{"id":10993,"date":"2015-05-27T09:50:06","date_gmt":"2015-05-27T11:50:06","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/\/?p=10993"},"modified":"2015-05-27T09:50:06","modified_gmt":"2015-05-27T11:50:06","slug":"stj-recurso-especial-procedimento-de-duvida-suscitado-pelo-oficial-do-cartorio-de-registro-de-imoveis-discussao-sobre-a-interpretacao-do-art-108-do-cc-procedencia-da-du","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=10993","title":{"rendered":"STJ: Recurso especial \u2013 Procedimento de d\u00favida suscitado pelo Oficial do Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis \u2013 Discuss\u00e3o sobre a interpreta\u00e7\u00e3o do art. 108 do CC \u2013 Proced\u00eancia da d\u00favida nas inst\u00e2ncias ordin\u00e1rias \u2013 Entendimento pela necessidade de escritura p\u00fablica para registro de contrato de compra e venda de im\u00f3vel cujo valor da avalia\u00e7\u00e3o pelo Fisco foi superior a trinta sal\u00e1rios m\u00ednimos, ainda que o valor do neg\u00f3cio declarado pelas partes tenha sido inferior \u2013 Insurg\u00eancia da empresa requerente do registro \u2013 Hip\u00f3tese em que o Oficial do Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis suscitou d\u00favida ao Poder Judici\u00e1rio, referente \u00e0 interpreta\u00e7\u00e3o do art. 108 do CC \u2013 O oficial cartor\u00e1rio e a empresa requerente do registro divergem quanto ao valor a ser considerado para fins de incid\u00eancia da regra legal em quest\u00e3o: para aquele, a escritura de compra e venda deve ser feita por instrumento p\u00fablico, j\u00e1 que o fisco municipal avaliou o im\u00f3vel em valor superior a 30 (trinta) sal\u00e1rios m\u00ednimos; para esta, a escritura de compra e venda pode ser feita por instrumento particular, pois o valor do neg\u00f3cio declarado pelas partes no contrato foi inferior a 30 (trinta) sal\u00e1rios m\u00ednimos \u2013 As inst\u00e2ncias ordin\u00e1rias entenderam que o valor a ser considerado, para fins de aferi\u00e7\u00e3o da necessidade de escritura p\u00fablica no caso concreto, n\u00e3o deve ser aquele declarado pelas partes, mas o da avalia\u00e7\u00e3o realizada pelo fisco, destacadamente quando o prop\u00f3sito dos interessados e a finalidade prec\u00edpua do instrumento \u00e9 a transfer\u00eancia de propriedade do bem, e n\u00e3o apenas o de retratar uma mera transa\u00e7\u00e3o \u2013 1. A interpreta\u00e7\u00e3o dada ao art. 108 do CC pelas inst\u00e2ncias ordin\u00e1rias \u00e9 mais consent\u00e2nea com a finalidade da referida norma, que \u00e9 justamente conferir maior seguran\u00e7a jur\u00eddica aos neg\u00f3cios que envolvem a transfer\u00eancia da titularidade de bens im\u00f3veis \u2013 2. O art. 108 do CC se refere ao valor do im\u00f3vel, e n\u00e3o ao pre\u00e7o do neg\u00f3cio. Assim, havendo disparidade entre ambos, \u00e9 aquele que deve ser levado em conta para efeito de aplica\u00e7\u00e3o da ressalva prevista na parte final desse dispositivo legal \u2013 3. A avalia\u00e7\u00e3o feita pela Fazenda P\u00fablica para atribui\u00e7\u00e3o do valor venal do im\u00f3vel \u00e9 baseada em crit\u00e9rios objetivos previstos em lei, refletindo, de forma muito mais consent\u00e2nea com a realidade do mercado imobili\u00e1rio, o verdadeiro valor do im\u00f3vel objeto do neg\u00f3cio \u2013 4. Recurso especial desprovido."},"content":{"rendered":"

