{"id":11916,"date":"2016-02-25T16:43:31","date_gmt":"2016-02-25T18:43:31","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=11916"},"modified":"2016-02-25T16:43:31","modified_gmt":"2016-02-25T18:43:31","slug":"aquisicao-de-imoveis-rurais-por-estrangeiros-uma-breve-sintese-atual-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=11916","title":{"rendered":"Aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis rurais por estrangeiros \u2013 Atualidade"},"content":{"rendered":"

Por Felipe Leonardo Rodrigues,<\/p>\n

tabeli\u00e3o substituto em S. Paulo<\/p>\n

1. Introdu\u00e7\u00e3o<\/strong><\/p>\n

A aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel rural por pessoa natural ou jur\u00eddica estrangeira \u00e9 regulada pela Lei 5.709\/71, seu Decreto regulamentador 74.965\/74 e pela Instru\u00e7\u00e3o Normativa Incra 76\/2013.<\/p>\n

O entrave para a aplica\u00e7\u00e3o da Lei 5.709\/71 est\u00e1 no \u00a7 1\u00ba, do art. 1\u00ba, que ampliou o conceito de empresa estrangeira para os fins de aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel rural, dispondo:<\/p>\n

\u00a7 1\u00ba – Fica, todavia, sujeita ao regime estabelecido por esta Lei a pessoa jur\u00eddica brasileira da qual participem, a qualquer t\u00edtulo, pessoas estrangeiras f\u00edsicas ou jur\u00eddicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior.<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Assentado na reda\u00e7\u00e3o do art. 171, inciso I, da CF\/88, sobreveio o Parecer da Advocacia Geral da Uni\u00e3o, o AGU GQ-22\/1994, de 07\/06\/1994 e deu nova leitura ao \u00a7 1\u00ba, art. 1\u00ba, da Lei 5.709\/71, para manifestar que o citado \u00a7 1\u00ba n\u00e3o<\/u> havia sido recepcionado pela CF\/88. Com esta nova interpreta\u00e7\u00e3o as pessoas jur\u00eddicas brasileiras, ainda que tivessem controle acion\u00e1rio de estrangeiro, n\u00e3o estavam adstritas aos limites, controles e limita\u00e7\u00f5es da Lei 5.709\/71.<\/p>\n

Pois bem. Em 1995 o art. 171 e seus incisos foram revogados pela EC 6\/95. Veio novo Parecer da AGU, o CGU\/AGU 01, aprovado em agosto de 2010, mudando o entendimento anterior, ressaltando que o \u00a7 1\u00ba, art. 1\u00ba, da Lei 5.709\/71 havia sido regularmente recepcionado pela nova ordem constitucional. Assim, as pessoas jur\u00eddicas brasileiras que tivessem controle acion\u00e1rio de estrangeiro estavam novamente sob a incid\u00eancia da Lei 5.709\/71.<\/p>\n

Em 2010, a Corregedoria Geral da Justi\u00e7a do Estado de S\u00e3o Paulo emitiu o Parecer CG 250\/10-E, seguindo o disposto no Parecer CGU\/AGU 01\/2010.<\/p>\n

Em 2012, a Corregedoria Geral da Justi\u00e7a do Estado de S\u00e3o Paulo aprovou novo Parecer, o 461\/2012-E, dispensando os not\u00e1rios e registradores de im\u00f3veis de observarem as restri\u00e7\u00f5es e as determina\u00e7\u00f5es impostas pela Lei 5.709\/71 e seu Decreto regulamentador 74.965\/74, em linha de pensamento diverso do proposto no Parecer da AGU de 2010 e no Parecer CG 250\/10-E.<\/p>\n

Diante de pareceres contr\u00e1rios (CGJ e AGU), os not\u00e1rios e registradores imobili\u00e1rios se veem numa situa\u00e7\u00e3o insegura perante os usu\u00e1rios na aplica\u00e7\u00e3o da lei, gerando inseguran\u00e7a jur\u00eddica na lavratura do ato notarial, bem como do registro.<\/p>\n

Cumprir as exig\u00eancias da Lei 5.709\/71 ou dispens\u00e1-las? A responsabilidade civil e criminal imposta ao not\u00e1rio e registrador \u2013 como previsto no art.15, da Lei 5.709\/71 \u2013 est\u00e3o afastadas? S\u00e3o perguntas que necessitam respostas.<\/p>\n

2. Base legal<\/strong><\/p>\n

A Constitui\u00e7\u00e3o Federal, nos termos do art. 190, estabelece que caber\u00e1 a legisla\u00e7\u00e3o infra regular e limitar a aquisi\u00e7\u00e3o de propriedade rural por pessoa natural ou jur\u00eddica estrangeira.<\/p>\n

Nos termos do art. 4\u00ba, inciso I, da Lei 4.504\/64 – Estatuto da Terra:<\/p>\n

\u201cIm\u00f3vel rural \u00e9 \u201co pr\u00e9dio r\u00fastico, de \u00e1rea cont\u00ednua qualquer que seja a sua localiza\u00e7\u00e3o que se destina \u00e0 explora\u00e7\u00e3o extrativa agr\u00edcola, pecu\u00e1ria ou agroindustrial, quer atrav\u00e9s de planos p\u00fablicos de valoriza\u00e7\u00e3o, quer atrav\u00e9s de iniciativa privada\u201d.<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Coube a Lei 5.709\/71 e seu Decreto 74.965\/74 regular a aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel rural por estrangeiro residente no pa\u00eds ou pessoa jur\u00eddica estrangeira autorizada a funcionar no brasil. A contr\u00e1rio senso, por evid\u00eancia, os im\u00f3veis urbanos<\/strong> n\u00e3o est\u00e3o abrangidos pela norma, ou seja, a sua aquisi\u00e7\u00e3o por estrangeiros \u00e9 livre.<\/p>\n

