{"id":10204,"date":"2014-11-11T20:48:09","date_gmt":"2014-11-11T22:48:09","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/\/?p=10204"},"modified":"2014-11-11T20:48:09","modified_gmt":"2014-11-11T22:48:09","slug":"cgjsp-tabeliao-de-notas-escritura-de-compra-e-venda-imovel-compromissado-a-venda-a-falecida-tia-dos-recorrentes-exigencia-da-apresentacao-de-alvara-judicial-ou-formal-de-partilha-ou-adjudicaca","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=10204","title":{"rendered":"CGJ|SP: Tabeli\u00e3o de Notas – Escritura de compra e venda – Im\u00f3vel compromissado a venda \u00e0 falecida tia dos recorrentes – Exig\u00eancia da apresenta\u00e7\u00e3o de Alvar\u00e1 Judicial ou Formal de Partilha ou Adjudica\u00e7\u00e3o para a lavratura da escritura – Desnecessidade – O compromisso particular de compra e venda, registrado ou n\u00e3o, n\u00e3o impede o promitente vendedor de transferir a propriedade a terceiros – Princ\u00edpios da continuidade e da legalidade observados – Recurso provido."},"content":{"rendered":"

PODER JUDICI\u00c1RIO<\/strong>
\nTRIBUNAL DE JUSTI\u00c7A DO ESTADO DE S\u00c3O PAULO<\/strong>
\nCORREGEDORIA GERAL DA JUSTI\u00c7A<\/strong>
\nProcesso n \u00b0 2014\/141140<\/strong>
\n(330\/2014-E)<\/strong><\/p>\n

TABELI\u00c3O DE NOTAS<\/strong> – Escritura de compra e venda – Im\u00f3vel compromissado a venda \u00e0 falecida tia dos recorrentes – Exig\u00eancia da apresenta\u00e7\u00e3o de Alvar\u00e1 Judicial ou Formal de Partilha ou Adjudica\u00e7\u00e3o para a lavratura da escritura – Desnecessidade – O compromisso particular de compra e venda, registrado ou n\u00e3o, n\u00e3o impede o promitente vendedor de transferir a propriedade a terceiros – Princ\u00edpios da continuidade e da legalidade observados – Recurso provido.<\/p>\n

Excelent\u00edssimo Senhor Corregedor Geral da Justi\u00e7a<\/strong>:
\nTrata-se de recurso interposto por C. A. B. e outros objetivando a reforma da r. decis\u00e3o de fls. 68\/69, que manteve a recusa da Tabeli\u00e3 de Notas e de Protesto de Letras e T\u00edtulos de Aguai em lavrar escritura p\u00fablica de venda e compra de im\u00f3vel.
\nAlegam, em s\u00edntese, que n\u00e3o requereram o registro de instrumento particular, mas a lavratura de escritura de compra e venda, com respaldo em senten\u00e7a judicial transitada em julgado que n\u00e3o pode ser questionada, sob pena de afronta \u00e0 seguran\u00e7a jur\u00eddica. Sustentam, ainda, que consta do instrumento particular de compromisso de compra e venda do im\u00f3vel observa\u00e7\u00e3o no sentido de que, na aus\u00eancia da compromiss\u00e1ria compradora, passam a ter direito ao im\u00f3vel.
\nA Douta Procuradoria Geral de Justi\u00e7a opinou pelo provimento do recurso (fls. 106\/107).
\n\u00c9 o relat\u00f3rio.
\nObservo, de in\u00edcio, que, embora o recorrente tenha intitulado seu recurso como apela\u00e7\u00e3o, trata-se em verdade de recurso administrativo, como tal devendo ser apreciado, nos termos do art. 246, do C\u00f3digo Judici\u00e1rio do Estado de S\u00e3o Paulo.
\nAo contr\u00e1rio do que constou do parecer do Minist\u00e9rio P\u00fablico de fls. 55\/58 e da decis\u00e3o recorrida, o presente caso n\u00e3o trata de pedido de registro de im\u00f3vel, mas de lavratura de escritura p\u00fablica de compra e venda referente ao im\u00f3vel objeto da matr\u00edcula n\u00b0 49.519, do Registro de Im\u00f3veis e Anexos de S\u00e3o Jo\u00e3o da Boa Vista, compromissado \u00e0 venda por meio de instrumento particular celebrado entre C. Imobili\u00e1ria Ltda., propriet\u00e1ria do im\u00f3vel, e a Sra. L. B. (fls. 27\/32), falecida em 26.04.11 (fl. 26).
