{"id":11607,"date":"2015-11-13T18:07:58","date_gmt":"2015-11-13T20:07:58","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=11607"},"modified":"2015-11-13T18:07:58","modified_gmt":"2015-11-13T20:07:58","slug":"1a-vrpsp-cancelamento-de-registro-alienacao-fiduciaria-feita-por-instrumento-particular-precedente-da-egregia-corregedoria-geral-da-justica-improcedencia-do-pedido-de-cancelamento-de-registro","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=11607","title":{"rendered":"1\u00aa VRP|SP: Cancelamento de registro – Aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria feita por instrumento particular – Precedente da Egr\u00e9gia Corregedoria Geral da Justi\u00e7a – Improced\u00eancia do pedido de cancelamento de registro."},"content":{"rendered":"

Processo 0049648-26.2012.8.26.0002<\/strong><\/p>\n

Retifica\u00e7\u00e3o de Registro de Im\u00f3vel<\/p>\n

Registro de Im\u00f3veis<\/p>\n

M. L. G. M. e N. A. M.<\/p>\n

F. de I. em D. C. da I. – E. I e 15\u00ba – D\u00e9cimo Quinto Oficial de Registro de Im\u00f3veis de S\u00e3o Paulo<\/p>\n

E. E. I. Ltda<\/p>\n

G. C. de C., T. e V. I. S.A.<\/p>\n

Cancelamento de registro – aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria feita por instrumento particular – precedente da Egr\u00e9gia Corregedoria Geral da Justi\u00e7a – improced\u00eancia do pedido de cancelamento de registro.<\/p>\n

Vistos<\/strong>.<\/p>\n

Trata-se de pedido formulado por M. L. G. M. e N. A. M., em face do F. de I. em D. C. da I. – E. I e do Oficial do 15\u00ba Registro de Im\u00f3veis da Capital. Relatam os requerentes ter celebrado \u201cinstrumento particular de transa\u00e7\u00e3o e confiss\u00e3o de d\u00edvida e outras aven\u00e7as\u201d com o primeiro requerido, inserindo no contrato cl\u00e1usula de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria relativa ao im\u00f3vel de matr\u00edcula n\u00ba 189.249 do 15\u00ba Registro de Im\u00f3veis da Capital.<\/p>\n

Houve not\u00edcia do contrato na referida matr\u00edcula, figurando como R.8 (fls. 02\/18). Requerem o cancelamento de tal registro, com base no argumento de que o instrumento particular n\u00e3o \u00e9 t\u00edtulo h\u00e1bil para inserir o direito real no f\u00f3lio registral, invocando como base legal o art. 108 do C\u00f3digo Civil, que disp\u00f5e sobre a necessidade de escritura p\u00fablica para regular direitos sobre im\u00f3veis cujo valor \u00e9 superior a 30 sal\u00e1rios m\u00ednimos, caso do bem em an\u00e1lise, de valor de R$ 295.000,00.<\/p>\n

Apontam a exist\u00eancia do art. 38 da Lei 9.514\/97, que permite a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria por \u201cinstrumento particular com efeitos de escritura p\u00fablica\u201d mas que s\u00f3 se aplicaria nos instrumentos celebrados por institui\u00e7\u00f5es do Sistema Financeiro de Habita\u00e7\u00e3o (art. 61, \u00a75\u00ba, Lei 4.380\/64), sendo que no caso em tela a requerida \u00e9 empresa que negocia t\u00edtulos de cr\u00e9dito sem rela\u00e7\u00e3o com o mercado imobili\u00e1rio.<\/p>\n

Juntaram documentos \u00e0s fls. 20\/49.<\/p>\n

O pedido de antecipa\u00e7\u00e3o de tutela n\u00e3o foi deferido (fl. 54).<\/p>\n

Foi arguido conflito de compet\u00eancia \u00e0 fl. 62, dando origem ao Conflito de Compet\u00eancia 0045982-86.2013.8.26.0000 (em apenso), sendo este Ju\u00edzo considerado competente (fl. 71).<\/p>\n

