{"id":11256,"date":"2015-08-13T20:04:48","date_gmt":"2015-08-13T22:04:48","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=11256"},"modified":"2015-08-13T20:04:48","modified_gmt":"2015-08-13T22:04:48","slug":"1a-vrpsp-pedido-de-providencias-consolidacao-da-propriedade-em-alienacao-fiduciaria-aplicacao-do-decreto-lei-7066-possibilidade-de-quitacao-da-divida-ate-assinatura-do-auto-de-arrematacao-i","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=11256","title":{"rendered":"1\u00aa VRP|SP: Pedido de provid\u00eancias – Consolida\u00e7\u00e3o da propriedade em aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria – Aplica\u00e7\u00e3o do Decreto-Lei 70\/66 – Possibilidade de quita\u00e7\u00e3o da d\u00edvida at\u00e9 assinatura do auto de arremata\u00e7\u00e3o – Impossibilidade de cancelamento da averba\u00e7\u00e3o – Necessidade de realiza\u00e7\u00e3o de novo neg\u00f3cio jur\u00eddico – Improced\u00eancia."},"content":{"rendered":"

Processo 1043214-93.2015.8.26.0100<\/strong><\/p>\n

Pedido de Provid\u00eancias<\/p>\n

Registro de Im\u00f3veis<\/p>\n

17\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis de S\u00e3o Paulo<\/p>\n

B. I. S\/A<\/p>\n

Pedido de provid\u00eancias – Consolida\u00e7\u00e3o da propriedade em aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria – Aplica\u00e7\u00e3o do Decreto-Lei 70\/66 – possibilidade de quita\u00e7\u00e3o da d\u00edvida at\u00e9 assinatura do auto de arremata\u00e7\u00e3o – impossibilidade de cancelamento da averba\u00e7\u00e3o – necessidade de realiza\u00e7\u00e3o de novo neg\u00f3cio jur\u00eddico – improced\u00eancia.<\/p>\n

Trata-se de pedido de provid\u00eancias formulado pelo Oficial do 17\u00ba Registro de Im\u00f3veis da Capital, a requerimento de J. G.. O requerente realizou contrato de m\u00fatuo com B. I. S.A, acordando em transmitir em car\u00e1ter fiduci\u00e1rio o im\u00f3vel da matr\u00edcula 35.490, de acordo com R. 04, do 17\u00ba Registro de Im\u00f3veis da Capital.<\/p>\n

O mencionado bem teve a propriedade consolidada em favor da institui\u00e7\u00e3o financeira, conforme o rito legal da Lei Federal 9.514\/97. Contudo, entre a consolida\u00e7\u00e3o e a realiza\u00e7\u00e3o do leil\u00e3o exigido pela referida lei, as partes do contrato fiduci\u00e1rio firmaram termo de quita\u00e7\u00e3o da d\u00edvida, de forma que o requerente buscou, com base neste t\u00edtulo, o cancelamento do R.04 e A.05, para ter o im\u00f3vel novamente sob seu dom\u00ednio.<\/p>\n

Alega o Oficial que tal pedido n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel, pois conforme o art. 27 da Lei 9.514\/97, que no seu entender \u00e9 norma cogente, ap\u00f3s a consolida\u00e7\u00e3o da propriedade o credor fiduci\u00e1rio deve realizar obrigatoriamente o leil\u00e3o do im\u00f3vel, n\u00e3o sendo permitido o cancelamento da averba\u00e7\u00e3o. Juntou documentos \u00e0s fls. 08\/22.<\/p>\n

O B. I. S.A manifestou-se \u00e0s fls. 34\/39, citando recente decis\u00e3o do Colendo Superior Tribunal de Justi\u00e7a no sentido de que a quita\u00e7\u00e3o pode ser feita at\u00e9 a assinatura do auto de arremata\u00e7\u00e3o, devido \u00e0 aplica\u00e7\u00e3o subsidi\u00e1ria do Decreto-Lei 70\/66, al\u00e9m de argumentar que o cancelamento da averba\u00e7\u00e3o \u00e9 aceita por ele, agora propriet\u00e1rio consolidado do bem, e que n\u00e3o trar\u00e1 preju\u00edzo algum a terceiros.<\/p>\n

O Minist\u00e9rio P\u00fablico opinou pela improced\u00eancia do pedido de cancelamento (fls. 56\/57).<\/p>\n

\u00c9 o relat\u00f3rio. Decido. <\/strong><\/p>\n

Preliminarmente, cabe ressaltar a import\u00e2ncia do tema, pouco discutido na doutrina e com poucas decis\u00f5es judiciais, que variam de teor. A lei 9.514\/97, em seu artigo 39, assim disp\u00f5e:<\/p>\n

