{"id":11416,"date":"2015-09-12T15:03:26","date_gmt":"2015-09-12T17:03:26","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=11416"},"modified":"2015-09-12T15:03:26","modified_gmt":"2015-09-12T17:03:26","slug":"artigo-por-uma-alteracao-do-atual-modelo-contratual-notarial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=11416","title":{"rendered":"Artigo: Por uma altera\u00e7\u00e3o do atual modelo contratual notarial"},"content":{"rendered":"

Fernanda de Freitas Leit\u00e3o<\/strong>*<\/p>\n

Escrevi este artigo em julho de 2001, precisamente h\u00e1 14 anos, logo ap\u00f3s o meu ingresso como Delegat\u00e1ria do 15\u00ba Of\u00edcio de Notas da Capital, por meio de concurso p\u00fablico de provas e t\u00edtulos, sendo aquele o primeiro realizado no Brasil.<\/p>\n

J\u00e1 naquela \u00e9poca, insurgi-me contra a forma em que eram lavradas as escrituras p\u00fablicas, reputava-as prolixas, com diversos termos desnecess\u00e1rios e anacr\u00f4nicos.<\/p>\n

Muito falei sobre esse assunto, no entanto, confesso-lhes que penso que, at\u00e9 agora, nada mudou nesse sentido.<\/p>\n

Como sou persistente, decidi reescrev\u00ea-lo, no intuito de tentar mudar um pouco dessa cultura notarial, inclusive na minha Serventia.<\/p>\n

Estamos vivendo uma \u00e9poca de grandes e incessantes transforma\u00e7\u00f5es, tanto sociais como tecnol\u00f3gicas. As pessoas buscam, cada vez mais, a praticidade e a objetividade na sua vida cotidiana, mormente nas suas rela\u00e7\u00f5es profissionais. A linguagem moderna se caracteriza pela sua clareza e objetividade, dispensando palavras ou termos inintelig\u00edveis para o cidad\u00e3o comum.<\/p>\n

Vejam como s\u00e3o as mensagens transmitidas pelo WhatsApp! Curtas e diretas. Essa \u00e9 a linguagem atual.<\/p>\n

Tenho convic\u00e7\u00e3o de que a elabora\u00e7\u00e3o de um bom contrato n\u00e3o est\u00e1 calcada no uso de palavras dif\u00edceis ou num amontoado de folhas, que o leigo n\u00e3o entende, tampouco pelo uso de frases e termos in\u00fateis para a confec\u00e7\u00e3o daquele documento.<\/p>\n

A partir dessa minha observa\u00e7\u00e3o, resolvi proceder a algumas modifica\u00e7\u00f5es nas escrituras p\u00fablicas que, a meu ver, guardam em si uma grande carga de termos desnecess\u00e1rios, repeti\u00e7\u00e3o de palavras sin\u00f4nimas, termos jur\u00eddicos que, na maioria das vezes, n\u00e3o s\u00e3o entendidos por aquele indiv\u00edduo leigo, que est\u00e1 comprando um im\u00f3vel, e por vezes nem mesmo por aquele escrevente que redigiu o documento e est\u00e1 lendo a aludida escritura.<\/p>\n

Exemplificando melhor, entendo como termos redundantes e dispens\u00e1veis os adiante expostos: partes entre si, justas e contratadas. N\u00e3o seria melhor dizer: \u201ccompareceu, como outorgante vendedor, fulano de tal\u201d? Outro termo: bem como farei enviar nota ao competente of\u00edcio distribuidor, no prazo e na forma da lei. \u201cO ato da distribui\u00e7\u00e3o da escritura p\u00fablica compete ao Of\u00edcio de Notas, que lavrou o aludido ato, e ao Registro Imobili\u00e1rio competente.\u201d Portanto, trata-se de uma frase que pode e deve ser abolida.<\/p>\n