Verifica-se que h\u00e1 dois requisitos para a aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel rural quanto a pessoa: o estrangeiro ter resid\u00eancia <\/strong>no pa\u00eds e a pessoa jur\u00eddica estrangeira estar autorizada a funcionar<\/strong> no Brasil.<\/p>\n

Igualmente fica sujeito ao regime estabelecido por esta lei a pessoa jur\u00eddica brasileira da qual participem, a qualquer t\u00edtulo, pessoas estrangeiras f\u00edsicas ou jur\u00eddicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior (art. 1\u00ba, \u00a7 1\u00ba, Lei 5.709\/71). Este \u00e9 o ponto nevr\u00e1lgico<\/strong>.<\/p>\n

Com a vig\u00eancia da CF\/88 o conceito de empresa brasileira seria aquela \u201cconstitu\u00edda sob as leis brasileiras e que tenha sua sede e administra\u00e7\u00e3o no pa\u00eds\u201d (art. 171, inciso I).<\/p>\n

Em raz\u00e3o da reda\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria do art. 171, a AGU manifestou-se no sentido de que o disposto no \u00a7 1\u00ba, do art. 1\u00ba, da Lei 5.709\/71, n\u00e3o teria sido recepcionado pela Constitui\u00e7\u00e3o Federal. A partir desta leitura, as pessoas jur\u00eddicas brasileiras, ainda que tivessem controle acion\u00e1rio de estrangeiro, n\u00e3o estavam adstritas \u00e0s limita\u00e7\u00f5es e restri\u00e7\u00f5es dessa lei (neste sentido o Parecer AGU GQ-22\/1994, de 07\/06\/1994).<\/p>\n

No entanto, com a vig\u00eancia da Emenda Constitucional 6\/95, o art. 171 e seus incisos (CF\/88) foram revogados. Diante dessa nova situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddica, a Advocacia Geral da Uni\u00e3o emitiu novo Parecer, o CGU\/AGU 01, aprovado em agosto de 2010, pelo qual interpretou-se a nova ordem jur\u00eddica e manifestou-se no sentido de que o \u00a7 1\u00ba, do art. 1\u00ba, da Lei 5.709\/71, foi recepcionado pela nova ordem constitucional, revendo a posi\u00e7\u00e3o do Parecer anterior.<\/p>\n

Refor\u00e7ando esta tese, em meados de abril de 2015, o Conselho Nacional de Justi\u00e7a – CNJ, editou o Provimento n\u00ba 43\/2015, que normatizou o arrendamento de im\u00f3vel rural por estrangeiro residente ou autorizado a funcionar no Brasil, bem como por pessoa jur\u00eddica brasileira da qual participe, a qualquer t\u00edtulo, pessoa estrangeira f\u00edsica ou jur\u00eddica que resida ou tenha sede no exterior e possua a maioria do capital social, aplicando-se integralmente a Lei 5.709\/71.<\/p>\n

\u00a03.\u00a0<\/strong>Base normativa (Estado de S\u00e3o Paulo)<\/strong><\/p>\n

Como dito acima, em meados de setembro de 2010, a Corregedoria Geral da Justi\u00e7a do Estado de S\u00e3o Paulo emitiu o Parecer 250\/10-E (oriundo do processo n\u00b0 2010\/83224 – publicados no DJe de 16\/09\/2010), elaborado pelo ent\u00e3o Juiz assessor, Dr. Roberto Maia Filho, aprovado pelo ent\u00e3o Corregedor Geral da Justi\u00e7a, Dr. Ant\u00f4nio Carlos Munhoz Soares, pelo qual seguiu a linha do disposto no Parecer 01\/2010 da AGU e fixou o seguinte comando normativo:<\/p>\n

\u201cOs delegados dos servi\u00e7os notariais e registrais passem, doravante, a aplicar o disposto nos arts. 10, 11, 12, c\/c o art. 1\u00ba, \u00a7 1\u00ba, todos da Lei n\u00ba 5.709\/71, tamb\u00e9m no caso das empresas brasileiras com participa\u00e7\u00e3o majorit\u00e1ria estrangeira, que venham a adquirir tais \u00e1reas rurais. Observe-se que os estrangeiros poder\u00e3o figurar como pessoas jur\u00eddicas ou f\u00edsicas (ficando a estas equiparadas as pessoas com elas casadas ou vivendo em uni\u00e3o est\u00e1vel, se mediante comunh\u00e3o de bens). Em tais casos, deve o registrador imobili\u00e1rio efetuar o cadastramento no Portal do Extrajudicial, encaminhando c\u00f3pia da planilha cadastrada e da respectiva matr\u00edcula para confer\u00eancia, a esta Corregedoria Geral da Justi\u00e7a, observando-se que tal lan\u00e7amento dever\u00e1 sempre ser efetuado em nome do estrangeiro, seja ele pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica: esteja ele figurando na qualidade de propriet\u00e1rio, de c\u00f4njuge ou companheiro em comunh\u00e3o de bens ou, t\u00e3o somente, de s\u00f3cio ou acionista majorit\u00e1rio da empresa propriet\u00e1ria do im\u00f3vel rural\u201d.<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Em 13\/07\/2010, o Corregedor Nacional de Justi\u00e7a, no Pedido de Provid\u00eancias n\u00ba 0002981-80.2010.02.00.0000, formalizou a seguinte recomenda\u00e7\u00e3o:<\/p>\n

