{"id":11459,"date":"2015-09-16T20:36:24","date_gmt":"2015-09-16T22:36:24","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=11459"},"modified":"2015-09-16T20:36:24","modified_gmt":"2015-09-16T22:36:24","slug":"stj-recurso-especial-civil-e-processual-civil-promessa-de-compra-e-venda-de-imovel-debitos-condominiais-posteriores-a-imissao-na-posse-responsabilidade-do-vendedor-e-do-comprador","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=11459","title":{"rendered":"STJ: Recurso Especial. Civil e\u00a0Processual Civil. Promessa de Compra e\u00a0Venda de Im\u00f3vel. D\u00e9bitos condominiais posteriores \u00e0 imiss\u00e3o na Posse. Responsabilidade do vendedor e\u00a0do comprador. Imputa\u00e7\u00e3o do d\u00e9bito ao comprador. Car\u00e1ter ‘propter rem’ da obriga\u00e7\u00e3o. Interpreta\u00e7\u00e3o do Resp 1.345.331\/RS, Julgado pelo art. 543-C do CPC."},"content":{"rendered":"

RECURSO ESPECIAL N\u00ba 1.442.840 – PR (2014\/0060222-0)<\/strong><\/p>\n

RELATOR:\u00a0MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO<\/strong><\/p>\n

RECORRENTE :\u00a0COMPANHIA DE HABITA\u00c7\u00c3O POPULAR DE CURITIBA<\/p>\n

ADVOGADO : RAFAEL FERNANDO PORTELA E OUTRO(S)<\/p>\n

RECORRIDO : CONJUNTO RESIDENCIAL MORADIAS CAIU\u00c1\u00a0 I\u00a0CONDOM\u00cdNIO XVI<\/p>\n

ADVOGADOS : LUIZ FERNANDO DE QUEIROZ E OUTRO(S)<\/p>\n

BEATRIZ SANTI<\/p>\n

H\u00c9LIO KENNEDY GON\u00c7ALVES VARGAS<\/p>\n

INTERES. :\u00a0 ROBERVAL JO\u00c3O ESTREITA<\/p>\n

INTERES. :\u00a0 CLEIA REGINA ESTRELA<\/p>\n

EMENTA<\/strong><\/p>\n

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IM\u00d3VEL. D\u00c9BITOS CONDOMINIAIS POSTERIORES \u00c0 IMISS\u00c3O NA POSSE. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR E DO COMPRADOR. IMPUTA\u00c7\u00c3O DO D\u00c9BITO AO COMPRADOR. CAR\u00c1TER ‘PROPTER REM’ DA OBRIGA\u00c7\u00c3O. INTERPRETA\u00c7\u00c3O DO RESP 1.345.331\/RS, JULGADO PELO ART. 543-C DO CPC.<\/em><\/p>\n

1. Controv\u00e9rsia acerca da responsabilidade do promitente vendedor (propriet\u00e1rio) pelo pagamento de despesas condominiais geradas ap\u00f3s a imiss\u00e3o do promitente comprador na posse do im\u00f3vel.<\/em><\/p>\n

2. Car\u00e1ter ‘propter rem’ da obriga\u00e7\u00e3o de pagar cotas condominiais.<\/em><\/p>\n

3. Distin\u00e7\u00e3o entre d\u00e9bito e responsabilidade \u00e0 luz da teoria da dualidade do v\u00ednculo obrigacional.<\/em><\/p>\n

4. Responsabilidade do propriet\u00e1rio (promitente vendedor) pelo pagamento das despesas condominiais, ainda que posteriores \u00e0 imiss\u00e3o do promitente comprador na posse do im\u00f3vel.<\/em><\/p>\n

5. Imputa\u00e7\u00e3o ao promitente comprador dos d\u00e9bitos gerados ap\u00f3s a sua imiss\u00e3o na posse.<\/em><\/p>\n

6. Legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e do promitente comprador para a a\u00e7\u00e3o de cobran\u00e7a de d\u00e9bitos condominiais posteriores \u00e0 imiss\u00e3o na posse.<\/em><\/p>\n

7. Preserva\u00e7\u00e3o da garantia do condom\u00ednio.<\/em><\/p>\n

8. Interpreta\u00e7\u00e3o das teses firmadas no REsp 1.345.331\/RS, julgado pelo rito do art. 543-C do CPC.<\/em><\/p>\n

9. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.<\/em><\/p>\n

AC\u00d3RD\u00c3O<\/strong><\/p>\n

Vistos e relatados estes autos em que s\u00e3o partes as acima indicadas, decide a Egr\u00e9gia TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justi\u00e7a, por unanimidade, negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Ricardo Villas B\u00f4as Cueva (Presidente), Marco Aur\u00e9lio Bellizze, Moura Ribeiro e Jo\u00e3o Ot\u00e1vio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<\/p>\n

Bras\u00edlia, 06 de agosto de 2015. (Data de Julgamento)<\/p>\n

MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO Relator<\/p>\n

RELAT\u00d3RIO<\/strong><\/p>\n

(Relator):<\/strong><\/p>\n

O EXMO. SR. MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO<\/strong><\/p>\n

Trata-se de recurso especial interposto por COMPANHIA DE HABITA\u00c7\u00c3O POPULAR DE CURITIBA em face de ac\u00f3rd\u00e3o do Tribunal de Justi\u00e7a do Estado do Paran\u00e1, assim ementado:<\/p>\n

APELA\u00c7\u00c3O C\u00cdVEL – A\u00c7\u00c3O DE COBRAN\u00c7A – DESPESAS DE CONDOM\u00cdNIO – ALEGA\u00c7\u00c3O DE ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMINIO – CONTRATO DE COBRAN\u00c7A FORMULADO COM EMPRESA ESPECIALIZADA – SUB-ROGA\u00c7\u00c3O – INOCORR\u00caNCIA – PRECEDENTES – CERCEAMENTO DE DEFESA – PRECLUS\u00c3O DO DIREITO DE PRODUZIR PROVAS – LEGITIMIDADE PASSIVA DA COHAB CONFIGURADA – DIVIDA ‘PROPTER REM’ QUE ACOMPANHA O IM\u00d3VEL – HONOR\u00c1RIOS ADVOCAT\u00cdCIOS FIXADOS CORRETAMENTE – SENTEN\u00c7A MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.<\/em><\/p>\n

1.- O condom\u00ednio \u00e9 parte legitima para figurar no p\u00f3lo ativo da a\u00e7\u00e3o de cobran\u00e7a, vez que o fato de se valer de empresa especializada para cobran\u00e7a de taxas de condom\u00ednio, mediante sistema de antecipa\u00e7\u00e3o de pagamento do d\u00e9bito pelos cond\u00f4minos, n\u00e3o constitui sub-roga\u00e7\u00e3o em favor desta.<\/em><\/p>\n

2.- Quando a parte deixa de ingressar com o recurso adequado, no momento em que foi intimada da decis\u00e3o que anuncia o julgamento antecipado da lide; quedando-se silente, configura- se a preclus\u00e3o (art.300 do CPC)n\u00e3o podendo mais alegar cerceamento de prova.<\/em><\/p>\n

3.- A legitimidade da COHAB,para figurar no p\u00f3lo passivo da lide, decorre da sua condi\u00e7\u00e3o de propriet\u00e1ria, pois ao readquirir o im\u00f3vel, assumiu para si o \u00f4nus que sobre este recaia, por se tratar de obriga\u00e7\u00e3o propter rem.<\/em><\/p>\n

4.- As cotas de condom\u00ednio incluem-se na esp\u00e9cie, entre as presta\u00e7\u00f5es peri\u00f3dicas, que se consideram impl\u00edcitas no pedido, devendo ser inclu\u00eddas na condena\u00e7\u00e3o, se n\u00e3o pagas, enquanto durar a obriga\u00e7\u00e3o. (Superior Tribunal de Justi\u00e7a, REsp 155.714\/ES, Rel. Ministro S\u00e1lvio de Figueiredo Teixeira, Julg.16\/11\/1999, Pub.D.J.21\/02\/2000, P.\u00a0<\/em>128). <\/em>(fl. 278)<\/p>\n

Opostos embargos de declara\u00e7\u00e3o, foram acolhidos para suprir omiss\u00e3o, sem agrega\u00e7\u00e3o de efeitos infringentes.<\/p>\n

