{"id":10109,"date":"2014-10-21T13:57:07","date_gmt":"2014-10-21T15:57:07","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/\/?p=10109"},"modified":"2014-10-21T13:57:07","modified_gmt":"2014-10-21T15:57:07","slug":"1a-vrpsp-registro-de-imoveis-duvida-negativa-de-registro-de-ato-de-instituicao-especificacao-e-convencao-de-condominio-terreno-com-tres-casas-geminadas-inexistencia-de-areas-efetivamente-comu","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=10109","title":{"rendered":"1\u00aa VRP|SP: Registro de Im\u00f3veis D\u00favida &#8211; Negativa de registro de ato de institui\u00e7\u00e3o, especifica\u00e7\u00e3o e conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio &#8211; Terreno com tr\u00eas casas geminadas &#8211; Inexist\u00eancia de \u00e1reas efetivamente comuns, suficientes para caracterizar o condom\u00ednio edil\u00edcio &#8211; D\u00favida procedente."},"content":{"rendered":"<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Processo 1066651-03.2014.8.26.0100 <\/strong><br \/>\nD\u00favida<br \/>\nRegistro de Im\u00f3veis<br \/>\n17\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS DA CAPITAL<br \/>\nJ. C. M.<br \/>\nRegistro de Im\u00f3veis D\u00favida &#8211; negativa de registro de ato de institui\u00e7\u00e3o, especifica\u00e7\u00e3o e conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio &#8211; terreno com tr\u00eas casas geminadas &#8211; inexist\u00eancia de \u00e1reas efetivamente comuns, suficientes para caracterizar o condom\u00ednio edil\u00edcio &#8211; D\u00favida procedente.<br \/>\nVistos.<br \/>\nTrata-se de d\u00favida suscitada pelo 17\u00ba. Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Capital, a requerimento de J. C. M.. O ingresso do t\u00edtulo no f\u00f3lio real foi negado pelo Oficial, pois ausentes os elementos caracterizadores do condom\u00ednio edil\u00edcio. No terreno em tela h\u00e1 tr\u00eas casas geminadas, com sa\u00edda comum \u00e0 via p\u00fablica, sobre o qual se pretende instituir o CONDOM\u00cdNIO RESIDENCIAL PORTUGAL (fls.01\/06). O t\u00edtulo j\u00e1 havia sido devolvido anteriormente, sendo que o \u00f3bice principal apontado, que ainda persiste, foi a aus\u00eancia dos elementos caracterizadores do condom\u00ednio edil\u00edcio, impedindo sua institui\u00e7\u00e3o.<br \/>\nO Registrador menciona que quest\u00e3o muito similar j\u00e1 foi dirimida por este Ju\u00edzo Corregedor Permanente, nos autos do processo n\u00ba 0019678-46.2010.8.26.0100.<br \/>\nO interessado alega que o projeto foi aprovado pela Municipalidade e que o empreendimento possui as \u00e1reas comuns exigidas pelo artigo 1.331, par\u00e1grafo 2\u00ba, do C\u00f3digo Civil, estando cumpridos todos requisitos estabelecidos pela lei vigente.<br \/>\nO Minist\u00e9rio P\u00fablico opinou pela proced\u00eancia da d\u00favida, esclarecendo que, de fato, o projeto das tr\u00eas casas geminadas n\u00e3o possui caracter\u00edsticas de condom\u00ednio edil\u00edcio (fls.138\/139 e 161\/162). Houve impugna\u00e7\u00e3o do suscitado, instru\u00edda com documentos (fls.145\/157).<br \/>\n\u00c9 o relat\u00f3rio. DECIDO.<br \/>\nO interessado pretende registrar instrumento particular de institui\u00e7\u00e3o e especifica\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio, referente a tr\u00eas casas geminadas. No entanto, a obra n\u00e3o possui caracter\u00edsticas que a fa\u00e7am ser enquadrada no conceito t\u00e9cnico de condom\u00ednio edil\u00edcio. Como bem recordado pelo Registrador, a quest\u00e3o n\u00e3o \u00e9 nova e j\u00e1 foi apreciada, por duas oportunidades nesta Vara (processo n\u00ba 0019678- 46.2010.8.26.0100 &#8211; 1\u00aa VRP &#8211; j. 25.11.2010 &#8211; Juiz Gustavo Henrique Bretas Marzag\u00e3o e processo n\u00ba 0059257-93.2013.8.26.0100 1\u00aaVRP j. 16\/10\/2013 Juiz Josu\u00e9 Modesto Passos).<br \/>\nEm verdade, \u00e9 poss\u00edvel que seja constitu\u00eddo condom\u00ednio edil\u00edcio para um grupo de casas geminadas, desde que estejam presentes os elementos que caracterizam o condom\u00ednio (artigo 1.331 e seguintes do C\u00f3digo Civil), o que n\u00e3o ocorre no caso em apre\u00e7o.<br \/>\nA institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio edil\u00edcio sobre casas \u00e9 admiss\u00edvel, nos termos do art. 8\u00ba, da Lei 4.591\/64. Mas para tanto, \u00e9 necess\u00e1rio que seja respeitado o regime dos artigos 1331 e ss, do C\u00f3digo Civil, que se distingue daquele relativo ao parcelamento do solo, estabelecido pela Lei 6.766\/79. De acordo com o exame das fotos de fls. 148\/149, constata-se que as casas geminadas possuem sa\u00edda comum, no entanto s\u00e3o aut\u00f4nomas. A \u00fanica \u00e1rea efetivamente comum apontada na foto \u00e9 uma faixa, dita de conviv\u00eancia, que n\u00e3o se enquadra nos moldes exigidos para configura\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio. O restante, incluindo a garagem e a \u00e1rea perme\u00e1vel, constitui \u00e1rea de uso exclusivo de cada unidade. Cada constru\u00e7\u00e3o ocupa uma parte do terreno e tem sua pr\u00f3pria fachada.