{"id":11883,"date":"2016-02-19T16:49:06","date_gmt":"2016-02-19T18:49:06","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=11883"},"modified":"2016-02-19T16:49:06","modified_gmt":"2016-02-19T18:49:06","slug":"csmsp-registro-de-imoveis-cessao-de-direitos-de-aquisicao-de-bem-imovel-recusa-fundada-na-falta-de-recolhimento-de-itbi-jurisprudencia-consolidada-no-stf-e-no-stj-no-se","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=11883","title":{"rendered":"CSM|SP: Registro de Im\u00f3veis \u2013 Cess\u00e3o de direitos de aquisi\u00e7\u00e3o de bem im\u00f3vel \u2013 Recusa fundada na falta de recolhimento de ITBI \u2013 Jurisprud\u00eancia consolidada no STF e no STJ no sentido de que n\u00e3o incide ITBI sobre o compromisso de compra e venda, porque n\u00e3o transfere o dom\u00ednio do im\u00f3vel \u2013 Racioc\u00ednio que tamb\u00e9m se aplica \u00e0 cess\u00e3o dos direitos do promitente comprador \u2013 Recurso provido."},"content":{"rendered":"

AC\u00d3RD\u00c3O\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/strong><\/p>\n

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 1002630-12.2014.8.26.0587, da Comarca de S\u00e3o Sebasti\u00e3o, em que \u00e9 apelante PA\u00daBA IM\u00d3VEIS DE LAZER LTDA<\/strong>, \u00e9 apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS E ANEXOS DA COMARCA DE S\u00c3O SEBASTI\u00c3O<\/strong>.<\/p>\n

ACORDAM, <\/strong>em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o: \u201cDERAM PROVIMENTO AO RECURSO, PARA JULGAR IMPROCEDENTE A D\u00daVIDA E DETERMINAR O REGISTRO DO T\u00cdTULO, V.U.<\/strong>\u201d, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n

O julgamento teve a participa\u00e7\u00e3o dos Desembargadores JOS\u00c9 RENATO NALINI<\/strong> (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTI\u00c7A), EROS PICELI<\/strong> (VICE PRESIDENTE), JOS\u00c9 DAMI\u00c3O PINHEIRO MACHADO COGAN<\/strong> (DECANO, EM EXERC\u00cdCIO), ARTUR MARQUES<\/strong> (PRES. DA SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO PRIVADO), PINHEIRO FRANCO<\/strong> (PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO CRIMINAL) E RICARDO ANAFE<\/strong> (PRES. DA SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO P\u00daBLICO).<\/p>\n

S\u00e3o Paulo, 15 de dezembro de 2015.<\/p>\n

XAVIER DE AQUINO, <\/strong>RELATOR<\/p>\n

Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1002630-12.2014.8.26.0587<\/p>\n

Apelante: Pa\u00faba Im\u00f3veis de Lazer Ltda.<\/p>\n

Apelado: Oficial de Registro de Im\u00f3veis e Anexos da Comarca de S\u00e3o Sebasti\u00e3o<\/p>\n

Voto n\u00ba 29.083<\/p>\n

REGISTRO DE IM\u00d3VEIS \u2013 CESS\u00c3O DE DIREITOS DE AQUISI\u00c7\u00c3O DE BEM IM\u00d3VEL \u2013 RECUSA FUNDADA NA FALTA DE RECOLHIMENTO DE ITBI \u2013 JURISPRUD\u00caNCIA CONSOLIDADA NO STF E NO STJ NO SENTIDO DE QUE N\u00c3O INCIDE ITBI SOBRE O COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, PORQUE N\u00c3O TRANSFERE O DOM\u00cdNIO DO IM\u00d3VEL \u2013 RACIOC\u00cdNIO QUE TAMB\u00c9M SE APLICA \u00c0 CESS\u00c3O DOS DIREITOS DO PROMITENTE COMPRADOR \u2013 RECURSO PROVIDO.<\/em><\/p>\n

Trata-se de apela\u00e7\u00e3o interposta por Pa\u00faba Im\u00f3veis de Lazer Ltda. contra a r. decis\u00e3o de fls. 59\/59v, que manteve a recusa do Registro de Im\u00f3veis e Anexos da Comarca de S\u00e3o Sebasti\u00e3o relativa ao instrumento particular de cess\u00e3o de direitos de aquisi\u00e7\u00e3o de bem im\u00f3vel porque n\u00e3o recolhido o ITBI.<\/p>\n