Em suas raz\u00f5es, alega a parte recorrente viola\u00e7\u00e3o do arts. 535, incisos I e II, do C\u00f3digo de Processo Civil, arts. 9\u00ba, 12, \u00a7 4\u00ba, da Lei 4.591\/64 e art. 1.345 do C\u00f3digo Civil, sob os argumentos de: (a) negativa de presta\u00e7\u00e3o jurisdicional; e (b) ilegitimidade passiva do promitente vendedor. Aduz, tamb\u00e9m, diss\u00eddio pretoriano.<\/p>\n

Sem contrarraz\u00f5es. \u00c9 o relat\u00f3rio.<\/p>\n

VOTO<\/strong><\/p>\n

Eminentes colegas, o recurso especial n\u00e3o merece ser provido. Inicialmente, n\u00e3o h\u00e1 nulidade por omiss\u00e3o, tampouco negativa de\u00a0presta\u00e7\u00e3o jurisdicional, no ac\u00f3rd\u00e3o que decide de modo integral e com fundamenta\u00e7\u00e3o suficiente a controv\u00e9rsia. O Tribunal de origem, no caso, julgou com fundamenta\u00e7\u00e3o suficiente a mat\u00e9ria devolvida \u00e0 sua aprecia\u00e7\u00e3o. Ademais, o ju\u00edzo n\u00e3o est\u00e1 obrigado a se manifestar a respeito de todas as alega\u00e7\u00f5es e dispositivos legais suscitados pelas partes.<\/p>\n

Quanto \u00e0 pol\u00eamica central do presente recurso, relembre-se que a obriga\u00e7\u00e3o de pagar as despesas de condom\u00ednio estava assim disciplinada na Lei\u00a04.591\/64, verbis:<\/em><\/p>\n

Art. 4\u00ba. <\/strong>A aliena\u00e7\u00e3o de cada unidade, a transfer\u00eancia de direitos pertinentes \u00e0 sua aquisi\u00e7\u00e3o e a constitui\u00e7\u00e3o de direitos reais sobre ela independer\u00e3o do consentimento dos cond\u00f4minos, (VETADO).<\/em><\/p>\n

Par\u00e1grafo \u00fanico – <\/em><\/strong>A aliena\u00e7\u00e3o ou transfer\u00eancia de direitos de que trata este artigo depender\u00e1 de prova de quita\u00e7\u00e3o das obriga\u00e7\u00f5es do alienante para com o respectivo condom\u00ednio. (Reda\u00e7\u00e3o dada pela Lei n\u00ba 7.182, de 27.3.1984)<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Art. 9\u00ba. <\/strong>Os propriet\u00e1rios, promitentes compradores, cession\u00e1rios ou promitentes cession\u00e1rios dos direitos pertinentes \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o de unidades aut\u00f4nomas, em edifica\u00e7\u00f5es a serem constru\u00eddas, em constru\u00e7\u00e3o ou j\u00e1 constru\u00eddas, elaborar\u00e3o, por escrito, a Conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio, e dever\u00e3o, tamb\u00e9m, por contrato ou por delibera\u00e7\u00e3o em assembl\u00e9ia, aprovar o Regimento Interno da edifica\u00e7\u00e3o ou conjunto de edifica\u00e7\u00f5es.<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Art. 12. <\/strong>Cada cond\u00f4mino concorrer\u00e1 nas despesas do condom\u00ednio,\u00a0<\/em>recolhendo, nos prazos previstos na Conven\u00e7\u00e3o, a quota-parte que lhe couber em rateio.<\/em><\/p><\/blockquote>\n

O novo C\u00f3digo Civil passou a disciplinar mat\u00e9ria, mas sem altera\u00e7\u00f5es relevantes para a controv\u00e9rsia dos presentes autos.\u00a0Confira-se:<\/p>\n

Art. 1.333<\/strong>. A conven\u00e7\u00e3o que constitui o condom\u00ednio edil\u00edcio deve ser subscrita pelos titulares de, no m\u00ednimo, dois ter\u00e7os das fra\u00e7\u00f5es ideais e torna-se, desde logo, obrigat\u00f3ria para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou deten\u00e7\u00e3o.<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Art. 1.334. <\/strong>Al\u00e9m das cl\u00e1usulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a conven\u00e7\u00e3o determinar\u00e1:<\/em><\/p>\n

