{"id":11831,"date":"2016-01-28T13:12:30","date_gmt":"2016-01-28T15:12:30","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=11831"},"modified":"2016-01-28T13:12:30","modified_gmt":"2016-01-28T15:12:30","slug":"csmsp-registro-de-imoveis-escritura-de-venda-e-compra-de-fracoes-ideais-do-terreno-sessenta-e-dois-62-adquirentes-sendo-um-deles-uma-construtora-inexistencia-de-vinc","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=11831","title":{"rendered":"CSM|SP: Registro de im\u00f3veis \u2013 Escritura de venda e compra de fra\u00e7\u00f5es ideais do terreno \u2013 Sessenta e dois (62) adquirentes, sendo um deles uma construtora \u2013 Inexist\u00eancia de v\u00ednculo ou objetivo comum entre os compradores \u2013 Situa\u00e7\u00e3o concreta que demonstra incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria camuflada \u2013 Necessidade do registro da incorpora\u00e7\u00e3o \u2013 D\u00favida julgada procedente \u2013 Recurso n\u00e3o provido."},"content":{"rendered":"

AC\u00d3RD\u00c3O<\/strong><\/p>\n

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o n\u00b0 9000021-81.2013.8.26.0577<\/strong>, da Comarca de S\u00e3o Jos\u00e9 dos Campos<\/strong>, em que \u00e9 apelante CAVENI CONSTRUTORA LTDA<\/strong>, \u00e9 apelado 1\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS E ANEXOS DA COMARCA DE S\u00c3O JOS\u00c9 DOS CAMPOS<\/strong>.<\/p>\n

ACORDAM, <\/strong>em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.”<\/strong>, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n

O julgamento teve a participa\u00e7\u00e3o dos Desembargadores JOS\u00c9 RENATO NALINI (Presidente), JOS\u00c9 DAMI\u00c3O PINHEIRO MACHADO COGAN (DECANO), ARTUR MARQUES, RICARDO TUCUNDUVA (PRES SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO CRIMINAL), RICARDO ANAFE E EROS PICELI<\/strong>.<\/p>\n

S\u00e3o Paulo, 9 de novembro de 2015.<\/p>\n

JOS\u00c9 CARLOS GON\u00c7ALVES XAVIER DE AQUINO <\/strong><\/p>\n

CORREGEDOR GERAL DA JUSTI\u00c7A E RELATOR<\/strong><\/p>\n

Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n.\u00b0 9000021-81.2013.8.26.0577<\/p>\n

Apelante: Caveni Construtora Ltda.<\/p>\n

Apelado: 1\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis e Anexos da Comarca de S\u00e3o Jos\u00e9 dos Campos.<\/p>\n

VOTO N\u00b0 29.043<\/strong><\/p>\n

Registro de im\u00f3veis \u2013 Escritura de venda e compra de fra\u00e7\u00f5es ideais do terreno \u2013 Sessenta e dois (62) adquirentes, sendo um deles uma construtora \u2013 Inexist\u00eancia de v\u00ednculo ou objetivo comum entre os compradores \u2013 Situa\u00e7\u00e3o concreta que demonstra incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria camuflada \u2013 Necessidade do registro da incorpora\u00e7\u00e3o \u2013 D\u00favida julgada procedente \u2013 Recurso n\u00e3o provido.<\/strong><\/p>\n

Trata-se de apela\u00e7\u00e3o interposta por Caveni Construtora Ltda. objetivando a reforma da r. decis\u00e3o de fls. 229\/232, que manteve a recusa ao registro de escritura de compra e venda na matr\u00edcula n.\u00ba 84.455 do Registro de Im\u00f3veis de S\u00e3o Jos\u00e9 dos Campos.<\/p>\n

Alega, a recorrente, em suma, que restou comprovada a inexist\u00eancia de burla \u00e0 Lei n.\u00b0 4.591\/64, notadamente por se tratar a hip\u00f3tese de institui\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio. Aduz que o item 171, do Cap\u00edtulo XX, das Normas de Servi\u00e7o da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a, n\u00e3o se aplica ao caso, por ter entrado em vigor somente em 27.01.2014, ou seja, posteriormente \u00e0s recusas do registrador.<\/p>\n