Superior Tribunal de Justi\u00e7a<\/strong>
\nRECURSO ESPECIAL N\u00ba 1.099.480 – MG (2008\/0230045-4)<\/strong>
\nRELATOR : MINISTRO MARCO BUZZI<\/strong>
\nRECORRENTE : CONSTRUTORA E INCORPORADORA TERRANOVA LTDA
\nADVOGADO : JOS\u00c9 CESAR PALACINI DOS SANTOS E OUTRO(S)
\nRECORRIDO : OFICIAL DO CART\u00d3RIO DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS DE
\nMONTE SANTO DE MINAS
\nADVOGADO : SEM REPRESENTA\u00c7\u00c3O NOS AUTOS
\nEMENTA<\/strong>
\nRECURSO ESPECIAL – PROCEDIMENTO DE D\u00daVIDA SUSCITADO PELO OFICIAL DO CART\u00d3RIO DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS – DISCUSS\u00c3O SOBRE A INTERPRETA\u00c7\u00c3O DO ART. 108 DO CC – PROCED\u00caNCIA DA D\u00daVIDA NAS INST\u00c2NCIAS ORDIN\u00c1RIAS – ENTENDIMENTO PELA NECESSIDADE DE ESCRITURA P\u00daBLICA PARA REGISTRO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IM\u00d3VEL CUJO VALOR DA AVALIA\u00c7\u00c3O PELO FISCO FOI SUPERIOR A TRINTA SAL\u00c1RIOS M\u00cdNIMOS, AINDA QUE O VALOR DO NEG\u00d3CIO DECLARADO PELAS PARTES TENHA SIDO INFERIOR. INSURG\u00caNCIA DA EMPRESA REQUERENTE DO REGISTRO.
\nHip\u00f3tese em que o Oficial do Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis suscitou d\u00favida ao Poder Judici\u00e1rio, referente \u00e0 interpreta\u00e7\u00e3o do art. 108 do CC.
\nO oficial cartor\u00e1rio e a empresa requerente do registro divergem quanto ao valor a ser considerado para fins de incid\u00eancia da regra legal em quest\u00e3o: para aquele, a escritura de compra e venda deve ser feita por instrumento p\u00fablico, j\u00e1 que o fisco municipal avaliou o im\u00f3vel em valor superior a 30 (trinta) sal\u00e1rios m\u00ednimos; para esta, a escritura de compra e venda pode ser feita por instrumento particular, pois o valor do neg\u00f3cio
\ndeclarado pelas partes no contrato foi inferior a 30 (trinta) sal\u00e1rios m\u00ednimos.
\nAs inst\u00e2ncias ordin\u00e1rias entenderam que o valor a ser considerado, para fins de aferi\u00e7\u00e3o da necessidade de escritura p\u00fablica no caso concreto, n\u00e3o deve ser aquele declarado pelas partes, mas o da avalia\u00e7\u00e3o realizada pelo fisco, destacadamente quando o prop\u00f3sito dos interessados e a finalidade prec\u00edpua do instrumento \u00e9 a transfer\u00eancia de propriedade do bem, e n\u00e3o apenas o de retratar uma mera transa\u00e7\u00e3o.
\n1. <\/strong>A interpreta\u00e7\u00e3o dada ao art. 108 do CC pelas inst\u00e2ncias ordin\u00e1rias \u00e9 mais consent\u00e2nea com a finalidade da referida norma, que \u00e9 justamente conferir maior seguran\u00e7a jur\u00eddica aos neg\u00f3cios que envolvem a transfer\u00eancia da titularidade de bens im\u00f3veis.
\n2. <\/strong>O art. 108 do CC se refere ao valor do im\u00f3vel, e n\u00e3o ao pre\u00e7o do neg\u00f3cio. Assim, havendo disparidade entre ambos, \u00e9 aquele que deve ser levado em conta para efeito de aplica\u00e7\u00e3o da ressalva prevista na parte final desse dispositivo legal.
\n3. <\/strong>A avalia\u00e7\u00e3o feita pela Fazenda P\u00fablica para atribui\u00e7\u00e3o do valor venal do im\u00f3vel \u00e9 baseada em crit\u00e9rios objetivos previstos em lei, refletindo, de forma muito mais consent\u00e2nea com a realidade do mercado imobili\u00e1rio, o verdadeiro valor do im\u00f3vel objeto do neg\u00f3cio.