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribui\u00e7\u00f5es dos cond\u00f4minos para atender \u00e0s despesas ordin\u00e1rias e extraordin\u00e1rias do condom\u00ednio;<\/em><\/p>\n

2\u00ba. S\u00e3o equiparados aos propriet\u00e1rios, para os fins deste artigo, salvo disposi\u00e7\u00e3o em contr\u00e1rio, os promitentes compradores e os cession\u00e1rios de direitos relativos \u00e0s unidades aut\u00f4nomas.<\/em><\/p>\n

Art. 1.336. <\/strong>S\u00e3o deveres do cond\u00f4mino:<\/em><\/p>\n

I – contribuir para as despesas do condom\u00ednio na propor\u00e7\u00e3o das suas fra\u00e7\u00f5es ideais, salvo disposi\u00e7\u00e3o em contr\u00e1rio na conven\u00e7\u00e3o; (Reda\u00e7\u00e3o dada pela Lei n\u00ba 10.931, de 2004)<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Art. 1.345. <\/strong>O adquirente de unidade responde pelos d\u00e9bitos do alienante, em rela\u00e7\u00e3o ao condom\u00ednio, inclusive multas e juros morat\u00f3rios.<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Como se verifica nesses dispositivos, a lei considera cond\u00f4mino o propriet\u00e1rio (inclusive o promitente vendedor), o promitente comprador e o\u00a0cession\u00e1rio de direito \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o, n\u00e3o havendo clara distin\u00e7\u00e3o quanto \u00e0 obriga\u00e7\u00e3o de cada um deles no que tange \u00e0s despesas condominiais.<\/p>\n

Nos casos de promessa de compra e venda n\u00e3o ultimada, havia intensa controv\u00e9rsia acerca da responsabilidade do promitente vendedor e do promitente comprador quanto ao pagamento das despesas condominiais.<\/p>\n

Essa controv\u00e9rsia foi enfrentada por esta Corte Superior no julgamento do REsp 1.345.331\/RS, tendo-se consolidado, pelo rito do art. 543-C do C\u00f3digo de Processo Civil, o entendimento de que a imiss\u00e3o na posse define a responsabilidade do promitente comprador pelas despesas condominiais.<\/p>\n

A prop\u00f3sito, confira-se a ementa do ac\u00f3rd\u00e3o paradigma da tese:<\/p>\n

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROV\u00c9RSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOM\u00cdNIO. DESPESAS COMUNS. A\u00c7\u00c3O DE COBRAN\u00c7A. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA N\u00c3O LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISS\u00c1RIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISS\u00c3O NA POSSE. CI\u00caNCIA INEQU\u00cdVOCA.<\/em><\/p>\n

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:<\/em><\/p>\n

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obriga\u00e7\u00f5es condominiais n\u00e3o \u00e9 o registro do compromisso de compra e venda, mas a rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica material com o im\u00f3vel, representada pela imiss\u00e3o na posse pelo promiss\u00e1rio comprador e pela ci\u00eancia inequ\u00edvoca do condom\u00ednio acerca da transa\u00e7\u00e3o.<\/em><\/p>\n

b) Havendo compromisso de compra e venda n\u00e3o levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condom\u00ednio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promiss\u00e1rio comprador, dependendo das circunst\u00e2ncias de cada caso concreto.<\/em><\/p>\n

c) Se ficar comprovado:<\/em><\/p>\n

(i) que o promiss\u00e1rio comprador se imitira na posse; e<\/em><\/p>\n

(ii) o condom\u00ednio teve ci\u00eancia inequ\u00edvoca da transa\u00e7\u00e3o, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a per\u00edodo em que a posse foi exercida pelo promiss\u00e1rio comprador.<\/em><\/p>\n

2. No caso concreto, recurso especial n\u00e3o provido. <\/em>(REsp\u00a0<\/strong>1.345.331\/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOM\u00c3O, SEGUNDA SE\u00c7\u00c3O, DJe 20\/04\/2015)<\/strong><\/p><\/blockquote>\n

Pela leitura isolada da tese 1, “c”, desse precedente, o propriet\u00e1rio (in casu<\/em>, promitente vendedor) estaria isento de arcar com as despesas de condom\u00ednio a partir da imiss\u00e3o do promitente comprador na posse do im\u00f3vel, o que conduziria \u00e0 improced\u00eancia do pedido de cobran\u00e7a deduzido nos presentes\u00a0autos.<\/p>\n

