terreno, afastando-se do que determina o art. 32, al\u00ednea i, <\/em>da Lei n. 4.591\/64.<\/p>\n

Como lembra Jos\u00e9 Marcelo Tossi Silva,<\/p>\n

“deve o contrato permitir, outrossim, a correta identifica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel alienado, para o que conter\u00e1 n\u00e3o somente a identifica\u00e7\u00e3o do terreno, com sua localiza\u00e7\u00e3o e o n\u00famero do registro da incorpora\u00e7\u00e3o no Registro Imobili\u00e1rio (art. 32, \u00a73\u00b0, da Lei n. 4.591\/64), com a especifica\u00e7\u00e3o da futura unidade aut\u00f4noma e das fra\u00e7\u00f5es que lhe ser\u00e3o correspondentes no terreno e nas coisas comuns do edif\u00edcio, conforme o c\u00e1lculo e a discrimina\u00e7\u00e3o prevista no art. 32, al\u00edneas e e i, da mesma Lei.<\/em>“ (Incorpora\u00e7\u00e3o Imobili\u00e1ria, Atlas, 2010, p. 59)<\/em><\/p><\/blockquote>\n

N\u00e3o havia como fazer constar esses dados no contrato, pois ele \u00e9 anterior ao registro da incorpora\u00e7\u00e3o. E o Conselho Superior da Magistratura, em mais de uma oportunidade, j\u00e1 se posicionou contrariamente \u00e0 aliena\u00e7\u00e3o de unidades aut\u00f4nomas antes do registro da incorpora\u00e7\u00e3o. \u00c9 o que se v\u00ea, dentre outros, do julgamento da apela\u00e7\u00e3o n. 0046210-49.2009.8.26.0114, de relatoria do eminente Corregedor Geral da Justi\u00e7a, Desembargador Maur\u00edcio Vidigal:<\/p>\n

REGISTRO DE IM\u00d3VEIS \u2013 D\u00favida \u2013 Escritura de venda e compra de fra\u00e7\u00e3o ideal de terreno \u2013 Incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria n\u00e3o registrada (Lei n\u00b0 4.591\/64, art. 32) \u2013 Qualifica\u00e7\u00e3o negativa do t\u00edtulo \u2013 Recurso n\u00e3o provido.<\/em><\/p>\n

…<\/em><\/p>\n

“O t\u00edtulo foi qualificado negativamente porque n\u00e3o registrada previamente a incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, nos termos do art. 32 da Lei n\u00b0 4.591\/64<\/u> <\/em><\/p>\n

…<\/em><\/p>\n

Portanto, houve aliena\u00e7\u00e3o de unidade aut\u00f4noma antes de registrada a incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria. O Conselho Superior da Magistratura j\u00e1 decidiu, em mais de uma oportunidade, que n\u00e3o h\u00e1 falar em unidade aut\u00f4noma futura sem o pr\u00e9vio cumprimento do art. 32 da Lei n\u00b0 4.591\/64<\/u> (Apela\u00e7\u00f5es C\u00edveis 59.953-0\/5<\/u> e 59.954-0\/0<\/u>, relatadas pelo ent\u00e3o Corregedor Geral da Justi\u00e7a Des. S\u00e9rgio Augusto Nigro Concei\u00e7\u00e3o, julgadas em 6.12.99).”<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Nesses termos, pelo meu voto, nega-se provimento ao recurso.<\/p>\n

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CAL\u00c7AS<\/strong><\/p>\n

Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator <\/strong><\/p>\n

(DJe de 23.05.2016 – SP)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

AC\u00d3RD\u00c3O Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o n\u00b0 9000003-14.2015.8.26.0602, da Comarca de Sorocaba, em que s\u00e3o apelantes ROBERTO SANDOVETTI FLUMIGNAN e ROSA HELENA SANTOS FLUMIGNAN, \u00e9 apelado 2\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SOROCABA. ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[37],"tags":[],"class_list":["post-12173","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-csm-sao-paulo"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/12173","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=12173"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/12173\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=12173"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=12173"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=12173"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}