\n4. <\/strong>Recurso especial desprovido.
\nAC\u00d3RD\u00c3O<\/strong>
\nVistos, relatados e discutidos os autos em que s\u00e3o partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justi\u00e7a, por unanimidade, negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
\nOs Srs. Ministros Luis Felipe Salom\u00e3o, Raul Ara\u00fajo (Presidente), Maria Isabel Gallotti e Antonio Carlos Ferreira votaram com o Sr. Ministro Relator.
\nBras\u00edlia (DF), 02 de dezembro de 2014 (Data do Julgamento)
\nMINISTRO RAUL ARA\u00daJO
\nPresidente
\nMINISTRO MARCO BUZZI
\nRelator
\nRECURSO ESPECIAL N\u00ba 1.099.480 – MG (2008\/0230045-4)<\/strong>
\nRECORRENTE : CONSTRUTORA E INCORPORADORA TERRANOVA LTDA
\nADVOGADO : JOS\u00c9 CESAR PALACINI DOS SANTOS E OUTRO(S)
\nRECORRIDO : OFICIAL DO CART\u00d3RIO DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS DE MONTE SANTO DE MINAS
\nADVOGADO : SEM REPRESENTA\u00c7\u00c3O NOS AUTOS
\nRELAT\u00d3RIO<\/strong>
\nO EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI (Relator):<\/strong>
\nTrata-se, na origem, de procedimento de d\u00favida suscitado pelo OFICIAL DO CART\u00d3RIO DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS DE MONTE SANTO DE MINAS em rela\u00e7\u00e3o a pedido de registro de escritura de compra e venda feito por CONSTRUTORA E INCORPORADORA TERRANOVA LTDA.
\nSegundo o oficial cartor\u00e1rio suscitante, a escritura de compra e venda em quest\u00e3o deveria ser feita por instrumento p\u00fablico, nos termos do art. 108 do CC, j\u00e1 que o fisco municipal avaliou o im\u00f3vel em valor superior a 30 (trinta) sal\u00e1rios m\u00ednimos.
\nEm contrapartida, a empresa requerente do registro alegou que a escritura de compra e venda poderia ser feita por instrumento particular, pois o valor do neg\u00f3cio declarado pelas partes no contrato foi inferior a 30 (trinta) sal\u00e1rios m\u00ednimos.
\nO Ju\u00edzo de primeiro grau julgou procedente a d\u00favida suscitada, entendendo que o valor a ser considerado, para fins de aferi\u00e7\u00e3o da necessidade de escritura p\u00fablica no caso concreto, n\u00e3o deve ser aquele declarado pelas partes, mas o da avalia\u00e7\u00e3o realizada pelo fisco. Confira-se, a prop\u00f3sito, o seguinte excerto da parte dispositiva da senten\u00e7a (e-STJ fls. 74-77):
\nAnte o exposto e considerando o que tudo dos autos consta, JULGO PROCEDENTE a d\u00favida suscitada pelo Oficial do Registro de Im\u00f3veis, e mantenho a recusa de acesso do t\u00edtulo ao sistema registr\u00e1rio, cumprindo-se o inciso I do artigo 203 da Lei de Registros P\u00fablicos, ratificando a determina\u00e7\u00e3o para n\u00e3o proceder a nenhum registro de escritura particular cuja avalia\u00e7\u00e3o pelo fisco seja superior ao limite estabelecido no artigo 108 do C\u00f3digo Civil Brasileiro, conforme of\u00edcio 10\/2006, expedido por ocasi\u00e3o da correi\u00e7\u00e3o ordin\u00e1ria de ano de 2006.
\nInterposta apela\u00e7\u00e3o, o TJMG negou provimento ao recurso, em ac\u00f3rd\u00e3o assim ementado (e-STJ fls. 189-199):
\nSUSCITA\u00c7\u00c3O DE D\u00daVIDA – IM\u00d3VEL AVALIADO PELO FISCO POR VALOR SUPERIOR A TRINTA SAL\u00c1RIOS M\u00cdNIMOS – NECESSIDADE DE ESCRITURA P\u00daBLICA.