Por\u00e9m, a tese firmada no repetitivo deve ser interpretada de acordo com a solu\u00e7\u00e3o dada ao caso que deu origem \u00e0 afeta\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

No caso do REsp 1.345.331\/RS, a a\u00e7\u00e3o de cobran\u00e7a havia sido ajuizada contra o propriet\u00e1rio (promitente vendedor), tendo havido embargos de terceiro pelos promitentes compradores na fase de execu\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Naquele julgado, entendeu-se que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais seria dos promitentes compradores, porque relativas a d\u00e9bitos surgidos ap\u00f3s a imiss\u00e3o destes na posse do im\u00f3vel.<\/p>\n

Por\u00e9m, n\u00e3o se desconstituiu a penhora do im\u00f3vel, como se verifica no seguinte trecho do voto do relator:<\/p>\n

Assim sendo, a responsabilidade pelas despesas condominiais, nas circunst\u00e2ncias expostas, deve recair sobre os adquirentes do im\u00f3vel, ora recorrentes, sendo leg\u00edtima a penhora desate, em sede de execu\u00e7\u00e3o de senten\u00e7a.<\/em><\/p><\/blockquote>\n

H\u00e1, portanto, uma aparente contradi\u00e7\u00e3o entre a tese e a solu\u00e7\u00e3o dada ao caso concreto, pois a tese 1, “c”, em sua literalidade, conduziria \u00e0 desconstitui\u00e7\u00e3o da penhora sobre o im\u00f3vel do promitente vendedor.<\/p>\n

A contradi\u00e7\u00e3o, contudo, \u00e9 apenas aparente, podendo ser resolvida \u00e0 luz da teoria da dualidade da obriga\u00e7\u00e3o, como passo a propor.<\/p>\n

Observe-se, inicialmente, que o promitente comprador n\u00e3o \u00e9 titular do direito real de propriedade, tendo apenas direito real de aquisi\u00e7\u00e3o caso registrado o contrato de promessa de compra e venda.<\/p>\n

Desse modo, o condom\u00ednio ficaria impossibilitado de penhorar o im\u00f3vel. Restaria, ent\u00e3o, penhorar bens do patrim\u00f4nio pessoal do promitente\u00a0comprador.<\/p>\n

Por\u00e9m, n\u00e3o \u00e9 rara a hip\u00f3tese em que o comprador esteja adquirindo seu primeiro im\u00f3vel, e n\u00e3o possua outros bens penhor\u00e1veis, o que conduziria a uma execu\u00e7\u00e3o frustrada.<\/p>\n

Esse resultado, a meu ju\u00edzo, n\u00e3o se coaduna com a natureza, tampouco com finalidade da obriga\u00e7\u00e3o propter rem.<\/em><\/p>\n

Quanto \u00e0 natureza, \u00e9 da ess\u00eancia dessa obriga\u00e7\u00e3o que ela nas\u00e7a automaticamente com a titularidade do direito real e somente se extinga com extin\u00e7\u00e3o do direito ou a transfer\u00eancia da titularidade, ressalvadas as presta\u00e7\u00f5es vencidas.<\/p>\n

Como se verifica, n\u00e3o h\u00e1 possibilidade de a obriga\u00e7\u00e3o se extinguir por ato de vontade do titular do direito real, pois a fonte da obriga\u00e7\u00e3o propter rem <\/em>\u00e9 a situa\u00e7\u00e3o de jur\u00eddica de direito real, n\u00e3o a manifesta\u00e7\u00e3o de vontade.<\/p>\n

Logo, a simples pactua\u00e7\u00e3o de uma promessa de compra e venda n\u00e3o \u00e9 suficiente para extinguir a responsabilidade do propriet\u00e1rio pelo pagamento das despesas de condom\u00ednio.<\/p>\n

De outra parte, quanto \u00e0 finalidade, a obriga\u00e7\u00e3o propter rem <\/em>se destina a manter a conserva\u00e7\u00e3o da coisa.<\/p>\n

Sobre esse ponto, Maur\u00edcio Bunazar<\/strong>, em obra dedicada exclusivamente ao tema, afirma que<\/p>\n