\nDe acordo com o Tabeli\u00e3o, os recorrentes s\u00f3 podem adquirir o im\u00f3vel por meio de invent\u00e1rio, adjudica\u00e7\u00e3o ou alvar\u00e1 judicial porque a compromiss\u00e1ria compradora faleceu, sendo insuficiente a ressalva na promessa de compra e venda de que, na aus\u00eancia da compromiss\u00e1ria\/compradora, os recorrentes passar\u00e3o a ter direitos de herdeiros (fl. 31, \u00faltimo par\u00e1grafo).
\nA recusa do Tabeli\u00e3o, a despeito do zelo demonstrado, deve ser afastada, como bem sustentou a Douta Procuradoria Geral de Justi\u00e7a.
\n\u00c9 que a exist\u00eancia de compromisso particular de compra e venda, registrado ou n\u00e3o, n\u00e3o impede o promitente vendedor de transferir a propriedade a terceiros.
\nNesse sentido, a Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00b0 0060889-91.2012.8.26.0100, do C. Conselho Superior da Magistratura, relatada por V. Exa.:
\nOutro aspecto que deve ser levado em considera\u00e7\u00e3o \u00e9 o seguinte. Suponha-se que o interessado houvesse adquirido o im\u00f3vel n\u00e3o de algum dos cedentes, mas do propriet\u00e1rio. Imagine-se que, n\u00e3o obstante a cadeia de sucess\u00e3o de cess\u00f5es, o interessado tivesse ido \u00e0 fonte, ao propriet\u00e1rio, e pagado o pre\u00e7o, adquirindo o dom\u00ednio do bem. Outorgada a escritura, ela seria registrada? A resposta \u00e9 positiva, dada a validade do neg\u00f3cio, e n\u00e3o se cogitaria de quebra de continuidade.<\/em>
\nOra, se aquilo que poderia, ter sido obtido, em tese, no plano do direito material, o foi no plano do direito processual – por meio da propositura de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria diretamente contra o propriet\u00e1rio -, parece evidente que n\u00e3o se pode dar respostas diferentes a situa\u00e7\u00f5es semelhantes. Da mesma, maneira, que aquela escritura poderia ser registrada, malgrado a exist\u00eancia da cadeia, de cedentes, tamb\u00e9m, pode ser registrada, a senten\u00e7a.<\/em>
\nO racioc\u00ednio encontra, guarida, ainda, no art. 1.418 do C\u00f3digo Civil:<\/em>
\nArt. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste foram cedidos, a outorga da escritura definitiva, de compra, e venda, conforme o disposto no instrumento particular; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/em>
\nAo permitir que o promitente comprador, titular de direito real <\/em>– ou seja, os cedentes que constam, da matr\u00edcula do im\u00f3vel – possa, exigir de terceiros, a quem os direitos foram cedidos, a outorga da escritura definitiva, o legislador deixou claro que o neg\u00f3cio que deu margem ao ajuizamento da a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, embora, v\u00e1lido, pode ser declarado ineficaz em rela\u00e7\u00e3o \u00e0quele comprador.<\/em>
\nFrancisco Eduardo Loureiro acentua, com propriedade, que, doravante, os “novos atos de disposi\u00e7\u00e3o ou de onera\u00e7\u00e3o praticados pelo promitente vendedor em beneficio de terceiros, ainda que de boa f\u00e9, s\u00e3o ineficazes frente ao promitente comprador. “(C\u00f3digo Civil comentado: doutrina e jurisprud\u00eancia. Ministro Cezar Peluso (coord.). 2a ed. S\u00e3o Paulo: Manole, 2008. p. 1.453)<\/em>
\nA validade dos atos de disposi\u00e7\u00e3o permanece. Haver\u00e1 inefic\u00e1cia apenas se os cedentes, antes promitentes compradores, se insurgirem contra eles, o que, no caso concreto – aliena\u00e7\u00f5es ocorridas h\u00e1 quase cinquenta, anos –<\/em> \u00e9 absolutamente improv\u00e1vel.<\/em>