A D. Procuradoria Geral da Justi\u00e7a opinou pelo n\u00e3o provimento do recurso (fls. 259\/260).<\/p>\n

\u00c9 o relat\u00f3rio.<\/em><\/strong><\/p>\n

A despeito do esfor\u00e7o argumentativo da recorrente, entendo que a recusa da registradora, ratificada pelo MM. Juiz Corregedor Permanente, foi correta.<\/p>\n

Pretende, a recorrente, o registro da escritura de compra e venda lavrada em 16.12.09 pelo Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabeli\u00e3o de Notas do Distrito de Eug\u00eanio de Melo por meio da qual adquire de Ligia Chacur Pusterla e Pablo Nestor Pusterla a fra\u00e7\u00e3o ideal de 3\/68 av\u00f3s do im\u00f3vel matriculado sob o n.\u00b0 84.455 do Registro de Im\u00f3veis de S\u00e3o Jos\u00e9 dos Campos.<\/p>\n

Dessa mesma escritura participaram outras 59 pessoas que adquiriram, cada uma, a fra\u00e7\u00e3o ideal de 1\/68 do im\u00f3vel, e mais duas, que compraram, 3\/68 cada. (fls. 14\/19).<\/p>\n

Ao final da escritura, nas “declara\u00e7\u00f5es”, Constou que os compradores: 1) se organizaram e adquiriram o im\u00f3vel em condom\u00ednio civil, na forma do art. 1.314, do C\u00f3digo Civil, nas propor\u00e7\u00f5es ideais mencionadas com o objetivo de construir, com recursos pr\u00f3prios e sob suas responsabilidades, um conjunto de pr\u00e9dios de apartamentos residenciais; 2) arcar\u00e3o em comum com as despesas de constru\u00e7\u00e3o, incluindo-se a contrata\u00e7\u00e3o e pagamento da empresa construtora, da aquisi\u00e7\u00e3o de materiais, verbas trabalhistas, impostos e taxas previdenci\u00e1rias decorrentes da edifica\u00e7\u00e3o; 3) se responsabilizam pela averba\u00e7\u00e3o dos pr\u00e9dios ou conjunto de pr\u00e9dios no Registro de Im\u00f3veis ao t\u00e9rmino da obra, e pelo registro da especifica\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio, na forma da Lei n.\u00b0 4.591\/64, e a divis\u00e3o das unidades aut\u00f4nomas, em forma de atribui\u00e7\u00e3o em pagamento das quotas adquiridas (fl. 18).<\/p>\n

\u00c9 certo que nem todo condom\u00ednio edil\u00edcio precisa ser precedido de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria. Um grupo de pessoas pode se reunir, adquirir um terreno, construir um pr\u00e9dio e instituir o regime de condom\u00ednio edil\u00edcio.<\/p>\n

Contudo, essa possibilidade n\u00e3o pode servir de instrumento de burla \u00e0 lei.<\/p>\n

No caso posto, a registradora obstou o ingresso da escritura de compra e venda acima indicada por entender que o registro pretendido implicaria burla \u00e0 Lei n.\u00b0 4.591\/64, por falta de registro da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria.<\/p>\n

A partir dos dados objetivos contidos no t\u00edtulo \u00e9 poss\u00edvel atestar que o registro, se deferido, violaria o princ\u00edpio de legalidade registral.<\/p>\n