\nA escritura p\u00fablica \u00e9 essencial \u00e0 validade dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos que visem \u00e0 constitui\u00e7\u00e3o, transfer\u00eancia, modifica\u00e7\u00e3o ou ren\u00fancia de direitos reais sobre im\u00f3veis de valor superior a trinta vezes o maior sal\u00e1rio m\u00ednimo vigente no Pa\u00eds (art. 108, C\u00f3digo Civil). O valor do im\u00f3vel a ser considerado deve ser o da avalia\u00e7\u00e3o efetivada pelo Fisco – e n\u00e3o o constante do instrumento da transa\u00e7\u00e3o pactuada. Os enunciados disponibilizados pelo Conselho da Justi\u00e7a Federal, e elaborados durante a 4\u00aa Jornada de Direito Civil, n\u00e3o t\u00eam for\u00e7a de lei – e n\u00e3o produzem os efeitos almejados pela apelante.
\nOpostos embargos de declara\u00e7\u00e3o, foram rejeitados (e-STJ fls. 217-221).
\nInconformada, a recorrente interp\u00f4s o presente recurso especial (e-STJ fls.
\n244-261), com fundamento no art. 105, III, “a” e “c”, da CF, alegando viola\u00e7\u00e3o dos arts. 104, 107, 108, 113, 422, 1.227 e 1.245 do CC, 5\u00ba e 6\u00ba da LNDB, 35, II, do CTN e 460, 535 e 537 do CPC. Sustenta, em s\u00edntese, que “o termo valor <\/em>inserto no artigo 108 do Novo C\u00f3digo Civil significa, para os neg\u00f3cios onerosos, (…) aquele estabelecido e convencionado pelas partes na realiza\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio”, e n\u00e3o o da avalia\u00e7\u00e3o feita pela Fazenda P\u00fablica.
\nSem contrarraz\u00f5es (e-STJ fl. 285).
\nJu\u00edzo de admissibilidade positivo (e-STJ fls. 286-287).
\nParecer do Minist\u00e9rio P\u00fablico pelo n\u00e3o conhecimento do recurso ou, caso conhecido, pelo seu desprovimento (e-STJ fls. 294-297).
\n\u00c9 o relat\u00f3rio.
\nHip\u00f3tese em que o Oficial do Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis suscitou d\u00favida ao Poder Judici\u00e1rio, referente \u00e0 interpreta\u00e7\u00e3o do art. 108 do CC.
\nO oficial cartor\u00e1rio e a empresa requerente do registro divergem quanto ao valor a ser considerado para fins de incid\u00eancia da regra legal em quest\u00e3o: para aquele, a escritura de compra e venda deve ser feita por instrumento p\u00fablico, j\u00e1 que o fisco municipal avaliou o im\u00f3vel em valor superior a 30 (trinta) sal\u00e1rios m\u00ednimos; para esta, a escritura de compra e venda pode ser feita por instrumento particular, pois o valor do neg\u00f3cio declarado pelas partes no contrato foi inferior a 30 (trinta) sal\u00e1rios m\u00ednimos.
\nInst\u00e2ncias ordin\u00e1rias entenderam que o valor a ser considerado, para fins de aferi\u00e7\u00e3o da necessidade de escritura p\u00fablica no caso concreto, n\u00e3o deve ser aquele declarado pelas partes, mas o da avalia\u00e7\u00e3o realizada pelo fisco, destacadamente quando o prop\u00f3sito dos interessados e a finalidade prec\u00edpua do instrumento \u00e9 a transfer\u00eancia de propriedade do bem, e n\u00e3o apenas o de retratar uma mera transa\u00e7\u00e3o.
\n1. <\/strong>A interpreta\u00e7\u00e3o dada ao art. 108 do CC pelas inst\u00e2ncias ordin\u00e1rias \u00e9 mais consent\u00e2nea com a finalidade da referida norma, que \u00e9 justamente conferir maior seguran\u00e7a jur\u00eddica aos neg\u00f3cios que envolvem a transfer\u00eancia da titularidade de bens im\u00f3veis.