\u201cAnte o exposto, considerando as raz\u00f5es enunciadas pela Procuradoria da Rep\u00fablica e levando em conta a manifesta\u00e7\u00e3o do Consultor-Geral devidamente aprovado pelo Advogado-Geral no \u00e2mbito da AGU tanto como atento \u00e0s recomenda\u00e7\u00f5es do Tribunal de Constas da Uni\u00e3o, esta Corregedoria Nacional de Justi\u00e7a em face dos servi\u00e7os judici\u00e1rios auxiliares — nomeadamente os servi\u00e7os notariais e registrais — deve recomendar fortemente a imediata ado\u00e7\u00e3o pelas Corregedorias locais ou regionais junto aos Tribunais respectivos que determinem aos Cart\u00f3rios de Registro de Im\u00f3veis e Tabelionatos de Notas que fa\u00e7am observar rigorosamente as disposi\u00e7\u00f5es da Lei n\u00ba 5.709 de 1971 quando se apresentarem ou tiverem de lavrar atos de aquisi\u00e7\u00e3o de terras rurais por empresas brasileiras com participa\u00e7\u00e3o majorit\u00e1ria de estrangeiros, pessoas f\u00edsicas ou jur\u00eddicas\u201d.<\/em><\/p><\/blockquote>\n

At\u00e9 ent\u00e3o <\/strong>cumpria-se o disposto na Lei 5.709\/71.<\/p>\n

E as escrituras lavradas entre 07\/06\/1994[i]<\/a> e 23\/08\/2010[ii]<\/a>, e n\u00e3o levadas a registro no of\u00edcio competente, puderam (e ainda podem) adentrar no registro imobili\u00e1rio, por for\u00e7a da Portaria Interministerial AGU\/MDA 4\/2014, que estendeu \u00e0s escrituras lavradas no mencionado per\u00edodo a situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddica aperfei\u00e7oada<\/strong>, moderando a incid\u00eancia do princ\u00edpio registral tempus regit actum<\/em>.<\/p>\n

Em meados de dezembro de 2012, a Corregedoria Geral da Justi\u00e7a do Estado de S\u00e3o Paulo emitiu novo Parecer, o 461\/2012-E (oriundo do Processo n\u00ba 2010\/83224 – publicados no DJe de 11\/12\/2012), da lavra do Juiz assessor, Dr. Luciano Gon\u00e7alves Paes Leme, aprovado pelo ent\u00e3o Corregedor Geral da Justi\u00e7a, Dr. Jos\u00e9 Renato Nalini, pelo qual mudou a orienta\u00e7\u00e3o at\u00e9 ent\u00e3o vigente e fixou o seguinte comando normativo:<\/p>\n

\u201cRevejo a orienta\u00e7\u00e3o normativa estabelecida com a aprova\u00e7\u00e3o do parecer n.\u00ba 250\/10-E, lavrado nestes autos (fls. 77\/87 e 88), e reconhe\u00e7o, inclusive na linha do decidido pelo Colendo \u00d3rg\u00e3o Especial do Egr\u00e9gio Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo (Mandado de Seguran\u00e7a n.\u00ba 0058947-33.2012.8.26.0000, relator Desembargador Guerrieri Rezende, julgado em 12.09.2012), que o \u00a7 1.\u00ba do artigo 1.\u00ba da Lei n.\u00ba 5.709\/1971 n\u00e3o foi recepcionado pela Constitui\u00e7\u00e3o Federal de 1988, de sorte, portanto, a dispensar os tabeli\u00e3es e os oficiais de registro de observarem as restri\u00e7\u00f5es e as determina\u00e7\u00f5es impostas pela Lei n.\u00ba 5.709\/1971 e pelo Decreto n.\u00ba 74.965\/1974, bem como do cadastramento no Portal do Extrajudicial, em rela\u00e7\u00e3o \u00e0s pessoas jur\u00eddicas brasileiras cuja maioria do capital social se concentre em poder de estrangeiros residentes fora do Brasil ou de pessoas jur\u00eddicas com sede no exterior. Sem preju\u00edzo, oficie-se ao Excelent\u00edssimo Senhor Corregedor Nacional de Justi\u00e7a, o eminente Ministro Francisco Falc\u00e3o, dando-lhe conhecimento da presente decis\u00e3o\u201d. <\/em><\/p><\/blockquote>\n

Para corroborar essa nova interpreta\u00e7\u00e3o, a mesma passou a constar expressamente das Normas de Servi\u00e7o (Cap\u00edtulo XIV, Tomo II, pelo Provimento CG 40\/2012, publicado no DJe de 17\/12\/2012), mais precisamente no item 69.1, com o seguinte teor normativo:<\/p>\n

\u201cA pessoa jur\u00eddica brasileira \u2013 constitu\u00edda sob as leis brasileiras, com sede e administra\u00e7\u00e3o no Brasil -, n\u00e3o se sujeita ao regime estabelecido pela Lei n.\u00ba 5.709, de 7 de outubro de 1971, e pelo Decreto n.\u00ba 74.965, de 26 de novembro de 1974, ainda que a maioria de seu capital social e o poder de controle, em qualquer uma de suas manifesta\u00e7\u00f5es, perten\u00e7a a estrangeiros residentes fora do Brasil ou a pessoas jur\u00eddicas estrangeiras sediadas no Exterior\u201d.<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Com isso, os tabeli\u00e3es de notas e os registradores de im\u00f3veis na lavratura de seus atos estavam dispensados das exig\u00eancias da Lei 5.709\/71[iii]<\/a>.<\/p>\n

Contudo, em 15\/05\/2013 (DJe), a Corregedoria Geral da Justi\u00e7a publicou o Comunicado CG 445\/2013, comunicando \u201caos tabeli\u00e3es de notas e aos oficiais de registro que o Tribunal Regional Federal da 3\u00aa Regi\u00e3o, nos autos do mandado de seguran\u00e7a n\u00ba 0008093-73.2013.4.03.0000\/ SP, havia suspendido, em decis\u00e3o liminar, si et in quanto, os efeitos do ato normativo veiculado no Parecer 461\/12-E, at\u00e9 a remessa das informa\u00e7\u00f5es\u201d. <\/em>Assim, o item 69.1 das Normas de Servi\u00e7o \u2013 tamb\u00e9m \u2013 estava suspenso.<\/p>\n