O Registrador sustenta que o art. 38 da Lei 9.517\/97 permite a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria por instrumento particular quando celebrado por pessoa f\u00edsica, sendo esta a base para a legalidade de seu ato.<\/p>\n

Relata que n\u00e3o houve purga\u00e7\u00e3o da mora, tendo sido a propriedade consolidada em nome do credor fiduci\u00e1rio, e arrematado posteriormente em leil\u00e3o por E. E. I. Ltda.<\/p>\n

Por fim, informa que na mesma matr\u00edcula j\u00e1 havia sido registrado instrumento particular com cl\u00e1usula de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, que contudo foi cancelado com o pagamento da d\u00edvida (fls. 77\/80).<\/p>\n

Contrarraz\u00f5es dos requerentes \u00e0s fls. 172\/180, reafirmando os argumentos acima expostos. Foram intimados os interessados.<\/p>\n

O primeiro requerido manifestou-se \u00e0s fls. 188\/194, arguindo que o instrumento particular \u00e9 v\u00e1lido, pois aplicasse ao caso a lei 9.517\/97 que disp\u00f5e sobre a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de bem im\u00f3vel, e n\u00e3o a Lei 4.380\/64, que rege o Sistema Financeiro da Habita\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Ressalta que os requerentes s\u00f3 propuseram a presente a\u00e7\u00e3o ap\u00f3s a perda da propriedade, por inadimplemento, alegando litig\u00e2ncia de m\u00e1-f\u00e9 e pedindo a indeniza\u00e7\u00e3o decorrente.<\/p>\n

Foi decretado o bloqueio da matr\u00edcula \u00e0s fls. 213\/214, tendo sido interposto agravo de instrumento, posteriormente negado (fls. 281\/282).<\/p>\n

O arrematante manifestou-se \u00e0s fls. 395\/404, endossando as raz\u00f5es do requerido, e tamb\u00e9m argumentando que contrato semelhante foi realizado anteriormente e devidamente registrado, sem nenhuma contesta\u00e7\u00e3o, demonstrando a m\u00e1-f\u00e9 do requerente, al\u00e9m de invocar a aplica\u00e7\u00e3o da teoria venire contra factum proprium<\/em>.<\/p>\n

O Minist\u00e9rio P\u00fablico opinou pela proced\u00eancia do pedido (fls. 411\/416).<\/p>\n

\u00c9 o relat\u00f3rio<\/strong>. Decido<\/strong>.<\/p>\n

Inicialmente, cumpre afastar a hip\u00f3tese de litig\u00e2ncia de m\u00e1-f\u00e9. Isto porque este Ju\u00edzo administrativo tem compet\u00eancia para analisar a legalidade dos atos do registrador.<\/p>\n

Como j\u00e1 inclusive discutido no citado Conflito de Compet\u00eancia, o requerente pede o cancelamento de registro possivelmente feito sem a observ\u00e2ncia dos requisitos legais, sem contudo discutir o m\u00e9rito do contrato celebrado com a empresa requerida.<\/p>\n

Sendo os registros p\u00fablicos fonte de informa\u00e7\u00f5es dotadas de f\u00e9 p\u00fablica e de grande import\u00e2ncia para nosso sistema jur\u00eddico, qualquer alega\u00e7\u00e3o veross\u00edmil de irregularidade caracteriza causa de pedir pertinente, que afasta a exist\u00eancia de litig\u00e2ncia de m\u00e1-f\u00e9.<\/p>\n

Ademais, a exist\u00eancia de boa-f\u00e9 presente na conduta com rela\u00e7\u00e3o ao instrumento celebrado apenas pode ser arguida em Ju\u00edzo Ordin\u00e1rio, pois tal instrumento obriga apenas as partes envolvidas.<\/p>\n