“a verdadeira fun\u00e7\u00e3o da obriga\u00e7\u00e3o ‘propter rem’ \u00e9 a conserva\u00e7\u00e3o da ‘res’ objeto da situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddica, real ou pessoal, que deflagrou a obriga\u00e7\u00e3o <\/em>” (Obriga\u00e7\u00e3o propter rem <\/em>: aspectos te\u00f3ricos e pr\u00e1ticos<\/strong>. S\u00e3o Paulo: Atlas, 2014, p. 81).<\/p><\/blockquote>\n

Nessa esteira, ao se desconstituir a penhora sobre o im\u00f3vel, o atendimento da finalidade de conserva\u00e7\u00e3o acaba sendo comprometida, pois o condom\u00ednio passa a depender da incerta possibilidade de encontrar bens\u00a0penhor\u00e1veis no patrim\u00f4nio do promitente comprador.<\/p>\n

Vale lembrar, ainda, que a mera possibilidade de penhora do im\u00f3vel tem, por si s\u00f3, o efeito psicol\u00f3gico de desestimular a inadimpl\u00eancia, de modo que a impossibilidade de penhora geraria o efeito inverso, atentando contra a finalidade da obriga\u00e7\u00e3o propter rem <\/em>, que \u00e9 manter a conserva\u00e7\u00e3o da coisa.<\/p>\n

H\u00e1 premente necessidade, portanto, de se firmar uma adequada interpreta\u00e7\u00e3o da tese firmada pelo rito do art. 543-C do CPC, de modo a afastar interpreta\u00e7\u00f5es contr\u00e1rias \u00e0 natureza e \u00e0 finalidade da obriga\u00e7\u00e3o propter rem <\/em>.<\/p>\n

Um interpreta\u00e7\u00e3o interessante pode ser obtida com a aplica\u00e7\u00e3o da teoria da dualidade do v\u00ednculo obrigacional, como prop\u00f5e Bunazar <\/strong>(ibid <\/em>., p. 146), para a hip\u00f3tese de pluralidade de direitos subjetivos reais sobre a coisa.<\/p>\n

A teoria da dualidade do v\u00ednculo obrigacional, conforme ensina Judith Martins-Costa<\/strong>, foi desenvolvida por Alois von Bekker e Ernst Immanuel Brinz, e aperfei\u00e7oada por Von Gierke.<\/p>\n

Esses juristas propuseram a decomposi\u00e7\u00e3o da obriga\u00e7\u00e3o em d\u00e9bito (schuld <\/em>), o dever de prestar, e responsabilidade (haftung <\/em>), a sujei\u00e7\u00e3o do devedor, ou terceiro, \u00e0 satisfa\u00e7\u00e3o da d\u00edvida (cf. Coment\u00e1rios ao novo C\u00f3digo Civil<\/strong>, vol. V, tomo I. Rio de Janeiro: Forense, 2003, p. 16).<\/p>\n

Aplicando-se essa teoria \u00e0 obriga\u00e7\u00e3o de pagar despesas condominiais, verifica-se que o d\u00e9bito deve ser imputado a quem se beneficia dos servi\u00e7os prestados pelo condom\u00ednio, no caso, o promitente comprador, valendo assim o brocardo latino ubi commoda, ibi incommoda.<\/em><\/p>\n

At\u00e9 aqui, n\u00e3o h\u00e1, a rigor, nenhuma novidade.<\/p>\n

A grande diferen\u00e7a \u00e9 que o propriet\u00e1rio n\u00e3o se desvincula da obriga\u00e7\u00e3o, mantendo-se na condi\u00e7\u00e3o de respons\u00e1vel pelo pagamento da d\u00edvida, enquanto mantiver a situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddica de propriet\u00e1rio do im\u00f3vel.<\/p>\n

Essa separa\u00e7\u00e3o entre d\u00e9bito e responsabilidade permite uma solu\u00e7\u00e3o mais adequada para a controv\u00e9rsia, preservando-se a ess\u00eancia da obriga\u00e7\u00e3o propter\u00a0<\/em>rem<\/em>.<\/p>\n