\nEm resumo, obtida senten\u00e7a, substitutiva da vontade, em a\u00e7\u00e3o ajuizada contra o titular do dom\u00ednio, e garantida, a possibilidade de declara\u00e7\u00e3o de inefic\u00e1cia do neg\u00f3cio, caso se comprove fraude, n\u00e3o se vulnera, o direito de nenhum dos envolvidos nas aliena\u00e7\u00f5es nem o princ\u00edpio da continuidade.<\/em>
\nNa mesma dire\u00e7\u00e3o:
\nComo j\u00e1 decidido por este E Conselho, acolhendo voto de minha lavra. (Processo 0020761-10.2011.8.26-0344, julgado em 25\/10\/12, da Comarca de Mar\u00edlia) e respeitados os precedentes da 1\u00aa Vara de Registros P\u00fablicos desta Capital, em sintonia com a posi\u00e7\u00e3o do Registrador, o princ\u00edpio da continuidade, com a transmiss\u00e3o da propriedade pelos titulares de dom\u00ednio sem a observ\u00e2ncia de compromisso de venda e compra registrado em favor de terceiros, n\u00e3o ser\u00e1 vulnerado.<\/em>
\nDe todo modo, a poss\u00edvel falta de conhecimento dos compromissados compradores, a sua ocasional oposi\u00e7\u00e3o \u00e0 transmiss\u00e3o da propriedade do im\u00f3vel aos adquirentes e a eventual inoponibilidade das cess\u00f5es de direito, com afastamento de sua repercuss\u00e3o sobre a situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddica dele, s\u00e3o circunst\u00e2ncias despidas de for\u00e7a para comprometer a validade da compra e venda definitiva, para frear o acesso do t\u00edtulo ao \u00e1lbum imobili\u00e1rio: quando muito, ter\u00e3o pot\u00eancia para, relativizar a. efic\u00e1cia, n\u00e3o para atestar a invalidade da transfer\u00eancia coativa da propriedade.<\/em>
\nCitando Marco Aur\u00e9lio S. Viana:<\/em>
\n\u201cn\u00e3o se justifica a exig\u00eancia, de registro pr\u00e9vio do contraio sen\u00e3o como forma, de tutelar o promitente comprador contra a aliena\u00e7\u00e3o por parte do promitente vendedor, limitando ou reduzindo o poder de disposi\u00e7\u00e3o deste, ao mesmo tempo que arma o adquirente de sequela, admitindo que obtenha a escritura at\u00e9 mesmo contra, terceiro, na forma indicada no art. 1.418.\u201d (Coment\u00e1rios ao novo C\u00f3digo Civil: dos direitos reais. S\u00e1lvio de Figueiredo Teixeira, (coord.). Rio de Janeiro: Forense, 2003. p. 695 v. XVI.)<\/em>
\nAssim sendo, uma vez constitu\u00eddo o direito real de aquisi\u00e7\u00e3o, Francisco Eduardo Loureiro acentua, com propriedade: doravante, os \u201cnovos atos de disposi\u00e7\u00e3o ou de onera\u00e7\u00e3o praticados pelo promitente vendedor em beneficio de terceiros, ainda, que de boa-f\u00e9, s\u00e3o ineficazes frente ao promitente comprador\u201d (C\u00f3digo Civil comentado: doutrina e jurisprud\u00eancia. Ministro Cezar Peluso (coord). 2.a ecl. S\u00e3o Paulo: Manole, 2008. p. 1.453.). Real\u00e7o: ineficazes, n\u00e3o inv\u00e1lidos.<\/em>
\nQuero dizer: se o registro do instrumento particular de compromisso de venda e compra, desnecess\u00e1rio para obten\u00e7\u00e3o da senten\u00e7a, substitutiva do contrato definitivo, n\u00e3o impede o promitente vendedor de transferir a propriedade a. terceiros – embora seja id\u00f3neo para comprometer a. efic\u00e1cia, deste neg\u00f3cio jur\u00eddico <\/em>-, imp\u00f5e, na mesma linha, de entendimento, admitir que o registro de escritura de venda, e compra, pelos sucessores dos titulares do dom\u00ednio prescinde do cancelamento do registro do compromisso de venda e compra, ainda que o promitente comprador n\u00e3o tenha, participado do neg\u00f3cio jur\u00eddico posterior. (CSM Apela\u00e7\u00e3o 0025566-92.2011.8.26.0477 Rel. Jos\u00e9 Renato Nalinij. 10\/12\/2013)<\/em>