Vale, igualmente, destacarmos outro grande exagero, \u00e9 quando se trata da quita\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Normalmente, nas escrituras p\u00fablicas de compra e venda, quando o vendedor d\u00e1 a quita\u00e7\u00e3o, coloca-se que o vendedor d\u00e1 a mais ampla, plena, irrevog\u00e1vel e rasa quita\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Ora, se o vendedor deu a quita\u00e7\u00e3o, est\u00e1 quitado. Se fosse quita\u00e7\u00e3o parcial ou com ressalva, a\u00ed sim, dever\u00edamos consignar expressamente essa situa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Outro exemplo: O outorgante vende, como de fato vendido o tem, pelo pre\u00e7o certo e ajustado de R$. N\u00e3o seria melhor dizermos: \u201cO outorgante vende ao outorgado o im\u00f3vel supracitado pelo pre\u00e7o de R$ …\u201d? A presente promessa \u00e9 irrevog\u00e1vel e irretrat\u00e1vel. \u201cN\u00e3o seria melhor escolhermos um dos dois adjetivos\u201d?\u00a0 Este instrumento \u00e9 celebrado nos melhores termos de direito… \u201cAlgu\u00e9m j\u00e1 firmou algum documento, nos piores termos de direito?<\/p>\n

Outro termo jur\u00eddico desnecess\u00e1rio que, normalmente, consta em todas as escrituras, \u00e9 a evic\u00e7\u00e3o de direito. O art. 447, do C\u00f3digo Civil, determina que, nos contratos onerosos, o alienante responde pela evic\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Por que ningu\u00e9m se refere aos v\u00edcios redibit\u00f3rios?\u00a0 Porque as consequ\u00eancias jur\u00eddicas dos v\u00edcios redibit\u00f3rios se encontram na lei, exatamente como na evic\u00e7\u00e3o de direito.<\/p>\n

Ora, se o alienante \u00e9 obrigado a resguardar o adquirente dos riscos da evic\u00e7\u00e3o, penso que s\u00f3 dever\u00edamos inserir o mencionado termo na hip\u00f3tese de o alienante n\u00e3o responder ou quando houver refor\u00e7o, diminui\u00e7\u00e3o da garantia ou a exclus\u00e3o da responsabilidade, fora esses casos, a coloca\u00e7\u00e3o do termo evic\u00e7\u00e3o de direito \u00e9, sob a minha \u00f3tica, totalmente despicienda.<\/p>\n

Por que se coloca \u201cSaibam quantas estas virem…\u201d? Indago, algu\u00e9m atualmente se expressa dessa forma? N\u00e3o seria mais apropriado colocarmos: Aos …. dias do m\u00eas….?<\/p>\n

O constituto-possess\u00f3rio ou clausula constituti<\/em> \u00e9 outro problema que atormenta o mundo notarial. Ser\u00e1 que algu\u00e9m sabe o momento correto de imitir o outorgado no im\u00f3vel, por meio do constituto-possess\u00f3rio?<\/p>\n

Sabemos que o constituto-possess\u00f3rio se d\u00e1 quando se transfere a posse ficticiamente.<\/p>\n

Mas ser\u00e1 que todos realmente sabem o exato momento para utiliz\u00e1-lo de forma correta?<\/p>\n

O constituto-possess\u00f3rio estava positivado no inciso IV, do art. 494 e inciso V, do art. 520, do antigo C\u00f3digo Civil, que tratava respectivamente de modos de aquisi\u00e7\u00e3o e perda da posse.<\/p>\n

O C\u00f3digo Civil de 2002 n\u00e3o o previu expressamente.<\/p>\n

No entanto, a melhor doutrina entende que o instituto permanece no nosso sistema jur\u00eddico, todavia, de forma impl\u00edcita no art. 1.204 (vejam o Enunciado n\u00ba 77, da Jornada de Direito Civil).<\/p>\n

Dando prosseguimento \u00e0s minhas observa\u00e7\u00f5es, outra frase que considero dispens\u00e1vel \u00e9 aquela que diz: \u201c…O presente contrato \u00e9 extensivo aos seus herdeiros e sucessores.\u201d N\u00f3s, operadores do direito, conhecemos a norma legal, ou seja, no tocante aos contratos impessoais, transmitem-se os direitos aos respectivos herdeiros ou sucessores, n\u00e3o se aplicando essa regra quando se tratar de contratos personal\u00edssimos. Mais uma vez, a consequ\u00eancia jur\u00eddica est\u00e1 na lei.<\/p>\n