<br \/>\nPara a institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio de casas o interessado deve seguir integralmente as normas contidas nos artigos 1.331 a 1.346 do C\u00f3digo Civil e na Lei n\u00ba 4.591\/64, ainda em vigor neste tocante. Conforme li\u00e7\u00f5es do ilustre jurista e Registrador, Flauzilino Ara\u00fajo dos Santos: \u201cA classifica\u00e7\u00e3o das partes que s\u00e3o propriedade comum dos cond\u00f4minos em conformidade com sua natureza, devidamente demarcada, longe de ser mera elucubra\u00e7\u00e3o doutrin\u00e1ria \u00e9 elemento essencial na elabora\u00e7\u00e3o dos atos de institui\u00e7\u00e3o e especifica\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio, na medida em que oferece recursos preventivos contra os inconvenientes e desc\u00f4modos conflitos entre cond\u00f4minos, ou entre estes e a administra\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio, decorrentes da frui\u00e7\u00e3o ordin\u00e1ria do que \u00e9 condom\u00ednio de todos, ao mesmo tempo que corrobora para a prudente aprecia\u00e7\u00e3o pelos tribunais na solu\u00e7\u00e3o de conflitos decorrentes do relacionamento interno ou com terceiros.\u201d (Condom\u00ednios e Incorpora\u00e7\u00f5es no Registro de Im\u00f3veis fls.55, ed. Mirante).<br \/>\nNeste sentido, importante ressaltar os ensinamentos do Professor Afr\u00e2nio de Carvalho: \u201cNo condom\u00ednio edil\u00edcio, ao contr\u00e1rio, a regra \u00e9 de sua perpetuidade, visto como se constitui precisamente para que, a todo tempo, possam os consortes contar com tudo quanto ajustaram como de uso comum, por lhes ser indispens\u00e1vel para exercer o direito de propriedade individual que lhes toca nas unidades aut\u00f4nomas. Cada uma destas recebe individua\u00e7\u00e3o num\u00e9rica ou alfab\u00e9tica, corresponde a uma cota ou fra\u00e7\u00e3o ideal do terreno e das coisas em comum, tem acesso \u00e0 via publica e \u00e9 legalmente insepar\u00e1vel do condom\u00ednio. A coexist\u00eancia permanente e insepar\u00e1vel das duas propriedades \u00e9 assegurada por uma conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio, em que os titulares de unidades aut\u00f4nomas regulam as respectivas rela\u00e7\u00f5es com um direito de vizinhan\u00e7a especial, em que as normas de Direito Civil se completam com outras da liberdade contratual (O Condom\u00ednio no registro de im\u00f3veis em Doutrinas Essenciais do Direito Registral, Vol. IV; ed. Revista dos Tribunais).<br \/>\nMuito embora o projeto tenha sido aprovado pela Prefeitura de S\u00e3o Paulo, isso n\u00e3o enseja o registro do t\u00edtulo. Ali\u00e1s, observa-se \u00e0s fls. 77 uma ressalva dada pela pr\u00f3pria Prefeitura quando da expedi\u00e7\u00e3o do alvar\u00e1 de conclus\u00e3o: \u201cO conjunto \u201cR2H &#8211; casas geminadas\u201d objeto deste certificado de conclus\u00e3o n\u00e3o poder\u00e1 ser desdobrado em lotes independentes em face do disposto no par\u00e1grafo 3 do artigo 4 do Decreto 45.817\/05\u201d . Pertinente o \u00f3bice imposto pelo Registrador, que fica mantido.<br \/>\nDo exposto, julgo PROCEDENTE a d\u00favida suscitada pelo 17\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis de S\u00e3o Paulo, a requerimento de J. C. M.. N\u00e3o h\u00e1 custas, despesas processuais nem honor\u00e1rios advocat\u00edcios decorrentes deste procedimento. Encaminhese \u00e0 Serventia Extrajudicial os documentos originais, ap\u00f3s o tr\u00e2nsito em julgado desta decis\u00e3o, que dever\u00e3o ser retirados pelo interessado no prazo de 15 dias. Oportunamente, arquivem-se os autos.<br \/>\nP.R.I.C.<br \/>\nS\u00e3o Paulo, 13 de outubro de 2014.<br \/>\n(D.J.E. de 20.10.2014 &#8211; SP)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Processo 1066651-03.2014.8.26.0100 D\u00favida Registro de Im\u00f3veis 17\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS DA CAPITAL J. C. M. Registro de Im\u00f3veis D\u00favida &#8211; negativa de registro de ato de institui\u00e7\u00e3o, especifica\u00e7\u00e3o e conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio &#8211; terreno com tr\u00eas casas geminadas &#8211; inexist\u00eancia de \u00e1reas efetivamente comuns, suficientes para caracterizar o condom\u00ednio edil\u00edcio &#8211; D\u00favida procedente. 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