\nAssim, como o im\u00f3vel est\u00e1 registrado em nome de C. Imobili\u00e1ria Ltda. n\u00e3o h\u00e1 que se falar em viola\u00e7\u00e3o ao princ\u00edpio da continuidade porque aquele que o aliena \u00e9 quem consta no registro como o titular do direito transferido, conforme exige o art. 195, da Lei n\u00b0 6.015\/73:
\nSe o im\u00f3vel n\u00e3o estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigir\u00e1 a pr\u00e9via matr\u00edcula, e o registro do t\u00edtulo anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.<\/em>
\nOportuna, ainda, a li\u00e7\u00e3o de Narciso Orlandi Neto sobre a continuidade registral:
\n\u201cNo sistema que adota o princ\u00edpio da continuidade, os registros t\u00eam de observar um encadeamento subjetivo. Os atos praticados t\u00eam de ter, numa das partes, a pessoa, cujo nome j\u00e1 consta, do registro. A pessoa, que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos neg\u00f3cios\u201d (Retifica\u00e7\u00e3o do Registro de Im\u00f3veis, Editora. Oliveira Mendes, p. 56).<\/em>
\nAssim, preenchidos os requisitos extr\u00ednsecos necess\u00e1rios \u00e0 lavratura da escritura, o recurso deve ser provido.
\nDiante do exposto, o parecer que respeitosamente submeto \u00e0 elevada aprecia\u00e7\u00e3o de V. Exa. \u00e9 no sentido de que a apela\u00e7\u00e3o seja conhecida como recurso administrativo na forma do art. 246, do C\u00f3digo Judici\u00e1rio, e que a ele seja dado provimento a fim de que a escritura p\u00fablica de compra e venda do im\u00f3vel matriculado sob o n\u00b0 49.519 do Registro de Im\u00f3veis e Anexos de S\u00e3o Jo\u00e3o da Boa Vista seja lavrada.
\nSub censura.<\/em>
\nS\u00e3o Paulo, 28 de outubro de 2014.
\nGUSTAVO HENRIQUE BRETAS MARZAG\u00c3O<\/strong>
\nJuiz Assessor da Corregedoria
\nCONCLUS\u00c3O<\/strong>
\nEm 29 de outubro de 2014, fa\u00e7o estes autos conclusos ao Excelent\u00edssimo Senhor Desembargador HAMILTON ELLIOT AKEL<\/strong>, Corregedor Geral da Justi\u00e7a do Estado de S\u00e3o Paulo. Eu, ____. (Andr\u00e9a Belli Freitas), Escrevente T\u00e9cnico Judici\u00e1rio do GATJ 3, subscrevi.
\nAprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, recebo a apela\u00e7\u00e3o como recurso administrativo, na forma do art. 246, do C\u00f3digo Judici\u00e1rio, e a ele dou provimento, para determinar a lavratura da escritura p\u00fablica de compra e venda do im\u00f3vel matriculado sob o n\u00b0 49.519 do Registro de Im\u00f3veis e Anexos de S\u00e3o Jo\u00e3o da Boa Vista.
\nPublique-se
\nS\u00e3oPaulo, 29 de outubro de 2014.
\nHAMILTON ELLIOT AKEL<\/strong>
\nCorregedor Geral da Justi\u00e7a<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PODER JUDICI\u00c1RIO TRIBUNAL DE JUSTI\u00c7A DO ESTADO DE S\u00c3O PAULO CORREGEDORIA GERAL DA JUSTI\u00c7A Processo n \u00b0 2014\/141140 (330\/2014-E) TABELI\u00c3O DE NOTAS – Escritura de compra e venda – Im\u00f3vel compromissado a venda \u00e0 falecida tia dos recorrentes – Exig\u00eancia da apresenta\u00e7\u00e3o de Alvar\u00e1 Judicial ou Formal de Partilha ou Adjudica\u00e7\u00e3o para a lavratura da […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[7],"tags":[],"class_list":["post-10204","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-cgj-sao-paulo"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/10204","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=10204"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/10204\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=10204"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=10204"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=10204"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}