Cinco meses depois, em 23\/10\/2013 (DJe), a Corregedoria Geral da Justi\u00e7a expediu novo comunicado, de n\u00ba 1303\/2013, noticiando \u201caos tabeli\u00e3es de notas e aos oficiais de registro que a liminar suspendendo os efeitos do ato normativo veiculado no parecer n\u00b0 461\/12-E, concedida pelo E. TRF da 3.\u00aa Regi\u00e3o nos autos do Mandado de Seguran\u00e7a n\u00b0 0008093-73.2013.4.03.0000\/SP, subsistiu at\u00e9 a remessa das informa\u00e7\u00f5es pelo Exmo. Sr. Corregedor Geral da Justi\u00e7a, prestadas no dia 22 de maio de 2013, e que, no dia 28 de agosto de 2013, o C. \u00d3rg\u00e3o Especial do E. TRF da 3\u00aa Regi\u00e3o, reconheceu sua incompet\u00eancia para o conhecimento e julgamento do processo, determinando o encaminhamento dos autos ao E. Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo\u201d<\/em>.<\/p>\n

Restabeleceu-se os efeitos<\/strong> do Parecer n\u00ba 461\/12-E. E por consequ\u00eancia, os efeitos do referido item 69.1 das Normas de Servi\u00e7o.<\/p>\n

Os tabeli\u00e3es de notas e os oficiais de registro, na lavratura de seus atos, estavam \u2013 <\/em>novamente \u2013<\/em> dispensados das exig\u00eancias da Lei 5.709\/71. Ou seja, no Estado de S\u00e3o Paulo, dispensava-se as exig\u00eancias desta lei.<\/p>\n

Vale lembrar que, em 27\/05\/2015, a Corregedoria Geral da Justi\u00e7a emitiu o Comunicado 670, informando \u201caos tabeli\u00e3es e oficiais de registro de Im\u00f3veis do Estado de S\u00e3o Paulo que observem o Provimento n\u00ba 43\/2015 da E. Corregedoria Nacional de Justi\u00e7a \u2013 CNJ, mas n\u00e3o com rela\u00e7\u00e3o \u00e0s pessoas jur\u00eddicas brasileiras das quais participem, a qualquer t\u00edtulo, pessoa estrangeira f\u00edsica ou jur\u00eddica que resida ou tenha sede no exterior e possua a maioria do capital social<\/em>\u201d.<\/p>\n

4.\u00a0Ainda n\u00e3o terminou<\/strong><\/p>\n

Em 25\/06\/2014, o Parecer 461\/12-E foi novamente questionado pela Uni\u00e3o e pelo Incra, que ajuizaram A\u00e7\u00e3o C\u00edvel Origin\u00e1ria n\u00ba 2.463 perante o STF, pela qual postulam a anula\u00e7\u00e3o do referido parecer. Em 9 de julho de 2014, o eminente ministro relator Marco Aur\u00e9lio inicialmente indeferiu o pedido liminar que visava \u00e0 suspens\u00e3o dos efeitos do referido parecer.<\/p>\n

5. Liminar concedida<\/strong><\/p>\n

Em 1\u00ba de setembro de 2016, o\u00a0eminente ministro relator Marco Aur\u00e9lio deferiu o pedido liminar<\/a><\/strong> que visava \u00e0 suspens\u00e3o dos efeitos do referido parecer, conforme trecho abaixo:<\/p>\n

(…)<\/p>\n

\u201c3. Defiro a liminar pleiteada para suspender os efeitos do parecer n\u00ba 461\/12-E da Corregedoria-Geral da Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, at\u00e9 o julgamento definitivo desta a\u00e7\u00e3o.\u201d<\/p>\n

(…)<\/p>\n

Consequentemente seguem as restri\u00e7\u00f5es da Lei 5.709\/71 at\u00e9 o julgamento definitivo da a\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

6. Outros aspectos – Limita\u00e7\u00e3o da \u00e1rea <\/strong><\/p>\n

A lei adota o crit\u00e9rio de m\u00f3dulo de explora\u00e7\u00e3o indefinida – MEI, que varia conforme o munic\u00edpio.<\/p>\n

O INCRA conceitua o M\u00f3dulo de Explora\u00e7\u00e3o Indefinida como uma unidade de medida, expressa em hectares, a partir do conceito de m\u00f3dulo rural, para o im\u00f3vel com explora\u00e7\u00e3o n\u00e3o definida.<\/p>\n

A dimens\u00e3o do MEI varia entre 5 e 100 hectares, de acordo com a Zona T\u00edpica de M\u00f3dulo (ZTM) do munic\u00edpio de localiza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel rural.<\/p>\n

Em apertada s\u00edntese, a lei imp\u00f5e os seguintes controles e limites:<\/p>\n

Pessoa natural estrangeira<\/p>\n

a) Im\u00f3vel rural at\u00e9 3 MEI, a ser adquirido por pessoa natural estrangeira, n\u00e3o \u00e9 necess\u00e1ria qualquer autoriza\u00e7\u00e3o<\/strong> (art. 7\u00ba, \u00a71\u00ba, Decreto 74.965\/74), salvo no caso de aquisi\u00e7\u00e3o de mais de um im\u00f3vel (\u00a73\u00ba).<\/p>\n

b) Im\u00f3vel rural entre 3 e 20 MEI, a ser adquirido por pessoa natural estrangeira, dever\u00e1 haver autoriza\u00e7\u00e3o do Incra<\/strong> (art. 7\u00ba, \u00a72\u00ba, Decreto 74.965\/74).<\/p>\n

c) Im\u00f3vel rural entre 20 e 50 MEI, a ser adquirido por pessoa natural estrangeira, dever\u00e1 haver autoriza\u00e7\u00e3o<\/strong> do Incra e aprova\u00e7\u00e3o de projeto de explora\u00e7\u00e3o<\/strong> pelo Minist\u00e9rio do Desenvolvimento Agr\u00e1rio (art. 7\u00ba, \u00a7 4\u00ba, Decreto 74.965\/74).<\/p>\n

d) Im\u00f3vel com mais de 50 MEI, a ser adquirido por pessoa natural estrangeira, a aquisi\u00e7\u00e3o depender\u00e1 de autoriza\u00e7\u00e3o do presidente da Rep\u00fablica<\/strong>, ouvido o Conselho de Seguran\u00e7a Nacional \u2013 vinculado ao Minist\u00e9rio da Defesa (art. 7\u00ba, \u00a7 5\u00ba, Decreto 74.965\/74) ou autoriza\u00e7\u00e3o do Congresso Nacional<\/strong> (art. 23, \u00a7 2\u00ba, da Lei 8.629\/93).<\/p>\n