\u201cArt. 39. \u00c0s opera\u00e7\u00f5es de financiamento imobili\u00e1rio em geral a que se refere esta Lei:<\/p>\n

I – n\u00e3o se aplicam as disposi\u00e7\u00f5es da Lei n\u00ba 4.380, de 21 de agosto de 1964, e as demais disposi\u00e7\u00f5es legais referentes ao Sistema Financeiro da Habita\u00e7\u00e3o – SFH;<\/p>\n

II – aplicam-se as disposi\u00e7\u00f5es dos arts. 29 a 41 do Decreto-lei n\u00ba 70, de 21 de novembro de 1966.\u201d<\/p>\n

Interpretando o inciso II, v\u00ea-se seu car\u00e1ter subsidi\u00e1rio, ou seja, \u00e0queles temas que n\u00e3o foram tratados na lei 9.514\/97 deve-se aplicar os artigos 29 a 41 do Decreto-Lei 70\/66.<\/p>\n

A principal diferen\u00e7a entre os referidos diplomas legais \u00e9 que na primeira a propriedade se consolida para depois ser vendido o bem, enquanto que o Decreto-Lei n\u00e3o exige para a sua formaliza\u00e7\u00e3o que a propriedade do bem seja consolidada em favor do credor fiduci\u00e1rio.<\/p>\n

\u00c9 justamente nesse aspecto que reside a maior incompatibilidade ente tais documentos normativos. Entre os artigos do Decreto-Lei aplic\u00e1veis, est\u00e1 a regulamenta\u00e7\u00e3o dos leil\u00f5es. Diz o art. 34 do referido diploma legal:<\/p>\n

\u201cArt 34. \u00c9 l\u00edcito ao devedor, a qualquer momento, at\u00e9 a assinatura do auto de arremata\u00e7\u00e3o, purgar o d\u00e9bito, totalizado de acordo com o artigo 33, e acrescido ainda dos seguintes encargos: (…)\u201d<\/p>\n

N\u00e3o h\u00e1 correspond\u00eancia a esta determina\u00e7\u00e3o na Lei 9514\/97, devendo ela, conforme disposi\u00e7\u00e3o j\u00e1 exposta, ser aplicada subsidiariamente.<\/p>\n

Assim, entendo ser v\u00e1lido o termo de quita\u00e7\u00e3o apresentado, afastando o entendimento de que o art. 24 da Lei 9514\/97 \u00e9 cogente quanto a obrigatoriedade de realiza\u00e7\u00e3o do leil\u00e3o, sem possibilidade de quita\u00e7\u00e3o da divida.<\/p>\n

Neste sentido, recente decis\u00e3o do STJ no julgamento do RECURSO ESPECIAL N\u00ba 1.462.210 – RS (2014\/0149511-0), de relatoria do E. MINISTRO RICARDO VILLAS B\u00d4AS CUEVA, acatado por unanimidade pela turma julgadora. Cabe destacar parte do voto: \u201c\u00c0 luz da din\u00e2mica estabelecida pela lei, o devedor (fiduciante), sendo propriet\u00e1rio de um im\u00f3vel, aliena-o ao credor (fiduci\u00e1rio) a t\u00edtulo de garantia, constituindo a propriedade resol\u00favel, condicionada ao pagamento da d\u00edvida. Ocorrendo o pagamento da referida d\u00edvida, opera-se a autom\u00e1tica revoga\u00e7\u00e3o da fid\u00facia e a consequente consolida\u00e7\u00e3o da propriedade plena em nome do fiduciante. Ao contr\u00e1rio, se ocorrer o inadimplemento contratual do devedor, consolida-se a propriedade plena no patrim\u00f4nio do fiduci\u00e1rio.<\/p>\n

Assim, tendo em vista que o devedor transfere a propriedade do im\u00f3vel ao credor at\u00e9 o pagamento da d\u00edvida, conclui-se que essa transfer\u00eancia caracteriza-se pela temporariedade e pela transitoriedade, pois o credor adquire o im\u00f3vel n\u00e3o com o prop\u00f3sito de mant\u00ea-lo como sua propriedade, em definitivo, mas, sim, com a finalidade de garantia da obriga\u00e7\u00e3o principal, mantendo-o sob seu dom\u00ednio at\u00e9 que o devedor fiduciante pague a d\u00edvida.<\/p>\n