\n2. <\/strong>O art. 108 do CC se refere ao valor do im\u00f3vel, e n\u00e3o ao pre\u00e7o do neg\u00f3cio. Assim, havendo disparidade entre ambos, \u00e9 aquele que deve ser levado em conta para efeito de aplica\u00e7\u00e3o da ressalva prevista na parte final desse dispositivo legal.
\n3. <\/strong>A avalia\u00e7\u00e3o feita pela Fazenda P\u00fablica para atribui\u00e7\u00e3o do valor venal do im\u00f3vel \u00e9 baseada em crit\u00e9rios objetivos previstos em lei, refletindo, de forma muito mais consent\u00e2nea com a realidade do mercado imobili\u00e1rio, o verdadeiro valor do im\u00f3vel objeto do neg\u00f3cio.
\n4. <\/strong>Recurso especial desprovido.
\nVOTO<\/strong>
\nO EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI (Relator):<\/strong>
\nO recurso n\u00e3o merece provimento.
\n1. <\/strong>A controv\u00e9rsia consiste em definir se um contrato de compra e venda de im\u00f3vel, cujo valor declarado pelas partes foi de R$ 3.000,00 (tr\u00eas mil reais), mas que foi avaliado pelo fisco em R$ 35.990,76 (trinta e cinco mil novecentos e noventa reais e setenta e seis centavos), deve ser formalizado por escritura p\u00fablica ou pode ser feito por instrumento particular, a fim de ser levado a registro no cart\u00f3rio imobili\u00e1rio.<\/strong>
\nAssim, o cerne da lide est\u00e1 na interpreta\u00e7\u00e3o do art. 108 do CC, que prev\u00ea a necessidade de escritura p\u00fablica para a validade de neg\u00f3cios jur\u00eddicos que visem \u00e0 transfer\u00eancia de bens im\u00f3veis cujo valor seja superior a 30 (trinta) sal\u00e1rios m\u00ednimos. Eis o teor do referido dispositivo legal:
\nArt. 108. N\u00e3o dispondo a lei em contr\u00e1rio, a escritura p\u00fablica \u00e9 essencial \u00e0 validade dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos que visem \u00e0 constitui\u00e7\u00e3o, transfer\u00eancia, modifica\u00e7\u00e3o ou ren\u00fancia de direitos reais sobre im\u00f3veis de valor superior a trinta vezes o maior sal\u00e1rio m\u00ednimo vigente no Pa\u00eds.
\nDe acordo com a interpreta\u00e7\u00e3o dada pela senten\u00e7a de primeiro grau e pelo ac\u00f3rd\u00e3o recorrido, pouco importa o valor atribu\u00eddo pelas partes contratantes: se a compra e venda se refere a im\u00f3vel cuja avalia\u00e7\u00e3o do fisco foi superior a 30 (trinta) sal\u00e1rios m\u00ednimos, \u00e9 imprescind\u00edvel a lavratura de escritura p\u00fablica para a opera\u00e7\u00e3o de transfer\u00eancia da titularidade do bem perante o Cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis.
\nJ\u00e1 a recorrente alega o oposto: segundo sua argumenta\u00e7\u00e3o, a avalia\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel feita pela Fazenda, para fins tribut\u00e1rios, n\u00e3o pode ser considerada como par\u00e2metro para a incid\u00eancia do art. 108 do CC, mas sim o valor do neg\u00f3cio declarado pelas partes no contrato. Cita, em favor da sua tese, o enunciado n\u00ba 289 das Jornadas de Direito Civil, de autoria do doutrinador S\u00edlvio de Salvo Venosa, cujo teor \u00e9 o seguinte:
\nEnunciado 289: O valor de 30 sal\u00e1rios m\u00ednimos a que se refere o art. 108 do C\u00f3digo Civil brasileiro, ao dispor este sobre a forma p\u00fablica ou particular dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos que envolvam bens im\u00f3veis, \u00e9 o atribu\u00eddo pelas partes contratantes, e n\u00e3o qualquer outro valor arbitrado pela Administra\u00e7\u00e3o P\u00fablica com finalidade exclusivamente tribut\u00e1ria.