Pessoa jur\u00eddica estrangeira, ou brasileira, com maioria de capital estrangeiro<\/p>\n

a) Im\u00f3vel rural at\u00e9 100 MEI, a ser adquirido por pessoa jur\u00eddica estrangeira, o im\u00f3vel deve ser destinado \u00e0 implanta\u00e7\u00e3o de projetos agr\u00edcolas, pecu\u00e1rios, industriais ou de coloniza\u00e7\u00e3o, vinculados aos seus objetivos estatut\u00e1rios (art. 5\u00ba, Lei 5.709\/71) e deve haver aprova\u00e7\u00e3o de projeto de explora\u00e7\u00e3o<\/strong> pelo Minist\u00e9rio do Desenvolvimento Agr\u00e1rio, ouvido o \u00d3rg\u00e3o Federal competente<\/strong> respons\u00e1vel pelas respectivas atividades (art. 5\u00ba, \u00a71\u00ba, Lei 5.709\/71 c\/c o art. 14, \u00a71\u00ba, Incra IN 76\/2013).<\/p>\n

b) Im\u00f3vel com mais de 100 MEI, a ser adquirido por pessoa jur\u00eddica estrangeira, deve haver autoriza\u00e7\u00e3o do Congresso Nacional<\/strong> (art. 23, \u00a7 2\u00ba, da Lei 8.629\/93 e art. 6\u00ba, \u00a71\u00ba, Incra IN 76\/2013).<\/p>\n

Observa\u00e7\u00e3o<\/p>\n

A soma das \u00e1reas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras, naturais ou jur\u00eddicas, n\u00e3o pode ultrapassar 1\/4 (um quarto) da superf\u00edcie dos Munic\u00edpios onde se situem, comprovada por certid\u00e3o do Registro de Im\u00f3veis. Se houver mais de um oficial, solicitar certid\u00e3o de todos.<\/p>\n

As pessoas de mesma nacionalidade n\u00e3o podem ser propriet\u00e1rias, em cada Munic\u00edpio, de mais de 10% (dez por cento) da superf\u00edcie do Munic\u00edpio.<\/p>\n

Nos loteamentos rurais efetuados por empresas particulares de coloniza\u00e7\u00e3o, a aquisi\u00e7\u00e3o e ocupa\u00e7\u00e3o de, no m\u00ednimo, 30% (trinta por cento) da \u00e1rea total, ser\u00e3o feitas obrigatoriamente por brasileiros.<\/p>\n

Em todos os casos haver\u00e1 a necessidade de pr\u00e9vio assentimento do Conselho de Seguran\u00e7a Nacional<\/strong> (vinculado ao Minist\u00e9rio da Defesa) acerca de quaisquer \u201ctransa\u00e7\u00f5es com im\u00f3vel rural, que impliquem a obten\u00e7\u00e3o, por estrangeiro, do dom\u00ednio, da posse ou de qualquer direito real sobre o im\u00f3vel\u201d na faixa de fronteira<\/strong> (art. 2\u00ba, V, da Lei 6.634\/79).<\/p>\n

Como encontrar o M\u00f3dulo de Explora\u00e7\u00e3o Indefinida – MEI e a quantidade de M\u00f3dulos<\/strong><\/p>\n

Ponto tormentoso no labor di\u00e1rio \u00e9 encontrar o MEI disposto na lei e nas normas administrativas do INCRA. No CCIR nada consta.<\/p>\n

H\u00e1 dois modos de localizar o MEI: um manual<\/strong> outro automatizado<\/strong>:<\/p>\n

No modo manual, o usu\u00e1rio conjuga informa\u00e7\u00f5es em documentos distintos e localiza o MEI. No modo automatizado, o usu\u00e1rio instala um programa tipo Access<\/em>, baixa a tabela MEI no site do INCRA e o software fornece a informa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Passo a passo: modo manual (e simples)<\/strong><\/p>\n

Primeiro: identifique a Microrregi\u00e3o do Munic\u00edpio (a sede do im\u00f3vel rural consta no CCIR):<\/p>\n

As microrregi\u00f5es que congregam os munic\u00edpios s\u00e3o determinadas pelo IBGE, conforme disp\u00f5e o art. 1\u00ba da Instru\u00e7\u00e3o Especial Incra n\u00ba 50\/97.<\/p>\n

Para consultar a microrregi\u00e3o a que faz parte o munic\u00edpio no qual situa-se a sede do im\u00f3vel rural, clique aqui<\/a> (ou acesse http:\/\/goo.gl\/39Enx7).<\/p>\n

Segundo: identifique a Zona T\u00edpica de M\u00f3dulo (ZTM) da microrregi\u00e3o:<\/p>\n

A ZTM \u00e9 definida pela Instru\u00e7\u00e3o Especial Incra n\u00ba 50, de 1997.<\/p>\n

Para consultar a Zona T\u00edpica de M\u00f3dulo (ZTM), clique aqui<\/a> (ou acesse http:\/\/goo.gl\/uL9R70).<\/p>\n

Terceiro: identifique o valor em hectares do m\u00f3dulo de explora\u00e7\u00e3o indefinida (MEI):<\/p>\n