Aduz, em s\u00edntese, que os Tribunais Superiores s\u00e3o un\u00e2nimes no sentido de que o ITBI n\u00e3o incide sobre o compromisso de compra e venda, de modo que ele tamb\u00e9m n\u00e3o deve incidir sobre a cess\u00e3o de direitos deste contrato.<\/p>\n

\u00c9 o relat\u00f3rio<\/strong>.<\/p>\n

Por meio do instrumento particular de fls. 24\/27, a recorrente adquire de Luiz Alberto Chemin, casado com Brigite Caradec Chemin, os direitos de compromiss\u00e1rio comprador dos apartamentos descritos nas matr\u00edculas n\u00bas 28.165, 28.166, 28.171, 28.172, 28.177, 28.183, 28.186, 28.189, 28.195, 28.196, 28.201, 28.202, 28.208, 28.209, 28.214, 28.217, todas do Oficial de Registro de Im\u00f3veis e Anexos da Comarca de S\u00e3o Sebasti\u00e3o.<\/p>\n

Embora o t\u00edtulo se refira a diversos im\u00f3veis, nestes autos discute-se apenas o seu registro na matr\u00edcula n\u00ba 28.165.<\/p>\n

O registro foi recusado porque n\u00e3o apresentada a guia comprobat\u00f3ria do recolhimento ITBI que, nos termos da legisla\u00e7\u00e3o local, incide sobre a cess\u00e3o de direitos do compromisso de compra e venda mencionado na Av. 01, da matr\u00edcula.<\/p>\n

O recurso, respeitados os entendimentos do MM. Ju\u00edzo Corregedor Permanente e da D. Procuradoria Geral de Justi\u00e7a, comporta provimento.<\/p>\n

A premissa do recorrente \u00e9 a seguinte: se os Tribunais Superiores reputam inconstitucional a incid\u00eancia de ITBI quando do registro do compromisso de compra e venda, porque ausente, neste est\u00e1gio, a transfer\u00eancia da propriedade – que \u00e9 o fato gerador do imposto -, com a mesma raz\u00e3o deve-se entender indevida a exig\u00eancia do registrador de comprova\u00e7\u00e3o do recolhimento do tributo para o registro do contrato de cess\u00e3o de direitos desse compromisso de compra e venda.<\/p>\n

Segundo o recorrente, se n\u00e3o incide o imposto para o mais (compromisso de compra e venda), tamb\u00e9m n\u00e3o pode recair sobre o menos (cess\u00e3o dos direitos desse compromisso).<\/p>\n

O entendimento reiterado do Colendo Conselho Superior da Magistratura e desta Corregedoria Geral da Justi\u00e7a \u00e9 no sentido da impossibilidade de recusar vig\u00eancia a norma legal no \u00e2mbito administrativo, por suposta inconstitucionalidade, salvo quando esta for absolutamente manifesta, sendo o controle de constitucionalidade de leis e atos normativos, em princ\u00edpio, atribui\u00e7\u00e3o afeta com exclusividade ao Poder Judici\u00e1rio, no exerc\u00edcio da jurisdi\u00e7\u00e3o (CSM: Apela\u00e7\u00f5es C\u00edveis n\u00bas 3.346-0, 4.936-0, 20.932-0\/00; CGJ: Processos n\u00bas 274\/93; 2.038\/94; 1.522\/99).<\/p>\n

No caso em exame, contudo, a hip\u00f3tese autorizadora do afastamento da vig\u00eancia da normal legal encontra-se presente porque a inconstitucionalidade \u00e9 manifesta, conforme se passa a demonstrar.<\/p>\n

Em recente julgado em que se examinou a incid\u00eancia de ITBI sobre a promessa de compra e venda, o C. Supremo Tribunal Federal reafirmou seu entendimento sedimentado <\/strong>no sentido de que a transmiss\u00e3o do im\u00f3vel, para fins de caracteriza\u00e7\u00e3o do fato gerador do imposto, somente se realiza com a transfer\u00eancia da propriedade no cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis que:<\/p>\n