O presente feito apreciar\u00e1 apenas a possibilidade do registro da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria feita por instrumento particular, n\u00e3o sendo portanto competente para julgar poss\u00edvel indeniza\u00e7\u00e3o por quebra contratual, ou mesmo a atitude do requerido em agir contra seus pr\u00f3prios atos, segundo a teoria venire contra factum proprium<\/em>.<\/p>\n

Em suma, se discutir\u00e1 aqui a validade do ato registr\u00e1rio relativo ao R.05, da matr\u00edcula n\u00ba 189.249, do 15 Registro de Im\u00f3veis da Capital, cuja legalidade \u00e9 de interesse p\u00fablico, sendo indiferente a vontade das partes e da conduta delas na celebra\u00e7\u00e3o e execu\u00e7\u00e3o do instrumento particular.<\/p>\n

Foi defendido pelos requeridos que a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de bem im\u00f3vel pode ser realizada por particulares, de forma que n\u00e3o h\u00e1 aplica\u00e7\u00e3o da Lei 4.380\/64, relativa ao SFH, conforme o \u00a7 1\u00ba do art. 22 da Lei 9.514\/97:<\/p>\n

\u201cArt. 22 – (…)<\/p>\n

\u00a7 1\u00ba A aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria poder\u00e1 ser contratada por pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica, n\u00e3o sendo privativa das entidades que operam no SFI (…)\u201d<\/p><\/blockquote>\n

De fato, a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria pode ser contratada por qualquer pessoa capaz. Contudo, os requeridos atacam de forma indevida o argumento dos requerentes quanto \u00e0 aplica\u00e7\u00e3o da Lei 4.380\/64. Tal norma s\u00f3 foi levantada para justificar a exist\u00eancia de instrumento particular com for\u00e7a de escritura p\u00fablica, e nunca para alegar a impossibilidade de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria por pessoa jur\u00eddica diversa daquelas englobadas pelo SFI.<\/p>\n

O que se discute \u00e9 a formalidade necess\u00e1ria ao ato, sendo pertinente a an\u00e1lise de tal regra legal. A principal quest\u00e3o aqui \u00e9: o instrumento particular que disp\u00f5e sobre aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria \u00e9 pass\u00edvel de registro no f\u00f3lio registral? A mat\u00e9ria foi disciplinada em decis\u00e3o recente da Egr\u00e9gia Corregedoria Geral da Justi\u00e7a, Processo CG n\u00ba 2012\/131428, que declarou n\u00e3o ser poss\u00edvel alterar a Norma de Servi\u00e7o 230, Cap\u00edtulo XX, da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a para dispor que\u00a0\u201cO instrumento particular ter\u00e1 efeitos de escritura p\u00fablica somente quando lavrado por entidade integrante do SFI.\u201d<\/p>\n

Segundo o parecer aprovado pelo DD Des. Hamilton Elliot Akel, da lavra do Juiz Assessor Gustavo Henrique Bretas Marzag\u00e3o:<\/p>\n