A venda est\u00e1 sendo feita de uma s\u00f3 vez a 62 \u201ccond\u00f4minos\u201d, um deles \u00e9 uma construtora (ora apelante), o n\u00famero de pessoas envolvidas \u00e9 alto, n\u00e3o h\u00e1 v\u00ednculo \u2013 um objetivo comum \u2013 entre eles, e \u00e9 pequeno tamanho das fra\u00e7\u00f5es ideais alienadas. Trata-se de circunst\u00e2ncias que, somadas \u00e0s declara\u00e7\u00f5es dos compradores (acima indicadas) constantes do t\u00edtulo, demonstram que se est\u00e1 diante de empreendimento imobili\u00e1rio ofertado a p\u00fablico e n\u00e3o de mero condom\u00ednio civil previsto no art. 1.314 do C\u00f3digo Civil, de modo que n\u00e3o se pode dispensar o registro da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria.<\/p>\n

H\u00e1 precedentes do Conselho Superior da Magistratura exigindo o pr\u00e9vio registro da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria em casos como o presente.<\/p>\n

Por todos, vale citar a Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n.\u00b0 1.249-6\/5, relatada pelo ent\u00e3o Corregedor Geral da Justi\u00e7a Des. Munhoz Soares, em que se deliberou o que segue:<\/p>\n

Como se verifica da matr\u00edcula de fls. 17\/22, o pr\u00e9dio cogitado foi alienado em fra\u00e7\u00f5es ideais a pessoas diversas, sem nenhum liame entre si, na propor\u00e7\u00e3o, em regra, de 1\/26 do im\u00f3vel. N\u00e3o consta, por\u00e9m, dessa matr\u00edcula nenhum registro de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria que justificasse as aliena\u00e7\u00f5es de fra\u00e7\u00f5es ideais ocorridas.<\/em><\/p>\n

O \u201cContrato Particular de Compromisso de Compra e Venda\u201d de fls. 11\/15, cujo registro foi recusado pelo Oficial, materializa a transmiss\u00e3o de uma dessas fra\u00e7\u00f5es ideais de 1\/26 do im\u00f3vel de Francisco Callejas Neto e sua mulher Suzanne Hoverter (R-11\/78.906) aos ora apelantes, tendo ademais vinculado essa fra\u00e7\u00e3o ideal ao apartamento n\u00ba 81 e aos boxes de garagem n\u00b0 09 e 10, deixando claro que, na verdade, houve a constru\u00e7\u00e3o de um edif\u00edcio no im\u00f3vel, com a irregular aliena\u00e7\u00e3o de fra\u00e7\u00f5es ideais do terreno a terceiros sem a provid\u00eancia da necess\u00e1ria incorpora\u00e7\u00e3o, segundo a lei da reg\u00eancia.<\/em><\/p>\n

Trata-se de inequ\u00edvoco empreendimento imobili\u00e1rio condominial ofertado a p\u00fablico, malgrado a tentativa dos ora apelantes de negar tal fato, tentando fazer crer que se tratou de um ‘grupo de amigos’. Ali\u00e1s, a fra\u00e7\u00e3o ideal em tela nem mesmo foi adquirida do titular do dom\u00ednio original, mas sim das pessoas que a adquiriram daquele e que depois a revenderam aos apelantes.<\/em><\/p>\n

Flagrante, portanto, o artificio utilizado para burlar o disposto no artigo 32 da Lei 4.591\/64, que veda a aliena\u00e7\u00e3o das unidades aut\u00f4nomas antes do registro da institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio.<\/em><\/p>\n

N\u00e3o tendo sido registrada a incorpora\u00e7\u00e3o, n\u00e3o se pode registrar o t\u00edtulo apresentado pelos apelantes, o qual, como visto, tem por objeto a aliena\u00e7\u00e3o de unidade aut\u00f4noma e vagas na garagem.<\/em><\/p>\n

O eminente Vice-Presidente, Des. Muller Valente, tamb\u00e9m trouxe importantes e elucidativas considera\u00e7\u00f5es:<\/p>\n