Restauram-se, desse modo, as conclus\u00f5es de um entendimento j\u00e1 trilhado\u00a0por esta Corte Superior, em voto proferido pelo Min. RUY ROSADO DE AGUIAR, conforme se verifica na seguinte ementa:<\/p>\n

CONDOM\u00cdNIO. Despesas. A\u00e7\u00e3o de cobran\u00e7a. Legitimidade passiva.\u00a0<\/em>– A a\u00e7\u00e3o de cobran\u00e7a de quotas condominiais pode ser proposta tanto contra o propriet\u00e1rio como contra o promitente comprador, pois o interesse prevalente \u00e9 o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispens\u00e1veis e inadi\u00e1veis, podendo o credor escolher, – entre aqueles que tenham uma rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica vinculada ao im\u00f3vel (propriet\u00e1rio, possuidor, promitente comprador, etc.), – o que mais prontamente poder\u00e1 cumprir com a obriga\u00e7\u00e3o, ressalvado a este o direito regressivo contra quem entenda respons\u00e1vel. – A\u00e7\u00e3o promovida contra o propriet\u00e1rio. Recurso conhecido, mas improvido. <\/em>(REsp 194.481\/SP, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, DJ 22\/03\/1999)<\/strong><\/p><\/blockquote>\n

\u00c9 certo que esse julgado acabou sendo superado, ante os questionamentos do Min. S\u00c1LVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, no EREsp 138.389\/MG, o que influenciou a jurisprud\u00eancia desta Corte a partir de ent\u00e3o.<\/p>\n

Cabe, portanto, enfrentar os referidos questionamentos.<\/p>\n

O primeiro diz respeito \u00e0 possibilidade de o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel ficar vinculado \u00e0 obriga\u00e7\u00e3o por longos anos, caso o promitente comprador n\u00e3o providencie a lavratura da escritura e o devido registro.<\/p>\n

Esse questionamento, a meu ju\u00edzo, diz respeito exclusivamente \u00e0 rela\u00e7\u00e3o obrigacional estabelecida entre o propriet\u00e1rio (promitente vendedor) e o promitente comprador, que poderiam estabelecer prazo para a ultima\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio jur\u00eddico, inclusive com a fixa\u00e7\u00e3o de multa.<\/p>\n

Se n\u00e3o o fizeram, deixaram aberta a possibilidade de o neg\u00f3cio jur\u00eddico ficar pendente de exaurimento por longos anos, devendo arcar com as consequ\u00eancias de seus atos.<\/p>\n

O outro questionamento diz respeito \u00e0 poss\u00edvel falta de interesse do\u00a0propriet\u00e1rio, ou melhor “quase ex-propriet\u00e1rio”, em contestar a a\u00e7\u00e3o de cobran\u00e7a de despesas condominiais, uma vez que o interesse direito seria do promitente comprador, j\u00e1 imitido na posse do im\u00f3vel.<\/p>\n

Sobre esse ponto, cabe ressaltar que o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel responde pelos d\u00e9bitos condominiais com todo o seu patrim\u00f4nio, n\u00e3o somente com o im\u00f3vel, pois a obriga\u00e7\u00e3o propter rem <\/em>n\u00e3o se confunde com os direitos reais de garantia.<\/p>\n

N\u00e3o se pode afirmar, portanto, que faltaria interesse ao propriet\u00e1rio em contestar a demanda, pois correr\u00e1 o risco de sofrer constri\u00e7\u00e3o em seu patrim\u00f4nio pessoal, uma vez que dinheiro e dep\u00f3sitos banc\u00e1rios t\u00eam prefer\u00eancia sobre a penhora do im\u00f3vel (cf. art. 655, inciso I, do CPC).<\/p>\n

De outra parte, o promitente comprador poder\u00e1, a qualquer tempo, ingressar na demanda como assistente litisconsorcial (cf. art. 54 do CPC), para assumir a defesa de seus interesses.<\/p>\n

Por \u00faltimo, n\u00e3o me restam d\u00favidas de que, entre o risco de o cond\u00f4mino inadimplente perder o im\u00f3vel e o risco de a comunidade de cond\u00f4minos ter que arcar com as despesas da unidade inadimplente, deve-se privilegiar o interesse coletivo dessa comunidade em detrimento do interesse individual do cond\u00f4mino inadimplente.<\/p>\n