\u201cA Lei n\u00ba 9.514\/97 disp\u00f5e sobre o Sistema Financeiro Imobili\u00e1rio, institui a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de im\u00f3veis e d\u00e1 outras provid\u00eancias. O Cap\u00edtulo I cuida do Sistema Imobili\u00e1rio Financeiro (arts. 1\u00ba\/21), o Cap\u00edtulo II, da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de im\u00f3vel (arts. 22\/33), o Cap\u00edtulo II-A, do refinanciamento com transfer\u00eancia de credor (arts. 33-A\/33-F) e o Cap\u00edtulo III, das disposi\u00e7\u00f5es gerais e finais. O conceito de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de im\u00f3vel \u00e9 trazido pela pr\u00f3pria Lei n\u00ba 9.514\/97, cujo art. 22 diz ser o neg\u00f3cio jur\u00eddico pelo qual o devedor (fiduciante), com o escopo de garantia, contrata a transfer\u00eancia ao credor (fiduci\u00e1rio), da propriedade resol\u00favel de coisa im\u00f3vel. O \u00a7 1\u00ba, do art. 22, elucida que a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria n\u00e3o \u00e9 privativa das entidades que operam no SFI[1], e o 23, que a sua constitui\u00e7\u00e3o depende de registro do contrato no Registro de Im\u00f3veis[2]. E o art. 38, por sua vez, enuncia que os atos e contratos previstos na Lei n\u00ba 9.514\/97 ou resultantes da sua aplica\u00e7\u00e3o, mesmo os que visem \u00e0 constitui\u00e7\u00e3o, transfer\u00eancia, modifica\u00e7\u00e3o ou ren\u00fancia de direitos reais sobre im\u00f3veis, poder\u00e3o ser celebrados por escritura p\u00fablica ou por instrumento particular com efeitos de escritura p\u00fablica. A reda\u00e7\u00e3o do art. 38 \u00e9 ampla. Abrange todos os contratos previstos na Lei n\u00ba 9.514\/97 e os resultantes de sua aplica\u00e7\u00e3o. Ocorre que nem todos os contratos nela indicados s\u00e3o privativos das entidades que operam no SFI, conforme anuncia expressamente o j\u00e1 citado o \u00a7 1\u00ba, do art. 22. Assim, se todos os contratos compreendidos na Lei n\u00ba 9.514\/97 (ou resultantes da aplica\u00e7\u00e3o dela) podem ser lavrados por escritura p\u00fablica ou instrumento particular com efeitos de escritura p\u00fablica, e se nem todos os contratos previstos nessa lei s\u00e3o privativos das entidades que comp\u00f5em o sistema financeiro, n\u00e3o h\u00e1 como vincular a utiliza\u00e7\u00e3o do instrumento particular apenas quando o neg\u00f3cio for lavrado por entidade integrante do SFI. Note-se que, como foi dito, a estrutura da Lei n\u00ba 9.514\/97 \u00e9 compartimentada. N\u00e3o existe liga\u00e7\u00e3o umbilical entre a parte que disp\u00f5e sobre o Sistema de Financiamento Imobili\u00e1rio e a que trata da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria. Constata\u00e7\u00e3o clara disso \u00e9 que h\u00e1 disposi\u00e7\u00e3o expressa no sentido de que a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria pode ser contratada por qualquer pessoa, f\u00edsica ou jur\u00eddica, n\u00e3o sendo privativa das entidades que operam no SFI. Ora, se inexiste esse nexo necess\u00e1rio entre o contrato de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria e as entidades integrantes do SFI, n\u00e3o se vislumbra por qual raz\u00e3o o instrumento particular s\u00f3 teria efeitos de escritura p\u00fablica quando lavrado por entidade integrante do SFI. A interpreta\u00e7\u00e3o do Col\u00e9gio Notarial parece ir de encontro \u00e0 inten\u00e7\u00e3o do legislador, que, num primeiro momento, declarou, expressamente, que qualquer pessoa pode celebrar contrato de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria; e, num segundo, disp\u00f4s, sem nenhuma ressalva, que todos os contratos referidos na lei, ou resultantes de sua aplica\u00e7\u00e3o, podem ser celebrados por escritura p\u00fablica ou instrumento particular, com efeitos de escritura p\u00fablica. Mesmo a interpreta\u00e7\u00e3o hist\u00f3rica das quatro reda\u00e7\u00f5es do art. 38 n\u00e3o levam \u00e0 conclus\u00e3o diversa. Na reda\u00e7\u00e3o original, permitia-se o instrumento particular apenas quando a pessoa f\u00edsica fosse a benefici\u00e1ria final da opera\u00e7\u00e3o[3]. Na segunda, dada pela Medida Provis\u00f3ria n\u00ba 2.223\/2001, houve um alargamento, admitindo-se o uso do instrumento particular em qualquer hip\u00f3tese de compra e venda com aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria[4]. Na terceira, cuja reda\u00e7\u00e3o decorre da Lei n\u00ba 10.931\/04, a l\u00f3gica da segunda reda\u00e7\u00e3o foi mantida[5]. Por fim, sobreveio a quarta e atual reda\u00e7\u00e3o[6] que, a despeito da respeit\u00e1vel opini\u00e3o em sentido diverso do Col\u00e9gio Notarial, apenas ratificou o sentido das reda\u00e7\u00f5es anteriores, qual seja, a de prestigiar o uso do instrumento particular para instrumentalizar o contrato de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de im\u00f3vel. A \u00fanica diferen\u00e7a \u00e9 que, agora, o legislador quis deixar expresso que a escritura p\u00fablica tamb\u00e9m pode ser utilizada para os mesmos contratos contidos na lei ou decorrentes da aplica\u00e7\u00e3o dela, haja vista que as duas reda\u00e7\u00f5es anteriores nada falavam sobre a escritura p\u00fablica. \u00c9 certo que, em 2011, ao julgar d\u00favida registral na E. 1\u00aa Vara de Registros P\u00fablicos da Capital[7], exteriorizei opini\u00e3o em sentido diverso, qual seja, de admitir o uso do instrumento particular somente quando presente algum integrante do SFI, sendo obrigat\u00f3ria a escritura p\u00fablica para os demais casos. Contudo, o reexame do tema mostra que o legislador n\u00e3o quis fazer essa restri\u00e7\u00e3o. A interpreta\u00e7\u00e3o a que ora se chega em nada faz desaparecer os riscos de fraude e de simula\u00e7\u00e3o por mim aventados na decis\u00e3o que julgou procedente a d\u00favida registral. Nem afasta a falta de harmonia do legislador que, para o neg\u00f3cio jur\u00eddico mais simples (compra e venda de im\u00f3vel de valor acima de 30 sal\u00e1rios m\u00ednimos – art. 108, do CC) exige escritura p\u00fablica, ao passo que, para o mais complexo, compra e venda de im\u00f3veis com aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, admite o instrumento particular. Sem embargo, a eventual incongru\u00eancia do legislador deve ser questionada na seara adequada, restando a esta, de natureza administrativa, apenas aplicar os termos legais. N\u00e3o \u00e9 vi\u00e1vel que, no \u00e2mbito administrativo, se pretenda alargar a interpreta\u00e7\u00e3o de uma lei, a ponto de apontar eventuais falhas ou incoer\u00eancias em face do ordenamento. Isso n\u00e3o \u00e9 papel do Estado-Administra\u00e7\u00e3o, mas, eventualmente, do Estado-Juiz, na condi\u00e7\u00e3o de int\u00e9rprete aut\u00eantico, visando \u00e0 constru\u00e7\u00e3o da norma de decis\u00e3o.\u201d<\/p><\/blockquote>\n