\u201c2. Tal como constatou a decis\u00e3o agravada, \u00e9 firme o entendimento desta Corte no sentido de que a transmiss\u00e3o do im\u00f3vel, para fins de caracteriza\u00e7\u00e3o do fato gerador do Imposto sobre a Transmiss\u00e3o de Bens M\u00f3veis, somente se realiza com a transfer\u00eancia da propriedade no cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis.<\/em><\/p>\n

3. De in\u00edcio, cumpre registrar que fato gerador \u00e9 a situa\u00e7\u00e3o definida em lei como necess\u00e1ria e suficiente \u00e0 ocorr\u00eancia da obriga\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria. Assim, no que tange ao ITBI, tem-se como fato gerador a transfer\u00eancia, inter vivos, a qualquer t\u00edtulo, por ato oneroso, da titularidade de bens im\u00f3veis, nos termos do art. 156, II, da Constitui\u00e7\u00e3o:<\/em><\/p>\n

(…)<\/em><\/p>\n

5. Desse modo, pode-se concluir que a obriga\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria surge a partir da ocorr\u00eancia da situa\u00e7\u00e3o f\u00e1tica prevista na legisla\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria, a qual, no caso dos autos, deriva da transmiss\u00e3o da propriedade im\u00f3vel.<\/em><\/p>\n

Ocorre que, nos termos da legisla\u00e7\u00e3o civil, apenas a partir do registro em cart\u00f3rio pode tornar-se eficaz a transfer\u00eancia do dom\u00ednio real do bem. Assim disp\u00f5e o C\u00f3digo Civil acerca da mat\u00e9ria:<\/em><\/p>\n

(…)<\/em><\/p>\n

6. Considerando que a norma tribut\u00e1ria n\u00e3o pode alterar a defini\u00e7\u00e3o, o conte\u00fado e o alcance de institutos, conceitos e formas de direito privado, n\u00e3o se faz poss\u00edvel que a lei municipal estabele\u00e7a momento diverso para que reste configurada a hip\u00f3tese f\u00e1tica capaz de atrair a incid\u00eancia da exa\u00e7\u00e3o.<\/em><\/p>\n

7. Conclui-se, portanto, que pretender a cobran\u00e7a do ITBI sobre a mera celebra\u00e7\u00e3o de contrato de promessa de compra e venda desvirtua completamente o momento a partir do qual deveria ser vislumbrada a ocorr\u00eancia do fato gerador do tributo.<\/em><\/p>\n

8. De fato, a exist\u00eancia de contrato preliminar \u00e0 transfer\u00eancia definitiva do dom\u00ednio real n\u00e3o pode ensejar a cobran\u00e7a do imposto. Isso porque o compromisso de compra e venda implica deveres de ordem unicamente obrigacional, sem, no entanto, adentrar na esfera de direitos reais.<\/em><\/p>\n

9. No caso dos autos, verifica-se a tentativa municipal de estabelecer como fato gerador do tributo a quita\u00e7\u00e3o do valor estabelecido em promessa compra e venda, independentemente de posterior registro em cart\u00f3rio do neg\u00f3cio jur\u00eddico. Trata-se, no entanto, de hip\u00f3tese que n\u00e3o se enquadra naquela originalmente prevista para a incid\u00eancia do ITBI, a qual depende, na realidade, da transmiss\u00e3o do dom\u00ednio real da propriedade im\u00f3vel e, portanto, do registro do t\u00edtulo translativo no Registro de Im\u00f3veis.\u201d[1]<\/em><\/p><\/blockquote>\n

No mesmo sentido:<\/p>\n

\u201cTRIBUT\u00c1RIO. ITBI. CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COBRAN\u00c7A INDEVIDA. PRECEDENTES. AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO\u201d (STF, ARE 798004 AgR \/RJ RIO DE JANEIRO<\/em>)[2].<\/p><\/blockquote>\n

Este entendimento \u00e9 compartilhado, tamb\u00e9m, de forma pacificada, pelo STJ:<\/p>\n

A jurisprud\u00eancia do STJ firmou-se no sentido de que o fato gerador do Imposto sobre a Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis – ITBI \u00e9 a transmiss\u00e3o do dom\u00ednio do bem im\u00f3vel, nos termos do art. 35, II, do CTN. Dessa forma, n\u00e3o incide o ITBI em promessa de compra e venda, na medida que trata-se de contrato preliminar que poder\u00e1 ou n\u00e3o se concretizar em contrato definitivo, este sim ensejador da cobran\u00e7a do aludido tributo. Precedentes. Incid\u00eancia do \u00f3bice da S\u00famula 83\/STJ.<\/em>[3]<\/p><\/blockquote>\n