Conclui-se, portanto, que os questionamentos referidos no EREsp\u00a0138.389\/MG n\u00e3o obstam a interpreta\u00e7\u00e3o da tese \u00e0 luz da teoria da dualidade da obriga\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Passando ao caso concreto, n\u00e3o merece provimento o recurso especial interposto pela propriet\u00e1ria do im\u00f3vel, COMPANHIA DE HABITA\u00c7\u00c3O POPULAR DE CURITIBA, pois esta, embora n\u00e3o seja devedora, \u00e9 tamb\u00e9m respons\u00e1vel pelo d\u00e9bito.<\/p>\n

Ante o exposto, voto pelo desprovimento do recurso especial.<\/strong><\/p>\n

\u00c9 o voto.<\/p>\n

CERTID\u00c3O DE JULGAMENTO TERCEIRA TURMA<\/strong><\/p>\n

N\u00famero Registro: 2014\/0060222-0 PROCESSO ELETR\u00d4NICO REsp 1.442.840 \/ PR<\/strong><\/p>\n

N\u00fameros Origem: 201200064596 26062720078160004 4903508 9360727 936072700 936072702<\/p>\n

PAUTA: 06\/08\/2015 JULGADO: 06\/08\/2015<\/p>\n

Relator<\/strong><\/p>\n

Exmo. Sr. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO<\/strong><\/p>\n

Presidente da Sess\u00e3o<\/p>\n

Exmo. Sr. Ministro RICARDO VILLAS B\u00d4AS CUEVA<\/p>\n

Subprocuradora-Geral da Rep\u00fablica<\/p>\n

Exma. Sra. Dra. M\u00d4NICA NICIDA GARCIA<\/p>\n

Secret\u00e1ria<\/p>\n

Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA<\/p>\n

AUTUA\u00c7\u00c3O<\/strong><\/p>\n

RECORRENTE : COMPANHIA DE HABITA\u00c7\u00c3O POPULAR DE CURITIBA ADVOGADO : RAFAEL FERNANDO PORTELA E OUTRO(S)<\/p>\n

RECORRIDO : CONJUNTO RESIDENCIAL MORADIAS CAIU\u00c1 I CONDOM\u00cdNIO XVI ADVOGADOS : LUIZ FERNANDO DE QUEIROZ E OUTRO(S)<\/p>\n

BEATRIZ SANTI<\/p>\n

H\u00c9LIO KENNEDY GON\u00c7ALVES VARGAS INTERES. : ROBERVAL JO\u00c3O ESTREITA<\/p>\n

INTERES. : CLEIA REGINA ESTRELA<\/p>\n

ASSUNTO: DIREITO CIVIL – Coisas – Propriedade – Condom\u00ednio em Edif\u00edcio – Despesas Condominiais<\/p>\n

CERTID\u00c3O<\/strong><\/p>\n

Certifico que a egr\u00e9gia TERCEIRA TURMA, ao apreciar o processo em ep\u00edgrafe na sess\u00e3o realizada nesta data, proferiu a seguinte decis\u00e3o:<\/p>\n

A Terceira Turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<\/p>\n

Os Srs. Ministros Ricardo Villas B\u00f4as Cueva (Presidente), Marco Aur\u00e9lio Bellizze, Moura Ribeiro e Jo\u00e3o Ot\u00e1vio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

RECURSO ESPECIAL N\u00ba 1.442.840 – PR (2014\/0060222-0) RELATOR:\u00a0MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO RECORRENTE :\u00a0COMPANHIA DE HABITA\u00c7\u00c3O POPULAR DE CURITIBA ADVOGADO : RAFAEL FERNANDO PORTELA E OUTRO(S) RECORRIDO : CONJUNTO RESIDENCIAL MORADIAS CAIU\u00c1\u00a0 I\u00a0CONDOM\u00cdNIO XVI ADVOGADOS : LUIZ FERNANDO DE QUEIROZ E OUTRO(S) BEATRIZ SANTI H\u00c9LIO KENNEDY GON\u00c7ALVES VARGAS INTERES. :\u00a0 ROBERVAL JO\u00c3O ESTREITA INTERES. :\u00a0 […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[5],"tags":[],"class_list":["post-11459","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-stfstj"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/11459","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=11459"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/11459\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=11459"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=11459"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=11459"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}