\nN\u00e3o procedem, todavia, as raz\u00f5es recursais, pois a interpreta\u00e7\u00e3o dada ao art. 108 do CC pelas inst\u00e2ncias ordin\u00e1rias \u00e9 mais consent\u00e2nea com a finalidade da referida norma, que \u00e9 justamente conferir maior seguran\u00e7a jur\u00eddica <\/strong>aos neg\u00f3cios que envolvem bem im\u00f3veis.
\nSaliente-se, no particular, que a escritura p\u00fablica \u00e9 ato realizado perante o tabeli\u00e3o, em que as partes manifestam sua vontade na realiza\u00e7\u00e3o de determinado neg\u00f3cio jur\u00eddico, observando todas as solenidades prescritas em lei; tal documento, portanto, demonstra de forma p\u00fablica e solene a subst\u00e2ncia do ato, de modo que seu conte\u00fado goza de presun\u00e7\u00e3o de veracidade, trazendo, assim, maior seguran\u00e7a jur\u00eddica e garantia para a regularidade do neg\u00f3cio, neste caso, da compra e venda de bem im\u00f3vel.
\nNesse sentido, merecem transcri\u00e7\u00e3o, respectivamente, os seguintes excertos da senten\u00e7a e do voto condutor do ac\u00f3rd\u00e3o recorrido:
\nInteira raz\u00e3o est\u00e1 com o Oficial do Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis ao recusar o registro da escritura particular apresentada pela suscitada, considerando-se que desde a \u00faltima correi\u00e7\u00e3o este Ju\u00edzo Corregedor determinou que obstasse de registrar qualquer uma que pela avalia\u00e7\u00e3o do fisco municipal tivesse valor superior ao limite m\u00ednimo estabelecido pelo artigo 108 do vigente C\u00f3digo Civil. E assim o fez no intuito de fiscalizar o recolhimento da taxa judici\u00e1ria, bem como para conferir seguran\u00e7a aos neg\u00f3cios jur\u00eddicos, haja vista que a regra para a validade daqueles que visem \u00e0 constitui\u00e7\u00e3o, transfer\u00eancia, modifica\u00e7\u00e3o ou ren\u00fancia de direitos reais sobre im\u00f3veis \u00e9 a escritura p\u00fablica, quando a lei n\u00e3o diz o contr\u00e1rio. <\/strong>Est\u00e1 a\u00ed um dos princ\u00edpios mais conhecidos da exegese legal. A exce\u00e7\u00e3o deve sempre ser expressa em lei e os casos em que se admite a escritura particular de qualquer valor constam de leis especiais, nas quais n\u00e3o se enquadra a hip\u00f3tese presente, mormente quando a diferen\u00e7a da avalia\u00e7\u00e3o para efeito fiscal \u00e9 dez vezes maior do que a declarada no instrumento particular em quest\u00e3o. Bem observado pelo Minist\u00e9rio P\u00fablico que a suscita\u00e7\u00e3o veio em boa hora. O legislador quis, ao editar o artigo 108, possibilitar transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias sem muito custo \u00e0s partes de baixa renda. Soa l\u00f3gico que ao referir ao valor que permite a escritura particular o fez ligando-o ao do im\u00f3vel e n\u00e3o ao do neg\u00f3cio. Exatamente para evitar fraudes e sonega\u00e7\u00e3o de toda sorte<\/strong>. O fisco faz a avalia\u00e7\u00e3o o im\u00f3vel de maneira objetiva e pr\u00f3xima da realidade mercadol\u00f3gica, considera uma pauta legalmente aprovada seja pelo Munic\u00edpio ou pelo Estado, servindo de par\u00e2metro para todos os demais c\u00e1lculos sejam de custas judiciais ou emolumentos extrajudiciais.