No entanto, apesar de consolidada a propriedade, n\u00e3o se extingue de pleno direito o contrato de m\u00fatuo, pois o credor fiduci\u00e1rio deve providenciar a venda do bem, mediante leil\u00e3o, ou seja, a partir da consolida\u00e7\u00e3o da propriedade do bem em favor do agente fiduci\u00e1rio, inaugura-se uma nova fase do procedimento de execu\u00e7\u00e3o contratual. Portanto, (..) no \u00e2mbito da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de im\u00f3veis em garantia, o contrato que serve de base para a exist\u00eancia da garantia n\u00e3o se extingue por for\u00e7a da consolida\u00e7\u00e3o da propriedade, mas, sim, pela aliena\u00e7\u00e3o em leil\u00e3o p\u00fablico do bem objeto da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, a partir da lavratura do auto de arremata\u00e7\u00e3o.\u201d (grifo nosso)<\/p>\n

Al\u00e9m do exposto, cabe ressaltar que tal decis\u00e3o se originou de recurso interposto pelo credor fiduci\u00e1rio, por n\u00e3o estar de acordo com a quita\u00e7\u00e3o da d\u00edvida, feita entre o primeiro e segundo leil\u00f5es previstos em lei. No caso em an\u00e1lise, h\u00e1 concord\u00e2ncia entre credor e devedor. Ora, se o Superior Tribunal de Justi\u00e7a entende que a aplica\u00e7\u00e3o subsidi\u00e1ria do Decreto-Lei 70\/66 ocorre mesmo nestas condi\u00e7\u00f5es adversas de discord\u00e2ncia entre as partes, n\u00e3o h\u00e1 raz\u00e3o para afastar sua aplica\u00e7\u00e3o no caso em tela, em que existe vontade das partes no sentido de realizar acordo para quita\u00e7\u00e3o da d\u00edvida, que \u00e9 o fim por excel\u00eancia do contrato de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, em detrimento do entendimento de que este fim \u00e9 a obten\u00e7\u00e3o do bem pelo credor para subsequente leil\u00e3o. Uma vez determinado que a quita\u00e7\u00e3o da d\u00edvida ap\u00f3s a consolida\u00e7\u00e3o da propriedade \u00e9 cab\u00edvel, surge quest\u00e3o importante: de que maneira o dom\u00ednio voltar\u00e1 a ser exercido pelo antigo devedor?<\/p>\n

A sugest\u00e3o do Minist\u00e9rio P\u00fablico, no sentido de que este deve adquirir o bem no leil\u00e3o, n\u00e3o me parece de bom senso, embora fiel \u00e0 letra da lei. Contudo, o cancelamento da averba\u00e7\u00e3o que consolida a propriedade tamb\u00e9m n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel, pois esta averba\u00e7\u00e3o \u00e9 apenas declarat\u00f3ria. A respeito deste tema, o citado voto do Ministro Ricardo Villas B\u00f4as se limita a dizer que \u201c(…) os preju\u00edzos advindos com a posterior purga\u00e7\u00e3o da mora s\u00e3o suportados exclusivamente pelo devedor fiduciante, que arcar\u00e1 com todas as despesas referentes \u00e0 \u201cnova\u201d transmiss\u00e3o da propriedade e tamb\u00e9m com os gastos despendidos pelo fiduci\u00e1rio com a consolida\u00e7\u00e3o da propriedade (ITBI, custas cartor\u00e1rias, etc).\u201d<\/p>\n

Destaca-se que n\u00e3o foi explicitada a forma desta \u201cnova\u201d transmiss\u00e3o. Acredito ser necess\u00e1ria a realiza\u00e7\u00e3o de novo neg\u00f3cio jur\u00eddico entre as partes, que suportar\u00e3o os seus custos, para a renova\u00e7\u00e3o da garantia ou altera\u00e7\u00e3o da propriedade.<\/p>\n

A situa\u00e7\u00e3o foi criada pela mora do devedor, que teve oportunidade anterior de purg\u00e1-la e n\u00e3o o fez, bem como pela atitude do credor em abrir m\u00e3o da arremata\u00e7\u00e3o e aceitar a quantia devida, n\u00e3o podendo ser resolvida por mero cancelamento de averba\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Do exposto, julgo improcedente o pedido de provid\u00eancias formulado pelo Oficial do 17\u00ba Registro de Im\u00f3veis da Capital, a requerimento de Jos\u00e9 Garcia, afastando a pretens\u00e3o de cancelamento da averba\u00e7\u00e3o. N\u00e3o h\u00e1 custas, despesas processuais ou honor\u00e1rios advocat\u00edcios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos.<\/p>\n

P.R.I.C.<\/p>\n

S\u00e3o Paulo, 11 de agosto de 2015.<\/p>\n

Tania Mara Ahualli <\/strong><\/p>\n

Ju\u00edza de Direito<\/p>\n

(DJe de 13.08.2015 – SP)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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