Qual o perigo de assinar documentos imobiliários com valor inferior ao valor real de mercado?

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Além do ilícito civil e administrativo, pode configurar dois tipos de CRIME:

– Crime Contra a Ordem Tributária (arts. 1º e 2º da Lei Federal nº 8.137/1990[1])

– Crime de Falsidade Ideológica (art. 299[2], do Código Penal)

Quem responde pelo CRIME?

Todas as pessoas que diretamente participem do ato (compradores, vendedores, doadores, donatários, etc.), ou que induzam as partes no ato criminoso, mesmo que não tenham assinado o documento (corretores ou qualquer outra pessoa que participe ou induza as partes contratantes, ainda que indiretamente, mesmo sem ter assinado o documento – Código Penal, artigos 29[3] e 62[4]).

Quais as consequências de simular valores?

Perda do imóvel com restituição apenas do preço mencionado no contrato ou escritura, em favor do inquilino/locatário (arts. 27 a 34 da Lei Federal 8.245/1991[5]);

Perda do imóvel com restituição apenas do preço mencionado no contrato ou escritura, em favor dos demais proprietários de partes ideais ou do antigo proprietário que queiram exercer seu direito legal de preferência pelo mesmo preço (muito comum quando um imóvel em área maior ainda não foi dividido entre os diversos compradores, ou quando o antigo proprietário);

Prejuízos ao comprador pela majoração do imposto sobre ganhos de capitais, quando for vender o imóvel, salvo se adquirir outro imóvel residencial no prazo de seis meses, nas condições previstas em lei;

– Direito de o Município adquirir compulsoriamente o imóvel pelo mesmo valor declarado na escritura, na hipótese prevista no art. 25[6] da Lei Federal nº 10.257/2001;

– Se uma das partes for pessoa jurídica, também pode configurar ocorrência do ato ilícito de distribuição disfarçada de lucros se for assinado por pessoa jurídica – art. 464, do Decreto Federal nº 3.000/1999[7]. Presume-se distribuição disfarçada de lucros no negócio pelo qual a pessoa jurídica: I – aliena, por valor notoriamente inferior ao de mercado, bem do seu ativo a pessoa ligada. (…).

– Causa de interdição do vendedor e perda da administração dos próprios bens (art. 1.185 do Código de Processo Civil[8]; arts. 40, inciso IV, 1.767, inciso V e 1.782 do Novo Código Civil[9]);

Escritura ou contrato se torna nulo e sem nenhum efeito – Esta é uma inovação do Novo Código Civil Brasileiro de 2002[10], que considera o ato nulo automaticamente, sendo nula também a transmissão do imóvel que volta ao proprietário anterior, bem como todos os demais efeitos do ato. O Código Civil anterior era mais brando nesta situação e a nulidade era relativa (art. 167, §1º, inciso II, do Novo Código Civil[11]);

Restituição apenas do valor declarado, em caso de desfazimento do negócio por vícios ocultos ou defeitos de construção do imóvel, ou de preferência do inquilino, ou de fraude contra credores (artigos 441 e 442 do Novo Código Civil[12]);

Arbitramento do valor real pela autoridade fazendária, além das multas aplicáveis (art. 124 do Decreto Federal nº 3.000/1999 e artigo 20 da Lei Federal 7.713/1988[13]);

Juros de mora;

Multa de 75% até 225% do valor dos tributos pagos abaixo do valor correto (artigos 957 e 959 do Decreto Federal nº 3.000/1999[14]);

Prisão – RECLUSÃO de um a cinco anos (arts. 1° e 2° da Lei Federal 8.137/1990 e 299 do Código Penal[15]).

Quais são as instituições lesadas?

– Município e Estado (imposto de transmissão);

– Governo Federal (IR, e, caso envolva empresas, a previdência, PIS, COFINS etc.);

– Custas cartorárias recolhidas ao Estado, Ipesp, Sinoreg, Tribunal de Justiça e Santas Casas de Misericórdia.

Esta prática pode ser facilmente detectada na Era Digital?