\nO argumento de que as partes exprimiram sua vontade ou de que se trata de pessoas pr\u00f3ximas ou parentes, antes de conferir transpar\u00eancia ao neg\u00f3cio, o p\u00f5e em d\u00favida, dada a subjetividade da declara\u00e7\u00e3o quanto ao valor do bem transacionado que pode nem mesmo ser o real, como pode pretender simular situa\u00e7\u00e3o f\u00e1tica diversa da efetivamente transacionada. Pertinente a manifesta\u00e7\u00e3o do Minist\u00e9rio P\u00fablico quando questiona o valor do bem, valor do neg\u00f3cio e a situa\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio sem valor, como no caso da doa\u00e7\u00e3o pura, refor\u00e7ando a id\u00e9ia de que \u00e9 necess\u00e1rio um par\u00e2metro real para considerar o valor do im\u00f3vel. (e-STJ fls. 75-76)
\nA prevalecer o entendimento defendido, bastaria que as partes, ao realizarem o neg\u00f3cio jur\u00eddico de compra e venda de im\u00f3veis, estampassem no respectivo instrumento valores \u00ednfimos, desvirtuando, totalmente, o esp\u00edrito e a finalidade da lei, com a exclusiva finalidade de burlar o fisco e n\u00e3o recolher os tributos e emolumentos devidos. (e-STJ fl.
\nRessalte-se ainda que o artigo 108 do C\u00f3digo Civil, ao prescrever a escritura p\u00fablica como essencial \u00e0 validade dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos que objetivem a constitui\u00e7\u00e3o, transfer\u00eancia, modifica\u00e7\u00e3o ou ren\u00fancia de direitos reais, refere-se ao valor do im\u00f3vel <\/strong>e n\u00e3o ao pre\u00e7o do neg\u00f3cio<\/strong>. Assim, havendo disparidade entre ambos, \u00e9 aquele que deve ser levado em conta para efeito de aplica\u00e7\u00e3o da ressalva prevista na parte final desse dispositivo legal. Nesse sentido, confira-se a seguinte opini\u00e3o doutrin\u00e1ria, que se relaciona exatamente \u00e0 situa\u00e7\u00e3o em discuss\u00e3o nestes autos:
\nO ponto escorregadio diz respeito \u00e0 admissibilidade do instrumento particular para negociar direitos reais sobre im\u00f3veis com fundamento na parte final do art. 108 do CC, cujo requisito \u00e9 o valor do im\u00f3vel transacionado, o que n\u00e3o pode ser confundido com o pre\u00e7o do neg\u00f3cio. \u00c0 toda evid\u00eancia, valor do im\u00f3vel e pre\u00e7o do neg\u00f3cio s\u00e3o coisas distintas. <\/strong>Todo im\u00f3vel tem um valor, mas nem todo neg\u00f3cio tem um pre\u00e7o, como ocorre com a doa\u00e7\u00e3o pura (sem \u00f4nus ou encargo).
\nA quest\u00e3o \u00e9: quando o registrador pode considerar preenchido o requisito do art. 108 do CC, referente ao valor do im\u00f3vel, para autorizar a instrumenta\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio por documento particular?
\nNos neg\u00f3cios de doa\u00e7\u00e3o, venda, permuta e da\u00e7\u00e3o em pagamento, pode-se considerar como valor do im\u00f3vel a avalia\u00e7\u00e3o da coletoria estadual (doa\u00e7\u00e3o) ou municipal (venda, permuta, da\u00e7\u00e3o em pagamento) para fins de cobran\u00e7a do imposto devido, e n\u00e3o, necessariamente, o valor atribu\u00eddo ao im\u00f3vel nos contratos gratuitos ou o valor da transa\u00e7\u00e3o (pre\u00e7o) declarado nos contratos onerosos, por raz\u00f5es \u00f3bvias: nem sempre o valor declarado \u00e9 real<\/strong>.
\nAssim, num escrito particular em que a compra e venda \u00e9 realizada por valor inferior a 30 vezes o maior sal\u00e1rio m\u00ednimo vigente no Pa\u00eds e a guia do imposto de transmiss\u00e3o apresenta avalia\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel com valor superior, est\u00e1 patente que o escrito particular n\u00e3o atende o disposto no art. 108 do CC, devendo ser exigida a escritura p\u00fablica<\/strong>.