Conclui-se, assim, que diante da qualifica\u00e7\u00e3o das partes contratantes e o objeto da aliena\u00e7\u00e3o, n\u00e3o se exigia escritura p\u00fablica, sendo poss\u00edvel o ingresso no f\u00f3lio registral do instrumento particular.<\/p>\n

Deste modo, reputo v\u00e1lido o R.05 da matr\u00edcula 189.249, do 15\u00ba Registro de Im\u00f3veis, que deve ser mantido. A matr\u00edcula dever\u00e1 permanecer bloqueada, at\u00e9 tr\u00e2nsito em julgado desta senten\u00e7a.<\/p>\n

Do exposto, julgo improcedente o pedido formulado por M. L. G. M. e N. A. M., em face do F. de I. em D. C. da I. – E. I e do Oficial do 15\u00ba Registro de Im\u00f3veis da Capital.<\/p>\n

N\u00e3o h\u00e1 custas, despesas processuais ou honor\u00e1rios advocat\u00edcios decorrentes deste procedimento.<\/p>\n

Oportunamente, arquivem-se os autos.<\/p>\n

P.R.I.C.<\/p>\n

S\u00e3o Paulo, .<\/p>\n

Tania Mara Ahualli<\/strong> Ju\u00edza de Direito<\/p>\n

(DJe de 13.11.2015 – SP)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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