Já é possível detectar eletronicamente a disparidade entre valores de imóveis de um mesmo bairro, declarados por compradores diferentes e pelas tabelas padronizadas de valores mínimos e máximos de terrenos por bairro e de custos do metro quadrado da construção civil divulgadas mensalmente por instituições de pesquisa especializadas. E avançam, cada vez mais, os sistemas de cruzamento de dados entre instituições via Internet.

Os tabeliães de notas respondem solidariamente pelos tributos que deixam de fiscalizar. E caso percebam indícios de corrupção ou outros atos ilícitos, são obrigados por lei a comunicar os órgãos públicos lesados e os órgãos policiais (art. 320 do Código Penal[16]).

O Governo Estadual de São Paulo já começou a responsabilizar alguns cartórios que aceitaram escrituras com valores simulados, baseado no art. 134 do Código Tributário Nacional[17].

Nossos escreventes estão habilitados a darem toda a orientação legal sobre o assunto.

Qualquer dúvida, consulte o tabelião ou um de seus substitutos.

Julho de 2011

Notas


[2] Art. 299 – Omitir, em documento público ou particular, declaração que dele devia constar, ou nele inserir ou fazer inserir declaração falsa ou diversa da que devia ser escrita, com o fim de prejudicar direito, criar obrigação ou alterar a verdade sobre fato juridicamente relevante: Pena – reclusão, de um a cinco anos, e multa, se o documento é público, e reclusão de um a três anos, e multa, se o documento é particular. Parágrafo único – Se o agente é funcionário público, e comete o crime prevalecendo-se do cargo, ou se a falsificação ou alteração é de assentamento de registro civil, aumenta-se a pena de sexta parte.
[3] Art. 29 – Quem, de qualquer modo, concorre para o crime incide nas penas a este cominadas, na medida de sua culpabilidade. (Redação dada pela Lei nº 7.209, de 11.7.1984) § 1º – Se a participação for de menor importância, a pena pode ser diminuída de um sexto a um terço. (Redação dada pela Lei nº 7.209, de 11.7.1984) § 2º – Se algum dos concorrentes quis participar de crime menos grave, ser-lhe-á aplicada a pena deste; essa pena será aumentada até metade, na hipótese de ter sido previsível o resultado mais grave. (Redação dada pela Lei nº 7.209, de 11.7.1984)
[4] Art. 62 – A pena será ainda agravada em relação ao agente que: (Redação dada pela Lei nº 7.209, de 11.7.1984) I – promove, ou organiza a cooperação no crime ou dirige a atividade dos demais agentes; (Redação dada pela Lei nº 7.209, de 11.7.1984) II – coage ou induz outrem à execução material do crime; (Redação dada pela Lei nº 7.209, de 11.7.1984) III – instiga ou determina a cometer o crime alguém sujeito à sua autoridade ou não-punível em virtude de condição ou qualidade pessoal; (Redação dada pela Lei nº 7.209, de 11.7.1984) IV – executa o crime, ou nele participa, mediante paga ou promessa de recompensa. (Redação dada pela Lei nº 7.209, de 11.7.1984)
[5] http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm.
[6] Art. 25. O direito de preempção confere ao Poder Público municipal preferência para aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares. § 1º Lei municipal, baseada no plano diretor, delimitará as áreas em que incidirá o direito de preempção e fixará prazo de vigência, não superior a cinco anos, renovável a partir de um ano após o decurso do prazo inicial de vigência. § 2º O direito de preempção fica assegurado durante o prazo de vigência fixado na forma do § 1º, independentemente do número de alienações referentes ao mesmo imóvel.
[7] http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/d3000.htm.
[8] http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L5869compilada.htm.
[9] http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406compilada.htm.
[10] Legislação citada.
[11] Legislação citada.
[12] Legislação citada.
[13] http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L7713compilada.htm.
[14] Legislação citada.
[15] Legislações citadas.
[16] Legislação citada.
[17] http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L5172Compilado.htm.