{"id":11139,"date":"2015-07-08T10:22:32","date_gmt":"2015-07-08T12:22:32","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/\/?p=11139"},"modified":"2015-07-08T10:22:32","modified_gmt":"2015-07-08T12:22:32","slug":"csmsp-registro-de-imoveis-compromisso-de-compra-e-venda-e-posterior-cessao-dos-direitos-celebrados-por-escritura-publica-necessidade-de-nova-escritura-publica-definitiva-de-com","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=11139","title":{"rendered":"CSM|SP: Registro de Im\u00f3veis \u2013 Compromisso de compra e venda e posterior cess\u00e3o dos direitos celebrados por escritura p\u00fablica \u2013 Necessidade de nova escritura p\u00fablica, definitiva, de compra e venda, ap\u00f3s pago o pre\u00e7o \u2013 Intelig\u00eancia dos artigos 108, 1.245, 1.417 e 1.418 do C\u00f3digo Civil \u2013 Recurso desprovido."},"content":{"rendered":"

AC\u00d3RD\u00c3O<\/strong><\/p>\n

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o n\u00b0 1066059-56.2014.8.26.0100, <\/strong>da Comarca de S\u00e3o Paulo, <\/strong>em que s\u00e3o apelantes SYLVIO ANT\u00d4NIO<\/strong> BITTENCOURT BARBERI, SILVIA HELENA BARBERI CRUZ,<\/strong> ANALUCIA BITTENCOURT BARBERI e JO\u00c3O EDUARDO<\/strong> BITTENCOURT BARBERI, <\/strong>\u00e9 apelado 1\u00ba OFICIAL DE REGISTRO<\/strong> DE IM\u00d3VEIS DA CAPITAL.<\/strong><\/p>\n

ACORDAM, <\/strong>em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO,<\/strong> V.U.<\/strong>“, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n

O julgamento teve a participa\u00e7\u00e3o dos Desembargadores JOS\u00c9 RENATO NALINI (Presidente), EROS<\/strong> PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO<\/strong> FRANCO E RICARDO ANAFE<\/strong>.<\/p>\n

S\u00e3o Paulo, 11 de junho de 2015.<\/p>\n

HAMILTON ELLIOT AKEL<\/strong><\/p>\n

CORREGEDOR GERAL DA JUSTI\u00c7A E RELATOR<\/strong><\/p>\n

Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00b0 1066059-56.2014.8.26.0100<\/p>\n

Apelantes: Sylvio Ant\u00f4nio Bittencourt Barberi e outros<\/p>\n

Apelado: 1\u00ba Oficial do Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis da Capital<\/p>\n

VOTO N\u00b0 34.211<\/strong><\/p>\n

Registro de im\u00f3veis \u2013 Compromisso de compra e venda e posterior cess\u00e3o dos direitos celebrados por escritura p\u00fablica \u2013 Necessidade de nova escritura p\u00fablica, definitiva, de compra e venda, ap\u00f3s pago o pre\u00e7o \u2013 Intelig\u00eancia dos artigos 108, 1.245, 1.417 e 1.418 do c\u00f3digo civil \u2013 Recurso desprovido.<\/strong><\/p>\n

Trata-se de recurso de apela\u00e7\u00e3o interposto contra senten\u00e7a que julgou procedente d\u00favida suscitada pelo 1\u00ba Oficial do Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis da Capital, que negou o registro de escritura p\u00fablica de promessa de cess\u00e3o \u2013 antecedida de compromisso de compra e venda, tamb\u00e9m lavrado por escritura p\u00fablica (conforme se pode ver de fl. 12) \u2013, acompanhado de certid\u00f5es dos Distribuidores C\u00edveis da Capital e outros documentos, entendendo que o t\u00edtulo h\u00e1bil para a transmiss\u00e3o do dom\u00ednio s\u00f3 poderia ser a escritura p\u00fablica definitiva.<\/p>\n

Os apelantes s\u00e3o herdeiros dos cession\u00e1rios e obtiveram, perante a 10\u00aa Vara da Fam\u00edlia e Sucess\u00f5es da Capital, alvar\u00e1 para outorga de escritura definitiva. No entanto, baseados em ponto de vista externado pelo pr\u00f3prio Registrador, em trabalho doutrin\u00e1rio, sustentam que, se o compromisso de compra e venda e a cess\u00e3o foram feitos por escritura p\u00fablica, uma vez quitado o pre\u00e7o, n\u00e3o haveria necessidade de nova escritura p\u00fablica para transmiss\u00e3o da propriedade.<\/p>\n