\n(COSTA, Valestan Milhomem da. “Indispensabilidade da escritura p\u00fablica na ess\u00eancia do art. 108 do CC”. Revista de Direito Imobili\u00e1rio <\/em>, n\u00ba 60, janeiro-junho de 2006, p. 162)
\nDestaque-se, finalmente, que a avalia\u00e7\u00e3o levada a termo pela Fazenda P\u00fablica para fins de apura\u00e7\u00e3o do valor venal do im\u00f3vel \u00e9 baseada em crit\u00e9rios objetivos, previstos em lei, os quais admitem aos interessados o conhecimento das circunst\u00e2ncias consideradas na forma\u00e7\u00e3o do quantum <\/em>atribu\u00eddo ao bem.
\nPortanto, agiram bem as inst\u00e2ncias ordin\u00e1rias ao considerarem imprescind\u00edvel, no caso dos autos, a escritura p\u00fablica para formaliza\u00e7\u00e3o do registro da compra e venda do im\u00f3vel em foco, j\u00e1 que ante a avalia\u00e7\u00e3o do fisco competente o valor do bem \u00e9 superior a 30 (trinta) sal\u00e1rios m\u00ednimos.
\n2. <\/strong>Do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso especial.
\n\u00c9 como voto.
\nCERTID\u00c3O DE JULGAMENTO<\/strong>
\nQUARTA TURMA<\/strong>
\nN\u00famero Registro: 2008\/0230045-4 PROCESSO ELETR\u00d4NICO REsp 1.099.480 \/ MG<\/strong>
\nN\u00fameros Origem: 10432070136937 10432070136937001 10432070136937003
\nPAUTA: 02\/12\/2014 JULGADO: 02\/12\/2014
\nRelator<\/strong>
\nExmo. Sr. Ministro MARCO BUZZI<\/strong>
\nPresidente da Sess\u00e3o
\nExmo. Sr. Ministro RAUL ARA\u00daJO
\nSubprocurador-Geral da Rep\u00fablica
\nExmo. Sr. Dr. ANT\u00d4NIO CARLOS PESSOA LINS
\nSecret\u00e1ria
\nBela. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
\nAUTUA\u00c7\u00c3O<\/strong>
\nRECORRENTE : CONSTRUTORA E INCORPORADORA TERRANOVA LTDA
\nADVOGADO : JOS\u00c9 CESAR PALACINI DOS SANTOS E OUTRO(S)
\nRECORRIDO : OFICIAL DO CART\u00d3RIO DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS DE MONTE SANTO DE
\nMINAS
\nADVOGADO : SEM REPRESENTA\u00c7\u00c3O NOS AUTOS
\nASSUNTO: REGISTROS P\u00daBLICOS
\nCERTID\u00c3O<\/strong>
\nCertifico que a egr\u00e9gia QUARTA TURMA, ao apreciar o processo em ep\u00edgrafe na sess\u00e3o realizada nesta data, proferiu a seguinte decis\u00e3o:
\nA Quarta Turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
\nOs Srs. Ministros Luis Felipe Salom\u00e3o, Raul Ara\u00fajo (Presidente), Maria Isabel Gallotti e Antonio Carlos Ferreira votaram com o Sr. Ministro Relator.
\nDJe: 25\/05\/2015<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Superior Tribunal de Justi\u00e7a RECURSO ESPECIAL N\u00ba 1.099.480 – MG (2008\/0230045-4) RELATOR : MINISTRO MARCO BUZZI RECORRENTE : CONSTRUTORA E INCORPORADORA TERRANOVA LTDA ADVOGADO : JOS\u00c9 CESAR PALACINI DOS SANTOS E OUTRO(S) RECORRIDO : OFICIAL DO CART\u00d3RIO DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS DE MONTE SANTO DE MINAS ADVOGADO : SEM REPRESENTA\u00c7\u00c3O NOS AUTOS EMENTA RECURSO ESPECIAL […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[5],"tags":[],"class_list":["post-10993","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-stfstj"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/10993","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=10993"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/10993\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=10993"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=10993"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=10993"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}