O instrumento contratual descreve que a fra\u00e7\u00e3o alienada corresponde a unidades aut\u00f4nomas, consistentes no apartamento n\u00ba 81, localizado no 8\u00ba andar, e nos boxes de garagem n\u00b0s 09 e 10, localizados no 1\u00ba subsolo. Ocorre que n\u00e3o consta da matr\u00edcula o registro da respectiva incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, \u00fanica forma de se legitimar a aliena\u00e7\u00e3o de fra\u00e7\u00f5es ideais naqueles moldes. Outrossim, a certid\u00e3o da matr\u00edcula do im\u00f3vel revela que outras vinte e duas fra\u00e7\u00f5es ideais do im\u00f3vel foram alienadas a terceiros sem qualquer v\u00ednculo entre si, numa demonstra\u00e7\u00e3o inequ\u00edvoca de que se trata de empreendimento imobili\u00e1rio ofertado ao p\u00fablico. E, como sabido, o registro de neg\u00f3cios jur\u00eddicos que tenham por objeto unidades aut\u00f4nomas est\u00e1 condicionado ao pr\u00e9vio registro da institui\u00e7\u00e3o e conven\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio, e averba\u00e7\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o.<\/em><\/p>\n

Observe-se, como bem destacou a Oficial do 1\u00ba Registro de Im\u00f3veis de S\u00e3o Jos\u00e9 dos Campos, que a forma da constru\u00e7\u00e3o adotada “por administra\u00e7\u00e3o”, tamb\u00e9m conhecida por “a pre\u00e7o de custo”, em nada altera o cen\u00e1rio porque a constru\u00e7\u00e3o “por administra\u00e7\u00e3o” pressup\u00f5e a exist\u00eancia da incorpora\u00e7\u00e3o, conforme se extrai do art. 58 da Lei n.\u00b0 4.591\/64:<\/p>\n

Nas incorpora\u00e7\u00f5es em que a constru\u00e7\u00e3o for contratada pelo regime de administra\u00e7\u00e3o, tamb\u00e9m chamado “a pre\u00e7o de custo”, ser\u00e1 de responsabilidade dos propriet\u00e1rios ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposi\u00e7\u00f5es: (…) <\/em><\/p>\n

F\u00e1cil de ver, portanto, que o tipo da constru\u00e7\u00e3o s\u00f3 altera o regime de responsabilidade pelos pagamentos, mas n\u00e3o a natureza jur\u00eddica do empreendimento. Assim, por mais que a recorrente argumente em sentido contr\u00e1rio, as circunst\u00e2ncias objetivas constantes dos autos demonstram que n\u00e3o se est\u00e1 diante do condom\u00ednio previsto no art. 1.314 do C\u00f3digo Civil, mas sim de verdadeira incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria camuflada.<\/p>\n

Vale destacar, por fim, que alguns dos que figuram como compradores de fra\u00e7\u00f5es ideais no t\u00edtulo ora em exame j\u00e1 lavraram escrituras p\u00fablicas de compra e venda delas a terceiros, como se v\u00ea \u00e0s fls. 60\/81, o que tamb\u00e9m vai ao encontro da afirma\u00e7\u00e3o de que se trata de empreendimento camuflado.<\/p>\n

No sentido da manuten\u00e7\u00e3o da decis\u00e3o recorrida, o parecer da ilustrada Procuradoria Geral de Justi\u00e7a (fls. 259\/260), que acolho.<\/p>\n

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.<\/p>\n

JOS\u00c9 CARLOS GON\u00c7ALVES XAVIER DE AQUINO <\/strong><\/p>\n

CORREGEDOR GERAL DA JUSTI\u00c7A E RELATOR <\/strong><\/p>\n

(DJe de 26.01.2016 – SP)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

AC\u00d3RD\u00c3O Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o n\u00b0 9000021-81.2013.8.26.0577, da Comarca de S\u00e3o Jos\u00e9 dos Campos, em que \u00e9 apelante CAVENI CONSTRUTORA LTDA, \u00e9 apelado 1\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS E ANEXOS DA COMARCA DE S\u00c3O JOS\u00c9 DOS CAMPOS. ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[37],"tags":[],"class_list":["post-11831","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-csm-sao-paulo"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/11831","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=11831"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/11831\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=11831"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=11831"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=11831"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}