A Procuradoria de Justi\u00e7a manifestou-se pelo desprovimento do recurso.<\/p>\n

\u00c9 o relat\u00f3rio.<\/p>\n

O recurso n\u00e3o comporta provimento.<\/p>\n

O ponto central da discuss\u00e3o gira em torno de se estabelecer se, celebrado o compromisso de compra e venda por meio de escritura p\u00fablica, seria necess\u00e1rio, ap\u00f3s o pagamento do pre\u00e7o, lavrar nova escritura p\u00fablica definitiva, nos termos do art. 108 do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

\u00c9 certo que prestigiada doutrina, destacando-se Orlando Gomes e Jos\u00e9 Os\u00f3rio de Azevedo J\u00fanior como seus defensores, vislumbra no compromisso de compra e venda, sem cl\u00e1usula de arrependimento, um contrato preliminar impr\u00f3prio. Diz Jos\u00e9 Os\u00f3rio, a respeito do compromisso de compra e venda:<\/p>\n

“Neste, as partes n\u00e3o se obrigam a uma nova manifesta\u00e7\u00e3o de vontade e sim a reiterar, a reproduzir, a manifesta\u00e7\u00e3o anterior, pois foi neste momento anterior que o consentimento foi dado de forma cabal e irrevers\u00edvel \u2013 motivo por que deste momento anterior devem ser considerados produzidos todos os efeitos concretos do ato.<\/em><\/p>\n

…<\/em><\/p>\n

Assim \u00e9 que a ‘escritura’ n\u00e3o se constitui em outro neg\u00f3cio jur\u00eddico, caracterizando-se \u2013 isto, sim \u2013 como um ‘ato devido’ que expressa o cumprimento da obriga\u00e7\u00e3o assumida no primeiro contrato (Compromisso de compra e venda, 6\u00aa ed., S\u00e3o Paulo: Malheiros, 2013, p. 22\/23).<\/em><\/p>\n

Como observa Narciso Orlandi Neto, a doutrina foi acatada parcialmente pelo legislador, no art. 26, \u00a7 6\u00b0, da Lei n. 6.766\/79, que disp\u00f4s, in verbis: “Os compromissos de compra e venda, as cess\u00f5es e as<\/em> promessas de cess\u00e3o valer\u00e3o como t\u00edtulo para o registro da propriedade<\/em> do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de<\/em> quita\u00e7\u00e3o.”<\/em><\/p>\n

Por\u00e9m, ainda conforme o autor, o C\u00f3digo Civil de 2002 representou um duro golpe \u00e0 tentativa de ver no compromisso de compra e venda o pr\u00f3prio contrato a ser levado a registro, como forma de transmiss\u00e3o da propriedade (Revista Opini\u00e3o Jur\u00eddica, <\/em>n. 2, coord. Jaques Bushatsky et. al, <\/em>p. 81).<\/p>\n

E isso \u00e9 verdade, na medida em que os artigos 1.417 e 1.418, constantes do t\u00edtulo sobre os direitos do promitente comprador, s\u00e3o claros em apontar qual o papel do compromisso de compra e venda. Eis suas reda\u00e7\u00f5es:<\/p>\n

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se n\u00e3o pactuou arrependimento, celebrada por instrumento p\u00fablico ou particular, e registrada no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis, adquire o promitente comprador direito real \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel. <\/em><\/p>\n

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/em><\/p>\n

A leitura n\u00e3o d\u00e1 margem a equ\u00edvocos. A promessa de compra e venda \u2013 <\/em>ou seja, o compromisso \u2013<\/em>, em que n\u00e3o conste cl\u00e1usula de arrependimento, celebrada por instrumento p\u00fablico ou particular, desde que registrada, n\u00e3o confere ao promitente comprador o direito de propriedade, mas direito real \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n

E como se d\u00e1 essa aquisi\u00e7\u00e3o? O art. 1.418 o diz. Por meio de escritura definitiva \u2013 <\/em>ap\u00f3s o pagamento do pre\u00e7o. Se ela n\u00e3o for outorgada, cabe ao promitente comprador requerer ao juiz a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria.<\/p>\n