Encontrada a ZTM, consulte a Tabela III da Instru\u00e7\u00e3o Especial Incra n\u00ba 5-A\/73 (alterada pela Instru\u00e7\u00e3o Especial Incra n\u00ba 16\/79) e enquadre a ZTM encontrada na referida tabela, sempre levando em considera\u00e7\u00e3o a classifica\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria, que s\u00e3o seis: a) Hortigranjeira; b) Lavoura permanente; c) Lavoura tempor\u00e1ria; d) Pecu\u00e1ria; e) Florestal e, e) Im\u00f3vel inexplorado ou com explora\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Caso a classifica\u00e7\u00e3o constante do CCIR n\u00e3o se enquadre na Tabela III da Instru\u00e7\u00e3o Especial Incra n\u00ba 5-A\/73, o enquadramento ser\u00e1 na classifica\u00e7\u00e3o residual, ou seja, im\u00f3vel inexplorado ou com explora\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Para consultar a Tabela III da Instru\u00e7\u00e3o Especial Incra n\u00ba 5-A\/73, clique aqui<\/a> (ou acesse http:\/\/goo.gl\/OOZSpN).<\/p>\n

Passo a passo: modo automatizado (e completo)<\/strong><\/p>\n

Instale um programa tipo Access<\/em>[iv]<\/a>. Ap\u00f3s baixe a tabela (clique aqui<\/a> ou acesse http:\/\/goo.gl\/afdbfU) no s\u00edtio do INCRA. Abra o programa e selecione o referido arquivo, ap\u00f3s digite o nome do munic\u00edpio desejado e pronto! O programa te fornece o MEI. E muito mais.<\/p>\n

No modo automatizado, \u00e9 poss\u00edvel ainda obter: o tamanho da \u00e1rea da superf\u00edcie territorial, o tamanho da \u00e1rea atinente a 1\/4 da superf\u00edcie territorial e o tipo da \u00e1rea, se \u00e9: Amaz\u00f4nia legal (A), Faixa de Fronteira (F), Litoral (L), Pol\u00edgono da Seca (S), Projeto de Assentamento (PA), Regi\u00e3o Metropolitana (M), Capital (C), Pantanal (PN), Vale do Jequitinhonha (VJ), Zona da Mata (ZM) e Regi\u00e3o Integrada de Desenvolvimento (RIDE).<\/p>\n

Imagens ilustrativas:<\/p>\n

\"Acess_INCRA_1\"<\/a><\/p>\n

\"Acess_INCRA_2\"<\/a><\/p>\n

\"Acess_INCRA_3\"<\/a><\/p>\n

Obtido o MEI em hectares (nos dois modos), basta dividir a \u00e1rea total em hectares constante no CCIR pelo MEI em hectares encontrado.<\/p>\n

8. Constitui\u00e7\u00e3o de garantia<\/strong><\/p>\n

Verifica-se que a Lei 5.709\/71 n\u00e3o traz em seu bojo a exig\u00eancia de autoriza\u00e7\u00e3o do INCRA para a constitui\u00e7\u00e3o de direito real de garantia sobre im\u00f3vel rural em favor de pessoa jur\u00eddica estrangeira ou brasileira equiparada a estrangeira. Contudo, ser\u00e1 exig\u00edvel para a adjudica\u00e7\u00e3o, consolida\u00e7\u00e3o ou outro meio de aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade pelo credor.<\/p>\n

Assim, se o credor vir a adquirir o bem objeto da garantia, o credor fiduci\u00e1rio estrangeiro ou a ele equiparado dever\u00e1 apresentar a autoriza\u00e7\u00e3o do Incra, lembrando que isso n\u00e3o constitui impedimento para a contrata\u00e7\u00e3o e o registro da garantia.<\/p>\n

Est\u00e3o dispensadas do cumprimento desse requisito as institui\u00e7\u00f5es financeiras estrangeiras por for\u00e7a do \u00a7 4\u00ba ao artigo 2\u00ba da Lei 6.634\/79, com a reda\u00e7\u00e3o dada pela Lei 13.097\/15.<\/p>\n

9. As pessoas estrangeiras e suas restri\u00e7\u00f5es<\/strong><\/p>\n

a) As pessoas naturais estrangeiras n\u00e3o residentes no pa\u00eds e pessoas jur\u00eddicas estrangeiras n\u00e3o autorizadas a funcionar no pa\u00eds n\u00e3o podem adquirir<\/strong> im\u00f3veis rurais no Brasil;<\/p>\n

b) As pessoas naturais estrangeiras, com resid\u00eancia permanente no Brasil e inscritas no Registro Nacional de Estrangeiro – RNE (na condi\u00e7\u00e3o de permanente) podem adquirir<\/strong> im\u00f3veis rurais no Brasil;<\/p>\n

c) As pessoas jur\u00eddicas estrangeiras, com autoriza\u00e7\u00e3o para funcionar no Brasil e com a devida aprova\u00e7\u00e3o do projeto de explora\u00e7\u00e3o agr\u00edcola, pecu\u00e1rio, florestal, tur\u00edstico, industrial ou de coloniza\u00e7\u00e3o, vinculados aos seus objetivos estatut\u00e1rios ou contratuais, conforme o caso, podem adquirir<\/strong> im\u00f3veis rurais no Brasil;<\/p>\n

d) As pessoas jur\u00eddicas brasileiras da qual participem, a qualquer t\u00edtulo, pessoas estrangeiras, natural ou jur\u00eddica, que tenham a maioria de seu capital social e residam ou tenham sede no exterior ou o poder de conduzir as delibera\u00e7\u00f5es da assembleia geral, de eleger a maioria dos administradores da companhia e de dirigir as atividades sociais e orientar o funcionamento dos \u00f3rg\u00e3os da companhia, comprovar a inscri\u00e7\u00e3o na Junta Comercial do Estado de localiza\u00e7\u00e3o de sua sede e a devida aprova\u00e7\u00e3o do projeto de explora\u00e7\u00e3o agr\u00edcola, pecu\u00e1rio, florestal, tur\u00edstico, industrial ou de coloniza\u00e7\u00e3o, vinculados aos seus objetivos estatut\u00e1rios ou contratuais, conforme o caso, est\u00e3o adstritas aos limites, controles e restri\u00e7\u00f5es da Lei 5.709\/71<\/strong>;<\/p>\n