Nesse mesmo diapas\u00e3o, reitero o que escrevi no texto sobre o bem de fam\u00edlia contratual.<\/p>\n

Temos o h\u00e1bito de sermos prolixos, quando lavramos uma procura\u00e7\u00e3o para alienar determinado im\u00f3vel, devemos deixar expresso que o mandat\u00e1rio poder\u00e1 vender, dar quita\u00e7\u00e3o, transmitir dom\u00ednio, responder pela evic\u00e7\u00e3o, e por a\u00ed afora, sob pena de a mencionada procura\u00e7\u00e3o n\u00e3o ser aceita no Servi\u00e7o Notarial ou Registral, que se pretende realizar o ato.<\/p>\n

N\u00e3o bastaria dizermos que o mandat\u00e1rio X tem poderes para a venda, os outros poderes n\u00e3o seriam corol\u00e1rios do primeiro, que \u00e9 a venda. Aprendemos desde cedo na Faculdade de Direito que quem pode o mais, pode o menos, mas na pr\u00e1tica notarial essa m\u00e1xima n\u00e3o surte quase nenhum efeito. Se posso vender, a fortiori, posso dar quita\u00e7\u00e3o, n\u00e3o seria o l\u00f3gico?<\/p>\n

Isso, apesar de aparentemente ser um detalhe irrelevante, gera, a meu ver, um grande problema ao sistema notarial, posto que provoca inseguran\u00e7a quando se lavra o ato,\u00a0 haja vista que n\u00e3o sabemos de antem\u00e3o se aquela procura\u00e7\u00e3o ser\u00e1 aceita ou n\u00e3o perante a outra Serventia, principalmente quando a procura\u00e7\u00e3o \u00e9 dirigida \u00e0 pr\u00e1tica do ato principal em outro estado da nossa Federa\u00e7\u00e3o ou quando \u00e9 origin\u00e1ria de outro pa\u00eds.<\/p>\n

Enfim, acredito que essas mudan\u00e7as propostas n\u00e3o se trata simplesmente de querer por diletantismo alterar a forma em que s\u00e3o lavradas a maioria das escrituras no nosso pa\u00eds, mas, sim, de adequ\u00e1-las \u00e0s normas e aos princ\u00edpios determinados tanto na Constitui\u00e7\u00e3o da Rep\u00fablica como no C\u00f3digo Civil, como, por exemplo, o princ\u00edpio da boa-f\u00e9 objetiva, assim como os seus deveres anexos (prote\u00e7\u00e3o, informa\u00e7\u00e3o e coopera\u00e7\u00e3o \u2013 inobserv\u00e2ncia, viola\u00e7\u00e3o positiva do contrato), da fun\u00e7\u00e3o social do contrato e da justi\u00e7a contratual.<\/p>\n

.<\/span><\/p>\n

*Bacharel em Direito em 1991 pela Universidade do Estado do Rio de Janeiro. Exerceu a advocacia na iniciativa privada, em seguida, admitida em concurso p\u00fablico, exerceu o cargo de Procuradora do Estado do Rio de Janeiro e, a partir de 1998, passou a atuar como quinta Tabeli\u00e3 do 15\u00ba Of\u00edcio de Notas da Comarca da Capital do Estado do Rio de Janeiro.<\/p>\n

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Fernanda de Freitas Leit\u00e3o* Escrevi este artigo em julho de 2001, precisamente h\u00e1 14 anos, logo ap\u00f3s o meu ingresso como Delegat\u00e1ria do 15\u00ba Of\u00edcio de Notas da Capital, por meio de concurso p\u00fablico de provas e t\u00edtulos, sendo aquele o primeiro realizado no Brasil. J\u00e1 naquela \u00e9poca, insurgi-me contra a forma em que eram […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[14],"tags":[],"class_list":["post-11416","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-artigos"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/11416","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=11416"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/11416\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=11416"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=11416"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=11416"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}