Logo, s\u00e3o duas as formas de o promitente comprador, que pagou o pre\u00e7o, adquirir a propriedade: por meio da outorga de escritura definitiva, ou por interm\u00e9dio da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria. O compromisso de compra e venda, ainda que lavrado por instrumento p\u00fablico e registrado, n\u00e3o d\u00e1 ao promitente comprador sen\u00e3o o direito real de aquisi\u00e7\u00e3o. A regra do art. 108 \u2013 N\u00e3o dispondo a lei em contr\u00e1rio, a escritura p\u00fablica \u00e9<\/em> essencial \u00e0 validade dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos que visem \u00e0 constitui\u00e7\u00e3o,<\/em> transfer\u00eancia, modifica\u00e7\u00e3o ou ren\u00fancia de direitos reais sobre im\u00f3veis de<\/em> valor superior a trinta vezes o maior sal\u00e1rio m\u00ednimo vigente no Pa\u00eds \u2013 <\/em>s\u00f3 se considera observada, dessa forma, com a lavratura de escritura p\u00fablica definitiva, uma vez que apenas ela transfere a propriedade.<\/p>\n

E a conclus\u00e3o, tamb\u00e9m, de Francisco Eduardo Loureiro, que aponta:<\/p>\n

“Apesar de o contrato preliminar concentrar a maioria da carga negocial, o seu objeto \u00e9 a outorga da escritura definitiva, condi\u00e7\u00e3o indispens\u00e1vel \u00e0 transfer\u00eancia do dom\u00ednio, segundo os arts. 108 e 1.245 do C\u00f3digo Civil, salvo hip\u00f3teses excepcionadas em legisla\u00e7\u00e3o especial, ou se referirem a im\u00f3veis de valor inferior a trinta vezes o valor do sal\u00e1rio m\u00ednimo, caso em que se admite o contrato escrito particular.<\/em><\/p>\n

Embora defenda Jos\u00e9 Os\u00f3rio de Azevedo J\u00fanior a tese da possibilidade da dispensa da escritura definitiva, substitu\u00edda pelo compromisso acompanhado de prova de quita\u00e7\u00e3o, tal conclus\u00e3o implica viola\u00e7\u00e3o ao disposto no art. 108 do C\u00f3digo Civil (“O compromisso de compra e venda. In: O novo C\u00f3digo Civil – estudos em homenagem ao prof. Miguel Reale, coord. Domingos Franciuli Neto, Gilmar Ferreira Mendes e Ives Gandra da Silva Martins Filho. S\u00e3o Paulo, LTr, 2003, p. 450)<\/em><\/p>\n

N\u00e3o pode prevalecer, portanto, o Enunciado n. 87 do Centro de Estudos Judici\u00e1rios do Conselho da Justi\u00e7a Federal, por ocasi\u00e3o da Jornada de Direito Civil realizada entre 11 e 13 de setembro de 2002, cujo teor \u00e9 o seguinte: ‘Considera-se tamb\u00e9m t\u00edtulo translativo, para fins do art. 1.245 do C\u00f3digo Civil, a promessa de compra e venda devidamente quitada (arts. 1.417 e 1.418 do CC e \u00a7 6\u00b0do art. 26 da Lei n. 6.766\/79)” (C\u00f3digo Civil Comentado, Coord. Min. Cezar Peluso, 2\u00aa ed., S\u00e3o Paulo: Manole, 2007, p. 1.451)<\/em><\/p>\n

O t\u00edtulo apresentado a registro, portanto, n\u00e3o \u00e9 apto a transferir o dom\u00ednio aos recorrentes.<\/p>\n

Nesses termos, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.<\/p>\n

HAMILTON ELLIOT AKEL<\/strong><\/p>\n

CORREGEDOR GERAL DA JUSTI\u00c7A E RELATOR <\/strong><\/p>\n

(DJe de 19.08.2015 – SP)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

AC\u00d3RD\u00c3O Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o n\u00b0 1066059-56.2014.8.26.0100, da Comarca de S\u00e3o Paulo, em que s\u00e3o apelantes SYLVIO ANT\u00d4NIO BITTENCOURT BARBERI, SILVIA HELENA BARBERI CRUZ, ANALUCIA BITTENCOURT BARBERI e JO\u00c3O EDUARDO BITTENCOURT BARBERI, \u00e9 apelado 1\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS DA CAPITAL. ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[37],"tags":[],"class_list":["post-11139","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-csm-sao-paulo"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/11139","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=11139"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/11139\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=11139"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=11139"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=11139"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}