e) As pessoas naturais brasileiras, pessoas jur\u00eddicas brasileiras da qual brasileiros detenham a maioria ou totalidade do capital social e pessoas jur\u00eddicas brasileiras da qual participem estrangeiros residentes (ou com sede) que n\u00e3o detenham a maioria ou totalidade do capital social no pa\u00eds n\u00e3o est\u00e3o sujeitas aos limites, controles e restri\u00e7\u00f5es da Lei 5.709\/71<\/strong>;<\/p>\n

f) As pessoas naturais de nacionalidade portuguesa que pretenderem adquirir ou arrendar im\u00f3vel rural e n\u00e3o apresentar o certificado de reciprocidade<\/strong> nos termos do \u00a7 1\u00ba do art. 12 da Constitui\u00e7\u00e3o Federal e dos Decretos n\u00bas 3.927\/01 e 70.391\/72, se submetem \u00e0s exig\u00eancias da Lei 5.709\/71 e do Decreto 74.965\/74<\/strong>;<\/p>\n

\u00a0<\/strong>g) A pessoa jur\u00eddica brasileira equiparada \u00e0 pessoa jur\u00eddica estrangeira, constitu\u00edda apenas por pessoas naturais n\u00e3o residentes no Brasil e ou por pessoas jur\u00eddicas estrangeiras com sede no exterior, dever\u00e1 ser gerenciada ou dirigida por administrador residente no Brasil (art. 146 da Lei 6.404\/76).<\/p>\n

h) As sociedades an\u00f4nimas que se dedicarem a loteamento rural ou que explorem diretamente \u00e1reas rurais ou que sejam propriet\u00e1rias de im\u00f3veis rurais n\u00e3o vinculados \u00e0s suas atividades estatut\u00e1rias adotar\u00e3o, obrigatoriamente, as suas a\u00e7\u00f5es na forma nominativa. Esta regra n\u00e3o se aplica \u00e0s Autarquias, Funda\u00e7\u00f5es P\u00fablicas, Empresas P\u00fablicas e Sociedades de Economia Mista, mencionadas, no art. 5\u00ba do Decreto-Lei 200\/67, com a reda\u00e7\u00e3o dada pelo Decreto-Lei 900\/69;<\/p>\n

\u00a0<\/strong>i) A aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis urbanos por estrangeiros, pessoa natural ou jur\u00eddica, n\u00e3o se <\/strong>submetem \u00e0s exig\u00eancias da Lei n\u00b0 5.709\/71 e do Decreto n\u00ba 74.965\/74<\/strong>.<\/p>\n

\u00c9 de ressaltar que se aplica os limites, controles e restri\u00e7\u00f5es da Lei 5.709\/71 e seu Decreto 74.965\/74 nos casos de aliena\u00e7\u00e3o ou arrendamento de im\u00f3vel rural para pessoa jur\u00eddica estrangeira ou a ela equiparada, em casos como o de fus\u00e3o ou incorpora\u00e7\u00e3o<\/strong> de empresas, de altera\u00e7\u00e3o do controle acion\u00e1rio<\/strong> da sociedade, ou de transforma\u00e7\u00e3o<\/strong> de pessoa jur\u00eddica brasileira para pessoa jur\u00eddica estrangeira, bem como, a aquisi\u00e7\u00e3o e arrendamento indiretos<\/strong> por meio de participa\u00e7\u00f5es de quotas sociais ou a\u00e7\u00f5es de empresas detentoras de im\u00f3veis rurais.<\/p>\n

10. Normas de Servi\u00e7o da CGJ do Estado de S\u00e3o Paulo e suas peculiaridades<\/strong><\/p>\n

Invent\u00e1rio, Doa\u00e7\u00e3o e Usucapi\u00e3o<\/p>\n

As restri\u00e7\u00f5es estabelecidas na Lei 5.709\/71, e no Decreto 74.965\/74, que disciplinam a aquisi\u00e7\u00e3o de bem im\u00f3vel rural por estrangeiro, n\u00e3o se aplicam \u00e0s<\/strong> transmiss\u00f5es causa mortis<\/em><\/strong>, \u00e0s doa\u00e7\u00f5es<\/strong> que importem adiantamento de leg\u00edtima (artigo 544 do C\u00f3digo Civil), salvo, em ambas as situa\u00e7\u00f5es, se o bem im\u00f3vel rural estiver localizado em \u00e1rea considerada indispens\u00e1vel \u00e0 seguran\u00e7a do territ\u00f3rio nacional, e \u00e0s aquisi\u00e7\u00f5es por usucapi\u00e3o<\/strong>, em quaisquer de suas esp\u00e9cies.<\/p>\n

\u00c9 sabido que a aquisi\u00e7\u00e3o ser\u00e1 livre, independente de autoriza\u00e7\u00e3o ou licen\u00e7a, se o im\u00f3vel contiver \u00e1rea n\u00e3o superior a 3 (tr\u00eas) m\u00f3dulos (MEI), ressalvados, no entanto, os im\u00f3veis situados em \u00e1rea considerada indispens\u00e1vel \u00e0 seguran\u00e7a nacional, cuja aquisi\u00e7\u00e3o depender\u00e1 de assentimento pr\u00e9vio da Secretaria Geral do Conselho de Seguran\u00e7a Nacional.<\/p>\n

As normas inovam e fazem uma releitura do \u00a7 3\u00ba, art. 7\u00ba, do Decreto 74.965\/74 e fixa o entendimento de que, a aquisi\u00e7\u00e3o de mais de um im\u00f3vel rural com \u00e1rea n\u00e3o superior a 3 (tr\u00eas) m\u00f3dulos por pessoa f\u00edsica estrangeira residente no pa\u00eds depender\u00e1 de autoriza\u00e7\u00e3o do INCRA, apenas se a soma das \u00e1reas dos im\u00f3veis pertencentes ao estrangeiro exceder a 3 m\u00f3dulos<\/strong>.<\/p>\n