H\u00e1 precedente tamb\u00e9m este Conselho Superior da Magistratura:<\/p>\n

REGISTRO DE IM\u00d3VEIS – Instrumento particular de contrato de promessa de venda e compra de unidade condominial a ser constru\u00edda e outras aven\u00e7as – Reconhecimento de firmas e informa\u00e7\u00e3o sobre o estado civil do promitente comprador – Exig\u00eancias pertinentes n\u00e3o questionadas nem cumpridas – Irresigna\u00e7\u00e3o parcial – D\u00favida prejudicada – Comprova\u00e7\u00e3o do recolhimento do ITBI e anu\u00eancia da credora hipotec\u00e1ria – Exig\u00eancias descabidas – Tributo n\u00e3o incidente – Precedentes do STF e do STJ – Inaplicabilidade do par\u00e1grafo \u00fanico do artigo 1.\u00ba da Lei n.\u00ba 8.004\/1990 ao caso dos autos – S\u00famula n\u00ba 308 do STJ – Recurso n\u00e3o conhecido. (Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n.\u00ba 9000007-68.2011.8.26.0577, Rel. Jos\u00e9 Renato Nalini)<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Ora, ubi eadem legis ratio ibi eadem<\/em>. Se n\u00e3o incide ITBI na promessa de compra e venda, porque, segundo os Tribunais Superiores, a mera promessa n\u00e3o transfere o dom\u00ednio do im\u00f3vel, n\u00e3o h\u00e1 como exigi-lo na cess\u00e3o dos direitos dessa promessa, pois, da mesma forma, n\u00e3o h\u00e1 transfer\u00eancia do dom\u00ednio do im\u00f3vel, mas apenas dos direitos \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o. H\u00e1, em verdade, mera altera\u00e7\u00e3o de um dos sujeitos do contrato e n\u00e3o de seu objeto.<\/p>\n

Aplicando-se este racioc\u00ednio aos registros p\u00fablicos, se a comprova\u00e7\u00e3o do recolhimento do ITBI n\u00e3o \u00e9 necess\u00e1ria para o registro da promessa de compra e venda, tamb\u00e9m n\u00e3o ser\u00e1 para o da cess\u00e3o dos direitos desta promessa porque, da mesma forma, inexiste transfer\u00eancia de dom\u00ednio do im\u00f3vel.<\/p>\n

O cession\u00e1rio dos direitos, da mesma forma que o cedente (promitente comprador), caso n\u00e3o os tivesse alienado, precisar\u00e1, uma vez pago o pre\u00e7o integral da aquisi\u00e7\u00e3o, de escritura p\u00fablica definitiva que lhe transfira o dom\u00ednio do im\u00f3vel. E, somente nesta etapa \u00e9 que se poder\u00e1 falar em recolhimento de ITBI.<\/p>\n

Em \u00faltima an\u00e1lise, \u00e9 como se um novo compromisso de compra venda estivesse sendo apresentado a registro, de modo que id\u00eantica deve ser a solu\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Ante o exposto, dou provimento ao recurso para julgar improcedente a d\u00favida e determinar o registro do t\u00edtulo.<\/p>\n

JOS\u00c9 CARLOS GON\u00c7ALVES XAVIER DE AQUINO<\/strong>, Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/p>\n

___________________<\/p>\n

[1] ARE 805859 AgR \/ RJ – RIO DE JANEIRO – AG.REG. NO RECURSO EXTRAORDIN\u00c1RIO COM AGRAVO – Relator(a): Min. ROBERTO BARROSO – Julgamento: 10\/02\/2015 – \u00d3rg\u00e3o Julgador: Primeira Turma.<\/p>\n

[2] Ainda: RE 666096 AgR \/ DF – DISTRITO FEDERAL, AI 646.443-AgR, e AI 603.309-AgR.<\/p>\n

[3] No mesmo sentido: AgRg no REsp 982.625\/RJ, AgRg no AgRg no REsp 764.808\/MG, REsp 264.064\/DF, REsp 57.641\/PE, REsp 1.066\/RJ.<\/p>\n

(Data de registro: 03.02.2016)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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