N\u00e3o residente<\/p>\n

As normas de S\u00e3o Paulo preveem que a aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel rural por pessoa natural estrangeira n\u00e3o residente no pa\u00eds, cuja \u00e1rea n\u00e3o poder\u00e1 exceder a 50 (cinquenta) m\u00f3dulos de explora\u00e7\u00e3o indefinida, em \u00e1rea cont\u00ednua ou descont\u00ednua, depender\u00e1, sempre, de autoriza\u00e7\u00e3o do INCRA, sem preju\u00edzo de outras exig\u00eancias determinadas em lei, ainda que sua \u00e1rea n\u00e3o exceda a 3 (tr\u00eas) m\u00f3dulos e esteja situado fora de \u00e1rea considerada indispens\u00e1vel \u00e0 seguran\u00e7a do territ\u00f3rio nacional.<\/p>\n

Parece-nos que este caso se aplica ao estrangeiro que pretender imigrar para o Brasil<\/strong> e tem a faculdade de celebrar, ainda em seu pa\u00eds de origem, compromisso de compra e venda do im\u00f3vel rural desde que, dentro de 3 (tr\u00eas) anos, contados da data do contrato, venha ter resid\u00eancia no Brasil e explorar o im\u00f3vel.<\/p>\n

Se o compromiss\u00e1rio comprador descumprir qualquer das condi\u00e7\u00f5es estabelecidas na lei, o compromisso de compra e venda ser\u00e1 absolutamente ineficaz, sendo-lhe proibido adquirir, por qualquer modo, a propriedade do im\u00f3vel. O prazo acima poder\u00e1 ser prorrogado pelo Minist\u00e9rio do Desenvolvimento Agr\u00e1rio, ouvido o INCRA.<\/p>\n

Nos compromissos de compra e venda devem constar obrigatoriamente, sob pena de nulidade, as cl\u00e1usulas estabelecidas no art. 8\u00ba e par\u00e1grafos, do Decreto n\u00ba 74.965\/74.<\/p>\n

Exce\u00e7\u00f5es \u2013 n\u00e3o se aplicam as restri\u00e7\u00f5es \u00e0s aquisi\u00e7\u00f5es de \u00e1reas rurais:<\/p>\n

a) inferiores a 3 (tr\u00eas) m\u00f3dulos;<\/p>\n

b) que tiverem sido objeto de compra e venda, de promessa de compra e venda, de cess\u00e3o ou de promessa de cess\u00e3o, mediante escritura p\u00fablica ou instrumento particular devidamente protocolado no registro competente<\/strong>, e que tiverem sido cadastradas no INCRA<\/strong>, em nome do promitente comprador, antes de 10 de mar\u00e7o de 1969<\/strong>;<\/p>\n

c) quando o adquirente tiver filho brasileiro<\/strong> ou casado com pessoa brasileira, sob o regime de comunh\u00e3o de bens<\/strong>.<\/p>\n

O adquirente estrangeiro tendo filho brasileiro ou casado com brasileira sob o regime de comunh\u00e3o de bens ser\u00e1 relevante apenas para excluir as restri\u00e7\u00f5es estabelecidas no art. 12, caput e \u00a7 1\u00ba, da Lei n\u00ba 5.709\/71, e no art. 5\u00ba, caput e \u00a7 1\u00ba, do Decreto 74.965\/74, ou seja, a soma das \u00e1reas rurais poder\u00e1 ultrapassar<\/strong> a um quarto da superf\u00edcie dos Munic\u00edpios onde se situem, bem como ser propriet\u00e1rias, em cada Munic\u00edpio, de mais de 10% (dez por cento) da superf\u00edcie do Munic\u00edpio.<\/p>\n

Condom\u00ednio<\/p>\n

As restri\u00e7\u00f5es previstas na Lei 5.709\/71 e no Decreto 74.965\/74, tomam por base a fra\u00e7\u00e3o ideal<\/strong> pertencente ao estrangeiro, ainda que caracterizado o condom\u00ednio pro indiviso<\/em>.<\/p>\n

Este \u00e9 o resumo do cen\u00e1rio atual sobre a aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis rurais por estrangeiro.<\/p>\n

Novembro de 2015, atualizado em agosto de 2017.<\/p>\n

__________<\/p>\n

[i]<\/a> Vig\u00eancia do Parecer AGU GQ-22\/1994.<\/p>\n

[ii]<\/a> Vig\u00eancia do Parecer CGU\/AGU 01\/2010.<\/p>\n

[iii]<\/a> Tal dispensa n\u00e3o se aplica<\/strong> aos oficiais imobili\u00e1rios de outros estados da federa\u00e7\u00e3o – a compet\u00eancia de regulamenta\u00e7\u00e3o \u00e9 de \u00e2mbito estadual.<\/p>\n

<\/a><\/p>\n

<\/a>[iv]<\/a> Sugere-se o Microsoft Access 2010 Runtime, clique aqui<\/a> ou digite https:\/\/goo.gl\/63uOCz para baixar.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Por Felipe Leonardo Rodrigues, tabeli\u00e3o substituto em S. Paulo 1. Introdu\u00e7\u00e3o A aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel rural por pessoa natural ou jur\u00eddica estrangeira \u00e9 regulada pela Lei 5.709\/71, seu Decreto regulamentador 74.965\/74 e pela Instru\u00e7\u00e3o Normativa Incra 76\/2013. O entrave para a aplica\u00e7\u00e3o da Lei 5.709\/71 est\u00e1 no \u00a7 1\u00ba, do art. 1\u00ba, que ampliou o […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[14],"tags":[],"class_list":["post-11916","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-artigos"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/11916","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=11916"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/11916\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=11916"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=11916"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=11916"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}